物业设备设施管理第二讲

1、物业设备设施管理物业设备设施管理学习辅导学习辅导 主讲教师主讲教师 张娟张娟 第二讲第二讲 物业建筑室内给水物业建筑室内给水 第一节第一节 建筑物业给水系统概述建筑物业给水系统概述 建筑给水系统建筑给水系统是将城镇给水管网是将城镇给水管网 （或自备水源，如蓄水池）中的水（或自备水源，如蓄水池）中的水 引入一幢建筑或一个建筑群体供人引入一幢建筑或一个建筑群体供人 们生活、生产和消防之用，并满足们生活、生产和消防之用，并满足 各类用水对水质、水量和水压要求各类用水对水质、水量和水压要求 的冷水供应系统。的冷水供应系统。 一、室内给水系统的分类一、室内给水系统的分类 自建筑物的给水引入管至室内各用水

2、自建筑物的给水引入管至室内各用水 及配水设施段，称为及配水设施段，称为室内给水部分室内给水部分。 按用途可分三类：按用途可分三类： 1.1. 生活给水系统生活给水系统 2.2. 生产给水系统生产给水系统 3.3. 消防给水系统消防给水系统 二、室内给水系统的组成二、室内给水系统的组成 l引入管引入管 l水表节点水表节点 l给水管道给水管道 l给水附件给水附件 l升压和储水设备升压和储水设备 l室内消防设备室内消防设备 三、室内给水系统的给水方式三、室内给水系统的给水方式 l室内给水系统的给水方式室内给水系统的给水方式必须根据用必须根据用 户对水质、水压和水量的要求，室外管户对水质、水压和水量的

3、要求，室外管 网所能提供的水质、水量和水压情况，网所能提供的水质、水量和水压情况， 卫生器具及消防设备等用水点在建筑物卫生器具及消防设备等用水点在建筑物 内的分布以及用户对供水安全要求等条内的分布以及用户对供水安全要求等条 件来确定。室内给水系统给水方式主要件来确定。室内给水系统给水方式主要 有如下几种：有如下几种： 室内给水系统的方式：室内给水系统的方式： l 直接给水方式直接给水方式 l 设置升压设备的给水方式设置升压设备的给水方式 当室外给水管网的水压低于或周期性低当室外给水管网的水压低于或周期性低 于建筑物内部给水管网所需水压，而建于建筑物内部给水管网所需水压，而建 筑物内部用水量又很

4、不均匀时，宜采用筑物内部用水量又很不均匀时，宜采用 设置升压设备的给水方式。设置升压设备的给水方式。 1. 单设水箱给水方式单设水箱给水方式 室内给水系统的方式：室内给水系统的方式： 2. 单设水泵给水方式单设水泵给水方式 3. 水泵水泵-水箱联合给水方式水箱联合给水方式 l 分区供水的给水方式分区供水的给水方式 l 气压罐给水方式气压罐给水方式 四、高层建筑的室内给水方式四、高层建筑的室内给水方式 l由于自重的作用，低层的静水压要比高由于自重的作用，低层的静水压要比高 处楼层的静水压大。对于高层建筑，底处楼层的静水压大。对于高层建筑，底 层的静水压就会很大，这显然是不科学层的静水压就会很大，

5、这显然是不科学 的，同时也是一种压力浪费，对供水管的，同时也是一种压力浪费，对供水管 道自身的安全也不利。道自身的安全也不利。由于高层建筑层由于高层建筑层 数多，因此其给水系统必须进行数多，因此其给水系统必须进行竖向竖向 分区。分区。 竖向分区的目的在于：竖向分区的目的在于： l 避免建筑物下层给水系统管道及设备避免建筑物下层给水系统管道及设备 承受过大的压力而损坏；承受过大的压力而损坏； l 避免建筑物下层压力过高，管道内流避免建筑物下层压力过高，管道内流 速过大而引起的流水噪声、震动噪声、速过大而引起的流水噪声、震动噪声、 水锤及水锤噪声；水锤及水锤噪声； l 避免下层给水系统中水龙头流出

