房地产估价报告评审标准和打分表本次评审使用

1、房地产估价报告评审标准和打）本次评审使用（分表.房地产估价报告一般项目评审标准表1评标评审标评审项审序准扣分项目分值及说明 准大号目分项（1）封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价报编号、估价项目 名称、估价全，表房地产估价机（名称托人 注册房地产估价师（姓名、1 （或1准确、 册号、估价报告出具日扉页分，项。每缺少 一项0.至扣完表述不准确、不清晰、不 （2 洁0.分洁的，致函基本内容包括：标题 （1 估价委托人名称或者姓名、价目的、估价对 象（名称、整，前规模用途权属落范围价值 时点、价值类型（名称致一致，（估价结估 价方（名称23委托、特别价、总价大写、单价述准确示、致函日期、房

2、地产估价项。每缺少一项1 构公清晰、分，直至扣完 0.表述不准确、不清晰、不(2 洁洁的，分目录基本内容包括：标题(1 估价师声明、估价假设和限条件、估价结果报告、估价项。每缺少术报告、附分，直至扣完项 0. 估价结果报告缺少一级(2分题的，0. 3目录 1 估价技术报告缺少一级标 (3)1 整， 前后 0 0.5 题的，扣分。分组成内容名称前后不一致(4) 一致。 一 分。的，扣0.5未标注页码或者页码前后 (5) 0.5 不一致的， 扣分。 附件具体名称未列示或者(6) 0.5不详细的，扣分。估价师声明应包括如下内容，内容全每缺少一项或每项的说明不准分，直至扣完。 0.5 确的扣估价师14

3、 规面、 声明注册房地产估价师在估价(1)报告中对事实的说明是真实和范， 针对准确的，没有虚假记载、误导 性陈述和重大遗漏； 性强。 (2) 估价报告中的分析、 意见和结论是注册房地产估价师独立、 客观、 公正的专业分析、 意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；（3）注册房地产与估价报告 中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委 托人及估价害关系人没有利害关系，也估价 对象、估价委托人及估利害关系人没有偏见 （4注册房地产估价师是按有关房地产估价 标准的规定行估价工作，撰写估价报告（5列明实地查勘的注册房产估价师姓名及实 地查勘期（6说明是否有重要专业助；有重要专业帮助

4、的，应明帮助的专家(7) 应有重专业帮助而未说明重要专业助的， 0. 分估价假设和限制条件应包括下内容， 每缺少一项或每项说明不准确的 0. 分，直扣完 (1 一般假设， 对估价对象法真实准确和完整的假设对估价对象安全的合理假定(2 未定事项假设， 对估价所须的尚未明确的事项进行合的、最可能的假定(3背离事实假设，因估价目的特殊需要、交易条件设定估对估价对象状况所做的与估假设和 4 5 件合法、限制条对象实际状况不一致的合理假件 定，如不存在不一致的情况，合理，理应说明没有进行背离事实假设； 由充分。 (4) 不一致假设，在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途不一致或权属证明上的权利人

5、之间不一致或股价对象的名称、 地址不一致等情形下， 对估价所依据的用途、 权利人、名称、地址等的合理设定，如不存在上述不一致的情况，应说明没有进行不一致假设； (5) 依据不足假设， 估价必须的委托方无法提供、 估价师尽职调查难以取得资料的情况下，对相应的估价对象状况的合理假定 如无上述情况，应说明没有进行依据不足假 设；（6）估价报告使用限制，说明报告及结果的用途、使用者、用期限等使用范 围及使用报和结果是需注意的事项缺少估价委托人必要信息（估 16位名称或 者个人姓名和住所整，表委托的，分准确估 价机构基本内容包括：估机构全称、法定代 表人或者房行合伙人姓名、住所、估价 1产 估7整，表质

6、等级、估价资质证书编机项。每缺少一项0. 分，准确至扣完 (1 估价目的表述不具体、 不确的， 分估 28 目 (2 估价目的表述错误、模糊， 告未对应其经济行为的，扣2分。确。2估价对象描述应包括以下内 0 容，每缺少一项或每项的说明分不准确的扣0.51分，直至扣基本状完。 况描述估价对象基本状况包括：名(1) 全面、准估价*4 9 称、坐落、范围、规模、用途、 对象确，范围权属等。 界定清 (2) 对土地基本状况的说明， 还楚。 应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限。对建筑物基本状况的说明， (3) 还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。 (4) 估价对象范围 (土地、 房屋

