我国房价对居民消费的影响精编版.doc

1、房价对居民消费的影响摘要：最近几年房价的疯狂上涨不断引起居民对房地产市场的恐慌， 也在一定程度上影响了消费者对商品消费的信心。 从现有的研究看， 房价对居民消费的影响主要来源于两个方面财富效应和挤出效应。一方面，房价上涨会使房屋所有者带来净财富增长， 增加可支配收入，刺激消费；另一方面，房价上涨会使买房成本增加，打击消费者消费信心，挤兑私人消费。 本文将利用相关数据对房价与消费的影响进行实证分析，并以北京市为例研究在不同的收入阶层群体中房价对消费影响的具体表现。关键词： LC-PIH模型房地产财富挤出效应正文：一、房价对居民消费的简单分析最近几年我国房价上涨趋势明显， 即使国务院陆续出台了相关

2、政策来打压房价， 但是目前并没有明显看到房价有下降的迹象， 而在一些一线城市，房地产市场依然火爆。 居民对房价不断上涨的恐慌也在不断增，一方面担心我国的房地产市场不成熟， 不断上涨的房价会促使房地产泡沫，而一旦泡沫破灭将对中国的实体经济产生十分严重的后果，这在一定程度上降低了人们的未来预期。而另一方面，由于我国的传统文化观念， 中国人对于房子有着特别的感情， 买房是中国人中一件非常重要的事情， 但是不断上涨的房价打击了普通居民的购房热情，降低了他们的消费倾向。1所以，总的而言，房价与消费之间存在着密切的联系，房价变化会影响到居民的消费水平。下图是根据收集数据所作图形房价上涨与消费上涨比较40%

3、35%30%25%20%15%10%5%0%-5%2003 年 2004 年2005年2006年 2007年2008年2009年 2010 年2011年2012 年房价同比上涨消费同比上涨数据来源：国家统计局网上公布数据从上图可以很明显的看出消费上涨与房价上涨之间存在顺周期、同步性关系，当房价上涨减缓时，消费增长变慢；而房价上涨增加时，消费上涨也加快。 所以仅仅从图形上看， 研究房价与消费之间的关系是很有必要的。二、财富效应理论分析关于房价对消费影响的理论，目前被普遍接受的是房地产的财富效应理论，该理论指出，房地产价格上升可以通过兑现的财富效应、未兑现的财富效应、流动性约束效应和信心效应机制促

4、进私人消费，也可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。具体来说，房地1产价格变化主要通过以下几种传导渠道影响消费：（ 1）实现的财富效应。对于已经拥有住房的消费者而言，房价上涨使房产增加，导致其净财富增加，所有者可以通过银行抵押贷2款或者变卖房产实现收益，可支配收入增加，消费者就能提高消费水平。（ 2）未实现的财富效益。房屋所有者并未在房价上涨后将房屋转换为现值，但是由于房屋在未来的贴现值将增加，导致消费者对未来收入预期增加，从而增加消费支出。（ 3）预算约束效应。对于房屋租住者或者潜在购买者，房价上涨将增加租房或购房成本，就会使原有的预算约束变得紧张，从而对消费产生消极影响。而对于房屋出

5、租者，房价上涨提高了收入而有利于消费的提高。（ 4）流动约束效应。这与一个国家的金融体系运转特点有关。若房地产价格上升，消费者可用升值的住房申请更高额的贷款，获得更大的流动性，刺激消费；但是，如果房价大幅下降，银行出于安全性考虑就会要求贷款者提供更多的信贷保证，加大了对消费者的流动性约束。（ 5）替代效应。在收入既定的前提下，如果房价上涨，对于潜在的购房者来说，未来将面临更大的还贷压力，因此，为了能够支付更高的房价，居民只有减少在其他商品的消费支出，房价上涨的替代效应带来了负的财富效应。（ 6）信心效应，也称间接财富效应。 一般认为，如果房价持续上涨，投资者来自于房地产的收益将由暂时性收入转为

6、持久性收入，从而增强市场信心，消费增加。同时会在社会消费中形成示范效应，带动其他居民消费，进一步增加市场信心。3综合而言，房地产的财富效应可以通过下面两个图来明确表述财富效应的传导机制：图 1：正向财富效应传导机制图 2：负向财富效应传导机制三、 模型选择 LC-PIH模型LC-PIH模型是 R.霍尔和 M.费莱文在通过对莫迪利亚尼的生命周期理论和弗里德曼的持久收入理论的综合研究后提出来研究家庭财富与消费之间关系的模型。该模型认为家庭财富水平是决定家庭消费水平的重要因素，同时强调居民消费不仅与当期收入有关也与居民前一期的收入有关。LC-PIH模型简化模式为：4其中，为居民当期消费，为居民实际财

