装修房经验总结培训

1、万科装修房经验总结与思考万科装修房经验总结与思考 2013年年5月月 你理解的万科的装修房是什么？ 装修房是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉 刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。 以客户满意为导向，贯穿房地产开发全过程，以项目实现为主线， 集团、区域、公司、项目各级参与，各部门分工合作，各环节息 息相关的生产活动。 装修标准通常如下: 顶面简单造型甚至平顶； 地面采用很低廉劣质的抛光砖或瓷片； 卫浴和厨房都是作了非常简单粗劣的装修，在部品配 置方面更是采用未知品牌，甚至橱柜还是现场工人手 工制作； 简装修顾名思义简单装修，在上世纪九十年代的广州开始出现 精装

2、修则是简装修的不断改进过程中的产品，在本世纪的上海出现。 装修标准通常如下：顶面有一定的造型，并考虑一 定的设计效果及风格，材质细腻环保； 地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中 高档材料； 卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装 修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后 服务，工厂化橱柜。 形成原因，房地产市场的激烈竞争，优胜劣汰。 万科08年开始全面推行装修房 长沙万科08年开始装修房的尝试（西街三期3号栋） 09年开始真正意义上的全面实施。 集团的装修水平也是一个发展和进步的过程。 万科“毒地板” “纸板门” 不理解 质疑 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 第一阶段：移

3、交门洞阶段。木门单位最好在土建单位移交场地时就 参与门洞的移交，具体负责门洞尺寸移交，这样加工制作就比较从 容。 第二阶段：底框安装阶段。稍微高级一些的木门均设有底框。底框 对于泥水收边、大有好处。尽早将底框安装起来，泥工就知道该做 到什么位置，收口就不容易出现错误。 第三阶段：门套安装阶段，也是早一些好，门槛石 装完，门套就应该上马了。注意此时一定要注意门 贴脸先装完，不然乳胶漆没有办法收口，对进度影 响明显。 第四阶段：门扇、木门五金安装。安装完毕后要进 行调试，门扇与门缝间隙均匀严密，门扇开启的力 度适中，门吸吸力要保证撞击时门扇不回弹。 木门安装 通过实践、总结、交流、培训，提升长沙万

4、科装修房管理水平。 1、万科城前期装修经验教训 2、万科城后期装修采取了哪些措施 3、讨论 万科城前期装修经验教训万科城前期装修经验教训 我家卫生间地面积水，马桶水一直流个不停 万科敢不敢把这个角做直了 我家吊顶斜了，看上去不是一条直线 墙面有严重的色差问题 瓷砖是破的 洗衣机地漏不通，卫生间漏水 2012年客户满意度调查： 1. 铝合金窗玻璃中钢化玻璃与非钢化玻璃安装混乱 描述：由于前期施工过程中，施工单位对进场的钢化与非钢化 玻璃调配混乱，导致玻璃安装混乱 后果：所有7层及7层以上的非钢化玻璃必须进行更换 责任单位：铝合金安装单位 时间控制点：铝合金全部安装完成后移交精装修前全面检查； 重

5、点：1）玻璃安装前需对现场施工进行重点关注；2）土建移 交装修前需进行逐块检查。 2. 木地板起拱及不平、起砂 描述：1）由于前期施工过程中，总包单位地面平整度不合格 或未进行有效的压光处理，导致起砂、不平整；（责任单位 ：土建总包） 2）由于移交装修后，装修单位对地面保护不到位，形成落地 灰未清理或清理不到位；（责任单位：装修总包） 后果：1）地面重新进行清理，但无法分清责任单位；2）无 法进行处理的进行自流平施工。 时间控制点：1）土建移交装修前需对地面平整度及地面质量 进行判断；2）木地板施工前需根据地面情况与装修总包进行 移交； 重点：1.地面平整度施工需要注意；2.地面施工时压光及养