7、、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的应说明) 。确定正（1估价时点确定不正确的，确，确分估 1时0（2估价时点确定理由未简说明的，0.分要明确型正确（1价值类型未明确或者不确的，1.分价21类价值内涵或者定义表述（2分准确的，0.1.确必要的法律法规依据未（1分；法律法明的，0.名称表述不全面、不准确的分 0.估 价标准依据未列全的，（2估20.分；估价标准名称表整、合2依不全面、 不准确的， 0. 分估价依据过时或者失效的 (3 有效 0. 分 (4 滥列估价依据的，0. 分。 完则原应列明独立客观公正原则、 合法原则、 最高最佳利用原则、 1 估价 * 1 准整、3

8、原则估价时点原则、替代原则。每 分，直至扣完。缺少一项扣 0.5 确。的采用应采用的估价方法未采用 (1) 方价估 的，扣 2分。 1 估价 *2 4方法采用的估价方法名称或者(2) 名的法分。0.5定义不准确的，扣1定和称.义准确。(1) 除房地产抵押估价外估价结果应采用估价结果汇总表的方式表达。 表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写) 。未按表格方式表达或表述不完整的0.分（2房地产抵押价 值评估结应采用房地产抵押价值评估估2晰,前5结果汇总表进行表达，表格外采用文字 方式表达总价，包一致币种总价及总价大写 未表格方式表达或表述不完的，0.分（3估价结果内涵（是否与假和限

9、制条件一致，是 否扣除让金、相关费用及税金等）清晰的， 分（1未写明执行估价的注册地产估价师姓名、 资格、注号或者亲笔签名的，0.分估（2有协助估价而未写明协1 人 6的人员姓名、资格(职称、确助内容或者亲笔签名的 0. 分 (3 有重要帮助而未写明帮的专家姓名、资格(职称、助内容或者亲笔签名的 0. 分 (1) 没有表达或表达不正确的，正表达 1 实地查 1 7 勘期 确 扣 1 分。 正表达 1 分。 (1) 表达不正确的，扣确，有保估价 * 11 作业成完质时间上难以保证按质完成 (2)8 日期理的合0.5 分。 的， 扣 时间。土土地实物状况包括：名称、 (1) * 地实四至、 面积、

10、 用途、 形状、 地全述描实物翔、面形地势、 土壤、 地基、 开发程 1 物状 2 实，分析度、 土地平整程度等。 每缺少三 9 况状客观、 透 一项扣 0.5 分。 况描 彻。 实物状况描述、分析与估价(2) 描述、对象类型针对性不强的，扣述与分与0.51分。分析估析价 技(1) 建筑物实物状况包括：名建称、规模、用途、层数和高度、筑建筑结构、装饰装修、设施备、层高、空间 布局、建筑能、外观、新旧程度等。每少一 项0.分3实，分（2实物状况描述、分析与 估客观、对象类型针对性不强的，彻分 （1 土地所有权状况、土地使权状况、他项权利 设立情况0目前使用情况土地使用管制其他 特殊情况的描述不全

11、面不明晰的，每项0.分3实，分（2房屋所有权状况、他项权客 观、设立情况出租或者占用情况彻其他特殊 情况的描述不全面不明晰的，每项0.分（1位置状况包括坐落方位距离、 朝向、 楼层等，每缺一项 0. 分，最多分(2 交通状况包括：道路状况出入可利用交通工具、 交通制情况、停车方便程度等，缺少一项 0. 分，最多分自然环境 5 (3 环境状况包括区 * 人文环境、景观等， 每缺少一状况描23 实， 分析 0 述与分项扣 0.5 分，最多扣 1 分。 析 (4)外部配套设施状况包括： 基客观、 透础设施、公共服务设施， 每缺少一项扣 0.5 分， 最多扣 1 分。 彻。 (5) 区位状况未来变化趋

