房地产纳税评估案例(外资)

1、房地产纳税评估案例房地产纳税评估案例( (外资外资) ) 一、内容提要一、内容提要 n某住宅建设有限公司，是三市所属外商投资企某住宅建设有限公司，是三市所属外商投资企 业中的房地产企业，该公司开始生产经营以来，业中的房地产企业，该公司开始生产经营以来， 财务报表反映企业一直亏损，到财务报表反映企业一直亏损，到2005年底，年底， 该企业所属温泉花园一期亏损该企业所属温泉花园一期亏损2467061.13元。元。 为深入掌握企业运营情况，强化征管，督促企为深入掌握企业运营情况，强化征管，督促企 业依法纳税申报，评估小组在对企业纳税申报业依法纳税申报，评估小组在对企业纳税申报 资料进行案头分析的基础

2、上，自资料进行案头分析的基础上，自2006年年6月月 17日起，由分管局长牵头成立评估小组，组员日起，由分管局长牵头成立评估小组，组员 包括企业责任区税收管理员、征管科科长、法包括企业责任区税收管理员、征管科科长、法 规规 科科长等，以已决算项目成本分析为中心，科科长等，以已决算项目成本分析为中心， 以各项目销售收入分析为基本点，依托评以各项目销售收入分析为基本点，依托评 估指标和房地产利润空间测算展开分析评估指标和房地产利润空间测算展开分析评 估。至估。至7月月5日，历时半个多月的评估处理日，历时半个多月的评估处理 终结，核减温泉花园一期总成本终结，核减温泉花园一期总成本 1926826.6

3、3元，按照已售面积占可售面元，按照已售面积占可售面 积比例积比例74.85%计算，调减计算，调减2005年底温泉年底温泉 花园一期已售商品房成本花园一期已售商品房成本142229.73元，元， 补缴房地产企业预征所得税补缴房地产企业预征所得税1563859.61 元。元。 二、案例介绍二、案例介绍 （一）分析选案（一）分析选案 1、选案背景。从宏观经济、市场变化与税源趋、选案背景。从宏观经济、市场变化与税源趋 势分析角度看，近两年国家实行积极的财政政势分析角度看，近两年国家实行积极的财政政 策，加大基本建设规模，对以往不太景气的房策，加大基本建设规模，对以往不太景气的房 地产企业来说，这无疑是

4、一个难得的发展机遇。地产企业来说，这无疑是一个难得的发展机遇。 2003-2005年正是我国房地产行业逐步走向年正是我国房地产行业逐步走向 正规的阶段，前景广阔，态势良好。作为三市正规的阶段，前景广阔，态势良好。作为三市 唯一一户房地产企业，该企业地位相当显眼，唯一一户房地产企业，该企业地位相当显眼， 是日常税源是日常税源 管理的重点，如此企业却一直亏损，不能不引起管理的重点，如此企业却一直亏损，不能不引起 疑问。疑问。 2、对象筛选，分析疑点，确定评估对象。根据企、对象筛选，分析疑点，确定评估对象。根据企 业年度所得税申报表和会计报表，评估小组进行业年度所得税申报表和会计报表，评估小组进行

5、了了利润表利润表和和资产负债表资产负债表项目的趋势和结项目的趋势和结 构分析，发现企业申报存在以下疑点：通过对该构分析，发现企业申报存在以下疑点：通过对该 企业纳税申报资料、账簿以及记账凭证等资料进企业纳税申报资料、账簿以及记账凭证等资料进 行比对核实，发现该公司共建设有三个项目，其行比对核实，发现该公司共建设有三个项目，其 中新天地和银座两个项目正在施工建设，温泉花中新天地和银座两个项目正在施工建设，温泉花 园一期已于园一期已于2005年年10月完工，并进行了全部成月完工，并进行了全部成 本核算，近年来房地产行业正本核算，近年来房地产行业正 处于蒸蒸日上的良好态势，但该项目却一直处于蒸蒸日上

6、的良好态势，但该项目却一直 处于亏损状态，针对这一疑点，评估小组决处于亏损状态，针对这一疑点，评估小组决 定把该企业温泉花园一期作为重点评估对象。定把该企业温泉花园一期作为重点评估对象。 3、案头分析基础。该公司成立于、案头分析基础。该公司成立于2003年年5月，月， 注册资本注册资本1000万人民币，其中集团公司万人民币，其中集团公司 950万，万，2005年年12月又注入资本月又注入资本2800万万 元。该公司于元。该公司于2003年年6月取得郊县总面积为月取得郊县总面积为 88842平方米、施工面积为平方米、施工面积为73585.33平方平方 米的一处土地，开始实施温泉花园一期开发。米的