7、富，主要由房地产、居民储蓄和股票财富构成， 为居民当期可支配收入， 为前一期可支配收入。 为财富的边际消费倾向 , 为劳动收入的边际消费倾向, 表示持久收入与消费支出之间的相关系数。当我们假定居民家庭财富中房产财富占有比例很大， 就可以用房产财富代替实际财富进行计算， 所以该模型就可以很好的解释房地产财富对消费支出的影响。如果房地产市场持续繁荣时，房地产财富的增量为，这就会使消费者对未来的持久收入预期更加乐观，信心增强，从而引起 在原有的基础上增加 ，导致居民消费增加，此时模型公式变为：（）（）如果房地产市场持续低迷， 就会降低人们对未来的预期收入， 信心减弱，从而产生负的财富效应，消费支出就

8、会减少。四、 实证分析1、模型优化LC-PIH 模型对家庭财富进行了细分，将收入和财富都放在一个重要的位置， 用于分析房价对消费影响非常合适。 为了能够简化模型，因此不考虑两期收入情况， 只研究当期消费与当期房价的关系，模型简化如下：其中、 为待估参数，其余变量含义不变。52、数据处理本文在得到人均消费支出、可支配收入以及理念的商品房销售价格的原始数据后， 首先为了消除通货膨胀的影响，将所有原始数据均采用以 2002 为基期的居民消费价格指数进行调整，得到实际收入、实际消费和实际商品房销售价格。同时为了减轻数据波动性，避免异方差性影响， 将数据进行取自然对数处理。通过对数据的简单处理，不仅保持

9、数据的稳定性， 而且使模型的参数具有更加合理的经济意义。所谓本文的最终模型结构如下：2、数据选择由于我国在 1998 年进行了住房改革，取消了福利性住房分配，以及数据选取的可靠性，本文选择了 2003 年至 2012 年间 10 年的统计数据作为模型的原始数据。消费（ ）：考虑我国的房地产市场中，商品房购买者大部分以城市居民为主，因此消费数据采用城镇人均消费作为被解释变量。家庭财富 （W）：家庭财富主要由储蓄、股票、房地产、耐用消费品等构成，但考虑本文以研究房价与消费的关系， 因此财富指标只考虑房地产财富。目前相关研究论文中皮鞭采用房屋消费价格指数或者房地产平均销售价格来表示居民的房地产财富变

10、量， 考虑数据来源的统一性，所以本文中房地产财富变量通过商品房平均销售价格作为衡量指标。6收入（ Y）：同消费数据匹配，采用城镇居民的人均可支配收入作为收入指标，数据均来源于国家统计局官网。3、回归分析将所有原始数据通过去通货膨胀化处理后，再分别取对数，得到实验研究数据。 利用软件 Eviews7.2 对得到的数据进行线性回归， 回归结果如下图所示：由上表显示的计量结果可知，Adj.，所以模型整体拟合度较高， F 检验显著， D.W统计量的均值分布在 2.2 左右，表明模型不存在自相关关系。 在单个变量检验中，值显著不为零，虽然在 1%的显著性条件下， 值不显著，但是在 5%的条件下， 依然能

11、够通过 T 检验，因此该结果比较可靠，模型整体显著。所以得到最终的模型为：（ 10,55014 ） （2.436525 ） （4.815261 ）由上式可知，居民人均可支配收入的多少是衡量居民消费最重要的变量，而去除其他影响消费的因素后， 房价对居民消费的弹性系数为-0.031223 ，这表明房价对消费具有挤出效应，并没有发挥财富效7应。房地产财富随着房价的上涨并没有增加居民的消费水平， 反而挤占了居民消费。这与目前大多数研究理论相符， 很多学者认为由于我国房地产市场发展不完善，房价过高，这给居民造成了巨大的经济压力，导致房地产财富并不能完全发挥它的财富效应。 另外，我国的金融市场不健全，房地

12、产财富变现十分困难。相比于国外成熟的市场经济国家，我国对居民住房贷款限制过多， 同时也很难在目前的金融体制下以房地产作为抵押，将未来财富变现为当期消费。此外，由于我国的传统观念，大多数居民的购房行为都是为了生活居住， 而不是把购房作为一种投资行为。这就意味着对于拥有住房的人来说， 即使在房价上涨时，他们并不会考虑变现，也就不会感受到房价上涨所带来的财富效应。4、模型扩展由于我国收入分配不均衡造成了我国不同收入阶层存在较大的收入差距，这也造成不同收入阶层消费支出各不相同。 因此在考虑了总体上房价对消费的影响后， 本文认为有必要针对不同收入阶层的居民进一步进行建模分析，研究房价上涨在不同阶层中所造

13、成的影响。由于我国不同城市的居民收入差距较大， 各个收入阶层的划分标准不同，因此本文以北京市居民作为调查对象， 通过搜集北京市不同收入阶层的可支配收入、 消费支出以及北京市的商品房房价， 并对原始变量去除通货膨胀的影响， 然后取对数减少数据的波动性， 然后带入模型对每个收入阶层都进行统计回归。 由于数据处理方法与模型均8没有发生改变， 所以每个收入阶层的统计结果不分别列出， 统一由下图所示：由上图可知， 居民收入状况仍然是决定消费的关键因素， 收入多少是衡量消费的重要变量， 但房价在不同收入阶层的影响却不同。 在10%的显著性条件下，除去中等偏上收入的 20%居民模型中 并不显著，其余结果都可

