中芯大厦创优实施方案.doc

1、中芯大厦创优实施方案一、创优工作指导思想和目的为进一步提高中芯大厦的物业服务质量，不断完善物业管理处自身的管 理水平。同时，为今后的物业管理工作确立更高的目标，更好的满足广大业 主及使用人不断提高的服务需求，中芯大厦物业管理处，将创建物业管理优 秀大厦作为我们 09 年工作中努力的方向。充分发挥现有管理人员的力量，突 出优势，强调专业化管理，强调设备的保值、增值，体现质量控制、质量管 理。在公司领导关怀下，争取顺利通过创优工作，为今后物业公司申报更高 管理资质创造有利条件。二、参评条件办法及标准（一）申请创建“北京市优秀管理居住小区（大厦、工业区）” 的项目，应 达到的条件：1、符合城市规划建

2、设要求，配套设施基本齐全。居住小区建筑面积2 万平方米以上，大厦 1 万平方米以上且非住宅建筑面积占 60%以上，工业区 5 万平方米以上，入住率或使用率达 60%以上。2、除单一业主的 ,或业主人数较少且经全体业主一致同意 ,决定不成立业 主委员会的项目外，要按规定成立业主大会并选举业主委员会。3、物业管理企业已取得物业管理企业资质证书 ，并管理申报项目一 年的。4、物业管理企业在申报期间和上一年度内无重大管理责任事故 ,也未发生 经主管部门确认属实的有关物业管理方面的重大投诉 ,主要表现：擅自停水、 停电、停电梯等严重侵害业主权益 ,给客户造成严重影响的。5、生活垃圾按 北京市人民政府办公

3、厅关于实行生活垃圾分类收集和处 理的通知（京政办发 200221号）的要求实行分类收集。6、物业管理企业在公共区域内就参评事宜进行公示 15 日，业主委员会 收集业主意见。7、积极参与物业管理规范化服务活动，要有实施方案，具体活动内容和 方式要有记录。8、在办公场所公示物业服务标准和收费标准。（二）申请创建“北京市优秀管理居住小区（大厦、工业区）” 的项目，参 评办法：1、凡符合上述条件的项目，其管理单位在市建委网站下载申报表,于 8月 25 日前报到项目所在地的区县建委物业科， 由区县建委征求街道办事处 （乡 镇政府）意见后，于 9月 20日前将全国物业管理示范项目达标申报表 （一 式三份）

4、及北京市优秀物业管理项目达标申报表 （一式一份）报市建委。2、各区县建委应按照北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、 工业区）标准及评分细则（试行） 的通知（京国土房管物 2004686号）进行 指导检查。3、市建委定于 10 月上旬，组织“北京市优秀管理居住小区（大厦、工 业区）”的考评验收工作和 “全国物业管理示范小区（大厦、工业区） ”的预 评预验工作。市优小区分数不得低于 90 分，市优大厦、工业区分数不得低于 95分，国优小区（大厦、工业区）预评预验分数不得低于98 分。（三）申请创建“北京市优秀管理居住小区（大厦、工业区）” 的项目，参 评标准及评分细则：北京市实施全国物业管理

5、示范大厦标准评分细则 （见附件）三、参评市优的作用市优的评选标准通过分数为 95 分，以中芯大厦现有的软、硬件条件通过 市优评选还需要做许多工作，投入一定的人力和财力，通过市优的评选活动 可以达到提高物业公司及管理处整体管理水平及服务质量的目的。对参评市 优所欠缺的相关资料的补充完善会起很大作用。此项工作能够为物业公司申 报更高管理资质创造有利条件。四、参评实施计划（一）成立创优工作领导小组1、组长：宋会超2、副组长：张建东、宋军、吴志鸿、马兰3、成员：王挺松、杨大勇、曲焕君、吴瑛、赵东升、靳伟、张文海（二）职责划分1、组长： 总体负责创优准备工作方案的策划、审核及方案实施过程的监督整改工 作

6、，提供资源的整体协调和调动，为计划实施提供必要的协助。2、副组长： 负责创优准备方案的制定、实施，协调检查执行工作。做好相关政府部 门沟通工作。做好创优准备阶段文字记录整理工作。协调指挥各组员工作进 度与配合。外部资源的协调与联络。负责搜集前期创优资料。负责相关专业 人士，政府部门的公关及沟通工作。 负责创优评审时人员的接待安排及陪同。3、组员： 负责客户服务部创优所需文件的整理、完善。对大厦绿化、环境卫生按评 优标准进行检查，不合格项及时进行整改。负责工程部创优所需文件的整理、完善。确定楼宇、设备、设施创优所需 整改计划的制定及相关费用预算。自查、自检工程设备及运行记录，整改 不符合要求的项

