历史建筑的可持续利用论述

1、历史建筑的可持续利用论述 作者：蔡乐刚 人口密度上海作为一个开放的国际化大都市，人口流动性较大，引入人口绝对数量较大，据上海市人口计生委统计，上海城乡人口分布落差悬殊，人口过度集聚在中心城区，仅占全市十分之一土地面积的中心城区承载了超过全市一半的人口。按照城镇用地计算，人口密度高达9589人/km2，高于世界上一些国际大都市(东京、巴黎、伦敦)建成区的人口密度。而居住类历史建筑基本集中在中心城区，高人口密度也是导致其超负荷使用的一个主要原因。而超负荷使用，也将导致私自改造、违章搭建等情况的多发。所有权性质居住类历史建筑大多属使用权性质房屋，其所有权属于政府，住户每年仅需缴纳远低于市场价的租金，

2、而这部分租金根本无法对房屋进行维护和修缮，维修经费不足导致出现年久失修的情况。经济条件居住类历史建筑的居民大多自解放后就已入住，部分已传至第二代甚至第三代，有的甚至是四代同堂。住户中超过60岁的老人占比较大，这部分人经济条件有限，目前基本不能通过市场化的商品房来解决住房问题。更有部分住户为获取更大的经济利益，将改造和搭建的房屋出租，增加了建筑的使用负荷。生活环境居住类历史建筑地处中心城区，交通便利，商业发达，医疗条件较好，且建筑内的居民多为几十年的老邻居，彼此相互熟悉，他们对这样的生活环境十分熟悉，也很有感情，即使部分居民已购置新房，老人也不愿意搬离。居住类历史建筑是历史建筑的重要组成部分，因

3、为各种各样的原因，导致其面临严峻的保护与使用的矛盾问题，如何既保护好历史建筑，又使其居住的功能发挥到最好，值得进一步的探讨。 对历史建筑进行可持续利用，其核心思想是保护，可持续利用是对历史建筑进行保护的一种重要手段。既然要可持续利用，就必须要赋予历史建筑以能够满足现代城市生活的能力，也就是说，使历史建筑获得新的使用功能，它的继续存在才可以获得保障。因此，使用功能的适应性改造成为历史建筑可持续利用的基本特征，主要表现为使用功能的置换或完善，这包括两个方面：使用功能的置换，指原有功能被新功能替代，例如为适应城市发展，城市中心区的工业厂房被改造为商务办公楼等；使用功能的完善，指原有功能得以增强，例如

4、为适应现代化办公的需要，传统办公空间通过更新技术设备而成为现代化的办公空间等1。使用功能的置换或完善主要通过以下四种方式实现：旧功能的拓展与延续、旧功能的转注、新旧功能的置换和新旧功能的并置。选择可能会使历史建筑再次陷入废弃或损毁的境地，造成历史建筑受损、投资的浪费以及再利用保护的失败，因此应该慎重对待1。如何做到保护与可持续利用的协调发展，在上海历史建筑特别是居住类历史建筑的保护过程中经历了长期的探索阶段，发展出了以外滩源、思南路等为代表的成片置换保护模式，在保护好历史建筑的同时，使其建筑功能得到了最大的发挥，取得了较好的社会反响。外滩源历史建筑群成片保护与可持续利用“外滩源”位于黄浦江和苏

5、州河的交汇处，东起黄浦江、西至四川中路、北抵苏州河、南面滇池路,占地16.4hm2，区域内保留着一批建于19201936年间的各式近代西洋建筑，为外滩历史文化风貌区的核心区域，是外滩“万国建筑博览会”的源头，也是上海现代城市的源头。中国近、现代的金融业和贸易业均从这里孕育发展并走向壮大。现存有15幢优秀历史建筑和一批建于20世纪二三十年代的风格多样的近现代历史建筑。“外滩源”项目一期范围为“圆明园路-北京东路-虎丘路-南苏州路”围合地块，占地1.68万m2，地块内拥有光陆大戏院、真光大楼、广学大楼、兰心大楼、女青年会大楼、安培洋行、亚洲文会大楼等7幢优秀历史建筑和圆明园公寓、中实大楼、协进大楼

6、和美丰洋行等4幢保留历史建筑2(图略)。这些历史建筑集商铺、办公及住宅等多种功能于一体，产权性质复杂，住宅成套率低，人员密集，建筑自然损坏严重，违章搭建和改造普遍存在，整体环境差，建筑保护状况堪忧(图略)。然而该地块为外滩的起点，地理位置十分优越，其现状与所处的位置明显冲突。为切实保护好该地块内的历史风貌和历史建筑，提升区域形象，改善居民的居住条件，该地块于2002年启动了改造工程，改造目标为集商业、办公、酒店、公寓和文化交流为一体的综合功能区。通过回购、置换等方式，将历史建筑内的单位和居民全部动迁，历史建筑产权收归国有，单位和居民得到了货币或者实物(住房)补偿；通过市场化招商，引入地产开发公

