第八章 酒店投资筹划与筹备管理

1、第八章第八章 酒店投资筹划与筹备管理酒店投资筹划与筹备管理 第一节第一节 酒店策划与可行性论证概述酒店策划与可行性论证概述 酒店策划酒店策划 是策划在酒店中的应用，是围绕酒店如何达到预期是策划在酒店中的应用，是围绕酒店如何达到预期 目的，最大而有效地组织和利用酒店的人、财、物目的，最大而有效地组织和利用酒店的人、财、物 、信息、技术、管理等资源，调动酒店内外一切、信息、技术、管理等资源，调动酒店内外一切积积 极因素极因素，有组织、有创意地解决相关问题，以达到，有组织、有创意地解决相关问题，以达到 设想目标的筹划行为和行动方案设想目标的筹划行为和行动方案。 酒店策划分类酒店策划分类 n整体策划和

2、个体策划 整体策划整体策划：包括战略策划、组织策划或多个个体：包括战略策划、组织策划或多个个体 策划的集成等。策划的集成等。 个体策划个体策划：范围较广，包括：范围较广，包括CICI策划、公关策划、策划、公关策划、 产品策划、营销策划、谈判策划、庆典策划等产品策划、营销策划、谈判策划、庆典策划等 。 酒店策划与酒店计划的不同之处酒店策划与酒店计划的不同之处 1.1.前者是一种创造性活动，后者是一种工作的时序前者是一种创造性活动，后者是一种工作的时序 安排，是实现既定目标的打算。安排，是实现既定目标的打算。 2. 2. 前者是主要解决做什么，后者是主要解决怎么做前者是主要解决做什么，后者是主要解

3、决怎么做 。 3.3.前者的重点是掌握原则与方向，后者自由度更大前者的重点是掌握原则与方向，后者自由度更大 ，有创意。，有创意。 4.4.前者处理程序和细节，后者更明确，更按部就班前者处理程序和细节，后者更明确，更按部就班 。 酒店策划的基本方法酒店策划的基本方法 1)WAPDS1)WAPDS法。其运作步骤是法。其运作步骤是WatchWatch（调查）（调查）AnalyzeAnalyze（系（系 统分析）统分析）PlanPlan（创意）（创意）DoDo（实施）（实施）SeeSee（效果）（效果） 2)2)需求需求3P3P法。法。(Possibility)(Possibility)即区位的可能性

4、、需求的可即区位的可能性、需求的可 能性和资金的可能性能性和资金的可能性 3)FF3)FF法。也称作业流程图法。法。也称作业流程图法。 4)BSP4)BSP法。也称饭店系统策划法。也称饭店系统策划 （BusinessSystemPlanningBusinessSystemPlanning）法。）法。 酒店策划与可行性论证的类型酒店策划与可行性论证的类型 酒店投资策划酒店投资策划 酒店筹建策划酒店筹建策划 酒店承运策划酒店承运策划 酒店经营管理策划。酒店经营管理策划。 第二节第二节 酒店投资策划酒店投资策划 n酒店投资策划就是对酒店项目的投资进行可 行性分析，撰写投资可行性论证 n书。通常业主在

5、进行酒店投资项目决策前， 都要进行投资可行性分析。 酒店投资可行性分析包括以下几个方面的酒店投资可行性分析包括以下几个方面的 分析与论证。分析与论证。 一、项目概况及用地情况说明一、项目概况及用地情况说明 饭店投资可行性分析首先应对业主投资的饭店项饭店投资可行性分析首先应对业主投资的饭店项 目概况及用地情况进行详细的说明。目概况及用地情况进行详细的说明。 二、二、区位分析区位分析 区位分析中酒店所处的位置包括宏观位置、中观区位分析中酒店所处的位置包括宏观位置、中观 位置和微观位置位置和微观位置 三、市场分析三、市场分析 n市场是有维度的，市场的规模与消费水平也是市场是有维度的，市场的规模与消费