12、势未分析的，扣 1 分；分析不深入的，扣 0.5分。 (6) 区位状况描述、 分析与估价对象类型针对性不强的，扣 1 分。 (1) 未进行本地整体房地产市分；此项 1 场形势分析的，扣房宏观分析太笼统的，扣0.5 分。市地产未进行本地本类房地产（2场、当去、现在 和未来状况分析的分；此项分析太笼统的0. 分市背景4未进行国家及本地宏观（3述与 1分济政策因素分析的，分此项分析太笼统 的，0.分析结论不能为估价测（4及估价参 数取值提供市场支彻，针分；支持不充分的 的，性强0,分（1未进行合法性分析的，高用利佳 1分， 合法性分析不深入，扣正定判 分。最高*确, 分析2最佳3未进行利用前提选择表

13、述（2） 利用分2透彻、具析的，扣0.5分。体； 有合未结合估价方法应用进行（3）据依法场 和市分析或者分析不具体的，扣.依据。0.51分。（4）最高最佳利用分 析针对性不强的，扣1分。清晰、确；估（1技术路线未表述或者表查完整不清晰的，0.分（2已选用估价方法的理由估合理，表述或者表述不充分的，方 3适用 30. 分分 (3 未选用估价方法的理由表述或者表述不充分的， 0. 分分，未由充分据充分，参(1) 按相应估价方法评审标准数选取评审，详见表1-1表1-5。估价*(2)当估价应选用两种或者两 236 测算 客观、合 4 种以上方法但未全部选用时， 过程未选用方法的应得分数按相应理， 理论

14、权重直接在 36 分内予以扣除。 表述与实际应说有用服力；有必要的分析和过程；计完整、确合理，（1估价结果确定方式不恰 估恰当、分的，2结5（2估价结果确定方式和调由充分确的理由 不充分的，分含单价总（1附件的基本资料 包括：估委托书、估价对象位置图、外部状 况以及周围环境和景的照片、权属证明复印 件、价机构资质证书和营业执照料齐全 5印 件、估价师注册证书复印 6完整、等，每缺 少一项0.分，实至扣完（2内外部状况以及 周围环和景观的照片不完整的0.分（1）报 告专业术语及用词不规报告名外范的，扣0.53分。(2)文字表述存在缺陷，逻辑性称、专业在不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.53分

15、。用语规报告中出现病句、错别字、 (3) 质外在质 25 漏字、标点符号错误的，扣范；文字量 7 0.52分。 量 (4) 报告各部分之间内容重复简洁、通的，扣0.53分。畅、表述(5)排版不规整， 序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.52严谨，逻1分。.(6) 报告各部分之间描述不一辑性强； 0 致的，扣0.53分。(7)装订质量粗糙的，扣0.5 分格本文 72分。式规范、别无错字，标确；排规整、后一致观大方10市场法评审标准表1-1标评审项序评审标准准扣分项目分值及说明 目号分(1)可比实例少于3个的，扣真可比实例分3少个来源真实（2未说明可比 实例来源称、坐落，未附可比实例成交价格3涵清

16、楚观照片的，每缺少一项1分整，内容3（3可比实例成交价格内楚说明不清楚的分 区位、权益实物状况（4可比实例状况描述 不异不大，交日期与3价时点相整、不清晰 的，分不超1（5可比实例可比性较差的月分 交易情况楚；与正（1交易情况说明不清楚 交易情况交易分者过于简单的，2格差异分2(2 修正系数确定理由不合理；修修分的，0. 分系数合理理由充分成交日期确、价格指 (1) 成交日期表述不明确的，扣 3 分。 市场状数与市场状价格指数与市场状况描(2)3 3 况述不一致的，扣 1 分。 调整 况一致，取(3) 调整系数确定理由不充分的，扣 0.51.5分。 值客观、合 理。 完因素选择区位比较因素及因

17、子设置合理、不全或者针对(1)整，反映分0.性差的，（2因素差异分析不 够的分0.价对象周区位4调整因素分值确 定与（3调素差异描述不一致的，状况客观 分0.子因素权重值不合理的（4充分；系分 0.测算与分确定过程细、合理权益状况素及 因子置合理、因素（年限、容积率等（1全， 反映分0.因素差异分析不够的（2价对象权 权益0.分35调整因素分值确定与（3调状 况全面素差异描述不一致的，扣 2分。0.5子因素权重值不合理的，（4）客观；系数2分。扣0.5测算与分析确定过程详 细、合理。因素选择不全或者针对(1)比较因素及实物状性差的，扣分。 30.56况 6扣(2)因素差异分析不够的，调整因子设

