融资租赁业务模式详解-.doc

1、融资租赁业务模式详解融资租赁的基本方式是三方当事人(出租人、承租人、厂商)间的两份合同(购买合同、租赁合同)所确定的债权债务关系。从最基本的直接购买融资租赁(Direct finan cial lease )，可以诱导出多种变体，如转融资租赁、售后租回融资租赁、杠杆融资租赁、委托融资租赁、托拉斯融资租赁等。除这些在北美、西欧及东亚韩日已成熟使用的融资租赁方法外，由于市场的驱动和业务的拓展，近几年来国内外的一些租赁公司，又开发出许多新的行之有效的方法，现将这些方法的要点简述于下：1. 转融资租赁(Sub-lease):由出租人从另一家融资租赁公司租进设备，然后转租给承租人使用。第二出租人可以不动

2、用自己的资金而通过发挥类似融资租赁经纪人的作用而获利，并能分享第一出 租人所在国家的税收优惠，降低融资成本。转融资租赁多发生在跨国融资租赁业务中。2. 售后租回融资租赁(Sale and leaseback lease) : 一般简称回租，由设备使用方首先将自己的设备出售给融资租赁公司(出租人)，再由租赁公司将设备出租给原设备使用方(承租人)使用。厂 商通过回租可以满足其改善财务状况(资产负债表)、盘活存量资产的需要，并可与融资租赁公司 共同分享政府的投资减税优惠政策带来的好处，以较低的租金即可取得继续使用设备的权利。财产 (设备)所有人通过这种方式可以在不影响自己对财产继续使用的情况下，将物

3、化资本转变为货币 资本。3. 杠杠融资租赁(Leveraged lease):国外杠杠融资租赁的运作方式十分复杂，涉及的当事人较多,般包括承租人、生产厂商、物主出租人、物主受托人、债权人、经纪人等。融资租赁公司(出租人)只承担设备成本的一小部分，一般为2040%，并以此为“杠杆”，大部分由银行或银团等金融机构提供。出租人要把租赁物的所有权、融资租赁合同的担保受益权、租赁物的保险受益权及融 资租赁合同的收益权转让或抵押给贷款人，贷款人对出租人无追索权。该融资租赁对象大都是一些 购置成本非凡高的大型设备，如飞机、轮船、卫星等。4. 委托融资租赁(Entrusted lease): 一种方式是拥有资

4、金或设备的人委托非银行金融机构从事融资 租赁，第一出租人同时是委托人，第二出租人同时是受托人。第二种方式是出租人委托承租人或第 三人购买租赁物，出租人根据合同支付货款。又称委托购买融资租赁。5. 项目融资租赁(Project lease ):承租人是以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签订项目 融资租赁合同，出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金的收取也只能以项目的现金 流量和效益来确定。出卖人通过自己控股的租赁公司采取这种方式来推销产品，扩大市场份额。通 讯设备、大型医疗设备、运输设备甚至高速公路经营权都可以采用这种方法。6. 销售式租赁(Firm lease):生产商或流通部门

5、通过自己所属或控股的租赁公司采用融资租赁方式促销自己的产品。这些租赁公司依托母公司能为客户提供维修、保养等多方面的服务。出卖人和出租 人实际是一家，但属于两个独立法人。在这种销售式租赁中，租赁公司作为一个融资、贸易和信用 的中介机构，自主承担租金回收的风险。通过综合的或专门的租赁公司采取融资租赁方式，配合制 造商促销产品，可减少制造商应收帐款和三角债的发生，有利于分散银行风险，有利于促进商品流 通。7. 抽成融资租赁(Share lease):又称收益百分比融资租赁。对回笼期较长但现金流稳定且具有一定 垄断性的项目，可尝试采用收益权担保、收费分成的融资租赁方式。这种融资租赁的租金不是固定的，而

6、是由承租人的盈利状况决定，通常由承租人向出租人先支付一定的租金，租金余额按承租人 营业收入的一定比例抽成。具体的比例可以灵活多变，由承租人和出租人根据实际生产状况确定。8. 风险融资租赁(Venture lease):出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给承租人，以获得租金 和股东权益收益作为投资回报的租赁交易。在这种交易中，租金仍是出租人的主要回报，一般为全部投资的50%，其次是设备的残值回报，一般不会超过25%左右，这两项收益相对比较安全可靠。其余部分按双方约定，在一定时间内以设定的价格购买承租人的普通股权。这种业务形式为高科技、高风险产业开辟了一种吸引投资的新渠道。出租人将设备融资租赁给

7、承租人，同时获得与设备成本相对应的股东权益，实际上是以承租人的部 分股东权益作为出租人的租金的新型融资租赁形式。同时，出租人作为股东可以参与承租人的经营 决策，增加了对承租人的影响。实际操作中，一般由融资租赁公司以设备价款的60%买下设备，与承租方共同组建营运治理中心，参与各项重大决策，在收回本金后仍保留项目的2030%收益权。风险融资租赁实际上是风险投资在融资租赁业务上的创新表现，与抽成融资租赁(收益百分比融资 租赁)有相同之处，但又不完全相同，其差别在于风险融资租赁中存在的一种质的转换：债权转股 权，与此相对应借贷资本转为权益资本。9. 结构式参与融资租赁(Structured parti

