2014年福建漳州房地产市场调研报告

1、1 1 2 2 3 3 . 漳州宏观经济背景分析漳州宏观经济背景分析 漳州房地产市场整体运行情况漳州房地产市场整体运行情况 漳州各板块房地产市场分析漳州各板块房地产市场分析 漳州宏观经济背景分析漳州宏观经济背景分析 GDP 人均人均GDP 城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 2004-20092004-2009年漳州市宏观经济年漳州市宏观经济 20092009年漳州市年漳州市GDPGDP继续保持两位继续保持两位 数增长，以数增长，以13341334亿元列全省第亿元列全省第 四。比四。比20082008年增长年增长13%13%。 1 漳州市漳州市20092

2、009年人均年人均GDPGDP突破突破2.32.3 万元万元, ,比上年增长比上年增长12.6%,12.6%,增幅超增幅超 过福州、厦门、泉州等地。楼过福州、厦门、泉州等地。楼 市因长期积蓄的购买力而将呈市因长期积蓄的购买力而将呈 现快速发展态势。现快速发展态势。 城镇居民可支配收入也呈逐年城镇居民可支配收入也呈逐年 快步增长之势，快步增长之势，20092009年人均可年人均可 支配收入达支配收入达1837118371元，比元，比20082008年年 增长增长13%13%，与当年，与当年GDPGDP增幅相当增幅相当. . 20092009年漳州社会消费品零售总年漳州社会消费品零售总 额达额达4

3、18418亿元。比亿元。比20082008年增年增 长长15%.15%.表明漳州市民的购买力表明漳州市民的购买力 得到明显增加。得到明显增加。 2004-20092004-2009年漳州市宏观经济年漳州市宏观经济2 l漳州全市漳州全市GDP1137GDP1137亿，全省排名第四；亿，全省排名第四； l人均人均GDPGDP超超2.32.3万元；万元； l城镇居民人均年可支配收入超城镇居民人均年可支配收入超1800018000元；元； l社会消费品零售总额超社会消费品零售总额超400400亿元；亿元； 宏观经济运行稳定宏观经济运行稳定 经济保持高速增长经济保持高速增长 当地居民购买力不断增强当地居

4、民购买力不断增强 房地产处于高速发展的阶段房地产处于高速发展的阶段 小结： 漳州房地产市场整体运行情况漳州房地产市场整体运行情况 2004-2009漳州全市房地产市场开发情况漳州全市房地产市场开发情况 2004-2009漳州市区房地产市场供需情况漳州市区房地产市场供需情况 2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势漳州市区商品住宅成交价格走势 漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积 2004-20092004-2009年漳州房地产市场开发状况年漳州房地产市场开发状况 自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；

5、 08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓； 09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9% 从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。 1 自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致 2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次 出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回 升，2010年市场供应量也会逐步增加。 2004-20092

6、004-2009年漳州市区商品房供需情况年漳州市区商品房供需情况2 从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国 19%的平均涨幅，市场发展较为平和； 2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚 至低于全国4200元/的住宅销售均价，房价上涨空间明显； 2004-20092004-2009年漳州市区商品住宅价格走势年漳州市区商品住宅价格走势3 售价租金售租比 漳州阳光雅苑3840001200320 名仕假日165600850195 都市阳光3612001600226 锦绣一方126000600210

7、 厦门前埔北区7200001650436 泉州晶都国际294001100267 福州华林星座5880001500392 目前，国际上用来衡量一个区域房产 运行状况良好的售价租金比一般界定 为200：1至300：1。 l如果售价租金比超过300：1，意味着 房产投资价值相对变小，房产泡沫已 经显现； l如果低于200：1，表明该区的房产投 资潜力相对较大，房产后市看好。 l售价租金比无论是低于200：1还是高 于300：1，均表明房产价格偏离理性 真实的房产价值。 漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如 厦门、福州、泉州等地的售租比。漳

8、州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。 漳州市区房地产售租比漳州市区房地产售租比 4 漳州市房价收入比：漳州市房价收入比： 漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算） 漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人） 漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3 ：1， 漳州市房价收入比漳州市房价收入比 漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此， 漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。 5 由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主

