某住宅区项目可行性研究报告

1、海南海南甘甘肃肃家园家园项项目目可行性研究可行性研究报报告告 建建设单设单位：位： 编编制制单单位：位： 编编制日期：制日期： 目目 录录第一章第一章 项项目目总论总论.11.1 项目名称与项目单位 .11.2 可行性研究报告编制依据.21.3 项目概况 .31.4 结论与建议 .5第二章第二章 项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性.62.1 项目建设背景 .62.2 项目建设必要性 .16第三章第三章 市市场场分析分析.183.1 我国整体投资环境分析.183.2 海南省投资环境分析.253.3 海南房地产市场分析 .323.4 项目市场定位与竞争能力分析.423.5 项目建设规模与销售

2、方案.43第四章第四章 项项目目选选址与建址与建设设条件条件.464.1 项目选址 .464.2 建设条件 .47第五章第五章 建筑方案建筑方案.525.1 总图布置方案.525.3 工程方案.59第六章第六章 节节能分析能分析.736.1 合理用能标准及节能设计规范.736.2 项目所在地能源供应和消耗状况分析 .736.3 项目能耗数量及用能指标分析.756.4 项目节能措施.776.5 项目节能效果分析.82第七章第七章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析.837.1 生态环境依据和标准.837.2 生态环境现状 .837.3 生态环境影响分析 .867.4 生态环境保护措施.897.

3、5 特殊环境影响 .907.6 环评小结.91第八章第八章 劳动劳动安全安全卫卫生与消防生与消防.928.1 危害因素及危害程度分析.928.2 职业安全卫生健康对策与措施.928.3 消防 .93第九章第九章 组织组织机构及人机构及人员员配置配置.969.1 组织架构.969.2 管理工作内容.969.3 人员资源配置.97第十章第十章 项项目目实实施施进进度度计计划划.9810.1 项目建设期 .9810.2 项目实施进度计划 .98第十一章第十一章 项项目招目招标标.9911.1 招标内容.9911.2 招标组织形式和招标方式.9911.3 预期目标.10011.4 招标方案.100第十

4、二章第十二章 投投资资估算与估算与财务财务分析分析.10112.1 投资估算及财务分析说明.10112.2 投资估算与资金筹措.10212.3 资金筹措.10612.4 资金投入计划.10712.5 财务分析.107第十三章第十三章 社会效益分析社会效益分析.12213.1 社会影响效果分析 .12213.2 社会适应性分析 .12413.3 社会评价结论.124第十四章第十四章 风险风险分析分析.12514.1 项目主要风险因素识别 .12514.2 风险防范和降低风险对策 .12614.3 风险分析结论 .127第十五章第十五章 结论结论及建及建议议.12815.1 结论.12815.2

5、建议.128第一章第一章 项项目目总论总论1.1 项项目名称与目名称与项项目目单单位位1、项目名称：海南甘肃家园项目2、项目建设进度概况：海南甘肃家园整体项目总规划用地面积 200 亩，总投资为 172605.8 万元。项目分两期工程建设，一期工程建占地面积为项目总规划用地面积的 45%，即总用地面积为 90 亩，总投资为 66103.58 万元。一期工程建设内容包括 1 栋 23f会所、园林景观、项目规划的 3#、4#、5#、6#栋 23f 的住宅楼，项目一期工程于2013 年 6 月开工，本项目工程包括会所、90 亩园林景观建设已经全部竣工，4 栋住宅楼目前正在建设当中。本报告主要针对海南

6、甘肃家园项目一期工程进行可行性研究及论证。3、项目建设单位：澄迈恒润达实业有限公司4、建设单位概况：澄迈恒润达实业有限公司成立于 2010 年 8 月 30 日，注册地点为：澄迈老城镇谭脉村南边，注册号为：469027000016131。是以高端项目投资、地产旅游开发等为主的企业。公司经营范围为：房地产开发经营、能源综合开发、钢材、建材、水暖设备、五金交电、汽车配件、橡胶只凭的销售、高科技项目开发经营、农业综合开发、装饰装修工程、冷库储藏、包装（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营）。公司已取得房地产开发资质，资质证书号：【2011】琼建房开证暂字第71807 号。1.2 可行性研究可行性研