8、cipation lease):由注资、还租、回报3个阶段构成。其中注资阶段资金注入的方法与常规融资租赁资金注入方法无异；还租阶段是将项目现金流量按一定 比例在出租人和承租人之间分配，例如70 %分配给出租人，用于还租，30 %由承租人留用。回报阶段是指在租赁成本全部冲减完以后，出租人享有一定年限的资金回报，回报率按现金流量的比例 提取。回报阶段结束，租赁物件的所有权由出租人转移到承租人，整个项目融资租赁结束。结构式 参与融资租赁和我们熟知的BOT方式有异曲同工之妙。10. 捆绑式融资租赁 (Bundle lease ):又称三三融资租赁。三三融资租赁是指承租人的首付金(保证金)不低于租赁标的

9、价款的30%，厂商在交付设备时所得货款不是全额，大体上是30%左右，余款在不长于租期一半的时间内分批支付，而租赁公司的融资强度差不多30%即可。这样，厂商、出租方、承租人各承担一定风险，命运和利益“捆绑”在一起，以改变以往那种所有风险由出租人 一方独担的局面。融资租赁业务操作流程、项目初审1 .向企业介绍中小企业融资租赁的特征和优势。2 调查项目是否符合中小企业融资租赁的要求。为了减少不必要的谈判，节省前期费用，承租人或 出卖人首先要了解可以采取中小企业融资租赁的原则。3由准备承租的企业填写租赁项目申请表，租赁公司根据表内项目， 按照项目评估条件对项目进行初步的定性和定量评估。二、项目评估1

10、对项目进行实地调查，取得项目论证第一手资料。2 在租赁公司内部正式立案对，由业务人员填写立项报告和可行性分析报告。3 经过部门论证、专家论证、总经理论证和主管部门的四级评审，决定项目取舍。4 将项目归档立案，以备今后对项目的进程和风险检测进行对比、控制和调整。项目评估的基本程序租赁项目的评估应与项目的立项同步进行，在评估过程中，不断的对项目可行性和租赁条件对应调 整，真正能科学的选择项目，给予切合实际的正确的评价才能减少风险。评估主要步骤是：1、双向选择合作伙伴在租赁项目立项初期，企业应与多家租赁公司联系，了解租赁条件和费用，选择成本低、服务好、 资信可靠的公司做合作伙伴。租赁公司则应选择其经

11、济实力强，资信好，债务负担轻，有营销能力 和还款能力企业做合作伙伴。只有双方在互相信任的基础上，才能对项目进行实事求是评估鉴定。2、项目初评租赁公司根据企业提供的立项报告，项目建议书及其他相关资料，通过当面洽谈，摸清项目的 基本情况，将调查数据与同类项目的经验数据比较，进行简便估算，结合一般的感性认识对项目初 评。若租赁公司认为项目可行，企业可以进一步编制可行性报告，办理项目审批手续。3、实地考察租赁项目通过初评后，租赁公司必须派人深入企业进行实地考全面了解企业的经营能力和生产 能力及其相应的技术水平和管理水平的市场发展动态信息，了解项目所在地的工作环境和社会环境,财务状况，重要情况必须取得第

12、一手资料。企业为了项目能获得通后的顺利运转，应给予真实的材 料和积极的配合。4、项目审批租赁公司的项目审查部门对企业提供的各种资料和派出人员的实地考察报告，结合企业立项的 可行性报告，从动态和静态，定性和定量，经济和非经济等多方面因素进行综合分析，全面评价项 目的风险和可行性，决定项目的取舍，并确定给企业的风险利差。如果项目可行，风险在合理可控 的范围内，即可编制项目评估报告，办理内部立项审批手续。5、合同签约项目被批准后，租赁公司接受企业的租赁项目委托，就可办理租赁物件购置手续，签定购货合 同和租赁合同，合同的价格条款和租赁条件都不应脱离可行性报告的分析数据太远，否则对项目要 重新评估。签约

13、后项目评估的结论应作为项目的优化管理提供科学依据。6、项目后管理项目的后管理对于确保租金安全回收起着重要作用。在租赁项目执行过程中，承租人应经常将 实际经营状况与可行性报告进行比较，随时调整经营策略，力求达到预期的经营目标。出租人则应 经常将承租人的经营状况与评估报告的主要内容进行比较，发现问题及时采取措施，保证租金回收 的安全运做。融资租赁怎样介入房地产业 中国城市化进程中，房地产开发始终是一个充满朝气与希望的行业。融资租赁作为一个新兴行业，如何与房地产业共谋发展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我们结合两个行业的实践，认为融资租赁介入房地产业的机会在于 一、房产设备类融资1 主要是电梯、空

14、调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房 地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。2.出售类房产设备租金的回收时限住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产 项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租， 以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空

15、之前必须 全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。3.开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中 的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回 收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高 度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布）， 真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。二、盘活开发商持有成熟商业物业开发商往往持有大量优质商业、办公物业（以长期获得租金收益并分享房产增值的好处），但却极 大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金，但是银 行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范，真正能达到要求的相当有限，而且能 融资的数量也大打折扣（以确保银行信贷资金的安全）。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租 赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期 内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金 用于新项目的开发。三、优质商业房地产的开发当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，