6、水头避免下层给水系统中水龙头流出水头 过大而引起的水流喷溅。过大而引起的水流喷溅。 高层给水坚向分区的方式：高层给水坚向分区的方式： l分区减压给水方式：分区水箱减压和分分区减压给水方式：分区水箱减压和分 区减压阀减压。区减压阀减压。 l分区并联给水方式。分区并联给水方式。 五、室内给水系统所需压力五、室内给水系统所需压力 H=10H1+H2+H3+H4 （kPa） 式中：式中：H室内给水系统所需的水压，室内给水系统所需的水压，kPa； H1最不利配水点与引入管起端之间的最不利配水点与引入管起端之间的 标高差，标高差，m； H2计算管路的水头损失（水在流动过计算管路的水头损失（水在流动过 程中

7、损失的能量），程中损失的能量），kPa； H3水表的水头损失（水经过水表时损水表的水头损失（水经过水表时损 失的能量），失的能量），kPa； H4最不利配水点的流出水头，最不利配水点的流出水头，kPa。 一般经验值：一般经验值： l流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦、流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦、 冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所 需的静水压力，一般取需的静水压力，一般取1520kPa。 一般经验值：一般经验值： 为了选择给水方式，可按建筑物的层数粗为了选择给水方式，可按建筑物的层数粗 略估计自室外地面算起所需的最小保证压略估计自室外地面算起所

8、需的最小保证压 力值。力值。 l一般地，单层建筑物为一般地，单层建筑物为100kPa；二层建筑；二层建筑 物为物为120kPa；三层或三层以上建筑物，每；三层或三层以上建筑物，每 增加一层增加增加一层增加40kPa。对于引入管或室内。对于引入管或室内 管道较长或层高超过管道较长或层高超过3.5m时，上述数值应时，上述数值应 适当增加。适当增加。 第二节第二节 室内给水系统常用设备室内给水系统常用设备 一、给水常用管材、管件及其连接一、给水常用管材、管件及其连接 1.给水常用管材给水常用管材 常用给水管材一般有常用给水管材一般有钢管、铜管、铸铁管和塑钢管、铜管、铸铁管和塑 料管等。料管等。但必须

9、注意：生活用水的给水管必须但必须注意：生活用水的给水管必须 是无毒的。是无毒的。 （1）钢管）钢管 l 钢管有焊接钢管（常用）、无缝钢管两种。钢管有焊接钢管（常用）、无缝钢管两种。 l 室内给水管道通常用普通和加厚焊接钢管。用室内给水管道通常用普通和加厚焊接钢管。用 于生活给水管道要专门镀锌。于生活给水管道要专门镀锌。 l 规格以公称直径（也称公称口径、公称通径）规格以公称直径（也称公称口径、公称通径） 表示，即用字母表示，即用字母DN其后附加公称直径数值其后附加公称直径数值 （内径）。（内径）。例如例如DN40DN40，则表示公称直径为，则表示公称直径为 4040mm mm 。 l 无缝钢管

10、则以外径乘以壁厚来表示规格。无缝钢管则以外径乘以壁厚来表示规格。 （2）铜管）铜管 l主要优点在于其具有很强的抗锈蚀能力，主要优点在于其具有很强的抗锈蚀能力， 强度高，可塑性强，坚固耐用强度高，可塑性强，坚固耐用 l能抵受较高的外力负荷，热胀冷缩系数能抵受较高的外力负荷，热胀冷缩系数 小，能抗高温环境，防火性能也较好小，能抗高温环境，防火性能也较好 l使用寿命长，可完全被回收利用，不污使用寿命长，可完全被回收利用，不污 染环境。染环境。 l其主要缺点是价格较高。其主要缺点是价格较高。 （3）铸铁管）铸铁管 l与钢管相比具有耐腐蚀性强、造价低、与钢管相比具有耐腐蚀性强、造价低、 耐久性好等优点，

