个人住房贷款详解

1、1 个人住房贷款 2 概念概念 个人住房贷款，又称为按揭（mortgage） 是指银行向借款人发放的用于购买自用 住房的贷款，通常以所购住房作为抵押。 3 p公积金贷款（委托贷款） p商业贷款 p组合贷款 种类种类 4 5 6 7 个人住房抵押贷款的主要术语 1、首期付款 首款、头款， 2、首付款比例 首付款占所购住房总价的比率。最低首 付款比率为20%。 3、贷款金额 贷款额 总价减去首付款的余额 4、贷款价值比率 贷款成数 是指贷款金额占抵押房地产 价值的比率（如，贷款金额最高不得超过抵押房地产价 值的80% 5、贷款期限，借款人应还清全部贷款本息的期限 6、贷款利率 合同中所规定的利率，

2、一般有固定利率和 浮动利率等 8 个人住房抵押贷款的主要术语 7、分期偿还额 分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。 8、偿还比率，又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占同期收入的比 率。 9、月房产支出和收入比 （本次贷款的月还款额+物业管理费）/月均收 入 50% 10、所有债务支出与收入比 （本次贷款的月还款额+物业管理费+其他 债务月均偿付额）/月均收入 55% 11、贷款额度 贷款限额 如：贷款金额不得超过某一最高金额 贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额 贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额 当借款人申请的金额不超过以上所有限额的，以申请金额为贷款金额， 当申

3、请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。 12、贷款余额 分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿 还的贷款本金数额。 9 还款方式分类还款方式分类 p等额本息还款 p等额本金还款 10 等额本息还款（月均法） 等额本息还款方式是在还款期内，每月 偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)， 这样由于每月的还款额固定，可以有计划 地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭 根据自己的收入情况，确定还贷能力。 11 等额本息月还款额 还款总期数 还款总期数 月利率（+月利率） 贷款本金 （+月利率） 12 计算过程如下： P O A1A2 An-1An 12n-1n P=A/(1+i

4、) +A/(1+i)2 +A/(1+i)n-1 +A/(1+i)n = A/(1+i) 1+1/(1+i)+1/(1+i)2 +1/(1+i)n-2 +1/(1+i)n-1 =A(1+i)n-1/(1+i)ni 则 A=P(1+i)ni/(1+i)n-1 13 其中： 月偿还额 贷款本金 还款期数 月利率 14 例：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率 5.04，贷款期限15年，若在整个贷款期内利率未变，那么该居民每期偿 还额为多少？ 解：已知20（万元），月利率=5.04%/12 , n=1512=180(期) 求。 P(1+i)ni/(1+i)n-1 200000

5、 （）180 （ 1+( )180-1 1586(元) 15 等额本金还款（递减法） 等额本金还款方式是将本金每月等额偿 还，然后根据剩余本金计算利息，所以初 期由于本金较多，从而使还款额在初期较 多，而在随后的时间每月递减，这种方式 的好处是，由于在初期偿还较大款项而减 少利息的支出，比较适合还款能力较强的 家庭。 16 等额本金月还款额 贷款本金 （贷款余额月利率） 还款总期数 17 在例1中，假设该居民选择等额本金偿还贷款方式，其他 条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多 少？ 解：a1=200000/180+2000005.04%/12 =1951.11(元) a60=20

6、0000/180+1-(60-1)/180 2000005.04%/12 =1675.78(元) 目前，我国各商业银行推出的个人住房贷款还款工具 基本以以上两种为主。 18 等额本息和等额本金比较 等额本息还款法也叫月均法月均法，本金归还速 度较慢，还款压力较轻，代价是支付的总 利息较多，与等本金还款方式对比，总利 息差额在中短期（1-5年）内不会十分明 显，在长期限内（20-30年），总利息差 额才会明显。 19 申请条件申请条件 p年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下， 有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、 无不良信用记录、具有完全民事行为能力的 自然人； p申请人年龄与借款期限

7、之和不超过65； p有购买住房合同或协议，且借款人支付符合 规定的首付款； p借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷 款本息的能力； 20 申请资料申请资料 p房地产买卖合同/ 商品房销（预）售 合同 p有效的身份证件 p户口簿 p婚姻证明（未婚的提供未婚声明） p收入证明或者其他资产证明 p工资流水单 p税单（收入2万元以上的） 21 现行利率现行利率 （年利率），成数，年限 p公积金：4.5% p商业贷款：6.60% p成数：一般首付三成，贷款七成 p年限：不超过30年 p沪九条： 二套房贷（无论是商贷还是公积金） 首付需达6成，利率为1.1倍。 22 p公积金：4.5% p商业贷款：6.80% p10年：115.08 p20年：76.33 商贷1万元（月均法） p30年：65.19 关键数字关键数字 23 个人住房抵押贷款的风险 、无力继续偿还贷款本息的风险 、房屋贬值的风险 、利率变化的风险 ）贷款期限在年以内，实行合同利率，遇 法定利率调整，不分段计息 ）贷款期限在年以上的，如遇法定利率调 整，则应于次年月日起，按当日相应的人 民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供 额。 、房