销售型商业案例研究

1、本报告由同致行知识管理中心整理完成。1销售型商业专题案例研究销售型商业专题案例研究同致行物业顾问有限公司touchstone real eatate consultan co,ltd本报告由同致行知识管理中心整理完成。2目目 录录销售型商业案例研究销售型商业案例研究蚌埠宝龙城市广蚌埠宝龙城市广场场重庆龙湖西城天重庆龙湖西城天街街业态布局业态布局运营模式运营模式招商策略招商策略建筑设计建筑设计销售策略销售策略宝龙和龙湖宝龙和龙湖天街商业天街商业模模式总结式总结商业定位商业定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。3建筑设计运营模式招商策略销售策略销售型商业地产可持续运营商业定位业态布局商业定位是销

2、售型商业地产可持续运营的基础性商业定位是销售型商业地产可持续运营的基础性因素，贯穿始终的核心工作。因素，贯穿始终的核心工作。 与商业定位紧密结合，与商业定位紧密结合，“把商业语言把商业语言转化为建筑语言转化为建筑语言”，确保建筑符合销售、，确保建筑符合销售、经营的双重要求。经营的双重要求。招商是招商是实现实现销售型商业地产销售型商业地产“订单订单式式”开发的有利支撑开发的有利支撑，确保项目可，确保项目可以满铺开业，为持续运营打下坚实以满铺开业，为持续运营打下坚实基础。基础。销售型商业地产销售型商业地产开发过程中需要的开发过程中需要的大量资金都需要通过销售来实现大量资金都需要通过销售来实现，既要

3、快速回笼资金，又要既要快速回笼资金，又要确保可持确保可持续经营。续经营。确定合理的商业租售比例，是保证确定合理的商业租售比例，是保证项目持续开发和实现可持续利润的项目持续开发和实现可持续利润的基础。基础。合理的商业业态规划能为项目的招合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导商提供方向性的指导，更，更能通过整能通过整体的效应扩大项目的商业影响力体的效应扩大项目的商业影响力，增加商业的增加商业的内在内在价值。价值。本报告由同致行知识管理中心整理完成。4本报告由同致行知识管理中心整理完成。5重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街西城天街位于九龙坡区杨家坪步行街核心地西城天街位于九龙坡区杨家坪步行街

4、核心地段段杨家坪商圈商业发展较成熟，但商业形态较单一，缺乏高档的、有品位的大型购物中心；龙湖西城天街的进驻提升了区域的商业高度和消费档次。本报告由同致行知识管理中心整理完成。6重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街52,000 西街星座 30,000 西城国际 78,000 购物广场 50,000 星级酒店项目总用地面积为28,59028,590，总建筑面积约260,000260,000;规划有3万写字楼、5.2万公寓、5万星级酒店、7.8万购物广场。集办公、居住、购物、酒店于一体的城市综合体集办公、居住、购物、酒店于一体的城市综合体本报告由同致行知识管理中心整理完成。7 实现公交车站、地铁站、地下

5、通道与项目的零距离互动，运用各种手法将人流快捷的引入商场内部，有机组织内外交通之间的联系。重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街便捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导本报告由同致行知识管理中心整理完成。8重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街6 6大商业入口3 3个车行入口5656部手扶电梯2525部直行电梯4 4部观光电梯1,5001,500室外活动广场1,0001,000席地下车位各各物业形态独立性强：物业形态独立性强：各物业拥有独立入口，互不干扰，保持各自的独立性；商业展示面好：商业展示面好：购物广场规划在主车行环道，具有良好的 展示面和昭示性；主力店与专卖区之间为双通道。不仅增强了购物中心与主力店之

6、间的联系，并且增加了店铺的展示面。 创造高附加值空间创造高附加值空间：借助室外广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值，借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受。本报告由同致行知识管理中心整理完成。9重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街 商业定位商业定位锁定有消费实力的中青年及家庭消费人群，打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的国际化购物广场，并将成为国际时尚生活地标。定位为区域型购物中心，以定位为区域型购物中心，以“家庭生家庭生活时活时尚尚消费消费”为主题为主题本报告由同致行知识管理中心整理完成。10重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街建筑设计建筑设计延续地方文脉，提升商业文化品质延续地方