7、一处土地，开始实施温泉花园一期开发。 温泉花园一期共建成住宅温泉花园一期共建成住宅188套，可售面积套，可售面积 32384.76平方米。按照原计划还要开发温平方米。按照原计划还要开发温 泉泉 花园二期，但由于一期开发周期过长（历时花园二期，但由于一期开发周期过长（历时 3 3年），开发成本过高（许多不确定因素没年），开发成本过高（许多不确定因素没 有考虑周全），且销售情况不佳，致使二期有考虑周全），且销售情况不佳，致使二期 计划暂时搁浅。计划暂时搁浅。 20052005年年1 1月取得市区一处土地，月取得市区一处土地，3 3月份开始施月份开始施 工建设，总建筑面积为工建设，总建筑面积为260

8、0026000平方米，分地平方米，分地 上地下两层，地上是休闲广场，地下用作商上地下两层，地上是休闲广场，地下用作商 业，属于持有经营，目前地下一出租给一家业，属于持有经营，目前地下一出租给一家 公司经营，地下二出租给另外一家公司经营，公司经营，地下二出租给另外一家公司经营， 20062006年年8 8月底完工交付使用。月底完工交付使用。 20052005年年8 8月又取得市区一处土地，土地总面月又取得市区一处土地，土地总面 积积12285.0012285.00平方米，为商住两用，建成住宅平方米，为商住两用，建成住宅 面积为面积为1228512285平方米，商用面积为平方米，商用面积为7953

9、7953平方平方 米，目前正在预售中。米，目前正在预售中。 根据上述情况，评估小组认真讨论，运用筛根据上述情况，评估小组认真讨论，运用筛 选排除法对采集的数据进行综合分析测算，选排除法对采集的数据进行综合分析测算， 与企业申报信息相核对，找出问题值，进行与企业申报信息相核对，找出问题值，进行 重点约谈。重点约谈。 4 4、指标选择与分析。对于房地产行业，主要、指标选择与分析。对于房地产行业，主要 就是销售收入和成本的核算，相对来说，成就是销售收入和成本的核算，相对来说，成 本的核算较为复杂。按照先简单后复杂的顺本的核算较为复杂。按照先简单后复杂的顺 序，评估小组先从销售收入分析入手，分组序，评

10、估小组先从销售收入分析入手，分组 分项目评估，一组审核收入，另一组审核成分项目评估，一组审核收入，另一组审核成 本。本。 5 5、发现疑点。、发现疑点。 （1 1）收入方面信息采集及案头分析情况：通）收入方面信息采集及案头分析情况：通 过审核销售合同发现，截至过审核销售合同发现，截至20052005年年1212月月3131日日 共销售共销售145145套，车库套，车库2626个，销售面积为个，销售面积为 24239.9324239.93平方米，已售面积占可售面积的平方米，已售面积占可售面积的 74.85%74.85%。按此比例计算结转成本，。按此比例计算结转成本，20052005年底年底 温泉

11、花园一期亏损温泉花园一期亏损2467061.132467061.13元。截至元。截至20052005 年年1212月月3131日温泉花园一期共取得销售收入日温泉花园一期共取得销售收入 40068052.2940068052.29元，比合同价款元，比合同价款4046853.054046853.05元元 少少399800.76399800.76元。元。 （2 2）开发成本：从企业取得的土地使用证上）开发成本：从企业取得的土地使用证上 看到，土地使用面积在看到，土地使用面积在137.5135137.5135亩，土地征亩，土地征 地费总价地费总价999.9340万元；企业摊销一期建万元；企业摊销一期建

12、 造面积是造面积是51.3亩；而企业实际摊销是按照亩；而企业实际摊销是按照 110.37亩，少了亩，少了27.1435亩。亩。 （3）土地勘测费：企业有很多的土地勘测费，）土地勘测费：企业有很多的土地勘测费， 数额都不小，是否存在虚列情况？数额都不小，是否存在虚列情况？ （4）开办费：实际发生开办费）开办费：实际发生开办费390611.66元，元， 是否存在一次性摊入成本？是否存在一次性摊入成本？ （5）企业开发成本大于销售收入，是否存在）企业开发成本大于销售收入，是否存在 违规项目？违规项目？ （6）开发间接费用：鉴于企业与总公司之间）开发间接费用：鉴于企业与总公司之间 的关联关系，是否存在