11、适合于埋地敷设。耐久性好等优点，适合于埋地敷设。 l缺点是质脆、重量大、单管长度小等。缺点是质脆、重量大、单管长度小等。 （4）塑料管）塑料管 l优点是化学性能稳定、耐腐蚀、重量轻，优点是化学性能稳定、耐腐蚀、重量轻， 管内壁光滑、加工安装方便等。管内壁光滑、加工安装方便等。 常用的塑料管材有：常用的塑料管材有： l硬聚氯乙烯塑料（硬聚氯乙烯塑料（UPVC）管材、）管材、 l聚乙烯（聚乙烯（PE）管材、）管材、 l三型聚丙烯（三型聚丙烯（PP.R）管材。）管材。 （5）复合管材）复合管材 l钢塑复合（钢塑复合（SP）管材）管材 l铝塑复合（铝塑复合（PAP）管材。）管材。 l除具有塑料管的优点

12、外，还有耐压强度除具有塑料管的优点外，还有耐压强度 好、耐热、可曲挠和美观等优点。好、耐热、可曲挠和美观等优点。 2.管材的选择管材的选择 l 新建、改建、扩建新建、改建、扩建城市供水管道城市供水管道（400mm以以 下）和住宅下）和住宅小区室外给水管道小区室外给水管道应使用硬聚氯乙烯、应使用硬聚氯乙烯、 聚乙烯塑料管；聚乙烯塑料管；大口径城市供水管道大口径城市供水管道可选用钢塑可选用钢塑 复合管。复合管。 l 新建、改建新建、改建住宅室内给水管道住宅室内给水管道、热水管道热水管道和和 供暖管道供暖管道优先选用铝塑复合管、交联聚乙烯管等优先选用铝塑复合管、交联聚乙烯管等 新型管材，淘汰镀锌钢管

13、。新型管材，淘汰镀锌钢管。 3.给水常用管件给水常用管件 4.给水管道的连接给水管道的连接 l给水管道的连接方法有给水管道的连接方法有螺纹连接螺纹连接 （又称丝扣连接）、焊接、法兰（又称丝扣连接）、焊接、法兰 连接和承插连接等。连接和承插连接等。 二、给水管道附件二、给水管道附件 l给水管道附件是安装在管道及设给水管道附件是安装在管道及设 备上的启闭和调节装置的总称。备上的启闭和调节装置的总称。 l一般分为配水附件和控制附件两一般分为配水附件和控制附件两 类。类。 1.配水附件配水附件 2.控制附件控制附件 三、水表三、水表 l水表是一种计量用户累计用水量的仪表。水表是一种计量用户累计用水量的

14、仪表。 l目前室内给水系统中广泛采用流速式水目前室内给水系统中广泛采用流速式水 表。管径一定时，通过水表的水流速度表。管径一定时，通过水表的水流速度 与流量成正比的原理来测量与流量成正比的原理来测量 . l流速式水表按翼轮构造不同分为流速式水表按翼轮构造不同分为旋翼式旋翼式 和和螺翼式螺翼式，DN大于大于50mm时，应采用螺时，应采用螺 翼式水表。翼式水表。 四、水泵四、水泵 l一般采用离心式水泵一般采用离心式水泵 l离心式水泵装置形式，离心式水泵装置形式，按进水方式按进水方式 有水泵有水泵直接从室外给水管网抽水直接从室外给水管网抽水和水泵和水泵 从储水池抽水从储水池抽水两种。两种。 l泵直接

15、从管网抽水会使室外管网压力降泵直接从管网抽水会使室外管网压力降 低（甚至出现负压），影响对周围其他低（甚至出现负压），影响对周围其他 用户的正常供水。因此，许多城市都对用户的正常供水。因此，许多城市都对 直接从管网抽水加以限制。直接从管网抽水加以限制。 l水泵房水泵房应有良好的通风、采光、防冻应有良好的通风、采光、防冻 和排水措施。在要求防震、安静的房间和排水措施。在要求防震、安静的房间 周围不要设置水泵。周围不要设置水泵。 l布置要满足维护要求。布置要满足维护要求。 l水泵机组应设高度不小于水泵机组应设高度不小于0.1m的独立基的独立基 础，不得与建筑物基础相连。础，不得与建筑物基础相连。

