高铁对房价的影响

1、轨道交通附近项目的升值潜力 大连高铁建成后，周边项目的价格走势 高速铁路 高速铁路简称“高铁”，是指通过改造原有线路（直线化、轨距标准化）， 使最高营运速率达到不小于每小时200公里，或者专门修建新的“高速新 线”，使营运速率达到每小时至少250公里的铁路系统。高速铁路除了在列 车在营运达到一定速度标准外，车辆、路轨、操作都需要配合提升。 基本概念 国家政策 据2013-2017年中国高铁行业深度调研与投资战略规划分析报告统计分析，铁路作为国民经济的 大动脉、国家重要基础设施和大众化交通工具，在中国经济社会发展中具有重要作用。改革开放以来，中 国铁路取得了长足进步，为经济建设作出了重要贡献，然

2、而“一票难求、一车难求”现象仍然十分突出。 加快高铁建设已成为解决此瓶颈的主要途径。 2010年底，中国铁路营运里程达到9.1万千米，居世界第二位；投入运营的高速铁路营运里程达到 8358千米，居世界第一位。到2012年低，高铁建成通车合计13000千米以上。 随着中国高铁的发展，“四纵四横”铁路快客通道和六大城际快客系统的实现，高速铁路网预计将在 2012年和2013年形成网络效应，这将对现有交通运输格局产生较大影响。高速铁路客运专线的建设和 投入运营，有利于从根本上缓解铁路运输紧张的状况，提高铁路运输能力和服务质量，为基本实现现代化 提供可靠运力保证;有利于完善综合运输体系，提供质量更高、

3、更丰富的客运服务，满足旅客不同层次的需 求;有利于促进资源节约和环境保护，可以发挥节约土地、能源以及安全性等比较优势，降低全社会的运输 成本，促进沿线经济社会协调发展;有利于加快铁路现代化进程，带动中国经济建设的迅速发展，提高自主 创新能力，并进一步加快中国铁路客运高速化的进程。 “十二五”综合交通运输体系发展规划提出，到2015年中国快速铁路营业里程达4.5万公里，五年 增长率达438.4%。由此可见未来五年铁路建设仍将是中国交通运输体系建设的重头戏。根据规划， “十二五”中国铁道建设要完成贯通北京至哈尔滨（大连）、北京至上海、上海至深圳、北京至深圳、青 岛至太原、徐州至兰州、上海至成都、上

4、海至昆明等“四纵四横”客运专线。同时，建设北京至呼和浩特、 张家口经西安至成都、成都经贵阳至广州、合肥至福州、南京至杭州、合肥至蚌埠、吉林至珲春、沈阳至 丹东、哈尔滨至佳木斯等客运专线辅助线、延伸线和联络线，扩大快速客运覆盖范围、快速铁路营业里程 达4.5万公里，连接全国省会城市、基本覆盖50万以上人口城市。随着高铁建设的全面启动，高铁土建工 程及高铁设备需求将大规模增长，高铁行业整个产业链将受益。 高速铁路高速铁路 主要优势 载客量大载客量大 无论是高速公路或机场都会发生挤塞。高速铁路的 优点是载客量非常高。倘若旅程非以大城市中心为 出发及目的地，使用高速铁路加上转乘的时间可能 只跟驾驶汽车

5、相仿，但高速铁路毋须自行驾车，较 为舒适。另外，虽然高速铁路的速度比不上飞机， 但在距离稍短的旅程（650公里以下），高速铁路 因为无需到通常较远的机场登机，也不需要值机、 行李托运和安检，故仍较省时。由于高速铁路的班 次安排可较为频密，其总载客量亦远高于民航。 高速铁路高速铁路 主要优势 运送能力大运送能力大 高铁所能承安的旅客运输能力非常强大。目前各国 高速铁路几乎都能满足最小行车间隔时间4分钟及其以下（日 本可达3分钟）的要求，扣除维修时间4小时，则每天可开行 的旅客列车约为280对；如每列车平均乘坐800人，年均单向 输送能力将达到82000万人；如果采用双联列车或改用双层 客车，载客

6、高达1.65亿人。4车道高速公路客运专线，单向每 小时可通过小轿车1250辆，全天工作20h，可通过25000 辆。如大轿车占20%，每平均乘坐40人；小轿车占80%，每 车乘坐2人，年均单向输送能力为8760万人。航空运输主要 受机场容量限制，如一条专用跑道的年起降能力为12万架次， 采用大型客机的单向输送能力只能达到1500万1800万人。 高速铁路高速铁路 主要优势 速度快速度快 速度是高速铁路技术水平的最主要标志，各国都在不断提高列车的运 行速度。法国、日本、德国、西班牙和意大利高速列车的最高运行时 速分别达到了300公里、300公里、280公里、270公里和250公 里。如果作进一步

