设计过程中的成本、质量管控要点与方法0603

1、设计过程成本与质量管控要点与方法设计过程成本与质量管控要点与方法 集团产品研发部集团产品研发部 2010-6-32010-6-3 各项目成本概况梳理各项目成本概况梳理 钢筋含量和混凝土含量一览表钢筋含量和混凝土含量一览表 项目产品类型 别墅多层小高层高层 地下车库（非人 防） 地下车库 （人防） 钢筋含 量（kg/ ） 砼含量 （m/ ） 钢筋含量 （kg/） 砼含量 （m/ ） 钢筋含 量 （kg/ ） 砼含量 （m/ ） 钢筋含 量（kg/ ） 砼含量 （m/ ） 钢筋含 量（kg/ ） 砼含量 （m/ ） 钢筋含 量（kg/ ） 砼含量 （m/ ） 武赛一期530.4848.720.45

2、48.720.451881.76 武赛二期41.060.38104.511.52 武赛三期B46.150.371801.49 都江堰项 目 63.0863.080.470.4767.767.70.530.53135.821.09135.821.09 东莞丽水54.20.411140.72 北赛六期综合指标：钢筋含量75kg/，混凝土含量0.57m/ 北京丽水 三期 85850.650.65 南昌丽水 三期 31.80 0.30 40.00 0.32 上海馨庭500.4560.421501.51801.6 沈阳赛洛 城一期 450.32 沈阳赛洛 城二期 450.33 各项目成本概况梳理各项目成

3、本概况梳理 结构含钢量及混凝土含量限额设计指标结构含钢量及混凝土含量限额设计指标 各地区含钢量优化目标值（Kg/m2） 及混凝土含量（m3/m2） 建筑类型结构部位 北京 （8度） 上海 （7度） 深圳 （7度） 武汉、东 莞、南昌 （6度） 普通多层住宅及公寓 （7层及以下） 上部结构50/0.3247/0.347/0.342/0.28 自带全埋一层地下室140/0.80135/0.75 135/0.75 130/0.7 花园洋房 （6+1层及以下） 上部结构52/0.3349/0.3249/0.3244/0.3 自带全埋一层地下室140/0.80135/0.75 135/0.75 130/

4、0.7 别墅、双拼、Townhouse上部结构52/0.3349/0.3249/0.3244/0.3 高层住宅及公寓 （建筑高度60米） 上部结构60/0.3753/0.3450/0.3346/0.32 自带全埋一层地下室150/0.85140/0.80 140/0.80 130/0.75 高层住宅及公寓 （60米建筑高度80米） 上部结构68/0.460/0.3755/0.3650/0.34 自带全埋一层地下室150/0.85140/0.80 140/0.80 130/0.75 高层住宅及公寓 （80米建筑高度100米） 上部结构80/0.4270/0.465/0.3855/0.37 自带全

5、埋一层地下室150/0.85145/0.80 145/0.80 140/0.75 连接各主体结构的 综合全埋地下室 人防180/1.2 非人防140/0.75 注：上表为原有集团设计控制标准 各项目成本概况梳理各项目成本概况梳理 项目本标的建筑单方成本与可售单方成本指标表项目本标的建筑单方成本与可售单方成本指标表 分期可售比() 本标的建筑单方成 本（元/） 可售单方成本 （元/） 备注 武赛一期0.9273456.23727.53 武赛二期0.9863723.743775.36不含北大附中标的成本 武赛三期B0.8912869.563222.07 都江堰项目0.9053578.433953.

6、5 A、地震前基坑开完后回填费用签证金额为30万； B、主体建安测算：按8度防震分别调整了多层、小高层的钢筋、砼含量， 并考虑地勘原因基础发生变化，参考2009年6-7月最新市场价格，主体建安 费用比原标杆增加约1200万元 C、折合可售单方增加195元/平米 东莞丽水0.92824412634 A、有顶层附送概念,主体外部采用大量混凝土构架(距顶层2.6米高),可售成 本单方增加1134元. 北赛六期、七期0.834 35574265 A、图纸错漏项；1228万元 B、设计变更：1068万元 C、现场签证：803万元 D、合同漏项及调价：1770万元 E、交楼措施：115万元 F、材料涨价：

7、5386万元 G、其他：1900万元 H：总计：12270万元，折合单方可售成本增加537元 北京丽水三期0.97564966661 南昌丽水三期0.9271924 A、人防地下室2211.45元/m2造价高，南昌市场平均2000元/m2，主要是 地下室设计图纸多次变更，造成成本高。 B、三期园林景观合同价405万元，设计变更现场签证155.5万元，签证比例 高达27.7%。三期景观控制不理想的主要原因为：施工单位为集团战略联盟， 合同单价高及设计变更现场签证量大。 上海馨庭0.67329634228 A、 现场签证141万 B、 设计变更47万 C、地下室面积 沈阳赛洛城一期0.974144