7、司按历史建筑保护要求进行商业化可持续利用改造。改造后，每幢历史建筑均按保护要求进行了全面的保护性修缮，拆除了历年来的违章改造和搭建，并采用保护建筑的加固技术对建筑结构进行了加固，并严格规定了每幢建筑允许的使用功能和使用荷载，对整个地块的建筑风貌和环境进行了整体规划和整治，使该地块内的历史建筑得到了很好的保护。 改造前后的使用功能得到了较大改变(表略)。一期工程已于2010年竣工，目前部分商家已入驻(图略)。思南路历史建筑群整体性保护上海市原卢湾区47、48号街坊(思南路)项目实践了“整体性保护”的保护思想。该项目西起思南路西侧花园住宅边界，东至重庆南路，南临第二医科大学，北抵复兴中路，与复兴公

8、园隔街相望，是衡山路-复兴路历史文化风貌保护区的核心区域。作为上海市中心城区的一项历史遗产，她被列为上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护整治试点项目，国家历史文化名城专项基金项目，也是上海市人民政府“历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护整治试点”项目和上海市首个成片保留保护标志性住宅项目。整个项目占地约5hm2，需保留保护的旧建筑共49幢，建筑面积为3万m2，其中属上海市级优秀历史建筑37幢。这些需保留保护的历史建筑，多建造于19211923年，主要为独立式花园住宅，每幢建筑面积约550700m2不等，有3层和4层两种规格。许多在中国近现代史中地位显赫、影响深远的名流要人，如、柳亚子等都曾居住

9、于此。思南路的别墅区里在解放前均为城市的社会精英阶层所居住，解放后，由于历史的原因，原来的住户大多搬离，而大部分时间里这些别墅均为普通居民居住。这样造成的普遍情况是，为了解决城市住房问题，原先有一户人家居住的别墅最多由十几、二十户居民入住。经历60年甚至近百年的风霜，除了系统产权以及极个别的私人产权老洋房保存较好之外，绝大多数老洋房因时间的磨砺，违章搭建普遍，超负荷使用多年，已不堪重负，历史建筑群保护现状堪忧。所以，可以把思南路项目看成是旧区改造，因为其中包含大量的居民搬迁和置换工作；更可以看成是居住类历史建筑改造试点。但是，如果去芜存菁，将整个思南路-复兴路中路片区看成一项重要的城市资产的话

10、，这个保留保护项目就不同于一般的新里、花园住宅和老式公寓的修饰，不仅是历史风貌的回归，而是以保护地区整体历史风貌为出发点，延续城市肌理，尊重街巷尺度，完善空间形态，保护优秀历史建筑和绿化空间，建立公共空间层次和体系的可持续城市资产的再开发。思南路项目保护了街坊内的上海近代优秀历史建筑风格、历史风貌和居住文化，改造后已成为市中心独一无二的成片花园住宅区(图略)。该工程于2008年正式开工，目前改造工程已基本竣工，部分已投入使用。其它保护和可持续利用方式前述外滩源历史建筑群和思南路历史建筑群都具有历史建筑比较集中、成片的特点，比较适用于商业化的可持续利用保护模式，因此取得了保护和可持续利用的双赢。

11、而对于本市大量不具备集中、成片特点的历史建筑，在目前保护专项资金有限的情况下，如何做到保护和发展的协调，还有待于进一步探索。针对公共建筑和商业建筑，在投入资金充足的前提下，基本上可以做到保护和可持续利用的协调发展，例如和平饭店南北楼、永安百货、第一食品商店等；针对一些特殊建筑，如历史遗址、名人故居等，也基本上得到了较好的保护，如中共一大会址、爱庐、1933老洋房等；针对居住类历史建筑，目前主要还停留在修缮的层面上，基本上维护了历史建筑的现状，使其使用功能得到延续，而其超负荷使用的现状也一并存在。在这类居住类历史建筑中，也有一些原设计即为住宅，多数为公寓，一般为钢筋混凝土结构，独立成套，使用功能

12、完善，目前也保留居住的使用功能，虽不是按原设计的套型入住，但增加的户数较少，居住面积虽小，相对使用环境较好，在投入资金有限的前提下即可达到较好的保护目标，主要通过对外立面、楼梯间、走廊等公共部位的修缮，对室内外明显的损坏进行修缮和加固，对水管、电线等设施设备的更新和整治，并对使用环境进行整治，即可做到较好的保护修缮效果，同时大大提高了居住质量，较为典型的有武康大楼、枕流公寓、巴黎公寓、黑石公寓、西湖公寓等。而对于那些仍处在高密度超负荷使用状态下的居住类历史建筑，最迫切的保护要求是降低其人口密度，也就是减少入住的居民数量，但在当前的经济条件下，尚不能大规模地开展，有待经济条件更好时予以实施。理想目标是做到按原设计的要求修缮加固后予以使用，即发挥其使用功能，又能体现其历史建筑的历史价值和文化价值。 历史建筑彰显了一个城市的文化底蕴，是宝贵的历史文化遗产