7、改善，运行时速可以达到350400公里。除最 高运行速度外，旅客更关心的是旅行时间，而旅行时间是由旅行速度 决定的。以北京至上海为例，在正常天气情况下，乘飞机的旅行全程 时间（含市区至机场、候检等全部时间）为5小时左右，如果乘高速 铁路的直达列车，全程旅行时间则为56小时，与飞机相当；如果 乘既有铁路列车，则需要1516小时；若与高速公路比较，以上海 到南京为例，沪宁高速公路274公里，汽车平均时速83公里，行车 时间为3.3小时，加上进出沪、宁两市区一般需1.7小时，旅行全程 时间为5小时，而乘高速列车，则仅需1.15小时。 高速铁路高速铁路 主要优势 安全性好安全性好 高速铁路由于在全封闭

8、环境中自动化运行，又有一系列完善的安全保 障系统，所以其安全程度是任何交通工具无法比拟的。高速铁路问世 35年以来，日、德、法三国共运送了50亿人次旅客。除德国1998 年6月3日的ICE884高速列车行驶在改建线上发生事故以及2011 年7月23日中国甬温铁路事故外，各国高速铁路都未发生过重大行 车事故，也没有因事故而引起人员伤亡。这是各种现代交通运输方式 所罕见的。几个主要高速铁路国家，一天要发出上千对的高速列车， 即使计入德国发生的事故，其事故率及人员伤亡率也远远低于其他现 代交通运输方式。因此，高速铁路被认为是最安全的。与此成对比的 是，据统计，全世界由于公路交通伤亡事故每年约死亡25

9、万30万 人；1994年全球民用航空交通中有47架飞机坠毁，1385人丧生， 死亡人数比前一年增加25%，比过去10年的平均数高出20%。每 10亿人公里的平均死亡数高达140人。 高速铁路高速铁路 主要优势 正点率高正点率高 高速铁路全部采用自动化控制，可以全天候运营，除非发生地震。据 日本新干线风速限制的规范，若装设挡风墙，即使在大风情况下，高 速列车也只要减速行驶，比如风速达到每秒2530米，列车限速在 160公里/小时；风速达到每秒3035米（类似11、12级大风）， 列车限速在70公里/小时，而无须停运。飞机机场和高速公路等，在 浓雾、暴雨和冰雪等恶劣天气情况下，则必须关闭停运。 正

10、点率高也是高速铁路深受旅客欢迎的原因之一。由于高速铁路系统 设备的可靠性和较高的运输组织水平，可以做到旅客列车极高的正点 率。西班牙规定高速列车晚点超过5分钟就要退还旅客的全额车票费； 日本规定到发超过1分钟就算晚点，晚点超过2小时就要退还旅客的 加快费，1997年东海道新干线列车平均晚点只有0.3分钟。高速列 车极高的准时性深得旅客信赖。 高速铁路高速铁路 主要优势 舒适方便舒适方便 高速铁路一般每4分钟发出一列车，日本在旅客高 峰时每3分半钟发出一列客车，旅客基本上可以做 到随到随走，不需要候车。为方便旅客乘车，高速 列车运行规律化，站台按车次固定化等。这是其他 任何一种交通工具无法比拟的

11、。高速铁路列车车内 布置非常豪华，工作、生活设施齐全，座席宽敞舒 适，走行性能好，运行非常平稳。减震、隔音，车 内很安静。乘坐高速列车旅行几乎无不便之感，无 异于愉快的享受。 高速铁路高速铁路 主要优势 能源消耗低能源消耗低 如果以“人/公里”单位能耗来进行比较的话。高速铁路为1，则小轿车 为5，大客车为2，飞机为7。 高速列车利用电力牵引，不消耗宝贵的石油等液体燃料，可利用多种形 式的能源。 环境影响轻环境影响轻 当今，发达国家对新一代交通工具选择的着眼点是对环境影响小。高速 铁路符合这种要求，明显优于汽车和飞机。 经济效益好经济效益好 高速铁路投入运行以来，倍受旅客青睐，其经济效益也十分可

12、观。日本 东海道新干线开通后仅7年就收回了全部建设资金，自1985年以后，每 年纯利润达2000亿日元。德国ICE城市间高速列车每年纯利润达10.7 亿马克。法国TGV年纯利润达19.44亿法郎。 高速铁路高速铁路 车站简介 大连北站，是一座高度现代化的中国铁路客运站，属沈阳 铁路局管辖。大连北站位于大连市市甘井子区南关岭地带， 位于大连市北郊，离大连市中心约20公里，与多条市政快 速干道相连，实现了哈大高铁、丹大高铁与地铁1号线、2 号线、4号线换乘，具备优越的通行条件。大连北站共10 台20道，1至5道为普速场，6至13道为哈大客专高速场， 14至20道为丹大城际高速场。站房面积6.85万

