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文档简介
1、第十届房地产建筑安装业年终问题处理及风险规避大会北京会场培训说明一、主办单位:北京大成方略纳税人俱乐部有限公司二、大会时间:2014年12月23-27日。23日报到, 24-26培训、27日休会。三、大会地点:北京四、主讲内容(一)、房地产建安业营改增全面准备与应对策略1、营改增模式背景解读、税务机构准备、企业准备1)营改增试点背景2)税务机关、纳税人的准备3)房地产建筑业营业税改增值税对企业经营的影响及应对2、可预见的房地产建筑业营改增主要税务问题及应对策略 1)税制如何设定?一般计税方式还是简易征收?2)预计房地产销售、出租、建筑业税率?征税率? 3)对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车
2、位、政府工程,是否采用不同的增值税政策? 4)营改增改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣,如何解决? 5)存量房产在营改增开始后出售或者出租,增值税如何处理? 6)营改增启动时已开盘项目如何处理?同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税? 7)长期合同如多年完成总包合同如何处理?8)一级开发差额征税?拆迁安置视同销售如何进行营改增? 9)取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税? 10)资金成本利息方面如何抵扣进项税? 11)项目公司开发建造的配套设施是否视同销售?建成后产权属于政府、全体业主所有的,其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣? 12)是否收到预售款时
3、即产生销项税?收到意向金、定金是否产生纳税义务? 13)项目公司将开发产品转作投资性物业,属于视同销售行为?进项税如何抵扣?如果随后又进行出售,销项税和进项税又如何处理? 14)以房产进行投资增值税处理?合作建房的增值税处理? 15)项目部纳税地点在哪里? 16)签订工程合同时(如:建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等),对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票? 17)施工企业按照完工百分比法确认会计收入,增值税纳税义务发生时间如何确定?18)增值税申报是否在项目所在地申报?注册地和项目所在地不同时如何处理?取得发票如何抵扣?在哪里开具发票? 3、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹划1
4、)房地产建筑业准备工作注意事项及过渡期税务筹划2)营改增人员调配、产品、业务、流程、合同、文件整理与安排 3)汇总业务、财务、税务、系统情况与需求,有序推进。 4)对内培训营改增业务和流程的注意事项 5)会计核算、业务流程、系统修改、制度修订、合同发票各项事务的准备。6)营改增前后与供应商的博弈7)营改增前后与客户的谈判8)怎样提高可抵扣进项税额9)增值税和营业税的业务界定,混合销售、兼营业务10)如何利用一般纳税人和小规模纳税人11)如何利用过渡期优惠政策及财政补贴等4、营改增政策解析与房地产建筑业全面准备与合理安排1)企业选择增值税纳税人身份的优势与劣势比较2)营改增企业适用税率政策概述3
5、)一般计税方法的基本方法讲解4)简易计税方法的基本方法讲解5)营改增政策中计税方法适用范围的一般规定6)适用简易计税方法按照3征收的特殊规定7)营改增企业如何利用营改增政策合理选择计税方法降低税负8)差额征收与进项抵扣的税负差别分析9)企业如何充分利用进项抵扣政策减轻企业税负10)如何避免不得抵扣的进项给企业带来的税负增加11)针对进项税抵扣时间的税收筹划12)进项抵扣政策中应特殊注意的几项误区13)合理安排固定资产购进时间及方式避免税负提高5、房地产建筑业营改增政策实施过程中疑难点分析及企业应对策略1)房地产建筑业营业税改增值税后怎么交?2)房地产建筑业营业税改增值税后工程结算风险管控?3)
6、房地产建筑业挂靠承包怎么办?挂靠经营如何开票风险最小?4)甲供材料营改增如何处理?5)房地产建筑业营业税改增值税后跨地区施工项目部如何缴税?6)房地产建筑业企业资产处置收入如何确认?7)营业税改增值税后支付租金与租金收入如何处理?如何进行账务处理?8)房地产建筑业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税?9)营业税改增值税后分支机构如何缴税及总分机构的税务处理注意事项有那些?如何账务处理?10)营改增前发生的业务是否可以在营改增后取得/开具发票?营改增后发生的业务是否可以在营改增前提前开具发票?6、营改增后税务规划思路及注意事项1)避免因视同销售带来的企业税负提升;2)混业经营的风险规避;3)固定
7、资产、使用及处理的税收选择;4)营改增给劳务外包、工程分包市场带来的机遇与挑战;5)关联企业通过转移定价利用营改增试点进行税收筹划。(二)、房地产开发“常见事项”的会计核算与税务处理1、房地产开发企业发生的“以地补路,以地补林”等项目外建设支出应如何进行会计核算与税务处理1)项目外建设支出应如何进行会计核算2)计算企业所得税、土地增值税时项目外建设支出是否允许扣除、应如何扣除3)外建项目本身是否需要缴纳各种税收2、房地产企业取得的政府“财政返还款”应如何进行会计核算与税务处理1)取得政府给与的“土地返还款”的会计核算2)取得政府给与的“土地返还款”的税务处理3、房地产企业购买在建项目继续进行开
8、发、销售应如何进行会计核算与税务处理1)购买在建项目的会计核算2)购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除4、“拆迁补偿”业务应如何进行会计核算与税务处理1)如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出2)支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据3)支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项4)返迁房的会计核算与税务处理:5、房地产开发企业涉及到“甲供材、甲控材”业务应如何进行会计核算与税务处理1)不同运作模式下甲供材的会计核算及税务处理2)甲供材对开发成本隐含的巨大影响(正常影响、非正常影响)3)“甲控材”控什么,与“甲供材”的本质区别是什么,如何以“甲控”取代“甲供”,即回避税收风险,又