6、护 非常重要；3.装修单位施工前对地面情况进行移交； 3. 地下室、楼梯间及四化场地拆除后恢复 描述： 1）由于土建总包施工进度滞后，导致装修单位在地 下室未完成的情况下进入布置四化场地或者进入楼栋；（责 任单位：土建总包） 2）未进行场地移交，装修单位又造成对地下室及电梯厅堆放 垃圾及污染；（责任单位：装修总包） 后果：四化场地及地下室电梯厅重新装修或整改，但已经无 法分清责任单位； 时间控制点：1）土建移交装修时，需要同时对楼梯间、地下 室等公共区域进行移交。 重点：装修单位进场前，土建总包需要完成相应的地下室工 作，对地下室进行整体移交，且注意留有装修单位进场前这 些部位的影像资料。 4

7、. 不能及时供水 描述：由于前期施工进度滞后包括水管、水表安装、打压移 交（责任单位：土建总包） 后果：装修单位无法进行带压作业，大量工作前置，1）无法 及时检查水管打压的情况；2）施工过程中造成的破坏无法及 时发现，导致通水后大量的爆管、泡木地板和木作等。 时间控制点：1）土建移交装修前必须完成给水管通水及打压 移交； 重点：1.土建移交装修时必须强制完成水管通水、打压移交 工作，否则出现任何爆管、漏水问题将由土建总包承担； 5. 供水后不进行带压作业 描述：土建移交装修总包后，装修总包不进行带压作业 后果：1）无法及时观察水管、角阀安装质量；2）施工过程中 出现的破损无法及时观察。3）存在

8、偷盗情况不能及时发生； 责任单位：装修总包承担a.由于装修施工过程中造成的破损 b. 由于未进行带压作业造成的爆管、漏水造成的其他物品损坏责 任；c.由于发生偷盗造成积水造成破坏；土建总包承担非破损 造成的水管质量问题。 时间控制点：土建移交装修后，装修单位必须进行打压作业； 重点：施工过程中要及时对是否带压作业进行检查 处理方式：如果进行了正常带压作业后出现漏水，先由装修单 位进行排查检查（拆除等工作），如果是由于施工造成的破损 ，由装修单位进行修复，并承担责任，如果由于非破损造成， 由土建总包承担相应责任 6. 通水通球移交 描述：立管、支管安装滞后，无法进行正常的通水通球移交 后果：通水

9、通球未移交，装修单位已进场施工，造成1）管道 堵塞无法及时发现，一旦有水导致积水造成木作破损且需要 对已完成的工作进行拆改；2）装修单位施工过程中造成的落 地灰堵塞管道无法进行判断； 责任单位：未进行移交所有责任为总包单位；进行移交后造 成堵塞由装修单位负责； 时间控制点：土建移交装修前必须完成给水管通水通球实验 重点：通水通球必须在移交时完成，完成后装修单位必须对 管道通畅进行保护。 7. 强电弱电穿线、通电 描述：强电弱电未进行穿线或者引线，后续穿线发现线管不 通导致墙面重新打杂，强电穿线房号穿错，不同插座开关穿 线混乱导致重新穿线或开凿，零火线接反。 后果：1）发现不通时可能需要进行墙面

10、剔凿；2）交付后发 现开关插座功能混乱；3）不同房号与电表不一致 责任单位：土建总包与弱电施工单位； 时间控制点：土建移交装修前必须完成线管穿线（或引线） 工作 重点：土建总包穿正式线完成后需要对不同功能的开关插座 进行功能性检查。 8. 结构闭水 描述：土建移交时未进行完成的结构闭水，存在结构板漏水 、吊洞漏水（煤气、烟道、下水等）、墙体渗水。 后果：1）一旦漏水导致下层木作柜体泡坏；2）墙体渗水导 致木地板泡坏； 责任单位：如果在装修施工前土建总包未完成正式的闭水移 交，由土建总包承担所有责任，且必须承担由于漏水导致的 下层破坏。 时间控制点：土建移交装修前必须完成结构闭水工作，且不 得出

