成本法PPT学习教案

1、会计学1 成本法成本法 2007级房地产经营与管理专业 第1页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第2页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第3页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 市场供大于求市场供大于求 以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏高偏高 价格应向下调整价格应向下调整 市场供小于求市场供小于求 以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏低偏低 价格应向上调整价格应向上调整 2 2、要结合市场供求分析来确定评估价格、要结合市场供求分析来确定评估价格 1 1、要注意区分实际成本和客观成本、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于

2、其效用，而不是花费的成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高投入成本多，并不一定其价值就高 四、注意事项 第4页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 搜集资料搜集资料 估算重新购建价格估算重新购建价格 估算折旧估算折旧 求取积算价格求取积算价格 五、成本法估价的步五、成本法估价的步 骤骤 第5页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润+销售费用 第6页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第7页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第8页/共61页 2

3、010级房地产经营与管理专业 第9页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第10页/共61页 2010级房地产经营与管理专业 土地取得成本、开发成本，无论它们的来源是借贷土地取得成本、开发成本，无论它们的来源是借贷 资金，还是自有资金，都应计算利息资金，还是自有资金，都应计算利息 第11页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 （1 1）土地取得成本：）土地取得成本：计息期通常为整个开发期计息期通常为整个开发期 （2 2）开发成本、管理费用）开发成本、管理费用 A A均匀投入：均匀投入：计息期为建设期的一半计息期为建设期的一半 B B分期投入：分期投入：计息期要分别计算计息期要分别计

4、算 第12页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 总投资为总投资为550550万元，开发期为万元，开发期为1 1年，年， 投资在投资在1 1年内均匀投入，同期银行贷款年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为年利率为8%8%，求利息。，求利息。 I=550(1+8%)I=550(1+8%)0.5 0.5 1=21.581=21.58（万元万元） 0 1 0.5 第13页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 总投资为总投资为400400万元，开发期万元，开发期2 2年，第一年，第一 年均匀投入总投资的年均匀投入总投资的65%65%，第二年均匀投入，第二年均匀投入 35%35%，同期银行贷款

5、年利率，同期银行贷款年利率8%8%，求利息。，求利息。 I =400I =40065%65%(1+8%)(1+8%)1.5 1.5 1+4001+40035%35%(1+8%)(1+8%)0.5 0.5 11 =37.31 =37.31（万元万元） 0 0.5 1 1.5 2 65% 35% 第14页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 总投资为总投资为600600万元，开发期万元，开发期3 3年，在第年，在第 一年年初投入总投资的一年年初投入总投资的50%50%，第二年年初投，第二年年初投 入入30%30%，第三年年初投入剩余的，第三年年初投入剩余的20%20%，同期，同期 银行贷款年

6、利率为银行贷款年利率为8%,8%,求利息。求利息。 0 1 2 3 50% 30% 20% I = 600I = 60050%50%(1+8%)(1+8%)3 31+6001+60030%30%(1+8%)(1+8%)2 211 +600 +60020%20%(1+8%)(1+8%)1 111 =117.47 =117.47 第15页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第16页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 房地产价值重新购建价格折旧房地产价值重新购建价格折旧 第17页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 二、适用于新开发房地产的基本公式 1、新建的房地综合估价，成本

7、法的基本公式为： 2、新建的建筑物的估价，成本法公式为： 新开发房地价值土地取得成本开发成本 管理费 用销售费用投资利息销售税费开发利润 新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用销售费 用投资利息销售税费开发利润 第18页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成 本 管理费用销售费用投资利息销售税费开发 利润 第19页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第20页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 第21页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 房地价格房地价格V V总 总= =土地成本 土地成本A+A+建安成本建安成本B+B+管理

8、费用管理费用C+C+利息利息D+D+销售税费销售税费E+E+开发利润开发利润F F () 5.2 %6+1200003000=D+C+B+A 5.05.1 %61%60%61%40%)31(500001800 万万元元68.16713= 总总 VVFE27.0%20%7 平平方方米米元元 建建筑筑面面积积 万万元元 总总 单单 总总总总总总 /4579= 50000 46.22895 = V =V 46.22895=VV27.0+68.16713=V 某新建房地产，土地面积某新建房地产，土地面积2000020000平方米，建筑面积平方米，建筑面积5000050000平方米。现时土地重平方米。现

9、时土地重 新取得价格为新取得价格为30003000元元/ /。建筑物建造的建安成本为。建筑物建造的建安成本为18001800元元/ /，管理费用为建安，管理费用为建安 成本的成本的3%3%。该房地产开发周期为。该房地产开发周期为2.52.5年，其中半年准备期，年，其中半年准备期，2 2年建设期，土地费用年建设期，土地费用 在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%40%，第，第 二年均匀投入二年均匀投入60%60%，年利率为，年利率为6%6%。销售税费为房地产价格的。销售税费为房地产价格的7%7%，开发利润

