如何测算招拍挂土地的地价

1、如何正材房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、 协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租 赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让己成为政 府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂 牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通 常实行的是常规招拍挂法，以岀价最高为条件确定的受让人；上海则 多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。 此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍 卖、挂牌方式获

2、取的净地。一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲 受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成木、税费、 和利润等，以此求取土地的客观合理价值。运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调 查土地的基木情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测 开发完成后的项目价值；测算开发成木；进行具体计算，求土地价格。（一）调查土地基本情况主要包括三个方而的内容：人调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土 地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开 发档次服务。例如：在受让

3、郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市 性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在 河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划 建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环 境、进出便利与否等。次 清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达 程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。貝 清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积 率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是 否合理。例如，杭州出让2005 S 号地块时，规划条件中容积率虽设定 为1.1-13,但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个

4、地势有较 大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0。左右，这对其地价 的测算影响重大。（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业 档次等。政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模己基 木确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳 定位。我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及 周边的环境，参照木公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测 算开发成木，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项 目价值。选择最佳物业开发类型：前而所介绍的2005【刃号地块，位于 占地平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为

5、。乡，照其限高 要求，建筑层数在歹“层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选 择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的 产品。两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价 值，且最终影响对土地价值的判断。选择最佳物业定位：刼年【矗】地块位于杭州市转塘镇，规划 建筑面积为万平方米，其中公建而积为夕万平方米，在该区域， 公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在 该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测 土地价格影响较大。对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的 估算。表格如下：参数计算备注一、地卜建筑 面积（/）

6、土地面积X容积率其中：住宅公建若规划条件有规定， 按规划条件确定公建面 积；若规划条件无规定， 按照最佳用途确定公建而 积二、总户数 （户）地上建筑面积宁户 均而积根据最佳物业开发类 型确定户均面积三、车位数 （个）根据最佳物业开发类 型确定车位配比其中：地上地下四、地下建筑 而积（/）地下车位数X地下 车位建筑面积按公司以往所开发小 区的经验数值，含人防、 自行车等地下面积五、可售面积2）其中：住宅地上建筑面积物管 用房面积社区用房而积 会所面积物管用房面积：总建 筑面积的7%o;社区用房面 积：每滋户配置殳九2（杭 州标准）公建物管用房等不可售面 积亦可在公建而积中扣 除，视具体情况而定车

7、位地下车位数X地下 车位实用面积按公司以往所开发小 区的经验数值八、总建筑面 积（肿）地上建筑面积+地下 建筑而积（三）估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一 笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即 交付日期。确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发 生的时间和数额、投资利息。常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房 产公司相比，我们的工期略长。人多层公寓:以10-15万平方米为一期：实例：预计开发周期为个月。次 高层、小高层：以力Z5万平方米为一期：实例：开发经营期为刃月。3、别墅：情况比较复杂，无统一的开

8、发周期。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础 开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企 业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期 时一般不予考虑。（四）估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目 价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动 趋势。一般分为以下几个步骤：人选取可比实例为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例 作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地 点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。一般要求选取夕个以上、力个以下的可比实例。

9、次建立可比价格基础选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理， 使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进 行后续的修正调整建立共同的基础。如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以 实用而积为出租单位，这时就要将出租而积口径进行统一，便于比较。貝交易日期调整在可比实例成交H期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产 价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑 以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不 可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。一是虽然欲受让

10、的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场 对新区预期较好，目前的价格己超过其实际价值，己无太多想象空间。 如苦年【刃号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为视G滋 元/,在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需 调整交易H期。当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在 测算地处九堡区域的刼年【矽】号地块时，所搜寻到的区域内可比 实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发， 以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景， 房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易H期的调整。进行交易日期调整的一般公式为：可比实例在交易在估价成交日期时的

11、价日期调整时点时的价在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影 响的各方而因素。包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景 观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积 率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们 之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行 调整。比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准， 通常定为 饥分，将可比实例物业状况与它逐项进

12、行比较、打分，如 可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于 饥分，反 之，就高于滋分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。物业状况直接比较表物业状况估价 对象可比 实例“可比 实例3可比 实例e14繁华程度100交通便捷 度100100土地使用 年限100容积率100100新旧程度100建筑规模100100% 合7100可比实例在其物业状况下的价格X5、求取比准价格too预估项目物= 业状况下的价格 可比实例相对于可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：交易Fl 期、m+房地产 状况、m预估， 对象 、 / A

13、 J可 比实例/ A 1 X-X -估价时点 价格-X -对象状况 价格将经过修正、调整的各比准价成交F1期平均宜例状况比准价格，最后：开发完成后的项目价值（总销售收入）=比准价格X开发完成后的项目可售而积。为了便于比较，还需计算三个销售单价：销售单价一=总销售收入总建筑而积销售单价二=总销售收入可售而积销售单价三=总销售收入一车库销售收入地上可售而积（五）测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中， 可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅，参照相似的项目，进 行各种费用的测算，表格如下：页脚内客Q需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额=单价X总建筑而积，单价参

14、 照类似项目成木跟踪表中实际发生的单价。次财务费用：即投资利息，需计息的款项包插欲受让土地的价 格、开发成本、管理费用、税费。计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计 现金流出现正数的时间点。为便于计算，发生的时间点通常按半年划 分。计息方式：以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。投资利息=本金彳X利率X计息周期+木金各X利率X计息周期 +本金力X利率X计息周期貝成本：为便与比较，需计算三个单价成本：单价成本一=总成本总建筑面积单价成本二=总成本总可售面积单价成本三=总成本一车库销售收入地上可售而积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。（六）土地价值经

15、过前而的调查、测算，我们己知欲受让土地开发完成后的项 目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价 格。欲受让土地的价格=开发完成后的项目价值一开发成木一目标 利润。另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市 场法，进行交易H期和地块状况调整，来判断土地价格。我们在测算2005UX号地块时，搜寻了周边市场切年刼年 所有出让用地的成交实例，共宗成交案例，然后对地块状况和交 易日期进行分析，作为判断2005 16、号地块土地价格的依据之一。需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地 的净地出让金，不包括契税等相关费用。由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一 般己经包括土地征用费用（含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、 征地管理费等费用）、级差地租收益和大市政配套费，如杭州的土地 出让己经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也 可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费，如上海，就未 包括大市政配套费。因此在计算过程中要留意。经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格，但在实际 竞买过程中，情况较为复杂多变