7、究报报告告编编制依据制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城乡规划法；3、中华人民共和国环境保护法；4、中华人民共和国招投标法；5、国家发改委、建设部联合制定的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6、投资项目可行性研究指南（2002 年中国电力出版社）；7、海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要；8、海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020）；9、海南省澄迈县旅游发展总体规划；10、澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2016.20）；11、 澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）；12、国家有关政策、法规、规范、标准；13、澄迈恒润达实业有限公司提供的其它资

8、料。1.3 项项目概况目概况1.3.1 项项目目选选址及用地址及用地本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。用地性质：商业及居住用地。1.3.2 项项目建目建设设性性质质本项目为新建项目。1.3.3 项项目建目建设设内容及内容及规规模模本项目用地约 60000.3，容积率 1.91，建筑密度 17.32%，绿化率 49.92%，项目总建筑面积 114766.37，其中建筑面积包括：会所建筑面积 3335.9，4 栋住宅建筑面积 111430.47；停车位 1404 个，其中地上停车位 624 个，地下停车位 780 个。1.3.4 投投资规资规模及模及资资金筹措方式金筹措方式该项目总投资 6

9、6103.58 万元。其中，建筑工程费用 36438.72 万元，设备购置与安装工程费 8015.47 万元，工程建设其它费用 15775.66 万元，预备费 1891.65万元，建设期利息 0.00 万元，铺底流动资金 3982.08 万元。本项目估算总投资额为 66103.58 万元，资金全部由项目建设单位自筹66103.58 万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。1.3.5 项项目目建建设设期期本项目建设，建设期总共为 12 个月，即 2013 年 6 月-2014 年 5 月。1.3.6 项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标表 1-1 项目主要经济

10、技术指标表序号序号项项 目目合合计计1营业收入135105.29 万元2营业税金及附加7093.03 万元3土地增值税5164.48 万元4开发成本666103.58 万元5销售及管理费用12470.71 万元6印花税1591.37 万元7财务费用0.00 万元8利润总额(1-2-3-4-5-6)14330.88万元9应纳所得税额14330.88万元10所得税3582.72万元 11净利润10748.16万元 12公积金1074.81万元13未分配利润9673.35万元15总投资收益率21.68%16总投资利税率32.41%17动态投资回收期3.94 年18财务内部收益率15.25%19财务净

11、现值2236.03 万元1.4 结论结论与建与建议议本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算

12、，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。第二章第二章 项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性2.1 项项目建目建设设背景背景2.1.1 国家及行国家及行业业发发展展1、国家政治、国家政治经济经济形形势势及有关房地及有关房地产产政策政策2012 年全年国内生产总值 519322 亿元，比上年增长 7.8%。其中，第一产业增加值 52377 亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 235319 亿元，增长 8.1%；第三产业增加值 231626 亿元，增长 8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为 45.3%，第三产业增加值比

13、重为 44.6%。图 2-1 2008 年-2012 年国内生产总值及其增长率全年全社会固定资产投资 374676 亿元，比上年增长 20.3%，扣除价格因素，实际增长 19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835 亿元，增长 20.6%；农户投资 9841 亿元，增长 8.3%。东部地区投资10151742 亿元，比上年增长 16.5%；中部地区投资 87909 亿元，增长 24.1%；西部地区投资 88749 亿元，增长 23.1%；东北地区投资 41243 亿元，增长 26.3%。图 2-2 2008-2012 年全社会固定资产投资及其增长率全年房地产开发投资 71804 亿元

14、，比上年增长 16.2%。其中，住宅投资 49374亿元，增长 11.4%；办公楼投资 3367 亿元，增长 31.6%；商业营业用房投资 9312亿元，增长 25.4%。表 2-1 2012 年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表指标单位绝对数比上年增长%投资额亿元7180416.2其中：住宅亿元4937411.4房屋施工面积万57341813.2其中：住宅万42896410.6房屋新开工面积万177334-7.3其中：住宅万130695-11.2房屋竣工面积万994257.3其中：住宅万790436.4商品房销售面积万1113041.8其中：住宅万984682.0本年资金来源亿元96

15、53812.7其中：国内贷款亿元1477813.2个人按揭贷款亿元1052421.3本年土地购置面积万35667-19.5本年土地成交价款亿元7410-16.72011 年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范