7、目内容。负责安保部创优所需文件的整理、 完善。对楼内消防系统按评优标准进行 检查，对不合格项及时进行整改。其他具体分工：王挺松、吴瑛、张文海负责有关工程类项目的进度安排、 方案论证、费用预算等工作，由王挺松总负责；马兰、吴志鸿、赵东升负 责对外联系、与集团沟通、创优手续的办理等工作，由马兰总负责。（三）按评优标准对创优所需软件部分开展自检、自查。1、各部门软件部分自查、自检主要内容为： 大厦符合城市规划要求，严格按照国家标准验收，具有完整的验收资料、 图纸、档案 办理了管理交接手续 。 由专业的管理单位对大厦实行统一的专业化管理，有固定的管理经营场 所。成立大厦业主委员会或管理委员会， 管理单

8、位与业主委员会 （管理委员会） 及与上级主管部门签订物业管理合同，责、权、利关系明确，制定业主公 约或住用户公约。管理单位制定出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体的实施方 案并落实到各部门。大厦各项管理制度、 服务质量标准、 各工作岗位考核标准、 奖惩办法完善。 大厦管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言规范文明。2、各部门把自检出的问题分成三类：创优项目中该做无法做的工作。 创优项目中可以做但可能无法达到标准的工作。 创优项目中可以做并能达到标准的工作。3、对可能未达标的工作各部门要列出整改时间、责任人、整改期限、达 到标准。

9、4、制定创优工作进度表。（四）按评优标准对大厦硬件设施进行自检、自查。1、房屋管理及维修养护方面。 房屋图纸档案、资料齐全、管理完善。 建立住用户档案，所在房号清晰，随时可查。 大厦（组团）及栋号、楼层有明显标志及引路方向平面图。 无违反规划私搭、乱建。大厦外观完好、整洁。封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。装饰装修房屋的，不危及房屋结构与他人安全。房屋完好率达 98以上。房屋零修及时率达 98以上，零修合格率达 100，并建立回访 制度和回访记录。房租、水、电、气等各项费用，实行代收代缴，收缴率达98以上。2、设备管理设备管理综合要求A .设备图纸、档案资料齐全，建

10、立设备台帐，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅。B. 制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。C. 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。D .设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。E .配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。供电系统A. 保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。B. 限电、停电按规定提前通知住用户。C. 配电室管理严格按国家标准操作运行。D .备有应急发电机的，可随时起用。E.制定临时用电管理措施并严格执行。消防系统A .消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用

11、。B. 配备专职或兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育。C. 订有突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅道，照明设施、引路标志完好。D .无火灾及其它安全隐患。电梯系统A .电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完 好。B. 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。C. 轿厢、井道保持清洁。D .出现运行故障后，维修人员能在规定时间内到达现场维修。给排水系统A .按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、 水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境的 清洁卫生，无二次污染及隐患。B. 设备阀

12、门、管道无跑、冒、滴、漏。C. 所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。D .高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有 关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。E. 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时 间停水事故。空调系统A .中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。B. 窗式及分体式空调的安装位置统一，排列有序。C. 中央空调出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修， 并做好记录。供暖供气系统A .供暖设备、煤气设备、燃气设备完好、运行正常。B. 管道、阀门无跑、冒、滴

13、、漏现象及事故隐患。C. 北方地区，冬季供暖，居室内温度不得低于 16C。3、市政公用设施管理公用配套服务设施完好，无随意改变用途。 公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。 道路畅通，路面平坦，有交通标志 。定有交通车辆管理制度，机动车、 非机动车无乱停乱放。4、将自检、自查出的问题分成三类以便整改 没有达标因资金问题而不做的项目。能够申请资金解决的项目。 通过物业处自身力量能够完善的项目。五、创优公关、沟通、协调工作1、把大厦在自检中发现的硬件、软件所存在的问题，作为整改和公关的 重点。2、与小区办及建委进行有效沟通和联谊，可聘请小区办、建委相关领导 及专业人士来物业处指导工作，听取专家意见。3、走出去、请进来，外出学习与聘请专家结合，由专业人士指导，可以 明确创优各环节