陈绍玲无锡房地产市场

1、商朝末年 鱼米之乡 布码头 钱码头 窑码头 民族工业 乡镇工业 City 太湖明珠 江南文明 发源地 太湖佳绝处 毕竟在鼋头 无锡房地产市场 分析思路 城市宏观 区域划分 市场运行 未来机会 城市宏观 5 城市：位于上海1.5小时经济圈，自然、旅游资源丰富，是中国国家历史文化名城，也是中国优 秀旅游城市之一 鼋头渚 灵山大佛 无锡城市面貌 无锡交通环境 宜兴文峰揽胜 太湖 三国城南禅寺 GDP发展情况 房地产投资额 2011年前无锡年均GDP增幅始终 稳定在15%左右，2011年后增幅 放缓，近年来尤为明显。 房地产投资额呈现出波段式上升的 趋势，年度总金额始终高于上一年 度，2014年度达到

2、1269亿元。房 地产投资额仍占到了二成以上，支 柱产业之一的地位“不可撼动”。 城市经济发展：无锡GDP增幅明显放缓，整体经济状况不乐观 单位：亿元 单位：亿元 1269 0% 10% 20% 30% 0 2000 4000 6000 8000 200620072008200920102011201220132014 房地产投资（亿）固定资产投资额（亿）房地产投资环比增幅（%） 2006年至2014年无锡市GDP走势图 2006年至2014年无锡市固定资产和房地产投资额对比 图 8205 4129 16% 17% 15% 13% 15% 19% 10% 7% 2% 00% 5% 10% 15

3、% 20% 25% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015上半年 地区生产总值（亿）环比增幅（%） 城镇人均可支配收入 人口增长情况 2014年无锡城镇居民可支配收入 41731元，环比增长7%，人均可 支配收入增幅从2012年连续三年 持续走低。 近年来，无锡人口增幅呈现缓慢递 减的态势，2009年至2014年增幅 户籍人口仅增长了10万人，常驻人 口仅增长了30万，人口红利方面并 无太大优势。 可支配收入与人口增长：人均可支配收入2011

4、年以来增幅连年走低，人口增长缓慢 41,731 14% 15% 13% 6% 11% 14% 13% 9% 7% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 200620072008200920102011201220132014 城镇居民人均可支配收入（元）环比增幅（%） 2006年至2014年无锡市城镇居民人均可支配收入走势图 458 466 477 1% 0.86% 0.53% 0.31% 0.20% 0.30% 0.44% 0.43% 1.06% 0.0% 0

5、.5% 1.0% 1.5% 2.0% 445 450 455 460 465 470 475 480 200620072008200920102011201220132014 人口（万）环比增幅（%） 2006年至2014年无锡市户籍人口走势图 619 650 1.92% 1.45% 0.94% 0.52% 0.29%0.25% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 540 560 580 600 620 640 660 200620072008200920102011201220132014 人口（万）环比增幅（%） 2006年至2014年无锡市常驻人口走势图 重点城市库存比较：

6、无锡库存在二三线城市中属于偏高水平，去化周期约需21个月以上，相对 其他二线城市去化周期较长，去化压力较大 1003 8.80 12.20 31.70 6.90 14.30 10.60 13.20 21.50 14.20 14.0014.10 10.20 7.80 15.30 4.8 11.2 11.5 14.1 6.4 9.5 21.2 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 0 1000 2000 3000 4000 南京杭州沈阳合肥宁波南昌厦门长春福州长沙贵阳武汉重庆常州济南南宁苏州贵阳成都郑州无锡 截止至2015年6月全国重点城市商品

7、住宅供求比及库存消化周期 月底存量(万平方米）消化周期（月） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 成都福州大连杭州郑州沈阳长沙无锡 部分二线城市2015年均价（元/） 7903 商品住宅成交均价：与其他二线城市相比，无锡住宅市场价格处于中等偏低水平；无锡近几年 房价未升反跌 7000 7500 8000 8500 9000 20112012201320142015 无锡市历年来均价走势（元/） 山高水长 发展滞缓 区域划分 各区域对比：各区域特点鲜明 滨湖区 惠山 锡山 新区 北塘区 崇安区 南长区 区域特征惠山锡山北塘南长崇安新区滨湖 区域均价 （元/平方米） 5875

8、7093658197828875750710596 主力总价段特征 （万元） 100万以下 400万以上 100万以下100万以下120万以下100万以下120万以下 100万以下 400万以上 区域供求比0.961.030.860.510.571.010.89 区域特征 吴文化发 源地；民 族工业， 乡镇企业 发源地 工业集群 区和农业 基地 无锡传统 印象中的 混杂区域， 受惠于地 段优势逐 步发展 近城市核心 区域的成熟 区，客户层 次多元化 成熟的无锡 核心区，趋 于老化 以高科技、工 业园拉动的区 域 靠政府规划和 景观资源拉动 的核心片区 各区域商品住宅成交对比：滨湖区成交、均价在