16、围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。2、 、 中国国民中国国民经济经济和社会和社会发发展第十二个五年展第十二个五年规规划划纲纲要要 第三十五章 提高住房保障水平 第三节 改善房地产市场调控 进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理

17、法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。 3、 、 海南国海南国际际旅游旅游岛岛建建设发设发展展规规划划纲纲要（要（20102020） ） 第九章 房地产业 积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业平稳健康发展。 第一节 房地产供应体系 发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发

18、展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。第三节 规范房地产市场 加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介

19、和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2 海南省海南省总总体体发发展展规规划划1、 、 海南省人民政府关于促海南省人民政府关于促进进房地房地产业产业持持续续健康健康发发展的若干意展的若干意见见 （ （琼琼府府 2013 68 号）号）（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自 2013 年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至 2017 年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至 70%（2012 年，全省为 84.4%，全国为73.7%）。各年度商

20、品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在 2013 年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品

21、房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。2、 、 海南省房地海南省房地产业发产业发展展战战略与中略与中长长期期规规划（划（2010-2020） ） 海南省房地产业发展战略与中长期规划确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际

22、旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定“十二五”海南保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南情况研究制定海南房地产专项政策，促进海南房地产持续健康发展。3、 、 海南国海南国际际旅游旅游岛岛建建设发设发展展规规划划纲纲要（要（2010-20

23、20） ） 发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。“北部组团”即以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积 7965 平方公里，占海南岛面积 23.37。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新

24、技术等产业。4、 、 海南省城海南省城乡经济乡经济社会社会发发展一体化展一体化总总体体规规划（划（2010-2020） ） 积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型（郊区型）等五种地域类型房地产，逐步形成“两大中心、三大区域、五种地域类型”的空间格局。图 2-3 海南房地产业功能空间组织规划图2.1.3 项项目建目建设设区域区域发发展展战战略略1、 、 澄澄迈县迈县土地利用土地利用总总体体规规划（划（20062020 年）年） “北部沿海平

25、原重点建北部沿海平原重点建设设区区： ：包括老城镇、桥头镇，区域总面积 22952.08 公顷，占全县土地总面积的 11.05%。本区以平原为主，拥有优越的区位优势，是澄迈县经济发展最快的地区。 ”“土地利用方向：土地利用方向：以老城经济开发区为“龙头”，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。 ”2、 、 澄澄迈县迈县国民国民经济经济和社会和社会发发展展“十二五十二五”规规划划纲纲要要 “在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经

26、营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。以生态软件园为龙头，依托海南省高新技术产业示范区的独特资源，在发展高新科技产业的同时，努力将老城建成海南省高新技术汇集高地，人才聚集中心，花园式高新产业区带。 ”2.1.4 项项目建目建设设区域投区域投资环资环境境1、区域概况、区域概况1）道路及基础配套设施项目紧邻的富音北路、北二环路均已建成通车，交通优势非常明显。2）旅游配套设施项目紧邻盈滨半岛旅游渡假区，区域准备建设为 4a 级旅游景区。该景区规划用地面积为 4.32 平方公里，拥有优良

27、的海景，优质的水质、沙质和宗教文化三大特色，通过创建国家 4a 景区。根据澄迈盈滨半岛旅游度假区规划，着力把盈滨半岛及其周边腹地 1600 公顷旅游区打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为“一带三区”，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。目前正在建设项目包括：景区管理中心、4 个游客服务中心、电瓶车总站、电瓶车分站、景区大门以及303 亩填海造地工程等海南梦幻岛海上竞技运动项目团组（内容包括海上竞技运动主营地、青年营、游客服务中心、天文台、游艇俱乐部、水上餐饮

28、文化广场、医疗、会议中心、电瓶车队、海上竞技运动职业学院、新农村合作社等 22 个项目，预计两年建成，总投资额达 10 亿元。 ）区内 5.699 公里的环保电瓶车道及内环海路正在建设中，水上运动和沙滩竞技场馆仍在规划设计中。已经建成的项目包括： 永庆寺佛教文化旅游区 月亮湾高尔夫球场 西海岸温泉会所 金鑫足球训练基地3）区域交通现状海口西站 57 路、59 路公车，老城-马村巴士。海口市区 20 分钟，到海口火车站 10 分钟，到机场 20 分钟，到西线高铁第一站仅需 5 分钟。2、 、项项目区域的目区域的经济经济社会情况及政策因素社会情况及政策因素澄迈县经济增长全省领先，经海南省统计局审定

