某农村信用社商业性房地产贷款管理实施细则

1、 农村信用社商业性房地产贷款管理实施细则第一章 总 则第一条 为贯彻落实国家房地产宏观调控政策和人民银行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的一系列文件精神，进一步规范全省农村信用社商业性房地产贷款业务行为，提高信贷管理水平，有效防控贷款风险，根据商业银行法、商业银行房地产贷款风险管理指引等有关国家法律法规，以及农村信用社信贷管理制度等规定，并结合全省农村信用社实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于农村信用社联合社辖属各县（区、市）农村信用联社、农村合作银行及其辖内所有法人营业网点。第三条 本实施细则所称商业性房地产贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房消费贷款、商业用房

2、购房贷款等四大类房地产贷款。第四条 本实施细则只针对国家房地产贷款宏观调控政策做出一些特定要求，其他具体业务操作程序、审批标准、贷后管理、风险控制、风险拨备、信用评级和授信管理等，按照农村信用社信贷管理制度、农村信用社贷款业务操作规程、农村信用社房地产开发建设贷款管理办法、农村信用社个人住房贷款管理办法、农村信用社大额贷款备案办法和农村信用社企业信用等级评定办法（试行）等有关信贷管理的具体规定执行。第二章 土地储备贷款的特定要求第五条 不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。第六条 对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期

3、限最长不得超过2年。第七条 在贷款发放前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。第八条 科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还农村信用社贷款。第九条 在借款合同中，要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对农村信用社贷款造成风险。第十条 完善相关抵押手续，落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。第十一条 高度关注国家土地宏观调控政策，及时对土地储备贷款投向和已发放贷款采取积极有效、切实可行的措施，将土地储备贷款风险降到最低限度。第三章

4、 房地产开发贷款的特定要求第十二条 要切实落实房地产贷款“三查”制度，全过程监控房地产开发商项目资本金水平及其变化。对企业自筹项目资本金低于项目预算总投资35或“四证”不齐（即未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）的房地产开发项目，不得对其发放任何形式的贷款。第十三条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源等扰乱房地产市场秩序行为的房地产开发企业，要严格限制新增房地产贷款，并尽快依法收回原有贷款。第十四条 对闲置土地和空置商品房较多的房地产开发企业，要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。第十五条 发放的房地产开发

5、贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，在贷款发放前，应分别向所在地监管部门和省联社报备。第十六条 对房地产开发企业发放的贷款实行统一科目管理，即通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。第十七条 对房地产开发贷款，要合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款。第十八条 加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估。对空置年以上的商品房，不得接受其作为贷款的抵押物。对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分，要及时追加有关担保。第十九条 对房地产开发贷款，要严格按照房

6、地产项目工程进度分期分批进行发放，并对房地产开发贷款使用的全过程进行严密监控，防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。一旦发现房地产开发企业挪用房地产开发贷款，要及时采取严厉的惩罚措施，直至提前收回贷款。第二十条 健全房地产开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销（预）售资金流向，实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用；同时，高度关注未实行封闭管理的开发贷款。第二十一条 高度关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，逐步建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化做出反映。第四章 个人住房贷款的特定要求第二十二条

7、 重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。同时，要密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。第二十三条 以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，且首套个人住房贷款的认定标准，包括该借款人在任何银行类金融机构取得的住房贷款在内。第二十四条 严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。第二十五条 对购买首套自住房且套型建筑面积在90以下的，

8、贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二十六条 对于已利用银行贷款购买首套自住房的借款人，如其家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。 第二十七条 已利用住房公积金贷款购房的借款人，再次申请住房贷款的，按第二十五条的相关规定执行。第二十八条 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房贷款利率，按照中国人民银行公布的个人住房贷款利

9、率政策执行。即，可以根据贷款风险状况，对个人住房贷款利率上限放开，实行下限管理（目前商业性个人住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.85倍），在下限范围内自主确定个人住房贷款利率水平。第二十九条 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度根据贷款风险管理相关原则自主确定。第三十条 个人住房贷款一律实行抵押担保的贷款方式。具体的贷款额度，可以根据当地房地产市场情况的不同，同时参照有关首付款比例规定，制定合理的贷款成数上限。第

10、三十一条 发放个人住房贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续。第三十二条 不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后净值为抵押追加贷款。第三十三条 借款人偿还住房贷款的月支出不得高于月收入的50%以上，月所有债务支出不得高于月总收入的55%以上。第三十四条 受理个人住房贷款业务的农村信用社，应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料,并在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。第三十五条 凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有农村信用社营业网点都

11、不得受理该借款人的信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，应及时向所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，同时向所在地监管部门和省联社办事处报备。第三十六条 严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度。加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给农村信用社，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗农村信用社贷款的行为，维护农村信用社和借款人的合法权益。第五章 商业用房购房贷款的特定要求第三十七条 借款人利用贷款

12、购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。第三十八条 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由发放贷款的农村信用社根据贷款风险管理相关原则自主确定。第三十九条 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。第四十条 商业用房购房贷款要完善相关抵押担保手续，严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续。不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后净值

13、为抵押追加贷款。第六章 加强房地产信贷征信管理第四十一条 接受房地产开发企业贷款申请后，受理贷款申请的农村信用社应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询，并将其查询结果作为发放房地产开发贷款的重要参考因素。贷款申请批准后，应将相关信息及时录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。第四十二条 接受个人住房贷款申请后，受理贷款申请的农村信用社应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询，并将其查询结果作为发放个人商业性房地产贷款的重要参考因素。贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息

14、基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。第七章 商业性房地产贷款的监测和风险防范第四十三条 各县（区、市）农村信用联社（农村合作银行）负责对辖内农村信用社商业性房地产贷款实行统一管理、指导检查，并指定专人负责按月总结辖内农村信用社商业性房地产贷款运行情况和填报房地产贷款专项统计报表，确保所填报数据的真实性和完整性。省联社办事处负责对辖属各县（区、市）农村信用联社（农村合作银行）商业性房地产贷款进行指导管理、监督检查和按月统计分析，确保辖内农村信用社各类商业性房地产贷款安全有效运行，并按月按时向省联社报送房地产贷款专项统计报表。第四十四条 各县（区、市）农村信用联社（农村合作银行）应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。第四十五条 逐步完善各类房地产贷款风险分类及风险敞口监测和分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系，建立动态的风险拨备机制。第八章 附 则第四十六条 凡与本实施细则存在冲突的其他