14、以通过 T 检验，所以统计回归结果可靠。 由此可以得到以下分析：（ 1）. 在影响居民消费支出的因素中， 可支配收入仍然是最主要的因素，在各个不同收入阶层中都占有很高的比例， 收入仍然是决定消费的第一要素，所以要解决消费不足问题政府应该尽快建立合理的收入分配机制，不断提高居民收入水平。（ 2）. 房价上涨并没有抑制低收入群体的消费。 可以很明显的看出低收入群体的房地产财富效应为正。 这可能是因为低收入群体过低的可支配收入造成他们根本没有能力购房，因而也不存在购房需求，因而在房价上涨时，更多的是将收入用于当前消费。（ 3）. 房价上涨对消费的抑制作用更加明显的体在中等收入群体中，房地产财富效应整

15、体表现为挤出效应。 这主要是因为中等收入阶层的居民是社会中最具有购房需求的群体， 他们的收入大都要为购房9做准备，因此在房价上涨时，不得不减少消费支出，以此来满足购房需要。（ 4）. 房地产财富效应在不同收入阶层中存在显著的差异， 在高收入群体中，房价上涨促进了其消费。 这可能是因为高收入人群大都拥有不知一套住房， 存在投资性住房需求， 因此在房价上涨时会增加自身财富，扩大消费。五、政策建议通过上面对全国数据以及北京市不同收入阶层的实证分析， 我们可以看出房价变动与居民消费支出之间存在密切的联系， 我国的房地产财富对消费需求有着促进作用， 反而表现出挤出效应， 抑制了居民的消费支出。所以本文结

16、合现有的研究结论提出了以下几点解决办法，借以缓解挤出效应，发挥房地产财富正效应，提高居民消费。1、转变居民消费信贷观念受我国传统文化的影响， 在我国一直存在着安居乐业的说法，住房从古至今一直被视为居住稳定的关键，是否拥有住房也成为评价一个人最重要的指标。而这种传统的观念给青年造成了巨大的经济压力，特别是当前我国房价高涨的时代，强烈的购房需求反而成为阻碍消费的关键因素。所以，必须不断转变居民消费观念，认同借贷消费，让购房需求不再是居民负担，才可能利用房地产市场的繁荣提升居民消费水平。2、合理调控房价近几年我国房价不断上涨，在很多城市房地产行业已经成为10经济增长的“支柱”，地方政府高价卖地获得财

17、政收入，开发商高价卖房，这种最简单的方式严重影响了我国的房地产市场的发展。过高的房价严重超出的社会中层群体的承受能力，也打击了他们的消费信心。因此政府应该合理调控房价，避免房地产市场泡沫，让房价能够和居民的收入状况相匹配。3、完善金融市场，放宽居民房地产信贷限制。由于我国金融市场仍然在不断发展之中，对居民个人信贷限制较大，这阻碍了我国房地产信贷市场的发育。据统计，在2010年我国个人住房贷款仅占银行贷款总额的5%，远远低于发达国家水平。因此在不断发展我国金融市场的同时，要逐渐放宽经融市场对居民住房信贷的管制。4、加快保障房体系建设我国早已推出了经济适用房的政策，但在实际运行中仍然面临诸多的问题

18、。比如管理缺陷、投入不足、价格失控以及腐败现象，这严重限制了经济适用房发挥相应的作用。所以政府应该不断完善住房保障体系，保障廉租房的供应，努力解决大量低收入家庭的住房需求，同时加强监督，避免腐败和信息不透明问题。六、结论本文通过对房价与消费的实证研究表明我国房价对居民消费表现出挤出效应， 房价上涨会抑制居民消费， 并通过对北京市不同收入阶层的消费研究表明，房价上涨在不同的收入群体中有不同的表现。并根据我国的实际情况， 结合国内其他学者的研究结果，提出了有利11于促进房地产财富有效发挥， 提高我国局面消费的建议。 希望借此能够完善我国金融体系， 加快房屋租赁市场建设和保障房建设， 并通过政府的宏观调控， 完善我国房地产市场， 发挥房地产财富对消费的积极影响。总之，在我国处于经济高速发展并慢慢由劳动密集型向资本密集型转型的时期，居民消费将起到积极拉动内需的关键作用，因此，研究房价对消费的影响也变得非常有意义。 虽然不久前各地政府都出台了一系列限购政策借以调整我国房地产市场， 降低房价，并且在政策实施时取得了有效效果，但是随着目前各地又陆续取消了限购政策，房地产市场又活跃了起来， 房价又开始呈现上升的趋势。 因此这就促使政府必须加