18、置合分。30.5 .(3)调整因素分值确定与因理、齐全，素差 异描述不一致的，扣0.52分。(4)子因 素权重值不合理的，反映估价对扣0.51分。象实物状况全面、 客观系数测算分析确定程详细、 理 (1计算公式选用正确但计算过程或者计算过程清晰的，分公式应用 (2 选用公式中字母含义确，符合明不准确或者未说明的 0. 分公式范规定，74(3 测算结果确定方式不与计理理由不充分的理，数值分算正确 (4) 计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.51分。3 8 小计6收益法评审标准 1-2表标 序 标 审评 扣分项目分值及说明评审项目 准 准 分 号(1) 租赁实例的真实性依据（来源、名称、落

19、、外观照片，估价象 年租赁收入及选取的租赁用况充的，分例真实客观（2租信息较完整租赁实例状况描 9不完整、不清晰的，可比性强；水金收入分 析分（3入租赁实例可比性1差的，分（4租 金水平确定无由或者理由不充分的分（1）未说明有无租约限制的，扣 1分。租约限制处理（2）有租约，但未考虑限租约 合理，理由充2制，且理由不充分的，限制 分。扣1分。(3)有租约，考虑了租约限制，但处理方式 不正.确的，扣0.51分(1有效出租面积或有租积数出有效出租面 无程过面或者可出租不清楚的，0.或积比率 确定2分可程清楚，数(2可出租面积比率 租合理据确定依据不充分的积0.分(1 空置率与租金损确无或过程不清楚

20、的 0.空置率与租分空损失确定过空置率与租金损 (2 率清楚，数据2 市场依据不充分的，扣租金理；市场依据1分。0.5损失充分。 (3) 空置率与租金损失市场依据不合理的，扣 分。 2 (1) 经营业态或者生产性质不明确的，扣 2分。商业经营业态(2) 经营或者生产收入或者生产性质内容不全面、数据来源明确；经营依据不充分的分入与支出内经收 全面，数据(3经营收入测算无5源依据充 分程或者过程不详细的经营收入确分合理(4经营收入水平确理由不充分的分其他收入来收来说其他收 12的，分明确说明(1运营费用构成内不完整、不合理的，确、齐全；分用估算或者运营费用水平确 (2定 过程清楚理由不充分的数据来

21、源依据分36运营费用运营费用测算无过(3)充分，取值 合程或者过程不详细的，理，全部符合扣12分。正常客观费用自营型经营利润未 (4)标准或者符合扣除、经营利润取值不要 规政策定充分不理由或者理合.的，扣12分。 求前后一致、2计算不正确的分4净收算正确净收益流量(1 未进行变化趋势型分析合理析的，分变化趋势5 升降幅度预2(2 变化趋势分析依不充分或者不合理的 0. 分分(1 报酬(或者资本报酬率确定率)确定无过程的，法和确定过分(2 报酬(或者资本正确；数据率)确定有过程，但报酬源依据充分法不正确的，分6或者资针对估价对4(3) 报酬率 (或者资本化化率) 类型、 档次、率)确定过程不完善

22、区位、估价时的，扣12 分。(4) 报酬率(或者资本化点的状况等合率)取值不合理的，扣理取值。分。21.1 1) 收益期限确定错误收益期限确定的，扣2 分。7 收益期限 正确，依据充 2 (2) 收益期限确定正确，但未说明理由或者理分。由不充分的，分(1计算公式选用正确计过者计算公式选算过程不清晰的，正确；有必分(2选用公式中字母公式应用的分析和测84明准者计过程；测算说明的，分程完整严谨(3计算过程中数字正确不或合的，0.分96成本法（房地）评审标准表1-3-1标评审项序评审标准准扣分项目分值 及说明目号分市（1未说明土地取得方购的，分土 （2成本 内容构成不合取土地取得的，分式明确；地 取