9、，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面 积约11.15万，比08年底的23.75万减少了7.09万。 漳州市区商品住宅空置面积漳州市区商品住宅空置面积6 下降 小结：小结： 漳州房地产市场整体发展较为平稳漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从，从20062006年至年至20102010的的4 4年间，商品住宅的均价年间，商品住宅的均价 上涨约上涨约800800元元/ /平米，年涨幅约平米，年涨幅约6%6%。低于全国。低于全国19%19%的平均涨幅，低于漳州市的平均涨幅，低于漳州市GDPGDP年年15%15% 的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%13

10、%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；的平均涨幅。房地产市场发展较为平和； 漳州市区商品房目前的租售比大约在漳州市区商品房目前的租售比大约在220220：1 1，房价收入比约为，房价收入比约为6.36.3：1 1，商品住宅，商品住宅 空置面积也保持在空置面积也保持在1212万万的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的 房产价值，尚有上升空间；房产价值，尚有上升空间； 漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。 漳州各板块房地产市场分析漳州各板块房地产

11、市场分析 漳州漳州 楼市板块划分楼市板块划分 城北板块解析城北板块解析 中心城区板块解析中心城区板块解析 江滨板块解析江滨板块解析 城东板块解析城东板块解析 金峰板块解析金峰板块解析 漳州楼市总结漳州楼市总结 中心城区板块中心城区板块 片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的 市政、娱乐、生活配套。市政、娱乐、生活配套。 代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、 丹霞名城丹霞名城 均价：均价： 4200-58004200-5800元元/m2/m2 城北板块城北板块 片区特点：老城情结片区特点：老城情结 代表楼盘：钱隆首府、延安广场代表楼盘：钱

12、隆首府、延安广场 均价：均价：4500-50004500-5000 城西板块城西板块 片区特点：新区、大盘片区特点：新区、大盘 代表楼盘：永鸿国际公馆、代表楼盘：永鸿国际公馆、 永鸿国际城永鸿国际城 均价：均价： 3200-37003200-3700元元/m2/m2 城东板块城东板块 支撑点：市政东迁、新支撑点：市政东迁、新 区发展，大盘开发、优区发展，大盘开发、优 势教育资源配套势教育资源配套 代表楼盘：锦绣一方、代表楼盘：锦绣一方、 天利仁和、荣昌花园天利仁和、荣昌花园 均价：均价：3500-52003500-5200元元/m2/m2 江滨板块江滨板块 支撑点：丰富的江景资源支撑点：丰富的

13、江景资源 代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷 均价：均价： 4200-58004200-5800元元/m2/m2 20102010漳州楼市板块区位图漳州楼市板块区位图 漳州楼市板块划分漳州楼市板块划分 1 钱隆首府 延安广场二期 福海阳光 代表楼盘：钱隆首府代表楼盘：钱隆首府 延安广场延安广场 福海阳光福海阳光 城北板块位于沿漳华路以北，跨越 北环城路的广大片区。随着漳华路 的打通，成为城市北区的交通大动 脉，盘活了漳华路以北的土地存量， 地段价值全面提升。板块整体发展 比较成熟，交通便利，教育生活配 套完善。 城北板块解析城北板块解析2 主要楼盘分布

14、主要楼盘分布 信和花园 即将推出楼盘 在售楼盘 楼盘楼盘 名称名称 物业物业 类型类型 建面建面mm均价（元）均价（元）面积房屋（面积房屋（）总户数总户数销售率销售率 开盘开盘 时间时间 钱隆钱隆 首府首府 1313号楼号楼 小高层小高层2000020000预计预计50005000 1 1房：房：31-32 30%31-32 30% 2 2房：房：81-82 13% 81-82 13% 3 3房：房：87-100 57%87-100 57% 270270套套未售未售2010.52010.5 延安延安 广场广场2 2期期 小高层小高层8533685336 4300 4300 1 1房：房：45

15、45 5%5% 2 2房：房：90 90 15%15% 3 3房：房：98-135 98-135 79%79% 四房：四房：170 170 2%2% 817817套套70%70%2008.122008.12 福海阳光福海阳光 4#4#、5#5# 小高层小高层20383.8220383.82442344232 2房：房：96-102 100%96-102 100%208208套套70%70%2010.32010.3 主要在售项目解析主要在售项目解析 板块特征总结板块特征总结 建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主，占在售市场供应量的91% 户户 型型 在售楼盘户型主要集中在二房、三房上，且面积有

