国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策

1、 国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策 国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策申山宏（国家税务总局扬州税务进修学院，江苏扬州225009）摘要我国的房地产开发活动涉及范围广，反映出的财务关系也比较复杂。房地产企业财务管理的特点是资金数额大，财务周期较长；要求严格，责任重大。当前，中小型房地产企业财务管理中存在着财务人员素质偏低，企业各部门协调效率低下，财务管理制度不健全等问题。加强中小型房地产企业财务管理，应加强可行性研究，控制投资风险；构建多元化的筹资渠道，增强和壮大企业的实力；加强资金管理，提高资金的利用效率；健全组织体系，加强部门协调；提高财务人员的素质，保证财务工作的顺利开展。关

2、键词房地产企业；财务管理；对策中图分类号f293.55b一、房地产企业财务管理的特点（一）资金数额大，财务周期较长房地产企业的开发对象，决定了房地产企业的开发过程和性质。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次性投入的资金数量非常大，相应地资金筹集任务就十分艰巨。资金周转较慢，经营开发周期长，周转率偏低，企业需通过多种方式筹集资金，并进行项目的滚动发展，随着国家不断出台宏观调控政策，资金筹集的难度也逐渐增加，更延长了资金管理的周期。一般来说，房地产开发从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，往往需要两年甚至更长的时间。在房屋发售时，由于其价值较高，大多采用分期付款方式，无形中降低了资

3、金的回笼速度，同时延长了开发周期。(二)要求严格，责任重大房地产开发存在着诸多不确定的因素，正是这些不确定因素对房地产开发企业投资项目的结果以及企业的经济效益起着决定性作用。房地产开发项目具有较大风险，敏感性强，自我调整能力差，这就要求开发投资决策更高的准确性提出。项目目标的成功要受进度计划、工作范围、项目成本及客户满意四个因素的制约，财务管理的目标是让项目管理有及时、充足的资金。因此，财务部的项目管理是在实现成本、进度、质量三方面平衡的基础上，通过计划和控制等一系列管理工作来达到收益最大化。项目管理对于财务管理的严格要求和财务管理工作承担的重大责任，无疑给房地产企业的财务管理工作提出了很大的

4、挑战。(三)涉及范围广，管理难度大我国的房地产开发活动涉及范围广，反映出的财务关系也比较复杂，不仅有债权人、债务人、企业职工、投资者、被投资单位以及开发企业内部各部门和各上级管理部门之间的经济关系，而且包括政府不同部门之间的关系。因此，房地产开发企业必须对其债权、债务加强管理，根据其行业的特点探索出行之有效的管理方法，努力协调与各方面的关系，保证经营活动的顺利进行。除此之外，房地产公司内部的财务管理的管理难度同样很大。二、中小型房地产企业财务管理中存在的问题（一）中小型房地产企业财务人员素质偏低尽管每一家房地产企业都规定了完善的财务工作流程，在实际工作的开展中还是有很多中小房地产企业的财务人员

5、不了解财务工作的规范，造成了程序的混杂，增添了很多不必要的麻烦。这种情况的出现，主要是由于本单位员工在与其他企业进行业务往来时，对财务工作流程缺乏正确的认识，在支付手续不全的情况下支付款项。究其根本原因，则是中小型企业房地产公司大多采用家族式管理，财务工作作为涉及到资金安全的大事，一般都由家族成员操作。他们大多数没有经历过专业的财务培训，将财务工作简单的理解为资金筹措和出纳，这对中小型房地产企业的长期稳健发展非常不利。即便有的中小型房地产企业招聘财务人员，由于成本原因，大多数刚毕业的大专生，经验有限，专业知识也参差不齐。（二）企业各部门协调效率低下财务管理虽然只是企业财务管理中的一种手段。但绝

6、不单是财务部门的事情，它涉及到企业内部的各个部门，只是由于各自承担的责任不同，所尽义务的形式也就存在着一定的差异。也正是因为这一点，在涉及到某一具体责任的承担问题时，各组织机构之间极易产生矛盾。这些矛盾将严重阻碍财务管理制度的贯彻执行。财务部门在与工程部、经济部的接触中出现了很多矛盾。比如说，某企业制度要求各部室每月月底前向财务部门提出用款申请，财务部汇总编制月度用款计划。报经办公会批准后，财务部筹措资金并按批准的用款计划执行。但经济部和工程部经常由于各种原因不能遵照这一规定，对于资金的计划性执行力度不到位是中小型房地产企业财务管理部门一直困惑的地方。又如，在实际工作中，经济部总是不能够按时提

7、交申请，导致有制度但执行力不足，财务部门又是经济部的平级部门，无法对经济部进行强制执行。对于经济部的拖后行为，最终只能由企业领导层出面调解才妥善解决。（三）财务管理制度不健全任何制度的发展都会经历一个从无到有的过程。对于大型房地产企业而言，大多已经建立了相当完善的财务制度并得到有力执行。但由于大型企业和中小型企业在制度建设方面各有不同，导致很多中小型房地产企业在运作阶段，很多工作都无据可依，尤其是在财务管理方面。中小型房地产企业财权分割、多头开户、资金分散、私设小金库和资金的账外循环等情况都时有发生。很多款项都是在没有经济合同备案的情况下进行支付的，财务部门无法掌握款项的来龙去脉，也不明确资金