7、文脉，提升商业文化品质将具有地方特点的自然生态要素融入建筑空间之中，设计着重表现建筑空间的文化特色，将富于地域文化的传统因子与年轻现代的时尚化相结合。本报告由同致行知识管理中心整理完成。11重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街建筑设计建筑设计中庭顶部设计注重见天采光，且可通过中庭设计实现内部空间的过渡，增加顾客的逗留时间和互动性。商业建筑设计具有透视性和互动性商业建筑设计具有透视性和互动性本报告由同致行知识管理中心整理完成。12重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街业态布局业态布局西城天街购物广场通过多种业态规划，严格区别于传统百货，突出中高档精品特色，采用主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮、娱乐等

8、业态采用主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮、娱乐等业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。业态规划多元化业态规划多元化本报告由同致行知识管理中心整理完成。13重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街业态布局业态布局目前引进的大型主力店有永辉超市、帝豪量贩ktv 、万宁生活超市，以及dazzle、周生生、味千拉面等知名商家。西城天街业态以零售为主，占比西城天街业态以零售为主，占比74%74%，其次为，其次为餐饮餐饮4f3f2f1fb1fb2f5fb3f停车场/parking停车场/parking娱乐娱乐/服务:豆乐元 美食美食:龙湖人家/啡可咖啡等美食美食/糖立方/kfc/

9、面包新语/金翠河港式茶餐厅等美食美食/阿利与艾德咖啡西餐厅/星巴克咖啡/味千/味牛等美食美食/郑之味/云南菜泰香米等娱乐娱乐/ /服务服务/电玩/金宝贝早教/玛花纤体/ume电影城等娱乐娱乐/ /服务服务/ume电影城 /金韩城正统烤肉/朝天门美蛙鱼头等零售, 74%餐饮, 21%服务, 2%娱乐, 3%本报告由同致行知识管理中心整理完成。14重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街业态布局业态布局b1f1f主力店+零售+餐饮主力店+零售本报告由同致行知识管理中心整理完成。15重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街业态布局业态布局2f3f主力店+零售+餐饮主力店+零售+餐饮本报告由同致行知识管理中心整理完成

10、。16重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街业态布局业态布局4f5f主力店+服务+ 零售主力店+服务+餐饮本报告由同致行知识管理中心整理完成。17重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街运营模式运营模式自持与出售商业自持与出售商业 5:5,5:5,极大的带动销售商业的业态统一，进而提极大的带动销售商业的业态统一，进而提高商家存活率，高商家存活率， 增加销售商业的价值。增加销售商业的价值。销售 , 50%自持, 50%核心主力店+购物中心商业街本报告由同致行知识管理中心整理完成。18龙湖天街通过前瞻性的战略定位、高效的商业硬件、空间及动线规划能力，多元互补规划定位按照一定的招商准则，由购物中心的商业管理公司严

11、格审核、统一招纳商户并对所有招来的商户进行统一管理，制定合理的管理标准，对各个商家进行统一管理重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街运营模式运营模式一、统一规划一、统一规划二、统一招商二、统一招商三、统一管理三、统一管理推广的统一性在于整合品牌资源、提高商户互动、创新推广渠道，用管理细节赢得商家的一致赞誉。四、统一推广四、统一推广“四个统一四个统一”的运营模式，将龙湖天街规划、招商、管理、推的运营模式，将龙湖天街规划、招商、管理、推广的步调调整到同一频率，将整合营销的效力最大化。广的步调调整到同一频率，将整合营销的效力最大化。本报告由同致行知识管理中心整理完成。19重庆龙湖西城天街重庆龙湖西城天街招

12、商策略招商策略2006.11西城a座推出2006.12西城b座推出2007.4商业部分招商2007.6推出写字楼2011.3商业开业一、招商前置，待项目成熟及人气聚集时，商业开业，确保商一、招商前置，待项目成熟及人气聚集时，商业开业，确保商业顺利的运营业顺利的运营首先对ume、星巴克等主力店进行招商，后又引进大食代、懋世通服装等在内的7家品牌次主力店。二、招商顺序：主力店先行，继而次主力店、品牌主力店、商二、招商顺序：主力店先行，继而次主力店、品牌主力店、商铺散户。铺散户。招商前置，大户先行，散户次之招商前置，大户先行，散户次之2008.3商业销售本报告由同致行知识管理中心整理完成。20重庆龙