29、，2013 年全县完成生产总值（gdp）171 亿元，同比增长 17.1%，比全国平均水平 8.1%高出 9.3 个百分点，比全省平均水平 9.1%高出 8.0 个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值55.76 亿元、75.08 亿元和 39.67 亿元，分别增长 7.9%、25.3%和 12.4%。经济总量继 2010 年突破百亿大关、2011 年连跨四个十亿台阶，2012 年再夸三个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全省排名第一，实现三连冠。人均 gdp 突破五千美元。按常住人口计算，2012 年全县人均生产总值达到 36157 元，

30、比全省平均水平高出 3783 元，按当年汇率折算为 5752 美元，继 2010 年超 3000 美元、2011 年超 4000 美元后，再上5000 美元新台阶，标志着澄迈经济发展进入全新阶段。经济实力持续增强。2012 年，全县全口径财政总收入突破 40 亿元，达到41.21 亿元，同比增长 1.0%。其中地方公共财政预算收入 15.73 亿元，增长25.0%，比 gdp 增速快 8.2 个百分点。从征收部门看，国税部门征收收入 8.07 亿元，增长 5.0%;地税部门征收收入 11.77 亿元，增长 14.7%；固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资 190.72 亿元，同比增加6

31、2.37 亿元,增长 48.6%。城镇固定资产投资 180.89 亿元，增长 47.6%。其中，第一产业投资 2.82 亿元，下降 18.6%；第二产业投资 81.16 亿元，增长 39.5%；第三产业投资 96.92 亿元，增长 59.2%。全县施工项目 195 个，同比增长 57.3%，其中，新开工项目 69 个，本年竣工项目 90 个，增长 210.3%。房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资 47.70 亿元，增长 16.7%。房地产房屋施工面积 311.77 万平方米，增长 52.8%。建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值 18.72 亿元，按可比价格计算，同比增长 16.9%。

32、全年房屋建筑施工面积 351.50 万平方米，增长 8.5%，其中，住宅施工面积 313.67 万平方米，增长 38.9%。2013 年，老城经济开发区内企业总产值 462 亿元，同比增长 21.35%；生产总值（gdp）100 亿元，同比增长 20%；税收收入 13 亿元；固定资产投资 120 亿元，已发展成为全省少有的具备大工业基础、年总产值超 380 亿元的省级开发区。多年来，澄迈县实行倾斜政策，通过加大投入、改革放权、强化服务、选商择资等措施，举全县之力促进了老城经济开发区跨越发展。仅在基础设施建设上就累计投入 60 多亿元，基本达到了国家级园区的“七通一平”，增强了开发区的吸引力，掀

33、起了开发区三次创业热潮。2.1.5 项项目的提出目的提出1、 、项项目目发发起人起人澄迈恒润达实业有限公司2、 、项项目提出的理由目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为 1.5-4.3 个百分点，改革开放 30 年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到 2008 年，我国

34、城镇居民人均建筑面积达到 22，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011 年达到人均建筑面积 35，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”

35、就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南

36、地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。甘肃家园项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了“中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程

37、，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 gdp 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 gdp 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会

38、有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。2.2 项项目建目建设设必要性必要性项目甘肃家园的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的十二五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。1、 、项项目甘目甘肃肃家园的建家园的建设设改善城市改善城市环环境，提高生活境，提高生活质质量，持量，持续续利用自然利用自然资资源，源，加快城市化加快城市化进进程的需要。程的需要。海南省是一个拥有较好的自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的 42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件。澄迈县是海南西部龙头，城市

39、是地区政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在城市现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥西部城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的澄迈老城镇，是目前老城镇建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快这一地区的发展步伐和提升区域环境质量。本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。甘肃家园位于老城高新技术产业区内北接工业大道，南临博院路，欣龙路从地块中心穿过，交通便利，地段显赫；项目投资单位欣龙控