9、能够实现财务成果最大化6、以“委托代建”模式开发房地产相关的会计核算与税务处理1)确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件2)委托代建行为适用哪些开发产品3)委托代建项目的交房验收与会计核算4)采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收7、“先租后售”、“售后返租”、“融资性售后回购、售后回租”、“产权式酒店销售经营”业务如何进行会计核算与税务处理1)先租后售业务的会计核算与税务处理2)售后回租业务的会计核算与税务处理3)融资性售后回购、售后回租业务的会计核算和税务处理4)产权式酒店销售经营业务的会计核算和税务处理(三)、大变革时代房地产所得税汇算清缴操作与调整应对策略1、多年以来汇算清缴这个词,
10、耳朵都听出茧子来了,汇算清缴=汇算+清缴,减少税负,汇算该如何处理?清缴该如何处理?道出其中奥秘!2、房地产企业汇算的基础在于会计与税收的差异调整,基于九个方面,地产企业必须调整,您知道么? 3、去年央视土地增值税欠缴风波,大嘴任志强大战央视,到底谁是谁非,论战下隐藏着汇算清缴直接相关的税收政策,深入分析!4、房地产汇算清缴项目年度调整三要素:预计毛利、税金及附加、三项费用扣除基数,抓住要点,无往而不利!5、房地产收入纳税义务发生时间四种方式:一次性收款方式、分期收款方式、银行按揭模式、委托代销模式,每种模式下,都有不得不说的故事!6、住宅地产方兴未艾,商业地产异军突起,这是一个商业地产渐入佳
11、境的时代,商业地产税务运作关注要点是什么呢? 7、一次性先收租金、后收租金、免租期、转租业务、售后回租、融资性售后回租,租租有学问,营业税、所得税、房产税,税税要学!8、价外费用困扰企业:代收业主各种费用是否缴纳营业税、所得税、土地增值税?没收的定金是否缴纳营业税、土地增值税?延期交付的款项是否缴纳个人所得税?业主违约收取的违约金又是如何纳税呢?9、计税成本扣除七大步骤,着着现身手:划分成本对象、归集开发成本、分配共同成本、完工标准确认、计算单位工程成本、计算销售成本、后续成本调整,成本结算详细讲解!10、公共配套设施扣除大起底,会所、幼儿园。如何合理扣除,如何合理分摊?11、车位、车位、车位
12、!12、四种情况会引起前期盈利后期亏损,如何解决?预计毛利率高于实际毛利率、配套设施未预提而后建、完工年度后又取得成本发票、土地增值税清算年度没有收入与清算补税相配比!13、“假股权真债权”,私募股权基金如何进行税务运作,合伙企业又有哪些税务技巧,2013年41号公告混合性投资实践技巧有新发现!14、信托融资、债权融资、股权融资、混合信托融资,托托爆全场!15、拿地的十六种模式,招拍挂、不是招拍挂创造招拍挂、买烂尾楼改建、股权并购、吸收合并拿地模式有税收大学问!16、卖股权就是卖土地、卖股权就是卖项目、卖股权就是卖大楼,股权转让惊涛拍岸,存在大的税收风险。卖方税收如何最小化,买方股权溢价如何消
13、化,成竹在胸,方能羽扇纶巾!五、主讲专家肖宏伟 注册税务师、资深税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国家税务总局督查内审师,北京财税研究院研究员,国际税收研究会理事,税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为“税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题,对税企沟通与涉税风险防范有非常深入的研究。授课以实务见长,案例精深且新颖独到,操作性强,将最新法规与实务紧密结合,是我国税收实战派讲师的代表。杨汝明 资深税务官员,从事税务稽查工作二十余年,多次参与全国房地产行业税收培训教材编写工作及税收大要案稽查工作,有较深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查实战工作经验。同时,多年来,一直
14、在全国各地循环从事房地产税收教学工作,授课时间长达几千课时,教学地点遍及全国二十七个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科,有着十分丰富的教学经验。张 伟 会计学硕士,国家税务总局稽查人才库成员,现供职于某省国家税务局。曾在征管、税政、稽查部门工作,具有丰富的稽查办案经验和税收法律素养,曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司2.8亿元案,以及黑、津、冀虚开发票系列大案等。多次代表国家税务总局查办案件。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。由于多年来屡办大案曾先后被某省会政府记三等功4次,06年被某省
15、会城市命名为“十大杰出青年卫士”。六、费用说明1、纳税人俱乐部会员3500元/人(含培训费、食宿费、资料费等)食宿自理的会员1500元/人(含培训费、资料费、午餐费);2、非纳税人俱乐部会员:6800元/人(含培训费、食宿费、资料费等),食宿自理的非会员2800元/人(含培训费、资料费、午餐费);七、注意事项1、为了保证大会服务及参会代表的听课质量,本届大会参会人数严格限制在300人以内,以报名先后确定参会人员,额满为止。2、晚到或提前返程的代表视自行放弃行程不减免任何费用。3、已报名确认参加培训的代表请到行业会公共邮箱hangyehui 密码:2014666,查看并下载报到通知(即酒店地址和乘车方式)。第十届房地产建筑安装业年终问题处理及风险规避大会北京会场(12月23-27日)参会回执表单位名称 (盖章)通讯地址邮政编码姓 名性别职 务身份证号码手 机电子邮箱电 话参会单位身份选 择纳税人俱乐部会员 非会
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