[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析报告

1、forward 谕 fit前瞻产业研究院二零一八年五月联东u谷产业地产成功模式分析联东集团（liando） 1991年创立于，是集建筑模板、产业地产和投 资 业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩至 25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国领先的产业园运营商。布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开 发区、工业园区，依托原有区域布局打造 产业综合体或总部基地。联东u谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。帧w申和包 颅阳、尢连)8ccatjt 八应区fflm商上,日耳耳it；夕产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办

2、公、研发中试、标准厂房等产品形态。联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。集团研究和开发总部、研发、生产、 定制和配套设施五类产品。吉:簇茶11谷产磊靖二；机灯逵鼠五迪ibckou卜中右状蛊邹鬲务国、企业童1mki:油忡如金、高层力、仝、研发中试町*悴富厂溥定钊厂具、甫誉诜再g1 . 119t mik)a |ssffs3-5waw产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产 业链两端“ u模式”联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产 业，聚合上下游产

3、业集群。在产业链选择上，联东集团重点发 展处于产业链 上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。罢:磷东u各吾址项巨尹业走隹ivhchsr :结甘慝慎主与产业特直*载引啊鬓擒捕桂术产业胖战鬣音上下瑚产业足业餐 的任 带，以电干信克，生物医踽吕蹒嬖审需隹、砂it淮制斟石王3=址眈阳皓酉产业臼装请制隹业、英车科军i?井产业、琨牝ii筑产业、确ft工产业 现肚隔i益自体 挥 业五次壹li芦业布商章来再梅咸融大的产11薰柑和芦址谨谨床两亍力舌症:董占索鞭张1s冠祁;百廉丽虫三算冠:全言舌昔台春*私第矜莹诵盖诞i田睁企业世麻齐 11平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与

4、企业合作统筹 客户资源。政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管 理。联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式 获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业 等资源，提升政府持续税收。统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招 商。联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化 服务。联东的运营团队建设了 10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、 人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务 及个性服务。a:

5、联东弟囱运莒服努体茎宝叩证刊沐际；沱代小、击帮曙*、乍储百%m杳、，型韦懈甫图、；m产到岭业各、车柢叫医柱罢商务鹤购甲台辛奔丁西秫芙第厅、币店代订械盂甲台：卜箱空业厨麻蚣血凰祗审.聂丽fh孩诉逖曲9台 昧讦手烧酢安绘代办、工睛以带手埃借办*认肛犹办,业嗡玻舌谄、自拆获皋谯社86盘，由密舌咦转矜痂、矗“叠孟倩破坪 用跳k.惠if i酋?韬扁齿畀、西悯腔，眷头*命僮则静姒聚台办，用磊巢胆r %总未且妄曲设奋桑血成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了 3个成功案例一国际产业地产商普洛斯、腾飞 集团和国的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于 其他物业， 需要考虑产品定位、选址、产品打造、产

6、品服务、后期招 商运营、资金运作 各个环节。园:欢匚产kit产具昔园事一除化 金皆第2产生升a 喜求制号 地优 立相离0客户 a雄和温 *#51 fit柏皓台成功的产 业地产l产业升级需求和当地优势相结合在中国产业地产发展大趋势及投资建议报告中，我们提出产业地产 的核心是产业，地产开发项目引入的产业必须是符合未来政策 导向的，最好 选取有独特产业优势的城市或区域的节点城市。腾飞、普洛斯和联东u谷在 开发选址上都有明确的定位，布局在、等 中心城市，这些城市的产业 升级存有实力。2 .可复制式快速开发与定制开发相结合腾飞和普洛斯对于厂房、物业空间、配套设施等建设都有预设标准，可 通过复制实现项目的

7、快速开发，满足客户快速启动项目的需求。同时，腾飞 和普洛斯都可以根据客户的特殊需求，构建定制厂房和物业空间。这种可 复制式快速开发与定制开发相结合的模式既可以保证项目的快速开发建设， 又可以满足客户的特殊需求，从而实现高效开发。3 .依托庞大的客户网络，引进龙头企业腾飞集团、普洛斯和联东u谷都具有发达的客户网络，并与相关行业的 龙头企业保持良好的合作关系，发达的客户网络有助于提高地 产项目自身价 值并进行快速招商，而龙头企业的引进有助于发挥品牌效应，迅速提高园区 的出租率。例如，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，其中在中国拥有800家以上的优质客户，发达的客户网络使得普洛斯中国物业出租率达到90%以上。4 .构建标准化服务平台，提供“一站式”咨询服务除了地产本身的开发外，腾飞集团、普洛斯和联东u谷都设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务。例如，腾飞集团提供包括项目开发阶段的可行性研究、成本分析，项目运营阶段的租赁和运营管理 等多阶段系统化的服务；同时，还对有定制需求的客户和创业者提供多种“一站式”服务，方便企业快速开展业务；普洛斯提供物流项目方案设 计、项目选址、物业管理等方面的专业咨询服务。5 . 一体化资本运作模式和多样化融资模式相结合由于跨城市产品布局和滚动式