8、4518250万元，一期大堂、园林、单元入口、散水等品质整改 沈阳赛洛城二期0.9925923700 分项分项 武汉赛洛城项目武汉赛洛城项目都江堰项目都江堰项目东莞丽水东莞丽水 一期装修一期装修 及材料标及材料标 准准 单价标单价标 准准 二期装修及二期装修及 材料标准材料标准 单价标准单价标准 3 3期期B B区装区装 修及材料修及材料 标准标准 单价标准单价标准 装修及材装修及材 料标准料标准 单价标准单价标准 装修及材装修及材 料标准料标准 单价标准单价标准 外墙 面砖 35元/ 平米 面砖25元/平米劈开砖71元/M2 涂料 25.37 元/平 米 涂料28元/平米涂料27元/平米 涂

9、料15元/平米涂料(质感) 12-27元 /M2 黄锈石145元/M2 外窗 彩铝门窗 (非断桥) 350元/ 平米 断桥铝合金 门窗 505.86元/平米彩塑门窗 400元/平 米 彩色塑钢 窗 310元/平米 铝合金外 窗 390元/M2 阳台栏杆钢化玻璃 栏杆 320元/ 米 硬木扶手型 栏杆 100元/米钢管栏杆190元/米玻璃栏杆260元/米 夹胶玻璃 栏板+锌钢 栏杆 490元/M 电梯爱登堡 11 层:800 KG;1M /S;20.4 万/台, 爱登堡 11 层:800KG;1M/S;2 0.05万/台, 18 层:1000KG;1.75M /S;26万/台 爱登堡 32 层:

10、800KG. 1.75M/S,2 9.98万/台 爱登堡 11层:16万/ 台 入口大堂 装修 简装,涂料 260元/ 平米 简装,普通墙 砖,地面玻化 砖,天棚涂料 650元/平米 简装,普通 墙砖,地面 玻化砖,天 棚涂料 650元/平 米 墙砖涂料 及地砖 550-700元/ 平米 售楼处装 修 精装修 1220元 /平米 石材、墙 纸、地毯 等 1330元/平米 各项目顾客界面成本梳理各项目顾客界面成本梳理 分项分项 武汉赛洛城项目武汉赛洛城项目都江堰项目都江堰项目东莞丽水东莞丽水 一期装修及材料标 准 单价标准 二期装修及 材料标准 单价标准 3期B区装修 及材料标准 单价标准 装修

11、及材料 标准 单价标准 装修及材料 标准 单价标准 样板间装 修 高层，含设计、 装修、家具、饰 品 5630元/平 米 含设计、装 修、家具、 饰品 3510元/平米 含设计、装 修、家具、 饰品 2400元/平 米 别墅，含设计、 装修、家具、饰 品 4872元/平 米 别墅:含施 工费 3500元 /M2 会所装修 精装修 2240元/平 米 示范区景 观 260元/平米380元/平米380元/平米 绿化、铺砖、 局部水景 200元/平 方 350元 /M2 公共绿化 景观 140元/平米150元/平米150元/平米 绿化、铺砖、 局部水景 200元/平 方 260元 /M2 各项目顾客

12、界面成本梳理各项目顾客界面成本梳理 分项分项 北赛北赛4 4期期北京丽水北京丽水南昌丽南昌丽水水3 3期期上海馨庭上海馨庭 装修及材料装修及材料 标准标准 单价标准单价标准 装修及材料装修及材料 标准标准 单价标准单价标准 装修及材装修及材 料标准料标准 单价标准单价标准 装修及材料标准装修及材料标准单价标准单价标准 外墙 面砖32元/平米面砖（劈开砖） 38.0元/平方米 仿砖涂料25元/平米涂料48元/平米涂料35.98元/平方米 石材255元/平米 人造石 300元/平 米 真石漆85.92元/平方米 外窗 玻璃幕墙和 断桥铝合金 外窗 700元/平米 实木外框 三玻两腔 1500元/