23、得成征构成合理（3成本取值依据不充依 据充分集土地取得8的，分1本调整符土市场情况（4 土地取得成本市场 状土地取得取调整理由不充分的理征分城（5 土地取得税费确定不房确的，分取(1 费用构成内容不完整勘者不合理的，分计费依据设(2 费率确定不合理的，扣和前分，费率合21 分。 开期工理。 (3) 费率确定依据不充分发程费 2的，扣 1 分。 成本 建筑 (1) 建安工程费取值无依据程建筑工安装(现行定额、取费标准、费、装饰装 5 工程建安工程造价指标、建材修工程费、格价场市械机工施工人 费等)或者依据不充分的，扣房屋设备工12分。 程费依据充 (2) 建安工程费取值与估价分、客观合对象状况(

24、类型、规模、理结构、档次等）不符的分（3建安工程费确定中选可比实例调整不合 理的分（1费用构成内容不完整费用内容者不合理的，分基成完整，（2费率确定不合理的，设 2分建（3费率确定依据不充分的，0.分（1费用构成内容不完整公者不合理的，分 费用构成配（2费率确定不合理的，2设理，费用分建设据充分。（3）费率确定依 据不充分费的，扣0.5分。(1)税费构成内容不完整或税费构成合者不 合理的，扣1分。开发1 (2)理，税费依期间税费率确定不合理的, 扣1分。税费 据充分。税费率确定依据 不充分(3) .的，扣0.5分。(1)费率取值不合理的，扣费率合理，管理 费分。232(2 费率取值理由不充依据

25、充分分的，费率取值不合理的， (1 费率合理销售分 42(2 费率取值理由不充依据充分分的， 利率选择 (1 利率选择不正确的， 确；开发分投资2 5 期、 计息开发周期、 计息期限 (2 分定不合理的，理税金构成内容不完整(1 税金构成分销售者不正确的， 2理， 税率 6 税率不符合规定的， (2 定正确。2 分。利润率内涵不清楚的， (1) 利润率内涵 分。扣 1 清楚，水平利润率取值理由不充分开发利 (2)27 1 润的，扣分。合理，客观、利润率取值与估价对象(3) 理由充分。 类型、 开发周期长短不适应的，扣 2 分。(1) 维护使用状况没描述，维护使用状2 直接给出成新率的，扣分维护

26、使用状况描述不（2面、客观面、不 准确，成新率确82折旧分析分依据不充分的，入，成新物质折旧、功能折旧（3定合理，外部折旧说明不 全面，新率、折旧额确定不合据充分的，0.分计算公式选用正确，（1无计算过 程或者计算过有必要的分不清晰的，选用公式中字母含义（2析和过程公式明不准确或 者未说明的94计算过程分与计整、严谨计算过程中数字精确（3）正确。扣不或不够者, 理合的10.5 分。36小10 计成本法（建筑物）评审标准表1-3-2序评审项标分评审标准扣分项目分值及说明准目号（1费用构成内容不完整或勘不合理的，分 费用构成设（2费率确定不合理的，理；计费3和分据充分，期 (3 率合理费率确定依据

27、不充分的程分(1 (现行定额、取费标准、费、装饰安工程造价指标、 建材人建修工程费施工机械市场价格等)或安 9房屋设备依据不充分的，工分程费依据(2建安工程费取值与估价1分、客观象状况(类型、规模、结构理档次等不符的分(1 费用构成内容不完整或不合理的，分基费用构成合(2) 理， 费用额 费率确定不合理的，扣 2 设施 2分。 充据度建设依(3) 分。 费率确定依据不充分的，费扣 0.5 分。(1) 公共费用构成合费用构成内容不完整或者 2 不合理的，扣理，费用额配套2 分。(2) 费率确定不合理的，扣 (2) 充据依度设施建设分。 分。(3) 费率确定依据不充分的，费扣 0.5 分。(1)税

28、费构成内容不完整或者不合理的，税费构成分开(2税率确定不合理的，理，税费2期分税(3分税率确定依据不充分的 0.分(1费率取值不合理的，分费率合理管理 22(2依据充分费率取值理由不充分的分(1费率取值不合理的，分费率合理销售 23(2费率取值理由不充分的依据充分分利率选择 (1 利率选择不正确的，确；开发周投资利分。 4 期、计息期 2息 (2) 开发周期、 计息期限确定限确定合不合理的，扣 1 分。 理。(1) 税金构成内容不完整或者税金构成合销售税不正确的，扣 1 分。 5 理，税率确 2费 (2) 税率不符合规定的，扣 2 定正确。分。 (1) 利润率内涵不清楚的，扣 1 分。 利润率