16、l为减小噪声，在水泵及其吸、压水管上为减小噪声，在水泵及其吸、压水管上 均应设隔震装置均应设隔震装置 五、水箱五、水箱 l 建筑给水系统中，在需要增压、稳压、减压或建筑给水系统中，在需要增压、稳压、减压或 者需要储存一定的水量时，均可设置水箱。者需要储存一定的水量时，均可设置水箱。 l 玻璃钢水箱重量轻，强度高，耐腐蚀，安装维玻璃钢水箱重量轻，强度高，耐腐蚀，安装维 修方便，大容积水箱可现场组装，目前应用越修方便，大容积水箱可现场组装，目前应用越 来越多。来越多。 l 出水管管口下缘应高出水箱底出水管管口下缘应高出水箱底50100mm，以，以 防污物流入配水管网。对生活与消防共用水箱，防污物流

17、入配水管网。对生活与消防共用水箱， 出水管口应设在消防储水量对应的水位之上。出水管口应设在消防储水量对应的水位之上。 水箱构造如图：水箱构造如图： 水箱的调节水量：水箱的调节水量： l 调节水量应根据用水量和流入水量的变化曲线调节水量应根据用水量和流入水量的变化曲线 确定，实际上这些资料很难获得确定，实际上这些资料很难获得 l 单设水箱时，对日用水量不大的建筑物，生活单设水箱时，对日用水量不大的建筑物，生活 储备水量可取日用水量的储备水量可取日用水量的50100；对日；对日 用水量较大的建筑物，可取日用水量的用水量较大的建筑物，可取日用水量的25 30。 l 给水系统为水泵给水系统为水泵水箱联

18、合工作时水箱联合工作时 ，生活储水生活储水 量不小于建筑物最高日用水量的量不小于建筑物最高日用水量的5；当水泵；当水泵 为人工启动时，不小于最高日用水量的为人工启动时，不小于最高日用水量的12。 水箱的消防储水量水箱的消防储水量 l消防储水量按保证室内消防储水量按保证室内10min的消防设计的消防设计 流量考虑。流量考虑。 l水箱的安装高度与建筑物高度、配水管水箱的安装高度与建筑物高度、配水管 道长度、管径及设计流量有关。水箱的道长度、管径及设计流量有关。水箱的 设置高度应使其最低水位的标高满足建设置高度应使其最低水位的标高满足建 筑物内最不利配水点所需的流出水头，筑物内最不利配水点所需的流出

19、水头， 并经管道的水力计算确定。并经管道的水力计算确定。 六、气压给水设备六、气压给水设备 第三节第三节 室内给水管道的布置与敷设室内给水管道的布置与敷设 一、管路布置一、管路布置 1.引入管的布置引入管的布置 l 从配水平衡和供水可靠考虑，宜从建筑物用水从配水平衡和供水可靠考虑，宜从建筑物用水 量最大处和不允许断水处引入。量最大处和不允许断水处引入。 l 当建筑物内卫生用具布置比较均匀时，应在建当建筑物内卫生用具布置比较均匀时，应在建 筑物中部引入，以缩短管网向最不利点的输水筑物中部引入，以缩短管网向最不利点的输水 长度，减少管网的水头损失。长度，减少管网的水头损失。 l引入管一般设置一条，

20、当建筑物不允许引入管一般设置一条，当建筑物不允许 间断供水或室内消火栓总数在间断供水或室内消火栓总数在10个以上个以上 时，需要设置两条时，需要设置两条 。 l由城市管网的不同侧引入。由城市管网的不同侧引入。 l也可由同侧引入。也可由同侧引入。但间距不小于但间距不小于10M。 l生活给水引入管与污水排出管管外壁的生活给水引入管与污水排出管管外壁的 水平距离不得小于水平距离不得小于1.0m。 l引入管穿过承重墙或基础时，引入管穿过承重墙或基础时，管顶上部管顶上部 预留净空不得小于建筑物的沉降量，一预留净空不得小于建筑物的沉降量，一 般不小于般不小于0.150.15m m，并做好，并做好防水的技术