13、平方米 塑钢门窗 德国瑞好 玻璃5+9A+5 448元/平方米 阳台栏杆 铁艺栏杆 328元/平 方米 玻璃栏杆 别墅栏杆 353.18元/米 高层栏杆 324.35元/米 电梯通力 1000kg/1.5 米/秒；约 23万 东芝17层：18万/部 入口大堂 装修 石材 1500元/平 米 人造石材为主,结 合部分马赛克造 型 2500元/平米 售楼处装 修 会所改造 2500元/ 平米 1825元/ 平米 1826元/平米 各项目顾客界面成本梳理各项目顾客界面成本梳理 分项分项 北赛北赛4 4期期北京丽水北京丽水南昌丽南昌丽水水3 3期期上海馨庭上海馨庭 装修及材料 标准 单价标准 装修及材

14、料标 准 单价标准 装修及材料 标准 单价标准装修及材料标准单价标准 样板间装 修 多层 1671元 / 平米 地面石材为主,卧室地板和 地毯为主,墙面全部壁纸,顶 面石膏造型 公寓3200/平方米 包括售楼处 前期分摊 363万 别墅：托斯 卡纳风格 2500元 / 平米 别墅4800-5000/ 平方米 会所装修 地面石材,立面壁纸结合石 材,顶面石膏和局部玻璃造 型 4200/平方米 示范区景 观 西班牙风格 280元/ 平方米 入户铺装及广场以石材为 主; 小院围合采用铁艺栏杆+绿 篱,小院内铺草皮; 490/平方米 公共绿化 景观 四期全区， 包括下沉广 场 280元/ 平米 230

15、元/ 平方米 绿化、铺 装 178元/平 米 入户铺装及广场以石材为 主,配以少量混凝土砖; 人行道以混凝土砖为主; 小院围合采用铁艺栏杆+绿 篱,小院内铺草皮; 250元/平方米 各项目顾客界面成本梳理各项目顾客界面成本梳理 策划先行策划先行 方案阶段控制方案阶段控制 施工图阶段控制施工图阶段控制 标准化标准化 审图控制审图控制 外部资源利用外部资源利用 成本数据库成本数据库 苗木基地建设苗木基地建设 策划先行策划先行 目的： 确保项目目标成本的准确性及可行性 规避不可见成本因素 充分利用当地地形、地貌、地势等特点 在集团投资决策前完成以下工作 项目用地条件分析及规划产品设计建议 充分挖掘土

16、地优势，创造产品价值 通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势 依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议 设计条件收集完备 政府（控规）规划条件、 大市政配套条件、地质基础条件等 土地开发强度分析 合理的开发强度与面积指标 最适宜的产品类型组合与面积配比（商业及配套面积） 合适的地下室开发面积 合理的停车指标 方案阶段控制方案阶段控制 严格落实策划报告设计要点 项目定位及产品定位 项目开发面积与产品配比 地上地下建面、住宅、商业及配套面积 规划及产品设计建议书 规划布局、产品设计、景观设计策略 分期开发、示范区建设策略、物管方案 健康住宅技术配置 技术标准及特征、对单体设计的条

17、件要求 顾客界面材料部品标准 材料标准及成本标杆 以上内容转化为方案设计任务书，控制设计成果质量 方案阶段控制方案阶段控制 成本控制 严格控制可售比： 控制地下室、人防、配套设施等不可售项目用地及建设规模， 满足低限即可，保证最大可售面积 结构方案审核： 合理性、可行性、成本匹配性 材料配置指标： 方案中门窗面积、石材涂料面积及配比等是否同CC01表标准匹 配 材料配置标准是否同项目定位匹配 材料配置标准是否同项目策划报告相符 施工图阶段控制施工图阶段控制 l质量控制 总图与景观、土建设计综合 l管网综合与景观总图的匹配 l土建标高与景观地坪标高的匹配 健康住宅技术专项设计 二次设计 门窗、立

18、面分色、排砖图、幕墙、电梯等 材料封样 l顾客界面材料的样式、效果确定 搭建样板楼 借鉴万科经验，项目场地搭建 所有应用于该项目的材料、部品等均实地安装推敲工艺做法或进行特殊节 点与构造做法的1：1实际模型与做法研究 样板间建设 目前情况通常为工程端口坚持施工周期与成本的优先，设计端口无法对样 板间的设计品质进行把控 部分采购部品的效果无法达到预期，现场冲击力减弱 建议以保证展示效果为导向的前提下（满足成本要求），由设计部门对样 板间整体效果进行把控现场品质及设计变更由设计主导；工程控制施 工进度，并保证隐蔽界面工程的质量与效果 施工图阶段控制施工图阶段控制 l成本控制 面积指标复核 l可售面积与建设面积比 l地下面积指标 结构限额指标复核 结构含钢量混凝土含量等是否超限额指标 材料配比工程量是否符合cc02表 l包括外墙装修、室内装修材料工程面积 l材料性能