13、费用混淆现象？的关联关系，是否存在费用混淆现象？ （7 7）财务费用：企业与总公司之间的往来款）财务费用：企业与总公司之间的往来款 项频繁，总公司一直占用企业资金。项频繁，总公司一直占用企业资金。 （8 8）交际应酬费：是否超标准列支？是否在）交际应酬费：是否超标准列支？是否在 其他项目中列支交际应酬费？其他项目中列支交际应酬费？ （9 9）总体规划费：究竟是什么费用？）总体规划费：究竟是什么费用？ （1010）商住项目：商住项目正在热销，而企业）商住项目：商住项目正在热销，而企业 20052005年度预收账款几乎为零，而其他应付款年度预收账款几乎为零，而其他应付款 账户却数额巨大。账户却数额

14、巨大。 （二）约谈举证（二）约谈举证 n开发区国税局向企业发出了开发区国税局向企业发出了纳税评估纳税评估 约谈说明建议书约谈说明建议书，指出异常涉税指标，指出异常涉税指标， 并列出要核实情况的明细清单，要求企并列出要核实情况的明细清单，要求企 业对评估初步确认的问题进行自查，并业对评估初步确认的问题进行自查，并 作出合理的解释。分局评估小组由分管作出合理的解释。分局评估小组由分管 局长带队，于局长带队，于2006年年6月月26日在企业财日在企业财 务核算办公地点与企业财务负责人及办务核算办公地点与企业财务负责人及办 税人员进行了当面约谈。约谈围绕案头税人员进行了当面约谈。约谈围绕案头 分析异常

15、点逐一展开：分析异常点逐一展开： 疑点一。差额主要为疑点一。差额主要为3户业主，是通过银行按户业主，是通过银行按 揭方式来购买房产的，其办理银行按揭的日揭方式来购买房产的，其办理银行按揭的日 期均为期均为2005年年12月末，未能及时与银行办月末，未能及时与银行办 理按揭贷款。理按揭贷款。 疑点二。土地征用面积和实际摊销面积之间的疑点二。土地征用面积和实际摊销面积之间的 差额是征用土地周边留作路面占用的面积，差额是征用土地周边留作路面占用的面积， 实际摊销面积是实际占用的面积。实际摊销面积是实际占用的面积。 疑点三。有一笔疑点三。有一笔55960元中有元中有50000元没有元没有 原始发票。企

16、业会计解释说，原始发票在集原始发票。企业会计解释说，原始发票在集 团公司总部。团公司总部。 疑点四。企业承认是一次性摊入成本的。疑点四。企业承认是一次性摊入成本的。 疑点五。企业自查出无原始发票以应付账款直疑点五。企业自查出无原始发票以应付账款直 接计入开发产品接计入开发产品9491105.11元，造成了开元，造成了开 发产品多列了发产品多列了9491105.11元。又解释说是元。又解释说是 按照合同金额结转的成本，该款项是企业的按照合同金额结转的成本，该款项是企业的 应付未付款，因为没有给对方付款，对方就应付未付款，因为没有给对方付款，对方就 没有给其开具相应的发票，部分款项已经在没有给其开

17、具相应的发票，部分款项已经在 2006年度陆续支付。年度陆续支付。 疑点六。企业承认确实有总公司分摊给的费用疑点六。企业承认确实有总公司分摊给的费用 573472.10元入账。元入账。 疑点七。企业自查确认，企业计入利息支出疑点七。企业自查确认，企业计入利息支出 2231442.46元，摊入一期元，摊入一期1097555.93元，元， 资产资产133886.55元，二期元，二期100000元。元。 2004年末集团占用公司资金余额为年末集团占用公司资金余额为 37481894.20元；元；2005年末集团占用公司年末集团占用公司 资金余额为资金余额为62555968.81元。元。 疑点八。企业

18、承认疑点八。企业承认2003年交际应酬费年交际应酬费 297633元，其中企业应计入交际应酬费的元，其中企业应计入交际应酬费的 餐费、旅游费误记入差旅费的有餐费、旅游费误记入差旅费的有87512元；元； 2004年列支交际应酬费年列支交际应酬费301299.50元，元， 2005年列支年列支42789.30元。元。 疑点九。企业自查认定有疑点九。企业自查认定有200000元的开给集元的开给集 团公司的发票计入成本。团公司的发票计入成本。 疑点十。企业解释说，目前该项目还没有真正疑点十。企业解释说，目前该项目还没有真正 实现收入，只是取得了部分定金。实现收入，只是取得了部分定金。 （三）实地核查