21、处理防水的技术处理。 2.室内给水管道的布置室内给水管道的布置 l室内给水管道的布置与建筑物性质，建室内给水管道的布置与建筑物性质，建 筑物外形、结构状况，卫生用具和生产筑物外形、结构状况，卫生用具和生产 设备布置情况以及所采用的给水方式等设备布置情况以及所采用的给水方式等 有关，并应充分利用室外给水管网的压有关，并应充分利用室外给水管网的压 力。力。 l应力求长度最短，尽可能呈直线走向，应力求长度最短，尽可能呈直线走向， 与墙、梁、柱平行敷设，兼顾美观，并与墙、梁、柱平行敷设，兼顾美观，并 要考虑施工检修方便。要考虑施工检修方便。 2.室内给水管道的布置室内给水管道的布置 l室内给水管道不允

22、许敷设在排水沟、烟室内给水管道不允许敷设在排水沟、烟 道和风道内，不允许穿过大小便槽、橱道和风道内，不允许穿过大小便槽、橱 窗、壁柜，应尽量避免穿过建筑物的沉窗、壁柜，应尽量避免穿过建筑物的沉 降缝。如果必须穿过时要采取相应的措降缝。如果必须穿过时要采取相应的措 施。施。 二、室内给水的管路敷设二、室内给水的管路敷设 l1 1明装：明装：即管道在室内沿墙、梁、柱、即管道在室内沿墙、梁、柱、 天花板下、地板旁暴露敷设。天花板下、地板旁暴露敷设。 l明装管道造价低，施工安装、维护修理明装管道造价低，施工安装、维护修理 均较方便。均较方便。 l缺点是由于管道表面积灰、产生凝水等缺点是由于管道表面积灰

23、、产生凝水等 影响环境卫生，有碍房屋美观。影响环境卫生，有碍房屋美观。 二、室内给水的管路敷设二、室内给水的管路敷设 l2 2暗装暗装 ：即管道敷设在地下室天花板即管道敷设在地下室天花板 下或吊顶中，或在管井、管槽、管沟中下或吊顶中，或在管井、管槽、管沟中 隐蔽敷设。隐蔽敷设。 l卫生条件好，房间美观。暗装的缺点是卫生条件好，房间美观。暗装的缺点是 造价高，施工、维护均不便。造价高，施工、维护均不便。 第四节第四节 给水系统的管理与维护给水系统的管理与维护 l给水设备的状况直接影响给水系统的正常运行，给水设备的状况直接影响给水系统的正常运行， 关系到业主（使用人）切身利益和物业管理公司关系到业

24、主（使用人）切身利益和物业管理公司 以后的管理工作的正常开展。以后的管理工作的正常开展。 l物业管理公司一定要严格验收接管制度，并从物业管理公司一定要严格验收接管制度，并从 管理制度制定与完善着手，及时对发生的故障进管理制度制定与完善着手，及时对发生的故障进 行维修，切实落实对物业设备设施的维护，确保行维修，切实落实对物业设备设施的维护，确保 高效的物业管理。高效的物业管理。 给水系统的管理与维护，一般给水系统的管理与维护，一般 包括以下几个方面：包括以下几个方面： l一、把好设备设施的基础关，从严一、把好设备设施的基础关，从严 格验收接管制度开始格验收接管制度开始 l二、完善给水系统的管理制度，确二、完善给水系统的管理制度，确 保科学管理的实施保科学管理的实施 l三、给水系统常见故障的处理三、给水系统常见故障的处理 l四、强化给水管理工作的执行标准四、强化给水管理工作的执行标准 水箱清洁操作制度水箱清洁操作制度 l根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符合根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符合 标准，必须定期（三个月）对水箱清洗。通常操标准，必须定期（三个月）对水箱清