29、内涵 (2) 利润率取值理由不充分清楚，水平开发利 2 的，扣 16分。合理客观（3利润率取值与估价对象理由充 分型、开发周期长短不适应的分（1维护使用状况没描述，接给出成新率的， 维护使用分（2面、不准确，成新率确定面、客观建筑4 折旧分析7据不充分的，分折（3物质折旧、功能折旧和入，成新部折旧说明不全面，成 新率定合理，据充分 0.分（1计算公式选用正确，但计算过程或者计算过程不晰的，分有必要的分 （2）选用公式中字母含义说明析和过程；公式应不准确或 者未说明的，扣24用与计8计算过程完分(： 整、严谨、算(3)计算过程中数字精确度不正确。够或者 不合理的，扣0.51分。.36计小报告编号

30、打分表：评标得评审项审序准 扣分项目分值及说明评审 标准 分大号目要素齐全， 1 （或 1 述准确、清晰扉页简洁内容完整，致后一致，表32 委托准确、清晰简洁内容完整， 13 后一致注内容全面、房地 14 估价范，针对性强 1 声假设和限制估假设 45 件合法、合理限制理由充分。内容完整，表估价* 1 6 委托人二 述准确。 、 估内容完整，表估价价* 1 7 机构结 述准确。果报表述具体、准 告估价 * 28 l价*4 9目的确。20分基本状况描述估全面、准确， 对象清定界围范楚。确定正确，确估价1 * 1 定理由简要明 时点0确。确，价值内价2类1确依据完整、估22依 法有效原则完整、估1

31、3原确采用的估价估 2法的名称和方4义准确完整清晰，估25结后一致人员与内容估16人全、准确表达正确，估 1作保质 完成的7日期理时间。土地实*物实描述全面、翔状物三3况 实，分析客观、状描 透彻。况1述、描8与述分与 估析分 描述全面、 翔析建价3筑实，分析客观、 物透彻实物技状况 术描述与 报分析权描述全面、状况3实，分析客观述与9透 彻描述全面、60区状况3实，分析客观述 与0透彻宏观房地产场、当地估对象细分房市产 市场及相背景4述与1影响因素分简明、准 确透彻，针对强最高最佳利判定正确， 最*2 最佳3 析透彻、具体；利用分2析有合 法依据和 市场依据。技术路线表述估价*清晰、明确；2

32、方法3 适用性3估价方法 排查分析完整、合理，已选用估价方法理由充分， 未选用估价方法 理由充分。数据来源依充分，参数取客观、合理理论表述与估际应用有说测64过力；有必要分析和过程整、严谨、确估价结果客合理，确定估式恰当、理2结5充 分，结论确价、总5全、完整、6实。、报 告名称、专附业用语规范；文字简洁、通件 外在质25 畅、表述严谨， 量7及逻辑 性强；文外本格式规范、在无错别字、漏字，标点使用质正确；排版规量整、前后一 致、大美观装订10方0评审人 市场法得 评审扣分项目分值及说评审标可比实例个3 少来源真实成交价格 3 涵清楚 1 整， 内容 3 楚 性 区位、权益、实物状况差可异不大

33、，成比交日期与估 3 价时点相隔性 个 12 不超过 月。交易情况清楚；与正常交易情况价交易情 2格差异分析况 2 合理； 修正修正 系数合理， 理由充分。 成交日期准确、价格指市场状数与市场状3况 3 调整况一致，值客观、理区位比较素及因子置合 理、整，反映价对象周区位 4调状况客观充 分；系测算与分确定过程细、合理。权益状 况因素及因子设置合理、齐权益状 3 5 况调整全，反映估价对象权益状况全面、 客观；系数测算与分析确定过程详细、合理比较因素因子设置理、齐全反映估价实物象 实物状66调全面、客观系数测算分析确定 程详细、理公式应用确，符合规范规定，取公式运4用7值计算正确。3收益法得分