6、水平也是 有限的，市场的供给与需求规模的大小决定了有限的，市场的供给与需求规模的大小决定了 拟投资饭店的营业与利润额。拟投资饭店的营业与利润额。市场分析与论证市场分析与论证 内容包括内容包括 1.1.竞争对手分析竞争对手分析 2.2.市场规模与消费水平分析市场规模与消费水平分析 3.3.消费群体（市场）分析消费群体（市场）分析 4.4.市场定位市场定位 市场分析与论证内容包括市场分析与论证内容包括 1.1.竞争对手分析竞争对手分析 饭店的竞争对手主要包括现实存在的饭店饭店的竞争对手主要包括现实存在的饭店 及替代性产品、新的市场进入者以及潜在的市及替代性产品、新的市场进入者以及潜在的市 场进入者

7、。场进入者。 2.2.市场规模与消费水平分析市场规模与消费水平分析 一般来说，市场的规模越大、消费水平越一般来说，市场的规模越大、消费水平越 高，则饭店的规模也就相对大、档次也就高，高，则饭店的规模也就相对大、档次也就高， 但也不是绝对的。但也不是绝对的。 3.3.消费群体（市场）分析消费群体（市场）分析 1)1)目标消费目标消费 群体目标消费群体是饭店的主流消费群体群体目标消费群体是饭店的主流消费群体 ，也是维持饭店经营发展的最重要群体。饭店，也是维持饭店经营发展的最重要群体。饭店 目标消费群体的选择可采取以下策略：目标消费群体的选择可采取以下策略： A A无差异目标策略无差异目标策略B B

8、差异性目标策略差异性目标策略C C 集中性目标策略集中性目标策略 2)2)辅助消费群体（辅助消费群体指饭店必辅助消费群体（辅助消费群体指饭店必 须拓展的消费群体）须拓展的消费群体） 3)3)潜在消费群体潜在消费群体指具有潜在潜在消费群体潜在消费群体指具有潜在 消费需求的群体消费需求的群体 4.4.市场定位市场定位 新饭店的市场定位有以下几个步骤：新饭店的市场定位有以下几个步骤： 1)1)确定饭店的目标市场，进而研究目标市场顾客确定饭店的目标市场，进而研究目标市场顾客 的需求和愿望及他们的利益偏好。的需求和愿望及他们的利益偏好。 2)2)充分考虑竞争对手的优劣势，发掘自身的竞争充分考虑竞争对手的

9、优劣势，发掘自身的竞争 优势突出饭店自身与众不同的特色。优势突出饭店自身与众不同的特色。 3)3)设计饭店的市场形象。设计饭店的市场形象。 4)4)通过各种营销手段和宣传媒体向目标市场有效通过各种营销手段和宣传媒体向目标市场有效 而准确地传播饭店的市场形象，以使饭店形象深入顾而准确地传播饭店的市场形象，以使饭店形象深入顾 客的心目中，从而确立饭店的竞争地位。客的心目中，从而确立饭店的竞争地位。 四. 酒店规模档次分析与论证 1. 1. 酒店类型议案酒店类型议案 酒店可根据产品理念来进行酒店投酒店可根据产品理念来进行酒店投 资，亦可遵资，亦可遵 循以下原循以下原 则：则： 1) 1) 主流市场（

10、目标群体）原则主流市场（目标群体）原则 2) 2) 竞争对手缺失原则竞争对手缺失原则 3) 3) 潜在市场原则潜在市场原则 潜在市场原则是通过发掘市场潜在市场原则是通过发掘市场 上未出现的新市场或是某上未出现的新市场或是某 一具有发展潜力的市场来确定酒店的类型。一具有发展潜力的市场来确定酒店的类型。 2. 酒店规模议案 酒店规模议案主要分析论证拟投资酒店的规模，即确定酒店规模议案主要分析论证拟投资酒店的规模，即确定 酒店的建筑面积、客房数量、餐位数以及其它设施设酒店的建筑面积、客房数量、餐位数以及其它设施设 备的规模。备的规模。 酒店规模议案内容主要有：酒店规模议案内容主要有： 1) 1) 酒

