海南省下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题

1、海南省2015年下半年房地产估 价师案例与分析：估价方法 考试题海南省2015年下半年房地产估价师案例与分析：估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。a:反映的先后顺序不同b:反映的实质内容不同c:反映的时间状态不同d:反映的形式状态不同e:执行层的组织协调2、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。a:超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担b:在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价

2、报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外c:如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价 报告使用期限d:如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者 到估价服务的行为结束为止e:工业用地的监测点评估价格3、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。a:国有土地所有证b:国有土地使用证c:集体土地所有证d:集体土地使用证e:房地产估价机构必须加盖公章4、某一时段房地产投资市场的平均收益率为 15%,国家债券的收益率为4%, 房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4,那么，用资本资产定价 模型确定的折现率应为_。a. 6%b. 8.4

3、%c. 11%d. 15%5、室内装修费科目不包括 _。a.材料费、工器具、设备使用费b.人工费、管理费、承包商利润c.材料费、工器具、承包商利润d.健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等6、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。a:居住物业b:商用物业c:工业物业d:特殊物业e:借款合同7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的_0a.基准价格b.平均价格c.正常价格d.市场价格8、某出租的房地产的年租金收入为 10万元，年出租总费用为1万元。建筑物 重置价格为10

4、0万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本 化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）a. 43万元b. 112.5 万元c. 123.3 万元d. 150万元9、市场比较法是将_与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这 些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。a.估价对象b.估价目标c .估价手段d .估算价值10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%, 土地使用期限为30年，土地报酬率为6%,该房地产的价值为（）万元。a. 489.99b. 495.53c

5、. 695.53d. 800.0011、契税实行的是_税率。a .比例b.定额c.累进d.幅度定额12、供给价格弹性1,此时称。a:供给完全无弹性b:供给有完全弹性c：供给富有弹性d:供给缺乏弹性e:执行层的组织协调13、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等 房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于 _。a.商品房建设投资b.置业投资c. 土地开发投资d. 土地一级开发14、依法不能免征房产税的房屋是_。a.政府机关的办公楼b.武警部队的营房c.个人自住的住房d.百货公司的商场15、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是_oa .借贷记账法是以“借

6、”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法b,以“借”和“贷”作为记账符号。“借”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加；“贷”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利 润）的减少c.以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债 +所有者权益”为记账 依据d,以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则16、是我国的中央银行。a:中国银行b:中国人民银行c:银行业监督管理机构d:证券监督管理机构e:执行层的组织协调17、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着 减少的是_a.普通商品住房和经济适用住房b.宾馆与写字楼c.普通住宅及其配套的娱乐房地产d.城

7、市地铁和城市公交18、国有土地上房屋征收主体是。a:国务院b:省级人民政府c:市、县级人民政府d:房屋征收部门e:执行层的组织协调19、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。a:本票b:汇票c：支票d:银行券e:执行层的组织协调20、某宗房地产未来第一年的净收益为 20万元，此后每年的净收益会在上一年 的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为万元。a: 695. 83b: 681. 25c: 715. 83d: 718. 75e:工业用地的监测点评估价格21、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%,从2007年开始年收入增长2%,经营费用增

8、长1. 5%,该房地产剩余使 用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%,则该房地产2007年1月1日的收 益价格为。a: 2044. 87 万元b: 4296. 54 万元c: 5526. 56 万元d: 7337. 33 万元e:工业用地的监测点评估价格22、判定房地产投资风险因素发生的概率属于 _阶段的工作。a.风险辨识b.风险估计c.风险评价d.风险决策23、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/褶.假设净收益率 为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为.【2004年考题】a: 14140 元/nfb: 42421 元/nfc: 56561 元/nfd: 60000

9、元/nfe:工业用地的监测点评估价格24、业主公约由_制定并修改。a.业主大会b.业主委员会c. 一半以上业主d,全体业主和物业管理企业共同25、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、 规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部 署和具体安排。a. 土地利用总体规划b.城市规划c. 土地开发d.城市建设二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调 整为写字楼，该公司采用的

10、市场定位方式是。a:避强定位方式b:产品差别化方式c:对抗性定位方式d:重新定位方式e:借款合同2、是契税的征税对象。a:发生产权转移变动的土地b:未发生产权转移变动的土地c:发生产权转移变动的房屋d:未发生产权转移变动的房屋e:未发生产权转移变动的土地、房屋3、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除 _后的数额。a.空置等造成的收入损失b.运营费用c.抵押贷款还本付息额d.期末转售收益e.承租人权益价值4、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。a:未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁b:拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全 标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆

11、迁c:强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为 强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全d:行政强制拆迁应当严格依法进行e:申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件5、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的.（2005年试题）a:综合利率b:贷款利率c:折现率d:机会成本e:借款合同6、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是 指。a.铁路局及国有铁路运输控股公司b.铁路办事处c.中铁集装箱运输有限责任公司d.中铁特货运输有

12、限责任公司和中铁快运股份有限公司e.青藏铁路公司7、报酬资本化公式的假设前提不包括（）oa.净收益a每年不变b.收益年限n为有限年c.报酬率y不等于零d .价格v符合评估时点市场情况8、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构 资质由_审批。a.建设部b.市级房地产行政主管部门c.省级房地产行政主管部门d.地方房地产行政主管部门9、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为 6000万元，单位面积的 可变成本为2000元/m2,预计售价为 5000元/m2,则该房地产开发项目的容积 率至少是（）

13、。a. 2.0b. 3.0c. 4.0d. 5.010、以下权利中属于有益物权的是_。a.抵押权b.典权c.建筑物区分所有权d.质权11、供热采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室内部分有。a:平面图b:立面图c:管道纵剖面图d:详图e:系统轴测图12、下列属于城市房屋拆迁管理条例所调整行为的有。a:在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动b:对城市规划区内国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置c:集体土地上的拆迁行为d:不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为e:自诉自建行为13、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的 _。a.客观收益b.实际收益c.有形收益

14、d.无形收益e.潜在收益14、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为 20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为 10%,则该项目的动态投资回收期（）年。a.小于5b. 56c. 67d. 7815、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。a:橡胶面层b:磨光花岗石面层c:水磨石面层d:水泥花砖e:条石面层16、能够构成设计变更的事项包括。a:更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸b:增减合同中约定的工程量c:改换有关工程的施工队伍和人员d:改变有关工程的施工时间和顺序e:其他有关工程变更需要的附加工作17、监理的基本方法就是控制，基本工作是

15、“三控”、“两管”、“一协调”。其中, “两管”是指监理活动中的。a:合同管理b:质量管理c:投资管理d:进度管理e:信息管理18、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。a:有顶盖无围护结构的场馆看台b:建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊c:建筑物外有围护结构的挑廊、走廊d:屋顶楼梯间、电梯机房e:建筑物内的变形缝19、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的(),统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。a.存量国有土地b .拟征用土地c.农转用土地d.开发商委托开发土地e.

16、合作开发土地20、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。a.租金调整条款b .代收代缴费用条款c.装修费用条款d.折让优惠条款21、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理 部门办理登记备案手续。abcde订更止行力签变终执遵22、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。a：申请书b:登记表c：房地产权证d:拍卖公告e:执行层的组织协调23、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。a:边际成本包括短期边际成本和长期边际成本 b:长期总成本可以分为固定成本与可变成本 c：平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“ u”形 d:短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵 e:收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则24、某房地产开发项目的开发周期为 4年，其中前期工作为0.5年，建设期为 2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均 匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%,按季计息。则该项 目建造成本的利息是 _ 万元。a. 755.54b. 772.84c. 1400.88d. 1433.9025、2005年，甲房地产