11、现水印 重点：1）煤气管道由于煤气公司管道套管过小，无法进行吊 洞，需要进行专项的封堵处理；2）结构闭水必须严格逐户验 收移交。3） 9. 木作木板端部无密封、开孔处无密封条 描述：在木作安装中发现存在木板端部无密封处理或者开孔 处无密封条。 后果：1）影响美观；2）容易造成受潮发霉；3）发现后需进 行大面积的拆改，影响整体的安排。 责任单位：木作单位。 时间控制点：木作安装前及施工中必须对进场的板块进行检 查，杜绝无密封情况。 10. 报告类 描述：1）户内玻璃推拉门钢化玻璃无3C标识；2）装修房无 室内空气检测报告；3）木地板检测报告；4）橱柜背板无双 面贴膜。 后果：引起业主投诉。 责任

12、单位：甲方及各分包单位。 要点：1）提前与木作单位沟通，户内推拉门玻璃必须有3C 标识，并保留检测报告；2）交付前需完成室内空气检测报告 ；3）木地板及其他木作的检测报告必须完整合格备查；4） 橱柜进场前检查背板贴膜情况。 11. 垃圾清理 描述：装修房施工过程中存在1）总包施工产生的垃圾；2） 橱柜单位保护纸、打磨台面粉尘等；3）户内门单位剩余门贴 脸、切割粉尘、保护纸；4）木地板包装盒、切割粉尘、保护 纸等；5）其他单位垃圾，存在于1）户内；2）公共区域楼梯 间；3）管井内；4）地下室。 后果：各单位垃圾混乱后各单位都相互推诿。 责任单位：装修总包及各分包单位。 处理：1）装修总包单位在其

13、他分包单位进场前清理自身垃圾 ，且对现场卫生情况进行移交；2）分包单位进场施工时对自 己产生垃圾随产随清，移交给下家单位；3）总包及分包单位 力争一个工作面一个单位施工；4）各分包单位垃圾清理到地 下室集中位置由总包外运。 12. 踢脚线及门贴脸缝隙过大、踢脚线松动 描述：1）土建移交装修时未对门贴脸及踢脚线位置重点整改； 2）移交后装修单位未对上述部位重点施工（包括墙砖部位）， 墙面腻子未施工到底；3）木作单位未要求进行上述部位进行移 交。 后果：踢脚线及门贴脸安装后与墙面缝隙过大，严重影响观感 责任单位：1）土建总包；2）装修单位；3）木作单位 处理：1）土建移交装修时装修单位需对上述部位

14、进行重点检查 ，不合格项由土建总包进行施工；2）移交后装修单位需对上述 部位进行重点施工；3）木作单位施工前需要对上述部位进行移 交后方能进行施工；4）由于装修总包单位移交不达标拒不整改 项，由装修总包负责打胶或者处理。 13. 电器、五金安装类 描述：装修后期由于燃气灶、抽油烟机、五金类发生偷盗现象 后果：进行补货 处理及责任划分：1）装修总包完成五金、洁具安装后对下步施 工单位进行工作面移交，保管责任交由下家单位。2）下家单位 完成施工后由再下家（或者总包）单位确认无丢失损坏后进行 移交；3）由于未办理移交造成丢失，由上家单位承担；4）办 理移交后丢失由当时施工单位承担损失。 14. 涂料

15、 描述：1）鞋柜背侧腻子未到底；2）公共区域黑精钢反射上部 吊顶凹槽内未刮腻子。 后果：影响观感 责任单位：1）装修单位 重点：施工前需提前预警告知。 15. 强弱电功能性问题 描述：1）强电箱排线凌乱，严重影响观感； 2）厨房消防报警监控安装位置混乱； 3）背墙墙（柜）后强弱电盒穿线相反； 4）联排开关与实际亮灯不一致； 5）抽油烟机插座不通电（由于很隐蔽，非常容易忽略） 6）楼梯间消防指示、灯具损坏严重 7）无空调孔，排气洞与立管冲突等 处理及责任：上述功能性问题需要在移交前全部完善，否则 所有的责任由相应施工单位承担。 16. 瓷砖类 描述：1）橱柜顶部露水泥砂浆； 2）卫生间镜柜上午露

