资产评估师考试－《建筑工程》章节学习讲义01章CPV

1、 17 / 18 讲义 mp3 完整qq271674469 第一章概述第一节建设工程及其建设程序一、建设工程项目及其组成（掌握）（一）建设工程项目的概念建设工程项目是指为完成依法立项的新建、改建、扩建的各类工程而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动组成的特定过程，包括策划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和考核评价等过程。（二）建设工程项目的组成（重要）1.单项工程（1）单项工程是指在一个建设项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥设计所规定的生产能力或效益的工程。比如：学校的办公楼、图书馆（2）是建设项目的组成部分。2.单位工程（1）单位工程是指具有独立的

2、设计文件，可以独立地组织施工的工程，但是竣工后通常不能独立形成生产能力和发挥使用效力。是单项工程的组成部分；（2）进行工程成本核算的对象。3.分部工程（1）分部工程是指在单位工程中，将其按照工程部位、设备种类和型号、使用材料等不同，进行划分所得到的工程组成部分。4.分项工程（1）分项工程是指在分部工程中，将其按照施工方法、材料、构造、规格等不同，进一步分解得到的工程的最基本构成要素。（2）计算工、料、机械消耗的基本单元。分部工程子分部工程分项工程地基有（无）支护土方、地基处理土方开挖、回填基础混凝土基础、砌体基础砖砌基础主体结构混凝土结构、砌体、钢筋混凝土钢筋、模板、混凝土工程装饰装修地面、门

3、窗、吊顶、幕墙、裱糊与软包等水泥砂浆地面、塑钢门窗、玻璃幕墙给排水、采暖、电气等工程水龙头、日光灯智能建筑工程通信网络、办公自动化、监控、安全、火灾及消防等二、建设工程项目分类（了解）（一）按建设性质划分注意：1.新建项目有两种：（1）真正的“从无到有”的新建；（2）新增加的固定资产价值超过原来的三倍。2.迁建项目不包括留在原址的部分。3.在恢复的同时进行扩建的，应视为扩建项目。（二）按用途划分（三）按行业性质和特点划分（四）按建设规模划分1.更新改造项目按照投资额分为限额以上项目和限额以下项目两类。2.能源、交通、原材料工业项目5000万元以上，其他项目3000万元以上为大中型项目（或限额以

4、上）项目，否则为小型（或限额以下）项目。三、工程项目建设程序（掌握）（一）策划决策阶段1.项目建议书项目建议书被批准了，不等于项目被批准，只是可以进行下面的可行性研究。2.可行性研究分两个阶段进行（1）初步可研：筛选方案，确定是否进行详细可研；（2）详细可研：重点财务效益、经济效益的分析和评价；成果可行性研究报告内容。3.项目建议书和可行性研究报告审批（1）政府投资项目的审批采用直接投资和资本金注入方式的，政府投资主管部门需要从投资决策角度审批项目建议书和可行性研究报告。（2）菲政府投资项目的审批不再审批！重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度实行核准制，其他项目无论规模大小，均实行备案制

5、。（二）勘察设计阶段1.勘察阶段勘察报告主要包括：拟建场地的工程地质条件、拟建场地的水文地质条件、场地、地基的建筑抗震设计条件、地基基础方案分析评价及相关建议、地下室开挖和支护方案评价及相关建议、降水对周围环境的影响、桩基工程设计与施工建议、其他合理化建议等内容。2.设计阶段（1）初步设计提出的总概算超过可行性研究报告投资估算的10%以上或其他主要指标需要变动时，重新报批。（2）施工图的审查建设单位报送施工图审查机构审查。施工图审查机构按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查。审查的主要内容：是否符合工程建设强制性标准；地基基础、主体结构的安全性；有

6、关人员签字、盖章；其他法律、法规、规章的规定。（三）建设准备阶段开工前的准备主要内容：落实征地、拆迁和平整场地，完成施工用水、电、通讯、道路等接通工作，组织选择监理、施工单位及材料、设备供应商，办理施工许可证、质量监督注册等手续。建设单位申请开工。（四）施工阶段取得施工许可证方可开工。项目新开工时间，按设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽时间而定，不需开槽的以正式打桩作为开工时间，铁路、公路、水库等以开始进行土石方工程作为正式开工时间。（五）生产准备阶段包括：招收、培训生产人员；组织有关人员参加设备安装、调试、工程验收；落实原材料供应；组建生产管理机构，健全生产规章制度等。（六