10、为房地，开发利润为房地 产价值的产价值的20%20%。试评估该房地产的总价与单价。试评估该房地产的总价与单价。 第22页/共61页 2007级房地产经营与管理专业 旧房地价值房地的重新购建价格建筑物的折旧 土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑 物的折旧 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物 的折旧 第23页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第24页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第25页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第26页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第27页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第28页/共61页 2011级房

11、地产经营与管理专业 第29页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 方法实质上是是市场法，比较常方法实质上是是市场法，比较常 用、简单，但是粗略。通常有单用、简单，但是粗略。通常有单 位面积比较法和单位体积比较法。位面积比较法和单位体积比较法。 第30页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 n300300120012003636 （万元）（万元） 第31页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 例：例：某建筑物的体积为某建筑物的体积为10001000立方米，该类建筑结构和用立方米，该类建筑结构和用 途的建筑物的单位体积造价为途的建筑物的单位体积造价为10001000元元/ /立方

12、米，则评估该立方米，则评估该 建筑物的重新购建价格为：建筑物的重新购建价格为： 100010001000=1001000=100万元万元 第32页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 本后相加，来求取建筑物重新购本后相加，来求取建筑物重新购 建价格的方法。建价格的方法。 第33页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 项目项目单位成本单位成本数量数量单项成本合计单项成本合计 基础工程基础工程元元/ /立方米立方米立方米立方米 墙体工程墙体工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 楼地面工程楼地面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 屋面工程屋面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米

13、门窗工程门窗工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 给排水面积给排水面积元元/ /平方米平方米平方米平方米 供暖工程供暖工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 电气工程电气工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 合计合计 税费利息管理费税费利息管理费 重新购建价格重新购建价格 第34页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 既不要漏项，也不能重复计算，既不要漏项，也不能重复计算， 以免造成测算不准。以免造成测算不准。 第35页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 求取建筑物重新购建价格的方法。求取建筑物重新购建价格的方法。 第36页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 项目项目

14、单价单价数量数量单项成本合计单项成本合计 现场准备现场准备 水泥水泥 沙石沙石 砖块砖块 木材木材 瓦面瓦面 铁钉铁钉 人工人工 税费税费 其他其他 重新购建价格重新购建价格 第37页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第38页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第39页/共61页 平方米元/54.1083%21%5 . 0111880 7245 2011级房地产经营与管理专业 第40页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第五节建筑物折旧的求取第五节建筑物折旧的求取 第41页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 引起的建筑物腐朽、生锈、风化、引起的建筑物腐朽、生锈

15、、风化、 基础沉降等，它与建筑物的实际经基础沉降等，它与建筑物的实际经 过年数正相关。同时要看建筑物所过年数正相关。同时要看建筑物所 在地区的气候和环境条件，如酸雨在地区的气候和环境条件，如酸雨 多的地区多的地区 第42页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 的，它造成建筑物不应有的损坏或者提前的，它造成建筑物不应有的损坏或者提前 损坏，如门窗有损坏，墙体和地面有裂缝损坏，如门窗有损坏，墙体和地面有裂缝 等。等。 第43页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 n（1 1）功能缺乏功能缺乏是指建筑物没有其应是指建筑物没有其应 该有的设备、部件、设施或系统等。该有的设备、部件、设施或系

16、统等。 如住宅没有卫生间、暖气、燃气、如住宅没有卫生间、暖气、燃气、 电话线路，办公楼没有电梯、集中电话线路，办公楼没有电梯、集中 空调、宽带网络等。空调、宽带网络等。 第44页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 有层高为有层高为6m6m的厂房在出售中，购买的厂房在出售中，购买 者要多花者要多花1m1m的成本，导致了功能过的成本，导致了功能过 剩。剩。 第45页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第46页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第47页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 n剩余寿命剩余寿命是寿命减去年龄后的寿是寿命减去年龄后的寿 命。分为剩余自然寿命

17、和剩余经命。分为剩余自然寿命和剩余经 济寿命济寿命 第48页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 N RC D N LC D 1 第49页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 t i it DX 1 t N RC tD 1 建筑物的现值建筑物的现值 年折旧率年折旧率 N R C D d 1 tdCVB1 累计折旧额累计折旧额 t N R Ct N RC CXCV tB 1 1 1 第50页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于8 8年前建成，年前建成， 重置价格为重置价格为10001000元元/ /，

18、耐用年限，耐用年限4040年，残值率为年，残值率为2%2%，试，试 用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=8 元 元 年元 16080039200200000 3920084900 /4900 40 %212000001 tB t XCV DtX N RC D 第51页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第52页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 建筑物的折旧房地的重新购建价格旧房地价值 土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格旧房 地价值 第5

19、3页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 n修复所需要的费用修复所需要的费用修复后的房修复后的房 地产价值修复前的房地产价值。地产价值修复前的房地产价值。 第54页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 更换很多次。如空调、电梯、门更换很多次。如空调、电梯、门 窗等。长寿命项目一般不会需要窗等。长寿命项目一般不会需要 更换，如墙体、基础、屋顶。更换，如墙体、基础、屋顶。 第55页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第56页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 第57页/共61页 2011级房地产经营与管理专业 303060601/501/501010 n17.617.6万元万元 n