13、湖西城天街重庆龙湖西城天街案例总结案例总结商业定位商业定位区域型购物中心，主要服务项目所在区域。建筑设计建筑设计将地方文化与现代时尚相结合，注重建筑内部的采光性和舒适性。业态布局业态布局运营模式运营模式业态规划多元化，以主力店、零售和餐饮为主。租售结合，比例为5：5。招商策略招商策略招商前置，大户先行，散户跟进。本报告由同致行知识管理中心整理完成。21目目 录录销售型商业案例研究销售型商业案例研究蚌埠宝龙城市广蚌埠宝龙城市广场场重庆龙湖西城天重庆龙湖西城天街街业态布局业态布局运营模式运营模式招商策略招商策略建筑设计建筑设计销售策略销售策略宝龙宝龙和龙湖和龙湖天街天街商业商业模模式总结式总结商业

14、定位商业定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。22本报告由同致行知识管理中心整理完成。23蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场城市新区，商业综合体：城市新区，商业综合体：蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心。本报告由同致行知识管理中心整理完成。24蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场一期：130,935平方米的公寓单位、52,049平方米的商店及零售店，12,559平方米的停车位。二期：220,255平方米的大型多业态综合性商业地产项目及总建筑面积75,411平方米的停车位购物中心规划正对城市广场，商业展示面及形象较好，对人流的吸引力强。城市广场城市广场

15、总建筑面积总建筑面积4949万，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式万，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体公寓等于一体本报告由同致行知识管理中心整理完成。25蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场商业定位商业定位满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。超区域型国际超区域型国际时尚消费时尚消费体验体验中心中心本报告由同致行知识管理中心整理完成。26蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场商业定位商业定位主要针对蚌埠市区及和周边市县主要针对蚌埠市区及和周边市县100 100 公里公里200 200 公里经常性公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。消费人

16、群及蚌埠旅游业消费人群。主要消费客主要消费客层的定位：层的定位：中档消费群时尚消费。 二级消费客层二级消费客层的定位：的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。三级消费客层三级消费客层的定位：的定位：大众流行消费群消费。本报告由同致行知识管理中心整理完成。27蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场建筑设计建筑设计蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场正正对城市广场的弧形对城市广场的弧形购物中心购物中心, ,设设计现代、新颖，具有地标性计现代、新颖，具有地标性本报告由同致行知识管理中心整理完成。28蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场业态规划业态规划 依据产品定位、品质定位和功能定位，宝龙城市广场采取依据产品定位

17、、品质定位和功能定位，宝龙城市广场采取“新、全、优、动新、全、优、动”的业态定位。的业态定位。新新 全全 优优 动动 引进全新的商业业态并有机的使各业态互动。业态比较全面，主要经营业种可以囊括服饰、家电数码、家具、通讯等，各种业种相互交叉经营，增加宝龙城市广场项目的丰富性和精彩性。在业态选择上，从整个蚌埠市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个区别老淮河路商业街优势商圈。在业态的选择上要形成互补、互动，形成购物、娱乐、休闲、餐饮交叉经营，从而形成“时间消费”概念，延长经营时间，增加经济效益。业态业态定位定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。29蚌埠宝龙城市广场

18、蚌埠宝龙城市广场业态规划业态规划 业态业态规划以百货为主，其次是超市和餐饮规划以百货为主，其次是超市和餐饮。娱乐, 6%餐饮, 15%家居卖场, 14%超市, 16%百货, 49%本报告由同致行知识管理中心整理完成。30蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场业态规划业态规划a区：精品生活主题区精品生活主题区以大型百货、大型超市、大型家居卖场为主题b区：大众休闲主题区大众休闲主题区以大众百货、大型家电卖场、美食广场和运动主题店为主本报告由同致行知识管理中心整理完成。31蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场a a区业态规划区业态规划主力店+超市+百货+家电电子+超市+百货+运动城电玩+超市+百货+餐饮书城+

19、家居城+餐饮以大型百货、大型超市、大型家居卖场为主题以大型百货、大型超市、大型家居卖场为主题本报告由同致行知识管理中心整理完成。32蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场b b区业态规划区业态规划以大众百货、大型家电卖场、美食广场和运动主题店为主以大众百货、大型家电卖场、美食广场和运动主题店为主本报告由同致行知识管理中心整理完成。33蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场运营模式运营模式核心产品构成核心产品构成商业租售比例商业租售比例商业租售比为商业租售比为7 7：3 3，其中商业街部分，其中商业街部分为销售部分为销售部分，购物中心及购物中心及部分主力店部分主力店为自持部分为自持部分18%45%27%10