13、平方米， 站房工程概算总投资为15亿元，站房总建筑面积68512 平方米，其中包括南、北站房综合楼、高架候车厅、地下 出站通廊及两侧出站通道。站台无柱雨棚面积73734平方 米。南北落客平台14535平方米。大连北站站房工程已于 2010年3月1日正式开工建设，自2012年12月1日哈大 高铁开通之日起使用。 大连北站车站设计规模为10站台20线，站房面积6.85万 平方米，站台面积为6.3万平方米，雨棚面积为7.3万平方 米，是哈大铁路客运专线工程的子项目。站房工程概算总 投资为15多亿元。规划2030年旅客发送量约为4360万 人次，最高聚集人数7500万人次。大连北站站房工程 已于201

14、0年3月1日正式开工建设，于2012年12月1日 竣工使用。大连北站南、北广场及交通配套工程，包括： 高架桥、下穿铁路行车通道、机动车道和停车场、人行步 道及广场铺装、下穿华北路人行通道、广场绿化、污水和 雨水工程、照明工程、供热配套管线、泉水河迁改。 大连北站 地理方位 大连北站位于大连市北郊南关岭 地区，是大连铁路枢纽工程的重 要组成部分，也是铁路东北地区 的重要枢纽之一，处于哈大高速 铁路干线终点。大连北站将形成 国内铁路旅客运输高速化、公交 化，并与运营中的大连站实现明 确的功能分划，大连北站主要负 责高速铁路旅客的乘降，而大连 站则主要为普速列车旅客提供服 务，最终形成环渤海及国内完

15、善 快速、便捷的输送客运网。 大连北站 高铁通车对房地产的影响 有关专家认为，高铁的建成，将会加速人口流动、拉动就业和经济增长、加剧大城市 经济集聚，进而抬高沿线城市房价。 具体来说，高铁布站的城市将吸引周边城市人口，人口增加是推动经济和房地产市场 升温的根本因素；因建设高铁，沿线城市建筑业最先被拉动，建成投入使用后，周边 工业、房地产、批发零售业将有加速表现，因此建设过程中将产生临时性就业，运营 中将催生大量相关就业，特别是商服及房地产经纪业，在高铁沿线城市中，大城市与 周边中小城市的交通可达性大大改善，将增强大城市的经济集聚效应。因此，在推进 经济发展方面对大城市的利好更强；高铁对沿线城市

16、的房价具有推动作用，节点城市 (区域经济中心)更为明显。 还有房地产界人士分析认为，高铁效应会带来两个可能性结果：一是中心城市极化， 即把区域中心城市发展为增长极，然后带动区域经济发展，郑州将成为河南唯一的中 心；二是城市一体化，是由若干个大城市相对集聚并具备较为密切的相互联系。这些 大城市在一定地域间的“强强联合”形成的城市带、城市群对其所在区域的发展将起 到重大作用。 在大多数情况下，这两种情况是一起发生的，这都将带动房地产业的蓬勃发展。 高铁通车前后价格走势枫丹丽城 物业类别物业类别 住宅 建筑类别建筑类别 塔楼 板塔结合 多层 小高层 高层 所属商圈所属商圈 泉水泉水 容 积 率 1.

17、37 绿 化 率 40% 开盘时间开盘时间 2012年4月21日一期已开盘 交房时间交房时间 2013年5月8日已入住 物物 业业 费费 1.60元/平方米月 物业物业公司公司 大连金广物业大连金广物业 开开 发发 商商 大连金广房地产开发有限大连金广房地产开发有限公司公司 售楼地址售楼地址 大连市甘井子区泉水轻轨站西行300米 物业地址物业地址 甘井子泉水轻轨车站旁 交通状况交通状况 周边有公交线路有：乘1路、8路、9路加车、517路、41路、21路、303路、二十高中-建设街 距离北站1公里 高铁通车前后价格走势枫丹丽城 9550 9550 10000 10500 1100011000 1

18、050010500105001050010500 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 价格价格 价格 高铁通车 高铁通车前后价格走势枫丹丽城 36 44 32 46 53 32 28 15 1 13 25 0 10 20 30 40 50 60 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 销售

19、量销售量 销售量 高铁通车 高铁通车前后价格走势红星国际广场 物业类别物业类别 住宅、公寓、商住楼 项目项目特色特色 地铁沿线,酒店式公寓 建筑类别建筑类别 塔楼 高层 装修状况装修状况 毛坯,公共部分精装修 所属商圈所属商圈 甘井子甘井子 容 积 率 5.90 绿 化 率 30% 开盘时间 2012年10月7日一期已加推 交房时间 2014-01-15 物业物业公司公司 红星物业红星物业 开开 发发 商商 大连红星美凯龙投资发展有限公司大连红星美凯龙投资发展有限公司 售楼地址售楼地址 大连市甘井子区中华西路与华东路交汇处，华南沃尔玛北侧 物业地址物业地址 甘井子中华西路与华东路交汇处，华南沃尔玛北侧 交通状况交通状况 周边公交线路有：1路、8路、21路、19路、20路、413路、704路、38路、42路、303路在华南 距离北站3公里 高铁通车前后价格走势红星国际广场 10200 10200 10600 11000 11000 11000 11000 11000 11000 10500 10500 10500 9800 10000 10200 10400 10600 10800 11000 11200 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13