40、股集团股份有限公司实力雄厚，审时度势，在老城开发区建设甘肃家园不仅满足了海口市产业结构升级的需要，为老城开发区旅游产业的发展提供了必要的基础设施条件；项目建设具有促进老城中心区区发展的经济效益。2、 、项项目甘目甘肃肃家园的建家园的建设设体体现现了和了和谐谐社会社会发发展展观观，有利于社会的可持，有利于社会的可持续发续发展。展。房地产业的良性发展是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再发展提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量

41、，扮演着城市发展的重要角色。澄迈甘肃家园的建设和经济发展亦离不开房地产业，通过本项目的建设，是对现有城区内的空间重构，使更多居民定居在此。通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。甘肃家园的设计贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设绿色生态的生态住宅区为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生态居住区；拟建项目在未来运作中将处处体现和谐发展的先进理念，不仅有利于整个澄迈房地产业的健康循环发展，同时有利于促进整个海南社会和谐

42、发展。3、 、项项目甘目甘肃肃家园的建家园的建设设可以提高区域形象、增可以提高区域形象、增强强区域活力。区域活力。甘肃家园设计定位是建设成为房地产业为主、宜居宜业的会所、商业配套设施为辅，建成后住宅居住区的销售、区域定居人员增长，会所会所的经营等，使之成为澄迈县老城镇经济开发区的发展中心， 项目建成后既为展示区增添了一处适于居住的建筑，提高硬件设施水平，并对推动展示区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，而且本项目所处地块的土地价值得到最大限度的开发，在今后的发展过程中将形成新的宜居生活区，从而为当地聚集更多的商业气氛。综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展

43、活力。4、 、项项目甘目甘肃肃家园的建家园的建设设能能够够提供众多的就提供众多的就业业机会，增加社会税收。机会，增加社会税收。本项目的建设有利于繁荣当地市场经济，扩大社会就业机会。随着本项目的实施，为澄迈县老城开发区第三产业的发展提供了良好的基础条件。项目在实施过程中将提供众多的就业岗位，这不仅解决了当地农村剩余劳动力的就业问题，为构建和谐社会作出贡献，同时项目的自身开发运营也给当地政府带来了财政收入，从而更进一步的促进了当地经济的发展。甘肃家园的建设，不仅能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。第三章第三章 市市场场分析分

44、析3.1 我国整体投我国整体投资环资环境分析境分析3.1.1 我国固定我国固定资产资产投投资环资环境境2013 年 1-11 月份，全国固定资产投资（不含农户）391283 亿元，同比名义增长 19.9%，增速比 1-10 月份回落 0.2 个百分点。从环比看，11 月份固定资产投资（不含农户）增长 1.47%。图 3-1 2013 年 1 月-11 月份我国固定资产投资（不含农户）同比增速分产业看，1-11 月份，第一产业投资 8509 亿元，同比增长 31.7%，增速比 1-10 月份加快 1.1 个百分点；第二产业投资 167043 亿元，增长 17.3%，增速回落0.3 个百分点；第三

45、产业投资 215730 亿元，增长 21.5%，增速回落 0.1 个百分点。第二产业中，工业投资 164287 亿元，增长 17.9%，增速回落 0.4 个百分点；其中，采矿业投资 12497 亿元，增长 12%，增速回落 0.3 个百分点；制造业投资 134206亿元，增长 18.6%，增速回落 0.5 个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资 17585 亿元，增长 17.7%，增速加快 0.5 个百分点。分地区看，1-11 月份，东部地区投资 181848 亿元，同比增长 18.4%，增速比1-10 月份回落 0.2 个百分点；中部地区投资 110117 亿元，增长 23%，增速

46、回落0.2 个百分点；西部地区投资 96588 亿元，增长 23.1%，增速回落 0.1 个百分点。 图 3-2 2013 年 1 月-11 月份我国分地区投资相邻两月累计同比增速分登记注册类型看，1-11 月份，内资企业投资 369597 亿元，同比增长20.7%，增速比 1-10 月份回落 0.2 个百分点；港澳台商投资 9896 亿元，增长8.6%，增速回落 0.9 个百分点。从项目隶属关系看，1-11 月份，中央项目投资 20632 亿元，同比增长 13.4%，增速比 1-10 月份加快 5.3 个百分点；地方项目投资 370650 亿元，增长 20.2%，增速回落 0.6 个百分点。