16、逐渐缩小的趋势。三房中，小三房成 为市场主流 产品设计产品设计产品满足居家特征明显，设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合 园林景观园林景观园林多采用结合采用欧式园林为主题园林 营销手法营销手法 充分利用漳州人的老城情结，以老城区成熟的商业和生活配套作为主要卖点，尤其是漳 华路的全线通车，极大提升了城北板块的居住和商业价值。 客户来源客户来源老城区的居民为主 价格走势价格走势目前整个板块的均价在4500-5000元/。 中心城区板块位于南昌路与 丹霞路十字路交汇处的城市 商业中心，东临九龙大道人 民广场，西拥九龙公园临近 汽车站，北靠火车站占尽市 区之繁华便利。板块较成熟， 交通便利

17、，本地及外来人流 量大，教育生活配套完善， 南昌中路九龙公园、 沃尔玛 商业广场是这一板块最值得 骄傲的资本。 东方钻石城 丽园君悦 悦华城市广 场 天下广场 中天大厦 天隆名府 丹霞名城 家芗0596 代表楼盘：丽园君悦代表楼盘：丽园君悦 家芗家芗05960596 丹霞名城丹霞名城 中心城区板块解析中心城区板块解析2 主要楼盘分布主要楼盘分布 即将推出楼盘 在售楼盘 楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型建面建面均价（元）均价（元）面积房屋（面积房屋（）总户数总户数销售率销售率开盘时间开盘时间 丽园 君悦 2期 3幢 20-28层53792.324600 1房：45 2房：45-94 3房：110

18、-130 60% 楼中楼：101-197 502户95%2009.6 家芗 0596 1期 4幢 29-32层 92344.614600 单：25-35 1房：60 2房：60-90 3房：108-143 70% 4房：168-176 楼中楼：250 710套95%2009.3 君临 天下 8栋 18-23层 1523614950 1房：54 2房：67-88 3房：134-143 60% 4房：160-170 楼中楼：214-270 317套60%2007.12 悦华 城市 广场 2栋 18-31层 903005800 单身公寓：40-65 52% 2房：70-100 33% 3房：120-

19、140 14% 690套95%2009.10 丹霞 名城 1期 5栋 18-19层 46237.874200 1房：27-40 2房：46-79 20% 3房：99-122 50% 4房：120-136 466套 98%2009.5 天隆 名府 3幢 11-17层 17065.323800 2房：110-120 95% 楼中楼：150-177 5% 144套95%2009.5 主要项目解析主要项目解析 板块特征总结板块特征总结 建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主 户户 型型在售楼盘户型主力户型为100-130平米的三房，投资型的小户型也占据相当大的比例 产品设计产品设计设计上主要采用平层、

20、凸窗、入户花园及多阳台为组合 园林景观园林景观 多采用结合景观资源的热带风情园林，另外也有项目采用欧式园林及与本地人文结合为 主题园林 营销手法营销手法在营销推广上多以商务、繁华和尊贵等为主打，充分发挥板块成熟区域特性 客户来源客户来源 南昌中路则高端客群为主 ，辅之部分的外地投资客； 靠人民广场一带以本片区客群为主； 价格走势价格走势 目前南昌中路的中部均价在4600-5800元/，靠近人民广场一带近期部分均价在3800- 4200元/ 滨江板块以江滨路和建元路的 之间是横贯市区东西方向的， 集交通、休闲、观光、旅游、 防洪功能于一体的城市景观主 干道和交通次干道。特有的江 景，让滨江沿岸的