9、全市都名列第一；惠山区成交均价最低，但是 成交效果佳 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 北塘滨湖崇安惠山南长锡山新区 各区域商品住宅成交比例图区域商品住宅成交价格对比图 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 锡山北塘滨湖南长惠山新区崇安 14年成交均价15年成交均价 特色鲜明 因地制宜 市场运行 全市土地市场： 土地成交连续出现下滑，受高库存影响、房价增长缓慢等影响，企业拿地谨慎；

10、 政府有意放缓推地节奏后有增加供应，总体库存依然较高；14年以来滨湖区土地供应和成交最多 供应面积（万）79341011298910420471137163662197664058.00 101.00 21.00 成交面积（万）280793464132788220458128745621768240.00 30.00 129.00 楼板价（元/）1389 400 419 398 844 1151 995 962 380 447 553 560 408 1428 258 542 376 280 2014.012014.022014.032014.042014.052014.062014.0720

11、14.082014.092014.12014.112014.122015.012015.022015.032015.042015.052015.06 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 0 50 100 150 200 250 300 2014年1月至2015年6月土地供应面积与成交面积对比图 0% 33% 0% 22% 1% 19% 25% 2014年1月至2015年6月无锡各区域土地供应占比（面积） 北塘滨湖崇安惠山南长锡山新区 34% 0% 23% 1% 19% 23% 2014年1月至2015年6月无锡各区域土地成交占比（面积） 北塘滨湖崇安惠山

12、南长锡山新区 供应面积（万）80.79 53.22 42.85 96.79 48.17 102.62 46.75 57.62 16.48 77.32 36.62 37.98 38.93 成交面积（万）46.94 40.30 48.36 52.97 65.83 62.59 64.89 41.26 23.42 44.01 53.96 64.52 65.61 成交均价（元/） 7440 7877 7582 7884 7693 7777 7968 7602 7792 7586 8041 7870 8267 140614071408140914101411141215011502150315041505

13、1506 7000 7200 7400 7600 7800 8000 8200 8400 0 20 40 60 80 100 120 无锡全市商品住宅月度量价 n供应方面：无锡市商品住宅的供应今年叫去年明显减少，3月集中放量后又 呈现明显下降； n成交方面：无锡市商品住宅的成交量进入2015年2月后逐月增长，受新政影 响，市场回暖； n成交均价：无锡市商品住宅成交均价起起伏伏，6月有所上扬，多年来一直 在8000元/浮动 1.72 1.32 0.89 1.83 0.73 1.64 0.72 1.40 0.70 1.76 0.68 0.59 0.59 0.00 0.50 1.00 1.50 2.

14、00 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 无锡全市商品住宅月度供求比 全市商品住宅市场成交情况：供应方面今年3月以来明显减少，成交方面逐月回暖；成交均价从 2010年至今全市均价一直在8000元上下浮动；可见无锡整体房地产市场发展并不乐观 2004至2014年无锡市商品住宅均价走势图 均价(元/） 4413 4489 4744 5151 6006 6505 8203 8678 7730 8057 7853 增幅(%)0%2%6%9%17%8%26%6%-11%4%-3% 2004 2005 2006

15、2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 30% 18% 16% 17% 19% 2014年1月至2015年6月滨湖区各面积段成交占比 100以下100-120120-140 140-160160以上 按面积段来看成交结构：全市120以下的商品住宅占比超过6成，刚需首改客户居多；成交以 及均价最高的滨湖区改善客户较全市明显增多 43% 19% 17% 9% 11% 2

16、014年1月至2015年6月全市各面积段成交占 比 100以下100-120120-140 140-160160以上 73% 33% 6% 3% 9% 2014年1月至2015年6月无锡各总价段成交占比 100万以下100-120万120-140万 140-160万160万以上 42% 16% 13% 9% 14% 6% 2014年1月至2015年6月滨湖区各总价段成交占比 100万以下100-120万120-140万 140-160万160-260万260万以上 按总价段来看成交结构：全市100万以下的商品住宅成交占比超过7成，整体市场以刚需和首改 为主；滨湖区项目成交总价大于全市平均值，2

17、60万是市场警戒线 供应放缓 鹤立鸡群 未来机会滨湖区 高端板块+多功能复合 1.养生、养老型产品有一定的市场机会； 2.传统文化进行挖掘，强化生态体验概念 主题概念：强化本地文化挖掘，结合太湖文化，可以有效与周边资源进行结合 湖景特色： 以周边太湖湖景为特色主题， 通过观湖、摄影、骑行以及 健康的水上娱乐等项目将湖 景资源有效地与项目融合 太湖三白： 民以食为天，在项目酒店区 域打造精美的饮食特色，通 过味蕾的体验传递饮食文化 古帆船特色： 七桅古帆船是太湖特有的项 目，游客可品茗小酌，还可 参与升帆、掌舵、织网、捕 鱼等渔事活动，充分享受湖 水、阳光、美景融于一体的 畅快感受。 禅意特色： 无锡灵山大佛闻名遐迩，无 锡本身也是文化历史名城