19、（三）实地核查 n通过评估指标分析，该指标所反映出的异常是通过评估指标分析，该指标所反映出的异常是 有一定道理的。企业的销售环节很有可能存在有一定道理的。企业的销售环节很有可能存在 问题。评估小组提出需要到企业销售部门了解问题。评估小组提出需要到企业销售部门了解 情况，审核有关账簿凭证。经主管局长批准，情况，审核有关账簿凭证。经主管局长批准， 评估小组与该企业税收管理员对企业进行了实评估小组与该企业税收管理员对企业进行了实 地调查核实。为了找出根据，借用地调查核实。为了找出根据，借用涉外税务涉外税务 审计规程审计规程中的中的“内部控制度调查和测试内部控制度调查和测试”方方 法，对企业销售实现的

20、会计核算方法、内部结法，对企业销售实现的会计核算方法、内部结 算过程算过程 进行详细询问和调查。进行详细询问和调查。 疑点一经核查其差额部分在疑点一经核查其差额部分在2006年度办理完毕已经年度办理完毕已经 计入销售收入。计入销售收入。 疑点二核实没有问题。疑点二核实没有问题。 疑点五经审核企业疑点五经审核企业2006年度会计报表，证实企业所年度会计报表，证实企业所 说属实。建议税源管理部门在以后的工作中对该项说属实。建议税源管理部门在以后的工作中对该项 支出进行监督，直到温泉花园一期清盘，再进行统支出进行监督，直到温泉花园一期清盘，再进行统 一审核。一审核。 疑点十审核发现企业在其他应付款账

21、户中设立了疑点十审核发现企业在其他应付款账户中设立了“意意 向金向金”户，实际上就是商住项目的预收款。该项目户，实际上就是商住项目的预收款。该项目 从从2005年年9月开始预售，到月开始预售，到2005年底该公司共取年底该公司共取 得该项目预收款得该项目预收款72703081.5 元，按照元，按照10%10%的预征率应预缴所得税的预征率应预缴所得税 2399201.692399201.69元；元；20062006年年1-61-6月取得银座预收月取得银座预收 款款8752015.288752015.28元，按照元，按照15%15%的预征率应预缴的预征率应预缴 所得税所得税433224.76433

22、224.76元。合计共应预缴所得税元。合计共应预缴所得税 为为2832426.452832426.45元，减去企业已预缴的元，减去企业已预缴的 1268566.841268566.84元，确定企业应补缴预缴所得税元，确定企业应补缴预缴所得税 1563859.611563859.61元。元。 （四）评估处理（四）评估处理 n根据根据中华人民共和国发票管理办法中华人民共和国发票管理办法规定，规定， 企业未按规定取得发票，不允许税前列支。以企业未按规定取得发票，不允许税前列支。以 上疑点三、疑点九应调减温泉花园一期成本上疑点三、疑点九应调减温泉花园一期成本 250000元。元。 n根据根据中华人民共

23、和国外商投资企业和外国企中华人民共和国外商投资企业和外国企 业所得税实施细则业所得税实施细则第四十九条规定，企业在第四十九条规定，企业在 筹办期间发生的费用，应当从开始生产，经营筹办期间发生的费用，应当从开始生产，经营 月份的次月起，分期摊销；摊销期限不得少于月份的次月起，分期摊销；摊销期限不得少于 五年。按照该条规五年。按照该条规 定，企业定，企业2003年发生的开办费，年发生的开办费，2004年、年、 2005年摊销两年，应允许进入成本年摊销两年，应允许进入成本 156244.66元，确认该项目应调减温泉花元，确认该项目应调减温泉花 园一期成本园一期成本234367元。元。 n根据根据中华

24、人民共和国外商投资企业和外国中华人民共和国外商投资企业和外国 企业所得税法企业所得税法规定，两个独立的企业之间规定，两个独立的企业之间 是不能相互分摊各种费用的，从总公司分摊是不能相互分摊各种费用的，从总公司分摊 的费用应该有总公司开具的发票，没有分摊的费用应该有总公司开具的发票，没有分摊 依据、没有原始凭证的费用不能进入成本，依据、没有原始凭证的费用不能进入成本， 该项应当调减温泉花园一期成本该项应当调减温泉花园一期成本573742.1 元。元。 n根据根据中华人民共和国外商投资企业和外国中华人民共和国外商投资企业和外国 企业所得税法企业所得税法第十三条规定，外商投资企第十三条规定，外商投资