47、从施工和新开工项目情况看，1-11 月份，施工项目计划总投资 836466 亿元，同比增长 17.9%，增速比 1-10 月份回落 0.3 个百分点；新开工项目计划总投资328420 亿元，同比增长 14.3%，增速回落 0.1 个百分点。从到位资金情况看，1-11 月份，到位资金 433419 亿元，同比增长 20.2%，增速与 1-10 月份持平。其中，国家预算资金增长 15.4%，增速比 1-10 月份回落 0.9个百分点；国内贷款增长 17%，增速加快 0.7 个百分点；自筹资金增长 20.6%，增速加快 0.4 个百分点；其他资金增长 24.9%，增速回落 2 个百分点。 图 3-3

48、 2013 年 1 月-11 月份我国固定资产投资到位资金同比增速表 3.1.2 我国房地我国房地产产开开发发和和销销售分析售分析1、房地、房地产产开开发发投投资资完成情况完成情况2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 19.5%，增速比 1-10 月份提高 0.3 个百分点。其中，住宅投资 53112 亿元，增长 19.1%，增速提高 0.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.6%。图 3-4 全国房地产开发投资增速1-11 月份，东部地区房地产开发投资 43068 亿元，同比增长 17.3%，增速比1-10 月份提高 0.2 个百分点；中部地区

49、投资 17084 亿元，增长 21.7%，增速提高1.6 个百分点；西部地区投资 17259 亿元，增长 23.1%，增速回落 0.7 个百分点。1-11 月份，房地产开发企业房屋施工面积 646096 万平方米，同比增长 16.1%，增速比 1-10 月份提高 1.5 个百分点；其中，住宅施工面积 472941 万平方米，增长 13.5%。房屋新开工面积 181055 万平方米，增长 11.5%，增速提高 5 个百分点；其中，住宅新开工面积 131849 万平方米，增长 10.0%。房屋竣工面积 69420 万平方米，增长 2.5%，增速提高 0.7 个百分点；其中，住宅竣工面积 54265

50、 万平方米，下降 0.1%。2、商品房、商品房销销售和待售情况售和待售情况1-11 月份，商品房销售面积 110807 万平方米，同比增长 20.8%，增速比 1-10月份回落 1 个百分点；其中，住宅销售面积增长 21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长 12.1%。商品房销售额 69946 亿元，增长 30.7%，增速比 1-10 月份回落 1.6 个百分点；其中，住宅销售额增长 31.1%，办公楼销售额增长 39.5%，商业营业用房销售额增长 22.4%。图 3-5 全国商品房销售面积及销售额增速1-11 月份，东部地区商品房销售面积 54709 万平方米，同比

51、增长 22.2%，增速比 1-10 月份回落 1.8 个百分点；销售额 42904 亿元，增长 33.1%，增速回落 1.9个百分点。中部地区商品房销售面积 28663 万平方米，增长 22.2%，增速回落 0.3个百分点；销售额 13634 亿元，增长 31.8%，增速回落 0.1 个百分点。西部地区商品房销售面积 27435 万平方米，增长 16.7%，增速回落 0.4 个百分点；销售额13407 亿元，增长 22.6%，增速回落 1.8 个百分点。11 月末，商品房待售面积 46806 万平方米，比 10 月末增加 1444 万平方米。其中，住宅待售面积增加 932 万平方米，办公楼待售

52、面积增加 99 万平方米，商业营业用房待售面积增加 258 万平方米。3.3 海南房地海南房地产产市市场场分析分析3.2.1 海南省房地海南省房地产发产发展情况分析展情况分析表 3-6 海南省 2013 年 1 月10 月份房地产开发投资情况表房地产开发投资完成情况(万元)本月止比上年同期增减累 计上年同期绝对数%一、房地产开发投资9193453 6966375 2227078 32.0 按工程用途分 住 宅7711625 5584378 2127247 38.1 # 90平方米以下3160324 2638844 521480 19.8 办公楼100228 46114 54114 1.2倍 商

