土地增值税的计算方法

1、土地增值税的计算方法分享 | 2013-06-03 09:57 匿名 | 浏览 94681 次2013-06-03 09:58提问者采纳计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税 =增值额x税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金

2、额50%勺部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%上面所列四级超率累进税率，每级”增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额 50%土地增值税税额=增值额x 30%(二)增值额超过扣除项目金额 50%未超过100%勺土地增值税税额=增

3、值额x40%-扣 除项目金额x 5%(三)增值额超过扣除项目金额 100%未超过200%勺土地增值税税额=增值额x 50%- 扣除项目金额x 15%（四）增值额超过扣除项目金额 200%土地增值税税额=增值额x 60*扣除项目金额x 35%公式中的5% 15% 35励速算扣除系数。房地产企业土地增值税怎么计算？2013-10-11 17:29房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入扣

4、除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额x税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款规定，该扣除项 目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可

5、按本条（一）、（二）项规定 计算的金额之和，加计 20%勺扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、 费用”之和的20%但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有 符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业； 二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发 1995110号）规定， 在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额

6、时，只允许扣除取得土 地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计

7、算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用

8、评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予

9、以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30 。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100 、未超过扣除项目金额200 的部分，税率为 50。增值额超过扣除项目金额200 的部分，税率为60。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘

10、以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50土地增值税税额=增值额x 30%（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额x 40%扣除项目金额x5%（三）增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额 =增值额x 50%扣除项目金额x15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额x 60%扣除项目金额x 35%公式中的5%, 15%, 35%为速算扣除系数。房地产土地增值税如何计算?浏览：14633? i? 更新：2012-09-19 11:56? i? 标签：房地产

11、？增值税？房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税 人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额x税率计算方法?11、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后 的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 (4)与转让房地产有关的税金（5）财政部规定的其他扣除项目? 22、土地增值税实行四级超

12、率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%勺部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%上面所列四级超率累进税率，每级”增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包 括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额 50%土地增值税税额=增值额x 30%（二）增值额超过扣除项目金额50%

13、未超过100%勺土地增值税税额 =增值额x 40%扣除项目金额x 5%（三）增值额超过扣除项目金额100%未超过200%勺土地增值税税额=增值额x 50%扣除项目金额x 15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额x 60%扣除项目金额x 35%公式中的5% 15% 35%；速算扣除系数。end土地增值税计算方法实例2014-12-01 08:55:37 点击：50391来源：会计实战基地土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率

14、，例如增值额未超过50%勺部分，税率为30%增值额超过200%勺部分，税率为60%土地增值税超率累进税率表级数出地增值额税率速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%勺部分3002增值额超过扣除项目金额50叱超过100%勺405%3增值额超过扣除项目金额100跌超过200%勺5015%4增值额超过扣除项目金额200%勺部分6035%例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本 3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环

15、节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答：(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为 3000万元(3)房地产开发费用 =500-50+ (1000+3000) x 5% =650 (万元)(4)允许扣除的税费为 555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=(1000+3000) x 20% =800 (万元)(6)允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005 (万元)(7)增值额=10000-6005=3995

16、 (万元)(8)增值率=3995+ 6005x 100% =%(9)应纳税额=3395x 40% - 6005x 5% =(万元)例二：某房地产公司开发 100栋花园别墅，其中 80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价万元，登记、50万过户手续费万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 元，贷款支付利息万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5%城建税税率5%教育费附加征收率 3%问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180x80=14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：+50） x 80=5200（万元

17、）房地产开发费用扣除：x80+5200x 5%=300行元）转让税金支出：14400x 5%x （1+5%+3%）=行元）加计扣除金额：5200x 20%=1040行元）扣除项目合计：5200+300+1040=（万元）增值额=（万元）增值额与扣除项目金额比率=x100%=%应纳增值税税额=x 40% 5%=仔元）六、会计处理1 .转让取得收入时：借：主营业务税金及附加贷：应交税金-应交土地增值税2 .实际上交时：借：应交税金一一应交土地增值税贷：银行存款房地产转让土地增值税计算举例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税万元。2009年10月

18、，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，(会计知识网)评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=(120-80) x 5%=2万元应缴纳城建税=2x7%万元应缴纳教育费附加=2x3%万元应缴纳印花税=120x %=;元应缴纳堤围费=(120-80) x%为元第二步，计算应缴纳土地增值税扣除项目金额=评估彳格+转让环节缴纳的税金=1

19、08+(2+=万元增彳i额=万元增彳1率=%50%适用30颇率应缴纳土地增值税=x30%=f元。2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=120x 2%万元。例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税 30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如彳s缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税

20、：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税 =(1100-1000 ) x 5%=5万元应缴纳城建税=5x 7%万元应缴纳教育费附加=5x 3%万元应缴纳印花税=1100x %为元应缴纳堤围费=（1100-1000 ） x%为元；第二步，计算应缴纳土地增值税扣除项目金额 =1000+ （30+5+）=万元增彳i额=万元增彳1率=% 5%= 9272750元城建税=9272750x 7%= 649093 元教育费附加=x 4%= 370910元合计=9272750+649093+370910 =元( 4 )、确定其他扣除项目：普通住宅应扣除其他费用=x 20%=元其他用房应扣除其他费用=x

21、 20%r元(5)、扣除项目总额普通住宅扣除项目总额=+ + + =元其他用房扣除项目总额=+7210903 + + =元3 、确定增值额：普通住宅增值额=其他用房增值额=4 、确定增值率：普通住宅增值率=+ * 100* %其他用房增值率=+ * 100%5= 78%5、计算应纳增值税税额：普通住宅应纳增值税税额=x 30%=元其他用房应纳增值税税额=xx 5%=元总共应缴土地值税=+=元总共已缴土地增值税=元总共应补缴土地增值税=注意事项：(1)计算房屋开发成本时，将配套设施面积从总建筑面积中扣除，因为这部分房屋不直接实现 收入，而是将价值转移到住宅和其他用房之中。(2)少缴营业税、城建税

22、、教育费附加、印花税，应补缴。(3)计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许扣除。(4)虚列成本3000万元、白条入账 500万元、办公房成本 829200元应调增利润。(5)实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以帐为准，不用按建筑面积分摊， 一是计算简便，二是相对准确。以上算法，会造成除普同住宅以外的其他用房成本。土地增值税的计算方法一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位 和个人所征收的一种税。二、纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人(包括外资企业和外国公民)三、土

23、地增值税的清算条件(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。(2)符合下列情形之一的，主管 税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%a上，或该比仞虽未超过 85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计

24、算起来比较麻烦， 特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所 支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%,速算扣除数为 0; （ 2）增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%,速算扣除数为 5%; （ 3）增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分，税率为 50%,速算扣除数为 15%; （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%,速算扣除数为 35%。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或 非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房