南昌市产业用地市场交易深度分析报告

1、 南昌市产业用地市场交易深度分析报告 2011-2019年南昌市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年南昌市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，南昌市共成交产业用地2120宗。成交面积达到133342.41亩，排在全国第45位 ，江西省内第4位。其中以土地出让形式成交的有2015宗， 成交面积127708.84亩，占比95.78%。2019年，南昌市共成交产业用地200宗。成交面积8633.78亩， 排在全国第130位，江西省内第7位，成交面积同比减少39.37%。 其中以土地出让形式成交的有178宗，成交面积8055.19亩，占比93.3%。图表2011-2019年

2、南昌市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，南昌市产业用地交易以工矿仓储用地为主。2019年，南昌市工矿仓储用地成交面积为5339.75亩，占比72.34%， 商服用地成交面积为2041.95亩，占比27.66%。图表2011-2019年南昌市产业用地交易结构走势2015年，南昌市第二产业增加值2179.96亿元，占gdp的比重达到54.5%，占比排在全国第67位。 第三产业增加值1648.79亿元，占gdp的比重达到41.22%，占比排在全国第146位。目前南昌市第二产业占主导地位，未来第三产业将快速发展。图表2016年南昌市三产占gdp的比重二2011-201

3、9年南昌市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，南昌市产业用地交易2320宗中，有1612宗来源为新增建设用地，占比为69.48%。2011-2019年，南昌市产业新增建设用地交易面积达到114523.15亩，占比达到80.66%。 占比排在全国第122位，江西省第2位。近几年来南昌市建设用地供应比较充足。2013年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。图表2011-2019年南昌市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，南昌市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到31540.38亩，占比为22.22%，其余归属下

4、属区县。总体来看，南昌市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。2019年，南昌市归属市本级的产业用地交易规模占比达到16.62%，较前几年下降5.96个百分点。图表2011-2019年南昌市产业用地所属行政级别数据来源：土地交易数据库3、供地方式分供地方式来看，近几年来南昌市产业用地交易形式以出让为主，其中又以挂牌出让为最主要的形式。2019年，南昌市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.06%、66.85%、24.06%、4.65%、4.38%。图表2011-2019年南昌市产业用地供地结构数据来源：土地交易数据库三2011-2019年南昌市产

5、业用地价格走势1、工矿仓储用地2011-2019年，南昌市工矿仓储用地出让价格为11.91万元/亩。2019年，南昌市工矿仓储用地出让价格为12.51万元/亩，同比增长11.24%。回顾过去8年的价格变化趋势，南昌市工矿仓储用地出让价格波动较大，其中2012年、2015年、2018年年出现了负增长。2、商服用地2011-2019年，南昌市商服用地出让楼面价格为2391元/平方米。2019年，南昌市商服用地出让楼面价格为4294元/平方米，同比增长11.08%。回顾过去8年的价格变化趋势，南昌市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势，复合增速为15.74%，价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出

6、现在2019年，达到4294元/平方米，最低的一年是2016年，为1022元/平方米。图表2011-2019年南昌市产业用地出让价格及增速数据来源：土地交易数据库四南昌市产业用地市场与省内其他城市对比2011-2019年，南昌市产业用地总成交面积排在江西省内第5位，与赣州市、上饶市、吉安市共同处于第二梯队。南昌市产业用地成交面积占全省的比例为12.49%。图表2011-2019年江西省各城市产业用地交易面积排名数据来源：土地交易数据库2019年，南昌市产业用地总成交面积排在江西省内第7位， 排名下降。南昌市产业用地成交面积占全省的比例为8.15%，较前几年减少4.79个百分点。图表2019年江

7、西省各城市产业用地交易面积对比数据来源：土地交易数据库从价格水平来看，2019年南昌市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。总体来看，南昌市商服用地楼面价格高于全省平均水平，2019年， 江西省商服用地楼面价格达到1862.54元/平方米，南昌市为全省平均水平的230.55%。图表2011-2019年南昌市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年南昌市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内，萍乡市与南昌市价格较为接近。总体来看，南昌市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2019年， 江西省工矿仓储用地出让价格达到8.61万元/亩，南昌市为全省平均水平

8、的145.39%。 南昌市在省内土地成本方面不具有优势。图表2011-2019年南昌市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）数据来源：土地交易数据库五南昌市所辖各区县产业用地交易对比分析1、交易结构2011-2019年，南昌市产业用地交易规模最大的区县为南昌县，2019年，南昌县成交规模占全市的39.41%，其次是青山湖区，占比达到21.78%。图表2019年南昌市所辖各区县产业用地交易面积占比数据来源：土地交易数据库2、价格走势从价格走势来看，2019年，南昌市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：东湖区、青山湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、进贤县、安义县、新建县、南昌县。西湖区近几年

9、商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到5832.49元/平方米，2011-2019年复合增速为46.42%。图表2011-2019年南昌市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年南昌市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年，南昌市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、南昌县、新建县、安义县、进贤县。东湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为0%。图表2011-2019年南昌市所辖各区

10、工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年南昌市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库六2015-2019年南昌市产业用地交易面积及均价top10地块交易面积2015年2016年2017年2018年2019年2015年南昌市产业用地交易面积top地块土地使用权人面积（亩）区域土地用途成交价格(万元)成交单价（万元/亩）南昌市政公用投资控股有限责任公司815.4南昌市本级文体娱乐用地99479122.0江西洪都航空集团有限责任公司495.87南昌市本级工业用地28465.7江铃汽车股份有限公司493.26南昌县工业用地59

11、1912.0江西洪都航空工业工业集团有限公司492.49南昌市本级工业用地28275.7江西洪都航空工业集团有限公司485.53南昌市本级工业用地27875.7345.06南昌县科教用地1380240.0南昌瑞东汇产业投资有限公司296.75南昌市本级工业用地759725.6江西省安义城市投资集团有限公司286.24安义县工业用地16155.6江西省安义城市投资集团有限公司269.85安义县工业用地15225.6江西鸿利光电有限公司252.6南昌县工业用地16176.4商服用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年南昌市商服用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/

12、亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途江西省机械设备进出口公司1352.76050.45西湖区其他商服用地江西正邦科技股份有限公司580.02456542.35南昌市本级其他商服用地南昌鄱阳湖建材有限公司549.11336424.34南昌市本级其他商服用地刘迎334.0554716.61南昌市本级其他商服用地江西博微新技术有限公司326.0489515.01南昌市本级其他商服用地江西新瀚置业有限公司260.070266270.26南昌市本级其他商服用地江西智产实业有限公司230.016197.04湾里区其他商服用地江西干商投资有限公司210.0212110.1南昌市本级商务金融用地江西省燕翔实业发展有限公司146.013409.18新建县商务金融用地中国石化销售有限公司江西南昌石油分公司124.06205安义县批发零售用地工矿仓储用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年南昌市工矿仓储用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途南昌高新置业投资有限公司27.7273498.58南昌县工业用地南昌高航投资有限公司30.199232.95南昌县工业用地江西莱威斯机械有限公司25.642216.49南昌县工业用地江西省融澳实业发展有限公司25.6179370.03南昌市本级