最新房地产企业资产管理能力分析汇编.doc

1、天马行空官方博客： ; QQ:1318241189 ; QQ 群：175569632从2008年上市房企三季度报告的资产管理能力分析中，我们发现，各大房企经 营性资金的流动性也并不乐观一一存货激增、 存货周转率明显下降，且持续低于 安全水平、经营性活动产生的现金流普遍为负， 房地产企业的经营困境已暴露无 疑。存货激增存货周转率下降标杆房企2008年前三季度存货周转率比较算，存货周转率应该不低于0.4。但“招金保万”四大上市房地产企业早在 2007 年就已跌破0.4这一安全值。而较2007年前三季度的存货周转率相比，上述四家房企2008年前三季度的存货 周转率又有所下降，尤其是招商地产降幅最大，

2、由2007年的22.48%下降至9.87%，说明招商地产的存货积压现象尤为严重。据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除 ST公司，86家A 股上市房地产企业三季度末的存货合计达 4015.2亿元，而2007年三季度末的存货合计为2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为 59.35%。与2007年末 相比，三季度末的存货也增加 1002.91亿元，增幅达33.3%。其中，保利地产三季度末存货为 417.51 亿元，比年初增加 48.66，成为四大龙 头中存货增幅最大的公司。保利素来销售速度快，并参与了多个限价房建设， 但 仍难以逃过市场成交量低迷的行业大势。而在广深

3、两地正大幅降价的金地集团，存货也达到 265.91 亿元，比年初增加 42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖 3 年。 招商地产三季度末存货为 215.52 亿元，比年初增加 25.54%。招商地产今年的计 划销售目标为 100 亿元，而前三季度仅完成销售额约 50亿元。低迷的市场严重 影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。即便是龙头企业万科， 2008 年三季度的存货也已高达 873.76亿元，较年初增加 31.45%，约占其资产总值的 72%。以万科三季度 52.87 亿元的营业收入计算，这 些存货的消化还需要近 2 年的时间。现金流持续恶化 资金压力大存货的大量

4、积压， 严重的制约了经营性资金的流动性， 未来房企将不仅面临更大 的销售压力，还面临更大的建设开支压力。 一般而言， 上市企业经营活动产生的 现金流量净额应为正数， 而且经营活动的现金流占全部现金流的比重越大， 说明 公司的财务状况越稳定， 从而支付能力越有保证。 经营活动的现金流一旦出现负 值，即使利润表中揭示的营业收入和营业利润增长很多， 但其中的相当部分可能 以赊销实现， 加之房地产企业的应收账款和存货等数据上升过快， 反映出企业营 业利润存在不实或过度包装之嫌。 目前，大部分上市房企经营活动产生的现金流 量净额均为负值， 而期末现金流仍保持正值， 这是由筹资活动产生的现金流来弥 补的。

5、万科已连续两年出现融资前的负现金流状况， 2008 年三季度末，万科经 营活动产生的现金流量净额为 -19.89 亿元，投资活动产生的现金流量净额则更 低，达 -21.30 亿元。过去 5 年万科年均现金支出达 40 亿元，据此计算，万科只 有在 2008年释放价值 186 亿元的存货才能实现现金平衡。 保利地产则更为严重， 已经连续 5 年出现负现金流增长， 2008 年三季度末，保利地产经营活动产生的 现金流量净额为 -81.76 亿元，同比减少 67.67%。从纯财务安全的角度看，保利 地产需要在 2008年释放 160 亿元的存货，才能使增长速度回归安全水平。而对 于二三线房企来说，恐

6、怕更为严重。有部分企业的现金流较去年相比，下降了 200%以上，如万通地产现金流为 -6.2 亿元，比去年同期下降了 220%。销售萎缩 土地储备成“烫手山芋”土地储备的剧增， 销售市场的萎缩，是造成存货大量积压的两大重要原因。 2007 年，各大房企在全国大肆拿地，一时间地王频现，土地市场一度火爆。招商地产 2007年在 7个城市增加了 14个项目，新增 447.53万平米的土地储备。超过 800 万平方米的总土地储备将保证招商地产未来 5 年的土地开发需求。金地集团 2007 年在 8 个城市获取了 14 个项目，总价 161.61亿元，规划可售面积超过 504 万平 方米，合计可结转项目

7、资源约为 994 万平方米。保利地产近两年来也一直在全国 大幅拿地，加速扩张，仅 2007 年第三季度，保利就先后取得了上海、武汉、广 州等城市的 8个地块，规划建筑面积 329 万平方米，总价款接近 100 亿元人民币。就在各大房企纷纷大肆拿地之后， 2008 年迎来了市场交易量的萎缩。今年 1-9 月，行业整体销售萎缩较为明显。 上市房企主要楼盘所在的上海、 北京前三季度 的住宅销售面积同比分别下降 55.8%、41.1%。从三季度单季来看，销售萎缩幅 度则更为明显。全国房地产销售额同比减少 31%，环比减少 11%；销售面积同 比减少 26%，环比减少 7%；销售均价为 3848 元/平方米，同比下降 7%，环比下 降 4% 。短短一年的时间，房地产企业已开始从囤地捂盘转向零库存，土地也开 始回归本位，由投机工具转为生产资料。 但在如今市场低迷的情况下， 对于昔日 大幅囤地的企业来说，零库存似乎成了不可能，土地储备已成了“烫手山芋”。在楼市的低