21、房地产项目 无一例外的打起了豪宅牌。可 以预见，未来滨江一带就是漳 州的“外滩”。 龙江富城 一代领秀 江滨花园城 外滩明珠 鑫荣花苑二 期 上江名都 万豪国际公馆 丽江明珠 新城悦景豪 庭 榕御 代表楼盘：悦景豪庭代表楼盘：悦景豪庭 江滨花园城江滨花园城 鑫荣花苑鑫荣花苑 榕御榕御 滨江板块解析滨江板块解析 4 主要楼盘分布主要楼盘分布 即将推出楼盘 在售楼盘 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类型类型 建面建面m均价（元）均价（元）户型面积（户型面积（）总户数总户数销售率销售率开盘时间开盘时间 江滨花园 龙湾盛世 3 幢 33层 900004200 2房:6688 10% 3房:111-157

22、40% 4房:175252 40% 楼中楼:185-293 10% 654套80%2008.10 新城 悦景豪庭 8栋高层1095704100 单身公寓：28-30 5% 1房：40-47 15% 2房：88-100 20% 3房：122-140 50% 4房：165-168 5% 996套70%2008 鑫荣花苑 D地块 2期 1栋33层2500005000 单身：25.33-33.08 36% 1房： 49.27 18% 2房： 89.66 18% 3房：145.08 18% 4房：189.06205.29 10% 288套80%2009 外滩明珠2栋1000005880 3房：158-1

23、64 58% 4房：183-229 40% 楼中楼：255.19 2% 436套25%2008.2 丽景芗城 13# 14# 2幢18层29956.71 2房：89.15 20% 3房：118-133 67% 4房：144 13% 254套未售- 主要项目解析主要项目解析 板块特征总结板块特征总结 建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主 户户 型型 户型以三房、四房为主，面积主要集中在120-160平米及以上，另外一房、二房也占据市 场很大份额 产品设计产品设计设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合 园林景观园林景观多结合九龙江景观资源，以东南亚风情园林为主题 营销手法营销手法九龙江

24、江景是该板块最大的卖点 客户来源客户来源整个漳州地区的富裕阶层 价格走势价格走势目前整个滨江板块均价在4200-5800元/之间。 城东板块地处龙文区区，随着 漳州城市“东拓西进”发展战 略持续推进，中心城区范围不 断向东部拓展。不仅仅是由于 市政东移所致，更主要是因为 东部新区迎合了漳州城市发展 的历史机遇，以及东部新区自 身良好的规划定位。 即将推出楼盘 在售楼盘 华港豪庭 锦绣一方 永大星城 中骏蓝湾香 郡 天利仁和 融都新界 万嘉世贸广 场 书香佳苑 荣昌花园 钱隆学府 香榭花都 长福裕景 尚东琴畔 阳光美地 代表楼盘：锦绣一方代表楼盘：锦绣一方 荣昌花园荣昌花园 天利仁和天利仁和 永

25、大星城永大星城 香榭花都香榭花都 主要楼盘分布主要楼盘分布 城东板块解析城东板块解析5 楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型建面建面均价（元）均价（元）面积房屋（面积房屋（）户数户数销售率销售率开盘时间开盘时间 荣昌广场 2期 2栋 19-30层 38529.84200 1房：48-60 46% 2房：80-99 12% 3房：126-160 12% 4房：173m 15% 412套18%2007-4-28 锦绣一方 11-16# 18-19# 6幢 10-25层 600606000 1房：28-44 17% 2房：69-86 55% 3房：119-126 23% 4房：137-180 5% 68

26、9套40% 尚东琴畔 9 幢 18-33层 1100004100 1 1房：5070 34% 2房：80128 53% 3房：90158 13% 975套40%2009.3 天利仁和 天籁苑 1期 6幢 18层 700004850 2房：92-107 10% 3房：120-144 61% 4房：163-179 24% 5房：206-210 3% 楼中楼：242-319 2% 515套70%2008.10 永大星城5幢919793700 2房：8090 18% 3房：110130 64% 4房：160 6% 五房：190202 12% 608套90%2008.10 长福裕景 2# 1栋30层 3

27、4000 3900 2房：92-100 50% 3房：110-133 50% 224套 80% 2009.3 主要项目解析主要项目解析 板块特征总结板块特征总结 建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主 户户 型型 户型以两房、三房为主，面积主要集中在80-130平米之间，及以上，也有满足投资需 求的一房和单身公寓 产品设计产品设计设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合 园林景观园林景观以东南亚风情园林为主题 营销手法营销手法 主要依托城市“东拓西进”发展战略，以未来前景为主要卖点，另外 优秀的教育资源也是本板块另一大卖点 客户来源客户来源以城东片区以及县城客户为主，部分外地投资客 价