20、%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%停车场购物中心住宅商业街持有, 70%销售, 30%本报告由同致行知识管理中心整理完成。34蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场招商策略招商策略05.12月拿地1.9亿出让金分六次支付06.6月住宅开盘商业1期07.5月开盘商业2期07.10月开盘2007年初首期封顶08.10月商业招商09.9月商业开业资金支出压力小资金支出压力小资金压力大，销售回款资金压力大，销售回款先销售后招商，缓解资金压力，保证项目持续开发先销售后招商，缓解资金压力，保证项目持续开发本报告由同致行知识管理中心整理完成。35蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场招商策

21、略招商策略宝龙城市广场招商时间计划表：商业项目孵化期规划为3年左右大户先行，散户跟进，招商顺序：主力店大户先行，散户跟进，招商顺序：主力店- -中等零售散户中等零售散户- -小零售业主小零售业主项目开工项目完工开业开工年后数主力租户中等规模零售租户（1000到10000）小零售业主（小于1000）目标出租率0.51.01.52.02.53.03.5预出租阶段预出租阶段预出租阶段80%90%本报告由同致行知识管理中心整理完成。36蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场销售策略销售策略商业出售部分采取商业出售部分采取“售后包租售后包租”，年投资回报率承诺在，年投资回报率承诺在6%-7%6%-7%租金为总

22、房价的6%第第1-2年年 租金为总房价的8%租金为总房价的7%第第3-4年年 第第5年年 前5年累计租金达总房价的34%一般采取直接从房价中扣除本报告由同致行知识管理中心整理完成。37蚌埠宝龙城市广场蚌埠宝龙城市广场案例总结案例总结商业定位商业定位超区域型购物中心，覆盖范围较广。建筑设计建筑设计与周围环境很好的结合，设计现代，具有地标性。业态布局业态布局运营模式运营模式业态规划以百货为主，其次是超市和餐饮。租售结合，比例为7：3。招商策略招商策略受资金压力，先销售后招商，招商大户先行，散户跟进。销售策略销售策略售后包租，时间为3-5年。本报告由同致行知识管理中心整理完成。38目目 录录销售型商

23、业案例研究销售型商业案例研究蚌埠宝龙城市广蚌埠宝龙城市广场场重庆龙湖西城天重庆龙湖西城天街街业态布局业态布局运营模式运营模式招商策略招商策略建筑设计建筑设计销售策略销售策略宝龙和龙湖宝龙和龙湖天街商业模天街商业模式总结式总结商业定位商业定位本报告由同致行知识管理中心整理完成。39龙湖天街龙湖天街商业模式分析商业模式分析本报告由同致行知识管理中心整理完成。40龙湖天街龙湖天街龙湖龙湖moco家悦荟家悦荟龙湖星悦荟龙湖星悦荟龙湖天街龙湖天街三条产三条产品线品线大型超区域及区域型购物中心大型超区域及区域型购物中心， 要求商业物业面积超过8万平方米，为国内新兴家庭提供一站式消费场所。是一个集购物、休闲

24、、娱乐、餐饮为一体的国际时尚生活都会。社区型时尚生活中心社区型时尚生活中心，面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方式，集合一个城市最好的餐厅和休闲场所，针对商务及高端休闲市场。高端精品家居生活馆高端精品家居生活馆，为中产及中产以上人群，提供“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其“引领潮流、品味非凡”的身份价值。本报告由同致行知识管理中心整理完成。41产品产品组合组合重庆西城天街：商业+公寓+酒店+写字楼重庆北城天街：购物广场+住宅+公寓成都北城天街：购物广场+住宅+公寓+商业街重庆龙湖时代天街：购物广场+住宅+公寓+商务楼宇北京龙湖时代天街：购物广场+住宅

25、以商业为主，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼物业以商业为主，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼物业龙湖天街龙湖天街本报告由同致行知识管理中心整理完成。42租售物业租售物业持有物业持有物业商业商业酒店酒店住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼30%-50%自持50%-70%销售购物中心主力店商铺商业街，散铺等龙湖天街龙湖天街+销售物业销售物业自持物业与销售物业的比例约为自持物业与销售物业的比例约为3:73:7本报告由同致行知识管理中心整理完成。43物业开发物业开发顺序顺序写字楼写字楼商业商业公寓公寓住宅住宅现金流产品形象性产品住宅反哺商业，商业和写字楼提升项目整体形象住宅反哺商业，商业和写字楼提升项目整体形象首先开