25、企 业或者外国企业在中国境内设立的从事生产业或者外国企业在中国境内设立的从事生产 经营的机构、场所与其关联企业之间的业务经营的机构、场所与其关联企业之间的业务 往来，应当按照独立企业之间的业务往来收往来，应当按照独立企业之间的业务往来收 取或者支付价款、费用，不按照独立企业之取或者支付价款、费用，不按照独立企业之 间的业务往来收取或者支付的价款、费用，间的业务往来收取或者支付的价款、费用， 而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进 行合理调整。所以将企业转给集团公司的款行合理调整。所以将企业转给集团公司的款 项按银行同期贷款利率计算利息收入，企业项按银行同期

26、贷款利率计算利息收入，企业 与银行签订的合同中标明银行当期贷款利率与银行签订的合同中标明银行当期贷款利率 为为5.49%。按照当期银行同期贷款利率计。按照当期银行同期贷款利率计 算，算，2004年应收取集团利息年应收取集团利息361259.33元元 n （200000+37481894.2200000+37481894.2）/2/2* *5.94%5.94%* *4/124/12， 20052005年应收取集团利息年应收取集团利息1240803.191240803.19元，元，20032003 年应收取集团利息年应收取集团利息39579.0739579.07元。元。2003-20052003-

27、2005 年合计年合计1641641.591641641.59元，合理分摊后，温泉花元，合理分摊后，温泉花 园一期应调减成本园一期应调减成本452335.99452335.99元（企业财务元（企业财务 费用费用398398万元，分摊一期万元，分摊一期109109万元，万元， 1602062.521602062.52* *109/398=438804.92109/398=438804.92元），自有元），自有 资产应调减成本资产应调减成本55178.7055178.70元；温泉花园二期元；温泉花园二期 应调减成本应调减成本412130.24412130.24元；银座应调减成本元；银座应调减成本

28、721996.66721996.66元。元。 n根据根据中华人民共和国外商投资企业和外国中华人民共和国外商投资企业和外国 企业所得税法实施细则企业所得税法实施细则第二十二条规定，第二十二条规定， 企业交际应酬费依其总收入企业交际应酬费依其总收入40068052.29 计算，允许税前列支计算，允许税前列支225320.26元元 5000000*1%+（400680052.29- 5000000）*0.5%，2003-2005年共发年共发 生交际应酬费生交际应酬费641721.80元。确认调减温元。确认调减温 泉花园一期成本泉花园一期成本416381.54元。元。 n根据根据国家税务总局关于外商投

29、资企业从事国家税务总局关于外商投资企业从事 房地产开发经营征收所得税有关问题的通知房地产开发经营征收所得税有关问题的通知 的规定，补缴房地产企业预征企业所得税的规定，补缴房地产企业预征企业所得税 1563859.61元。元。 n以上通过约谈和调查核实，案头分析发现的以上通过约谈和调查核实，案头分析发现的 的问题基本上得到了确认的问题基本上得到了确认, ,认定该企业核减认定该企业核减 温泉花园一期总成本温泉花园一期总成本1926826.631926826.63元元, ,按照已按照已 售面积占可售面积的比例售面积占可售面积的比例74.85%74.85%计算计算, ,调减调减 20052005年底温

30、泉花园一期已售商品房成本年底温泉花园一期已售商品房成本 142229.73142229.73元；补缴房地产企业预征所得税元；补缴房地产企业预征所得税 1563859.611563859.61元。元。 三、综合分析三、综合分析 n该企业出现以上问题的原因是多方面的，房地该企业出现以上问题的原因是多方面的，房地 产开发行业的成本核算本身就比较复杂，对一产开发行业的成本核算本身就比较复杂，对一 些似是而非的问题，企业财务人员很多不能完些似是而非的问题，企业财务人员很多不能完 全确定，最后总是站在企业自己的角度，以利全确定，最后总是站在企业自己的角度，以利 于企业为准。为此，该局要求企业认真学习领于企

31、业为准。为此，该局要求企业认真学习领 会税法实质，加强日常管理，正确核算成本。会税法实质，加强日常管理，正确核算成本。 对于预收房款，必须建立分户明细账，明确往对于预收房款，必须建立分户明细账，明确往 来款项真正来路，从而如实、准确、及时反映来款项真正来路，从而如实、准确、及时反映 收入。收入。 四、有关建议四、有关建议 （一）建议地税部门把好代开发票关，不（一）建议地税部门把好代开发票关，不 要抓芝麻丢西瓜，征了小税种，漏了大要抓芝麻丢西瓜，征了小税种，漏了大 税种。税种。 （二）建议国地税两家多交流，多联系，（二）建议国地税两家多交流，多联系， 互相支持。互相支持。 （三）建议税源管理部门加强税源管理，（三）建议税源管理部门加强税源管理， 对于房地产