16、水泥砂浆； 3）木门框上框露缝隙； 4）煤气公司施工时对立管焊接造成瓷砖烧坏 17. 施工保护及成品保护类 问题描述：1）总包及分包单位施工过程中不进行成品保护或者 保护不到位，造成后续施工单位破坏。2）由于进度过程，后续 施工成品保护已经拆除，但前序施工仍然需要整改的，未进行相 应成品造成破坏的。 处理及责任：1）前序工作完成后，必须做好需要的成品保护工 作后移交后道工序施工，未进行成品保护的，造成损坏的，自行 承担；2）前序工作整改未对后续工作进行保护的（成品保护按 要求已经拆除），由前序工作单位承担。 重点：1.木作的成品保护；2.玻璃污染；3.木地板污染 18. 保洁类 问题描述：1）

17、玻璃刮花；2）木作划伤；3）带水擦木地板；4） 瓷砖草酸施工；5）水龙头跑水；6）水管堵塞；7）室内偷盗现 象；8）模拟验收或者交付后整改需重新保洁。 处理办法：1）装修总包完成模拟验收移交保洁前需对房间内物 品、成品与物业进行移交，钥匙交物业保管，移交后室内由物业 进行保管，由于进度滞后或者其他原因未进行移交或者未进行钥 匙移交的，责任由装修总包自行承担，进行移交后出现新增问题 由保洁公司承担；2）交付后施工单位进行整改后需重新保洁的 ，根据客服收房报告中各单位问题总量（除非自身原因）进行统 计后，按照各自的条数按比例扣除费用。 19. 移交过程扯皮、扯淡 卫生间渗漏问题扯不清 天花工作面问

18、题扯不清 墙面实测合格率问题扯不清 爆水管责任单位扯不清 万科城后期装修采取了哪些措施万科城后期装修采取了哪些措施 1 1、质量控制，从主体开始、质量控制，从主体开始 质量控制 技术节点 土建阶段犯的错，装修阶段就会来惩罚你 2 2、提前思考，从招标开始、提前思考，从招标开始 土建单位向乙方移交场地时，天花水平度极差小于等于 1.5cm即认为合格。合格产品乙方必须接收。并且，乙方 负责的天花涂料完成后，需达到万科集团对装修的质量、 观感要求，不得出现天花不平整、波浪、起包等问题； 装修单位的输入条件（85%） 甲方要求提前想清楚，提前明确 3 3、明确目标，甲方主导策划、明确目标，甲方主导策划

19、 11条强制性亮点做法 6个强制性停歇点 8条零容忍 管理手段与提升措施停歇点质量验收 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO：1 严格执行万科CI体系，集中加工区标识系统等 楼栋入口设置管理责任牌，楼层设置导向牌 大堂设置形象进度可视表（栋号长填写）和停歇点验收可视表（监理填写） 房间内张贴移交问题表、模拟验收问题表（放入袋内）。意见栏？ NO.1 NO.1 可视化系统可视化系统 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:2 砼门洞反坎：应在砌墙完成后在门口现浇细石砼反坎，并注意振捣密实（尤其是 与墙体交界处），应注意与墙体预留粘结剂及门槛石高度； 防水涂膜：与降板防水涂膜同步，注意防水涂膜在

20、门口处上反高度不少于200， 边角处加强处理；完成后应进行闭水试验并存影像资料，如图一； 门槛石：闭水合格后应在地砖铺贴前完成门槛石铺贴，应使用专用石材粘结剂； 门槛石与墙体的空隙应使用水泥砂浆填平密实，如图二；完成后应进行闭水试验 并存影像资料； NO.2 NO.2 卫生间防水做法卫生间防水做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:2 在门槛石铺贴完成后，对门槛石与反坎接缝进行加强防水在门槛石铺贴完成后，对门槛石与反坎接缝进行加强防水处理处理 过门框外防水层向外延伸过门框外防水层向外延伸200mm 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:3 瓷砖阳角采用海棠角，预留宽度1.5-2mm，碰