7、）竣工验收阶段分初步验收和竣工验收；验收合格后，建设单位编制竣工决算。（七）考核评价阶段三个方面评价：影响评价、经济效益评价、过程评价；采用对比法。 第二节建设工程分类 一、房屋建筑工程分类（熟悉）（一）按使用功能分类（二）按房屋建筑高度分类（三）按房屋承重结构所使用的材料分类（四）按承重结构形式分类1.墙承重结构（砖混）水平楼板、梁、屋架；竖向-砖石墙；竖向墙承重！多用于低层、多层住宅。2.排架结构屋架（梁）和柱组成。特点是排架内承载力和刚度都大。多用于单层工业厂房。3.框架结构梁、板、柱组成。墙体不承重，房间划分比较灵活。适用于要求大房间的教学楼、办公楼等多、高层建筑。4.剪力墙结构钢筋混

8、凝土墙体组成。墙既承受垂直力，又承受水平力。抗侧移刚度大，良好的抗震性能，适用于高层住宅。因为它是墙承重，墙的限制使房间比较小。5.框架剪力墙结构多用于高层建筑和工业厂房。具有框架和剪力墙共同的优点。6.筒体结构具有较高的抗侧移刚度。用于超高层建筑。7.大跨度空间结构网架、悬索、壳体结构。多应用于大型体育场馆建筑。注意：抗侧移刚度：筒体剪力墙框架。抗侧移越大，抗震性越好。小结：7种结构形式的定义、特点、适用。与第三、五章内容对应。二、其他土木工程分类（了解）（一）桥梁1.按使用功能划分2.按规模划分3.按外形和结构类型划分（1）梁式桥由上部结构和下部结构组成，上部承重结构为梁，下部支承结构为桥

9、墩、桥台。根据梁的结构形式的不同，又分为简支梁、连续梁和悬臂梁。（2）拱式桥其特点是在竖向荷载作用下，除产生竖向反力外，在拱两端还产生水平推力。（3）刚架桥桥梁的梁与墩台连成一个刚体，整体受力。分为门式刚架桥和斜腿刚架桥。（4）斜拉桥通过高强度的斜拉缆索，把桥面梁体的荷载传递给索塔，索塔是承重的核心。4.按组成的材料划分（二）隧道1.按规模划分2.按隧道埋深划分3.按穿越山体部位划分4.按洞内可行驶车辆划分（三）道路1.按等级划分2.按使用材料划分（四）铁路1.按结构分2.按在路网上的作用和运量分3.按线路所处地形位置划分4.按线路使用功能划分第三节建设工程相关法律法规一、工程建设法律法规体系

10、（了解）（一）建设法规体系 法律形式制定机关效力法律全国人大及其常委会仅次于宪法行政法规国务院低于宪法和法律地方性法规省、自治区、直辖市及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会只在本辖区内有效、效力低于法律和行政法规行政规章部门规章国务院各部、委低于法律和行政法规地方政府规章省、自治区、直辖市及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民政府低于法律和行政法规，低于同级或上级地方性法规参见教材p17。（二）工程建设法律法规的实施1.建设行政执法指建设行政主管部门和被授权或被委托的单位，依法对各项建设活动和建设行为进行检查监督，并对违法行为执行行

11、政处罚的行为。2.建设行政调解、复议和专门机关司法建设行政主管部门可进行行政调解和行政复议。国家专门司法机关，主要指人民法院可依照诉讼程序对建设活动中的争议与违法建设行为作出审理判决。3.建设法律法规的遵守指从事建设活动的所有单位与个人。必须按照建设法律、法规等规范的要求，实施建设行为，不得违反。二、工程建设相关法律法规的主要内容（熟悉）（一）建筑法1.建筑许可（1）施工许可建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。 施工许可证的申领条件：已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；需要拆迁的，拆

12、迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；按照规定应该委托监理的工程已委托监理；建设资金已经落实；建设工期不足l年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过l年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。法律、行政法规规定的其他条件。 施工许可证的有效期限建设单位应当在领取施工许可证后的3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限的，施工许可证自行废止。 中止施工和恢复施工在建的建筑工程因故中止施工，建设单位应当在中止施工之日起

13、1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建设工程的维护管理工作。建设工程恢复施工时，应当向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。施工许可证3个月内开工可以延期两次停工满1年，重新核验开工报告6个月内开工不予延期停工的，要报告（2）从业资格 单位资质从业人员资质取得相应的执业资格证书并注册后，在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。2.建筑工程承包与发包（1）发包 发包方式 禁止行为提倡总承包，禁止发包单位将建设工程肢解发包；发包单位不得指定承包单位的采购（2）承包 承包资质 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围； 禁止以任何形式用其他建