26、发住宅和公寓，快速回笼现金，聚集项目人气继而销售商业和写字楼，不仅可以缓解高峰期的资金压力，同时可以提高项目形象龙湖天街龙湖天街本报告由同致行知识管理中心整理完成。44盈利模式盈利模式自有资金银行贷款龙湖天街只租不售：购物中心、部分主力店商铺销售部分：住宅、写字楼租金收益资产溢价资产溢抵押贷款租约抵押贷款私募、整售租金归还利息归还贷款滚动开发龙湖天街龙湖天街“以售养租以售养租”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金金流和商业持有部分的低租金本报告由同致行知识管理中心整理完成。45招商策略招商策略龙湖天街龙湖天街u 招商前置，招

27、商前置，在前期规划时介入商业招商，为商业后续提高租金和出租率奠定基础；龙湖天街招商策略龙湖天街招商策略u 招商主力店先主力店先行行，低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻。招商前置，通过低租金对主力店进行招商，进而吸引中小商户招商前置，通过低租金对主力店进行招商，进而吸引中小商户本报告由同致行知识管理中心整理完成。46销售策略销售策略龙湖天街龙湖天街售后返祖：售后返祖：如龙湖时代天街，一般返租时间为三年。销售型商业物业销售型商业物业“售后服务售后服务”概念概念“龙湖金苹果计划龙湖金苹果计划”：“提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业

28、的业主实现保值增值，它所提供的售后服务，是通过对地产、物业、商业三大业务板块进行全方位整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。售后返租，同时坚强售后服务，售后返租，同时坚强售后服务，营辅导、招商促进等服务，缩短营辅导、招商促进等服务，缩短销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益本报告由同致行知识管理中心整理完成。47宝龙商业模式研究宝龙商业模式研究本报告由同致行知识管理中心整理完成。48产品组合产品组合1 根据项目地理位置条件和项目总体量的不同，在10万、20万、30万平方米不等。位置优越、整体体量偏小的项目

29、，侧重商业面积。大体量项目，游乐面积占较大比重，增加客流吸引力和留滞时间，游乐投资强度不高。2 商业多为低密度项目，b1-4层设计。3 商业建筑的外观，注重奇特外形设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势。宝龙城市广场业态组合：宝龙城市广场业态组合：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化为一体。商业产品涉及住宅产品涉及大型主题商业、步行街、风情街、沿街商业、游乐场所、餐饮。住宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。住宅部分占项目比重在35%-50%左右，办公用地一般做酒店式公寓1+n1+n”模式，即：模式，即：1 1个购物中心，个购物中心，n n个

30、其他物业，（如：酒个其他物业，（如：酒店、店、sohosoho等等）的商业地产模式）的商业地产模式宝龙商业宝龙商业本报告由同致行知识管理中心整理完成。49产品组合产品组合持有物业（在建）持有物业（在建）住宅建筑比例住宅建筑比例（% %）商业建筑比例商业建筑比例（% %）其他其他 注注1 1（% %）福州市宝龙城市广场福州市宝龙城市广场17.574.58.0太仓市宝龙城市广场（第一期）太仓市宝龙城市广场（第一期）51.022.027无锡市宝龙城市广场无锡市宝龙城市广场35.464.60泰安市宝龙城市广场泰安市宝龙城市广场40.542.317.2洛阳市宝龙城市广场（第一期）洛阳市宝龙城市广场（第一

31、期）29.670.40蚌埠宝蚌埠宝龙城市广场龙城市广场32.567.50青岛市城阳宝龙城市广场青岛市城阳宝龙城市广场33.959.07.1无锡市玉祁宝龙湖畔花城（第一无锡市玉祁宝龙湖畔花城（第一期）期）49.426.224.4注1：其他包括办公室、夜总会、迪斯科及酒店等设施住宅面积占住宅面积占30%-50%30%-50%左右，商业面积占左右，商业面积占50%-70%50%-70%宝龙商业宝龙商业本报告由同致行知识管理中心整理完成。50租租售售物业物业商业的租售比例商业的租售比例宝龙商业宝龙商业商业自持经营：50%-70%商业销售：30%-50%（步行街、商铺、非核心商业）租售物业租售物业酒店酒店购物中心购物中心公寓公寓住宅住宅商业街商业街持有物业持有物业销售物业销售物业商业租售比例约为商业租售比例约为7：3本报告由同致行知识管理中心整理完成。51物业开发顺序物业开发顺序住宅销售住宅销售商业销售商业销售商业开业商业开业前期资金压力小前期资金压力小资金支出高峰期，销资金支出高峰期，销售商业平衡现金流售商业平衡现金流资待项目成熟，人气资