21、角处严禁外 露砂浆 海棠角须进行集中加工已保证留边宽度，严禁现场切割 NO.3 NO.3 墙砖阳角做法墙砖阳角做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:4 1、阳台地漏采用“米”字形铺贴，拼条进行集中加工 2、管道根部浇筑反坎，宽度确保管道居中，高度同踢脚线完成面高度 3、阳台踢脚线采用薄贴工艺 4、地砖与踢脚线严格对缝 NO.4 NO.4 阳台地砖做法阳台地砖做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:5 瓷砖面出墙龙头、角阀处须使用专用开孔器进行开孔 NO.5 NO.5 墙砖开孔做法墙砖开孔做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:6 洁洁柜台柜台盆盆下水采用下水采用铜镀铬铜镀铬

22、波纹管，成套波纹管，成套密封胶套及装饰密封胶套及装饰盖盖 NO.6 NO.6 洗手盆下水做法洗手盆下水做法洗菜盆下水做法洗菜盆下水做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:7 天花天花吊顶灯槽吊顶灯槽边必须采用边必须采用专用阳角专用阳角条条 吊顶挑檐必须采用铝槽吊顶挑檐必须采用铝槽 其余阳角建议采用阳角条其余阳角建议采用阳角条 NO.7 NO.7 石膏板吊顶阳角做法石膏板吊顶阳角做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:8 天棚腻子施工必须采用大刮尺先行找平，并对天棚平整度进行跟天棚腻子施工必须采用大刮尺先行找平，并对天棚平整度进行跟 踪实测（同地坪平整度测量方法）踪实测（同地坪平整度

23、测量方法） 天棚腻子打磨须使用专用仪器带灯操作天棚腻子打磨须使用专用仪器带灯操作 亮亮灯检查并修整完成后方可面漆施工灯检查并修整完成后方可面漆施工 NO.8 NO.8 天棚做法天棚做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:9 土建阶段确保收口整齐，采用专用模具收口。土建阶段确保收口整齐，采用专用模具收口。 线盒处确保收口处腻子施工质量，提升油漆观感线盒处确保收口处腻子施工质量，提升油漆观感 开关插座面板待二次油漆成活后再进行安装开关插座面板待二次油漆成活后再进行安装 NO.9 NO.9 底盒收口做法底盒收口做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:10 入户入户门内外侧、门内外侧、窗内

24、窗内侧侧腻子施工时在窗框上张贴美纹纸，腻子施工时在窗框上张贴美纹纸，美纹纸与美纹纸与 窗边阴角窗边阴角离缝离缝35mm35mm, , 确保确保阴角直线度阴角直线度； NO.10 NO.10 门窗边油漆收口做法门窗边油漆收口做法 管理手段与提升措施强制性亮点做法 NO:11 天棚修补，柜体边、踢脚线处等关键部位强制性专门处理到位后，天棚修补，柜体边、踢脚线处等关键部位强制性专门处理到位后， 方可腻子大面方可腻子大面施工施工。 合同约定关键部位平整度合同约定关键部位平整度1mm。 NO.11 NO.11 关键部位强制性做法关键部位强制性做法 管理手段与提升措施零容忍做法NO：1 NO：1 有明显缺陷的瓷砖上墙的 管理手段与提升措施零容忍做法NO：2 NO：2 门槛不做有效保护直接过斗车的 管理手段与提升措施零容忍做法NO：3 NO：3 各停歇点未验收通过擅自进入下道工序的 管理手段与提升措施零容忍做法NO：4 NO：4 门槛石后贴的 管理手段与提升措施零容忍做法NO：5 NO：5 施工过程给水管不持续带压作业的 管理手段与提升措施零容忍做法NO：6 NO：6 木作随意切割，未做六边封闭或防潮防霉处理的 无