14、筑施工企业的名义承揽工程； 禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。 联合承包资质确定就低不就高法律责任连带责任连带责任具有如下特点： 连带债务人的每一方都负有清偿全部债务的义务； 债权人可以向其中任何一个或者多个债务人请求履行任何比例债务，债务人不得以债务人之间对债务分担比例有约定而拒绝履行； 连带债务人一人或多人履行了全部债务后，其他债务人对债权人的债务即行解除； 履行债务超过其应承担份额的债务人，有权向其他债务人追偿。（3）工程分包建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。法律责任： 总包单位按照总承包合同的约定对建设单位

15、负责 分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责 总包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任3.建筑工程监理（1）建筑工程监理范围下列工程必须实行监理： 国家重点建设工程。 大中型公用事业工程。指项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目：供水、供电、供气、供热等市政工程项目；科技、教育、文化等项目；体育、旅游、商业等项目；卫生、社会福利等项目；其他公用事业项目。 成片开发建设的住宅小区工程。建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理。 利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。 国家规定必须实行监理的其他工程。指学校、影剧院、体育场馆项目及项目总投资额在3000万元以上

16、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，如：煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目；铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目；邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目；防洪、灌溉、排涝、发电、引（供）水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目；道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目；生态环境保护项目；其他基础设施项目。（2）建筑工程监理的有关规定 工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。 工程监理单位不得转让工程监理业务。 工程监理单位应当在其资质等级许可

17、的监理范围内，承担工程监理业务。 建筑工程监理依据：法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同。 工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。 工程监理人员发现工程设计不符合建设工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。（3）监理内容施工质量、建设工期、建设资金。4.建筑安全生产管理（1）施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。（2）涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单

18、位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。5.建筑工程质量管理（1）勘察、设计、施工企业：对各自负责的质量负责；（2）竣工验收后：建筑工程实行质量保修制度。（二）城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。1.房地产开发建设（1）房地产开发用地以出让或划拨方式取得。县级以上规划行政主管部门和房地产开发主管部门提出出让或划拨的依据。（2）房地产开发项目的建设资本金制度：资本金占项目总投资的比例不得低于35%；（3）竣工验收

19、向项目所在地县级以上房地产开发主管部门提出验收申请。综合验收： 城市规划设计条件的落实情况； 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； 单项工程的工程质量验收情况： 拆迁安置方案的落实情况； 物业管理的落实情况。2.房地产经营（1）商品房的预售 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（2）商品房销售房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证

20、书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。预售房购买人自商品房交付使用之日起、现房购买人自销售合同签订之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（三）建设工程质量管理条例1.建设单位的质量责任和义务（1）依法对工程进行发包的责任（2）依法对材料设备招标的责任（3）提供原始资料的责任（4）不得干预投标人的责任（5）送审施工图的责任（6）依法委托监理的责任（7）确保提供的物资符合要求的责任（8）不得擅自改变主体和承重结构进行装修的责任（9）依法组织竣工验收的责任（1

21、0）移交建设项目档案的责任 2.勘察、设计单位的质量责任和义务（1）依法承揽工程的责任 （2）执行强制性标准的责任（3）除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。（4）设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明，并参与建设工程质量事故分析，对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。3.施工单位的质量责任和义务（1）依法承揽工程的责任（2）建立质量保证体系的责任（3）分包单位保证工程质量的责任（4）按图施工的责任（5）对建筑材料、构配件和设备进行检验的责任（6）对施工质量进行检验的责任（7）见证取样的责任（8）返修保修的责任4.工程

22、监理单位的质量责任和义务（1）依法承揽业务的责任 （2）独立监理的责任（3）依法监理的责任（4）确认质量和应付工程款的责任 未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。 未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。5.建设工程质量保修建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。（1）保修期限自竣工验收合格之日起计算。 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工

23、程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 （2）保修责任建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。（四）国有土地上房屋征收与补偿条例（新变化）1.房屋征收（1）征收的情形 国防和外交的需要； 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； 由政府依照城乡规划法有关

24、规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（2）征收要求 符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。 拟定并公布征收补偿方案。 征求意见期限不得少于30日；召开听证会。 进行社会稳定风险评估。 经政府常务会议讨论决定。 落实征收补偿费用。 足额到位、专户存储、专款专用。 公告征收决定。 公告需载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面

25、通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。2.补偿（1）补偿内容 被征收房屋价值的补偿对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（2）被征收房屋价值的

26、确定被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（3）补偿方式被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（4）补偿范围拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。（5）补偿协议补偿协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费