53、业营业用房523534 417449 106085 25.4 其 他858066 918434 -60368 -6.6 二、本年财务资金来源合计18345545 13672564 4672981 34.2 1.上年末结余资金4585469 3382161 1203308 35.6 2.本年财务资金来源小计13760076 10290403 3469673 33.7 国内贷款2579823 2135531 444292 20.8 利用外资1030 73677 -72647 -98.6 # 外商直接投资30 73677 -73647 自筹资金5173447 4574929 598518 13.1

54、# 自有资金2769495 2621871 147624 5.6 其他资金6005776 3506266 2499510 71.3 # 定金及预付款4257780 2837096 1420684 50.1 三、房屋施工面积（万平米）5745.08 4661.25 1083.83 23.3 # 本年新开工1370.83 1312.48 58.35 4.4 四、房屋销售面积（万平米）912.03 689.22 222.81 32.3 # 住 宅885.58 661.85 223.74 33.8 房屋销售额8115542 5625537 2490005 44.3 # 住 宅7875493 53539

55、80 2521513 47.1 表 3-7 海南省 2013 年 1 月10 月份分市县房地产开发投资情况表分市县房地产开发投资额(万元)本月止比上年同期增减累 计上年同期绝对数%东部地区7189804 5693032 1496772 26.3 海 口 市2001829 1407184 594645 42.3 三 亚 市2463249 1911497 551752 28.9 文 昌 市478826 441640 37186 8.4 琼 海 市744506 751967 -7461 -1.0 万 宁 市702935 425613 277322 65.2 陵 水 县798459 755131 43

56、328 5.7 中部地区476740 432749 43991 10.2 五指山市102824 71513 31311 43.8 定 安 县104478 114731 -10253 -8.9 屯 昌 县44962 52480 -7518 -14.3 琼 中 县40990 23429 17561 75.0 保 亭 县130159 136686 -6527 -4.8 白 沙 县53327 33910 19417 57.3 西部地区1526909 840594 686315 81.6 儋 州 市247504 181100 66404 36.7 儋 州227879 180604 47275 26.2

57、洋 浦19625 496 19129 38.6倍东 方 市246113 132024 114089 86.4 澄 迈 县677299 285762 391537 1.4倍临 高 县132300 49554 82746 1.7倍乐 东 县201039 160934 40105 24.9 昌 江 县22654 31220 -8566 -27.4 注：市县房地产开发投资额含农垦数据。表 3-8 海南省 2013 年 1 月10 月份分市县房屋销售面积表分市县房屋销售面积(万平方米)本月止比上年同期增减累 计上年同期绝对数%东部地区666.93 548.64 118.30 21.6 海 口 市267.

58、37 214.89 52.48 24.4 三 亚 市139.83 125.09 14.74 11.8 文 昌 市70.77 72.84 -2.06 -2.8 琼 海 市76.61 61.64 14.98 24.3 万 宁 市50.65 35.19 15.46 43.9 陵 水 县61.70 39.00 22.69 58.2 中部地区74.92 51.99 22.93 44.1 五指山市16.67 7.89 8.78 1.1倍定 安 县17.52 16.58 0.94 5.7 屯 昌 县18.86 11.36 7.50 66.0 琼 中 县7.03 4.80 2.24 46.7 保 亭 县13.

59、17 8.08 5.09 63.0 白 沙 县1.66 3.28 -1.62 -49.5 西部地区170.18 88.60 81.58 92.1 儋 州 市37.25 25.83 11.42 44.2 儋 州35.14 24.51 10.63 43.4 洋 浦2.10 1.32 0.79 60.0 东 方 市13.70 6.53 7.18 1.1倍澄 迈 县67.76 39.92 27.84 69.7 临 高 县23.91 1.36 22.56 16.6倍乐 东 县24.02 11.74 12.28 1.0倍昌 江 县3.54 3.23 0.32 9.8 注：市县房屋销售面积含农垦数据。表 3

60、-9 海南省 2013 年 1 月10 月份分市县房屋销售额表分市县房屋销售额(万元)本月止比上年同期增减累 计上年同期绝对数%东部地区6739903 4898849 1841054 37.6 海 口 市2021180 1488460 532720 35.8 三 亚 市2200310 1596947 603363 37.8 文 昌 市295319 229443 65876 28.7 琼 海 市546194 334711 211483 63.2 万 宁 市560469 316594 243875 77.0 陵 水 县1116431 932694 183737 19.7 中部地区381214 21