8、的归口部门，致使企业领导层不能掌握项目资金运作的真实情况。三、中小型房地产企业加强财务管理的对策（一）加强可行性研究，控制投资风险房地产企业属于资金密集型企业，项目投资都比较大，对于中小型房地产企业而言，只有在慎重地进行可行性研究的基础上，才能对重大项目的决策，才能避免因决策失误导致的惨重损失甚至一蹶不振。首先，理性预测投资效益，强化投资方案的可行性研究。可行性研究是对拟投资建设项目进行全面的综合技术经济分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最重要的一步，也是拥有最大机动性和不确定性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估、分析与否正确，将直接影响到房地产投资项目的成

9、败。其次，运用投资组合理论，优化投资组合。不同房地产项目的风险不一样，获利能力不同，为了降低投资风险，又要保证获取较好的投资收益，理想的对策是进行房地产类型组合投资。如在投资住宅的同时兼顾写字楼、商铺等不同类型的房屋，利用不同类型房地产的相互补充，以及不同类型房地产资金的合理调剂，适应市场需求，能提高总体抗风险能力和获利能力。(二)构建多元化的筹资渠道，增强和壮大企业的实力房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。而中小型房地产企业的自身资金不足，融资能力差，因此，必须要建立多元化的筹资渠道：一要发展除银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、保函信用证、以

10、及商业汇票等结算方式；二要创造条件进入资本市场，通过发行债券、股票等筹集经营资金。三要以企业或自然人发起方式，定向募集民间资金；四要主动出击，通过并购和重组其他中小型房地产企业逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。另外，随着房地产投资信托基金出现，海外私募、股权回购、可转债、租约变现等一系列创新融资方式也令中小型房地产企业的融资有了新渠道，这对局限于债务融资的中小型房地企业无疑是一个好消息。中小型房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。(三)加强资金管理，提高资金的利用效率资金管理是财务管理的中心工作。在资金使用过程中，中小型房地产企业要统筹安排、合理调度、妥善运用。中

11、小型房地产企业应建立结算资金管理机构，统筹安排各项资金的运作。房地产行业是投入高、周期长和风险大的行业，只有建立并完善企业的内部控制制度才能有效规避风险。财务控制主要体现在资金控制、财务信息控制、财务人员管理、成本控制等方面，在这些控制领域中建立符合企业管理要求的合理制度，以达成有效监督与控制。通过合理调度，充分发挥资金的时间价值，把原来分散的资金汇总起来，有利于资金的有效运用。在中小房地产企业的资金管理中，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，如是填制凭证，认真审核，及时登记账册；并按照经济责任制，定期审核，发现异常要及时查明原因，落实责任。(四)健全组织体系，加强部门协调健全的组织机

12、构建设是保证财务管理有效实施的首要条件，没有健全的组织机构来管理和协调，财务管理就会无从下手，就会出现孤立无援、孤军奋战的局面进而导致失控。财务部门是财务预算的主要执行部门和制定机构，其他部门要为财务预算提供详实数据和资料，保证财务预算工作的顺利进行，这样有利于将财务预算层层分解和落实。因此，妥善协调各部门之间的关系十分必要。在处理财务部门与其他部门之间的冲突时，公司上下应该正确领会财务工作的内涵。财务工作不单是财务部门能够独立完成的工作。因此。不仅财务部门要协调与各个部门之间的关系，各个部门也应该积极配合财务部门完成财务目标；同时领导层也要重视财务工作，予以充分的授权。出现问题时，需及时向领

13、导层汇报，以便财务工作的顺利开展。财务部门是财务管理工作的主导和核心，正确处理好各组织机构之间的关系责无旁贷。(五)提高财务人员的素质，保证财务工作的顺利开展中小型房地产企业要想做大做强，必须要做好充足的人才储备，尤其财务人才的储备。不断变化的市场环境和政策环境要求我们不断创新企业的财务管理。发展企业财务管理创新能力是房地产企业的一项重要使命。形成企业财务人员创新能力是指让大量新的思想、方法、决策与计划不断涌现。优秀的企业财务人员的一个显著特点就是他们不断地摸索和构思小而实用的新的理财思想。鉴于房地产开发行业和中小型房地产企业的特殊性，财务人员除了需要了解相应的业务专业知识外，还需要学习其他的如成本控制、工程管理等知识。同时财务人员还要及时了解和掌握国家在房地产方面的政策趋势，加强对相关税费政策的学习，尤其要注重了解和学习对传统行业很少涉及的一些税费品种，从而做好税费筹划和缴纳工作，为企业带来更大的经济效益。此外，房地产开发企业的财务人员还要培养协调沟通能力，善于处理与各部门的复杂财务关系，保证财务工作的顺利开展。参考文献1徐晓音.房地产财务管理m.武汉：华中科技大学出版社，20042廖正华，郑少锋，高德山.财