28、格走势价格走势 目前整个城东板块均价一般在3800-4200元/之间。也有像天利仁和、上层55之类的 高端产品，均价在5000元/以上 区域属性区域属性 城西板块解析城西板块解析5 东西发展轴：靖城-金峰中心城区角美厦门海沧 东南发展轴：靖城-金峰中心城区龙海市区漳州港 四组团：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团 漳州市城市发展战略是“东 进西拓，两翼齐进”。 城西板块紧邻319国道，可经 漳厦、漳诏、漳龙高速公路 通往厦门、广东等地，交通 运输便利，人流物流流动频 繁。 是未来漳州城市发展的重要 战略区域之一。 区域规划区域规划 核心商住区核心商住区 高校园区高校园区 工业园区工业园区

29、城西板块位于学府路往西片区。在 漳州市“市区东移，芗城西进”的 整体发展战略引导下，目前主要规 划为商住区、高校园区和金峰工业 区三大板块。 工业园区以金峰工业区和北斗工业 园区为代表，拥有300多家内外资 企业，务工人员近6万人； 高校园区占地总面积达到5000亩， 以漳州师范学院和漳州职业技术学 院为依托，以华阳体育馆为中心， 形成了浓厚的教育、文体氛围； 地块地块 区域楼盘分布区域楼盘分布 鑫荣嘉园 绿洲富城 永鸿国际公馆 金峰商业广场 永鸿国际 城 凤凰尚城 金品花园 受到原有市政规划，尤其是道路 交通设施的影响，城西板块房地 产开发无论从规模和市场热度上， 相对中心城区和东部新区都略

30、显 滞后。 但是随着交通等市政设施的完善， 加之其拥有的工业基础和文教资 源，吸引了大批品牌实力开发商 纷进驻。 在售项目规模和品质不逊于城区 其他板块，但是价格却更实惠。 因此属于性价比最高的区域。 福州知名开发商永鸿集团在 漳州的开山力作。项目总占 地210亩，其中永鸿国际公 馆占地30亩，国际城占地 180亩。项目在漳州首先实 行“配套先行”的运作理念， 五星级豪华会所、东南亚风 情园林泳池这些配套将一一 先行兑现。并以“漳州首 个精装社区”为定位，公共空 间精装修交付 。 目前，国际公馆项目销售已 接近尾声，国际城正在推售 中。 个案分析个案分析永鸿国际城永鸿国际城 楼盘名称楼盘名称永

31、鸿国际城永鸿国际城楼盘地址楼盘地址胜利西路和金峰北路交叉路位置 基本情况基本情况占地面积：占地面积：11980 总建面积：总建面积：279240279240 项目类型：项目类型：小高层、高层 项目规模：项目规模：24栋，2060户 销售情况销售情况1-5#:90% 6-7#:未售 客户客户区域：区域：金峰片区为主 户型配比户型配比6#、7# 共216套 3房：134-141 204套 4房：160 12套 价格价格住宅均价：住宅均价： 1-5#：3600元/ 6-7#：未售 优势优势 品牌开发商实力大造 景观先行，配套先行 公共空间精装交付使用 社区社区 配套配套 游泳池、健身房、瑜伽馆、SP

32、A馆、 桌球室、乒乓球室、咖啡屋、书吧、 茶道、儿童游乐区 劣势劣势 周边生活配套尚不完善周边周边 配套配套 国际双语幼儿园 芗城第三实验小学 金峰商业广场（大型建材市场、大 型仓储超市） 7#01-08单元单元 134平米平米 u 格局方正，南北通透，全明设计 u 动静分区 u 卧室全部南向 u 赠送面积较多，产品附加值高 u 整体布局不够紧凑，通道面 积过大 户型整体布局合理，附加值较高户型整体布局合理，附加值较高 价格稳中带升，整体去化速度较快价格稳中带升，整体去化速度较快 个案分析个案分析鑫荣嘉园鑫荣嘉园 鑫荣嘉园是漳州本土知名 开发商向荣集团在城西新 区打造的首个超大型生态 社区。占

