住房保障制度比较与研究

1、住房保障制度比较与研究 【摘要】住房公积金是职工和单位共同缴存的长期的、强制的、互助的住房储金，这是我国住房公积金管理条例中明确规定的住房公积金的基本概念。从制度设计和起源上来看，住房公积金是舶来品，它是我国根据国情仿照外国房屋保障体系和金融体系建立起来的一种制度。其从2002年开始强制执行至今已有20余年，经过多年的理论研究与实践，制度的有了一定的发展，但是由于条例本身没有经过任何修改，所以存在很多与时代脱节的现象，本文通过对主要其他几国住房保障制度进行相关对比，研究总结其缺点与不足，阐述我国目前住房保障体系的发展目标的方向。 【关键词】住房公积金，住房保障，公积金制度 一、世界主要国家的住

2、房保障制度 1、新加坡制度。新加坡的住房保障制度是我国住房公积金制度学习的主要来源，它的发展对我国住房公积金有重要意义。其住房公积金制度最早成立于上世纪50年代，是由政府牵头创建的由雇员和雇主共同缴存的，保证职工退休或离职之后生活需求的养老保障基金。公积金设立之初并不是考虑职工住房，而是仅用于雇员的养老。随着住房需求的日趋扩大，中央政府在1964年提出了“居者有其屋”的住房保障计划，提出解决住房保障问题主要将依靠中央公积金积累的养老保险基金解决资金问题。1968年政府将中央公积金使用范围扩大到住房领域用于改善中低收入者的住房条件，新加坡政府提出了公共住屋计划和住宅产业计划，实现了中央公积金与国

3、民住房发展计划相结合，职工可以将个人养老账户中的部分资金用于购买公屋或私人产业，同时职工也可以利用公积金购买公共住房和公共组屋。新加坡政府于1975年对公积金的使用放开部分限制，尤其对于中等收入者，政府允许将其所缴纳富余公积金用于医疗、保险、教育、投资等。 总结以上发展历程，我认为新加坡的中央公积金总结起来有两大特点：一是个人所有，政府调控。即公积金是强制政府保障的一种，他虽然归个人所有，但其政府调控性明显；二是公积金的使用灵活。中央公积金保障雇员的基本权益比较全面，而且充分考虑的其自身保值增值的能力，雇员享有普通账户、保健账户、特别账户等不同权益，享受了基本保障和额外收益，可以说成员缴纳的公

4、积金越多所获得的收益也就越多，中央公积金的运营效益已经超过一般市场的水平。 2、德国制度。研究德国模式主要是中德住房储蓄银行在中国有一定发展，其主要方向是政府引导的市场运作的住房体系保障制度。在德国有专业的国家储蓄银行进行住房保障工作。保障人需要与储蓄银行签订“存款契约”，缴存一定年限后，可以按照较低的利率水平或的目标贷款用于购房。 其制度也有两个特点：一是强制性。即其保障制度也是国家要求所有保障人必须执行的。而且有专门的运行机构来运作，独立于其他资本市场之外单独运行，但其可以吸收部分外来资本，长期、稳定的收益可以吸引部分保守投资者。二是政府补贴。这项资金之所以能够良好的运转，是需要高福利的政

5、府补贴，因此德国制度使用国家福利补充到住房保障体系中来。 3、法国制度。法国制度与德国相似，却有不同，其最大的特点在于住房储蓄业务并不是完全强制，也不由国家设立的专业机构来运营，而是由各商业银行来控制，更加突出了市场的作用。这种制度也是要双方签订一定的存款合同后，几年后进行贷款，但住房储蓄业务在银行系统内展开，不局限于专业机构操作，业务参与者广泛。而政府则通过推行免税利息、采取贴息的方式参与到住房储蓄计划中。采取这种制度政府可以省去建立相关机构的费用，把主要财力通过商业银行直接补贴给被保障者。 4、美国制度。美国的“次贷危机”让我们更加了解美国的住房保障体制，其主导保障的也是靠市场本身而不是政

6、府，而政府监管仅仅是政策的制定，即贷款证券化制度。简单说，在美国购房人贷款买了房子，政府指定金融机构对贷款进行担保，房屋作为抵押。这部分贷款投入市场后，大部分会打包成证券产品出售，回流资金，在进行新一轮的贷款。因此在美国这样的发达金融市场，多次的贷款证券化会产生复杂的联动关系，但是同时也能够最大限度的激发市场的活力，从整体上降低成本，但是风险却难以预测。 5、日本制度。亚洲近邻日本在住房保障制度上是以政府为主导的全面保障制度，其并不需要被保障人付出义务，而完全是获得权力。政府通过组建“住宅金融公库”，一方面为政府财政性的投资进行贷款，另一方面为低收入家庭提供长期的住房贷款，其贷款利率明显低于同

7、时期的市场利率。这种政府的低息贷款在给被保障者带来利益的同时最大问题在于需要国家财政投入大量的资金弥补资金亏损，这要求政府有强大的实力作为其背后的支撑，并且对整个管理机构进行监管，对市场的反应做出即时回应。 二、制度比较及发展方向 1、主要国家制度比较 经过对几个主要发达国家住房保障体制的介绍，我们不难看出他们的保障体系主要可以分为三类，一是政府主导型，如新加坡、日本。二是市场主导型，如美国、法国。三是政府与市场兼顾型，如德国。 其优缺点也相对明显，：政府主导时，住房保障体系的功能比较完整，保障范围大，保障具有一定强制性，被保障者收到的利益相对较大，但是政府要付出的财力相对较多，管理复杂，对自由市场竞争发展有一定影响。市场主导时，需要大量的政府监管，而且市场的发展水平较高，一旦政府引导不利不仅对保障人造成不利影响，而且会对整个市场早成巨大波动，引起大范围的经济连锁反应。 2、我国住房公积金发展方向 中国正在实现有中国特色的市场经济体系，我想住房公积金也正是也进行这样的深化改革，住房保障制度要政府与市场兼顾，即要有政府主导的住房保障体系也要在政府引导下积极带动市场资源的重新配置。就住房公积金制度而言，应该有以下发展方向： 一是要继续发展住房公积金强制缴存制度。在制度运行了20多年后，可以看到住房公积金缴存制度是有效解决职工住房问题的途