11、店的建筑规模酒店的建筑规模 酒店的建筑规模主要是考虑酒店的酒店的建筑规模主要是考虑酒店的 建筑面积、建筑布局、主体楼层高度、外围辅助建筑建筑面积、建筑布局、主体楼层高度、外围辅助建筑 格局与规模、酒店建筑风格、周围环境公区域规模以格局与规模、酒店建筑风格、周围环境公区域规模以 及景观设计和绿化美化等。及景观设计和绿化美化等。 2) 2) 功能项目规模功能项目规模 3) 3) 主要设备规模主要设备规模 3. 酒店档次议案 酒店档次议案的确定采取的原则酒店档次议案的确定采取的原则 一次到位原则和阶段性到位原则一次到位原则和阶段性到位原则 一次到位原则一次到位原则 n指酒店在投资筹建进，业主根据酒店

12、档指酒店在投资筹建进，业主根据酒店档 次的定位，按划分与评定标准的要求一次的定位，按划分与评定标准的要求一 次性投资到位。次性投资到位。 n缺点：初期投资成本高、风险较大 n优点：避免过后的多次投资带来的时间 成本以及其他有形与无形成本。 阶段性到位原则阶段性到位原则 阶段性到位原则阶段性到位原则指酒店业主通过分阶段投指酒店业主通过分阶段投 资而使酒店最后达到所要达到的档次。资而使酒店最后达到所要达到的档次。 如：一期投资准四星级档次，二期、三期如：一期投资准四星级档次，二期、三期 的投资建设才能达到四星级档次。的投资建设才能达到四星级档次。 缺点：带来一些不必要的成本损失。缺点：带来一些不必

13、要的成本损失。 优点：能够分散酒店初期投资的压力。优点：能够分散酒店初期投资的压力。 第四节第四节 酒店承运策划酒店承运策划 n酒店承运策划内容包括酒店承运的前期 策划、酒店承运的责任与合同策划、酒 店承运过程的策划和酒店承运后期的策 划四个方面。 酒店承运的前期策划酒店承运的前期策划 承运标的选择承运标的选择 承运方式选择承运方式选择 承运介入时段选择承运介入时段选择 承运方式选择承运方式选择 委派、任命式经营、承包经营、租赁经营、委托委派、任命式经营、承包经营、租赁经营、委托 酒店管理公司管理酒店管理公司管理 承运后期策划承运后期策划 酒店承运后期策划包括资金管理与运作策划、岗酒店承运后期

14、策划包括资金管理与运作策划、岗 前培训与开业准备议案、运作程序和制度建立前培训与开业准备议案、运作程序和制度建立 议案、开业前营销计划、开业典礼策划等内容议案、开业前营销计划、开业典礼策划等内容 。 第五节第五节 酒店筹备管理酒店筹备管理 n饭店筹备是指饭店从申请立项到饭店举行开业饭店筹备是指饭店从申请立项到饭店举行开业 典礼正式开业这一段时期的运作过程。筹备期典礼正式开业这一段时期的运作过程。筹备期 的运作管的运作管管理管理中的一个重要环节，它具有先性中的一个重要环节，它具有先性 它运营的好坏将直接影饭店的正式开业，也会它运营的好坏将直接影饭店的正式开业，也会 影响饭店今后的正式经营影响饭店今后的正式经营管理管理。 一一. .酒店筹备酒店筹备管理管理的基本原则的基本原则 1.1.计划性原则计划性原则 2.2.限期性原则限期性原则要求酒店的各项工作不仅限期性原则限期性原则要求酒店的各项工作不仅 要按质完成，而且要按