33、地面积91752， 总建筑面积399908。 社区规划突出“水岸生 活”|展开。在小区内设置 10000平米的环形人工活水 湖，还有多处流泉、水 梯、喷水、叠水、水池、 水雾等水景，通过在水边 建房，并引活水入区，使 水与建筑相互依托，体现 “临江水岸生活”的深层 内涵 楼盘名称楼盘名称鑫荣嘉园鑫荣嘉园楼盘地址楼盘地址 金峰南路 基本情况基本情况占地面积：占地面积：91752 总建面积：总建面积：399908 项目类型：项目类型：多层、小高层和高层住宅 项目规模：项目规模：共23幢，约2478户 销售情况销售情况6-12#楼还剩约20套左右，2010 年5月份即将发售湖中央的20- 23幢楼。

34、 客户客户区域：区域：金峰片区为主，大学城的老师， 工业区的职员 户型配比户型配比主力户型为两房、三房、四房 并有少量单身公寓及复式单元， 户型建筑面积为38166 价格价格住宅均价：住宅均价：3800元/ 优势优势 品牌开发商实力大造 景观先行，配套先行 在水边建房，并引活水入区 社区社区 配套配套 会所、游泳池、双语幼儿园、网球场、 人工湖 社区商业 劣势劣势 周边生活配套尚不完善 部分楼座采光，通风较差 周边周边 配套配套 国际双语幼儿园 芗城第三实验小学 金峰商业广场（大型建材市场、大型 仓储超市） 7#01、06单元单元 71.39平米平米7#02、05单元单元 128.33平米平米

35、 u整体布局动静未分区 u餐厅位置不合理，处于过道处 u两个卧室均朝北 u入户门直对次卧门 u整体布局不够紧凑 u次卧与书房均为北向 户型整体布局不合理，设计较为初级户型整体布局不合理，设计较为初级 价格走势起伏较大，去化量受价格影响较大价格走势起伏较大，去化量受价格影响较大 个案分析个案分析绿洲富城绿洲富城 绿洲富城是福建龙华房产倾 力打造的20万简约风尚社 区。项目除了”小面积，低 总价“外，并无其他特色和 优势，且项目远离城区，周 边生活配套奇缺。因此价位 虽然低，去化速度也比较缓 慢 。 但是随着正兴私立学校的建 设和招生，该项目的投资潜 力逐渐显现。 楼盘名称楼盘名称绿洲富城绿洲富城

36、楼盘地址楼盘地址 西洋坪路与北环城路交汇处 基本情况基本情况占地面积：占地面积： 总建面积：总建面积：200000 项目类型：项目类型：多层、小高层 住宅 项目规模：项目规模：共26幢，约1837户 销售情况销售情况二期销售90%以上； 7、8月份即将推出三期产品： 6、7、8、9、10、11、15号楼 客户客户区域：区域：金峰片区为主，部分外地投 资客 户型配比户型配比单身：24-35 1房：40-52 2房：74-78 价格价格住宅均价：住宅均价：3800元/ 优势优势 品牌开发商实力打造 户型面积小，总价低 正对正兴私立学校（小学+ 中学），投资价值明显 社区社区 配套配套 中庭园林景观

37、 劣势劣势 远离主城区，周边生活配 套尚不完善 周边周边 配套配套 正兴私立学校 14#07单元单元 85平米平米14#10单元单元 110平米平米 u整体进深较长 u客厅成为进出通道 u整体进深较长 u客厅成为进出通道 u主卧门直对客厅 户型赠送面积较多，但是不注重细节打造户型赠送面积较多，但是不注重细节打造 价格走势平稳，整体偏低价格走势平稳，整体偏低 片区待推项目片区待推项目 楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型容积率容积率建面建面预计开盘时间预计开盘时间 金品花园 多层 小高层 2.51100002010 金峰商业广场 （住宅） 高层 600002010 凤凰尚城高层3170841未定 国源瑞京城高层280000未定 国源芗江北岸高层4336458未定 合计960841 城西片区除本案以外，尚有城西片区除本案以外，尚有5 5个待推