XXX旅游集散中心项目征地以及拆迁实施方案细则

1、拆迁征地实施报告目录一、项目概述1、区位情况说明2、土地利用现状情况3、现状人口情况二、征地与拆迁的管理办法1、征地管理办法2、拆迁管理办法三、一级开发总成本1、征地成本2、拆迁成本3、征地拆迁不可预计费4.征地及拆迁总成本5、前期费用6、财务费用7、一级开发管理费8、一级开发总成本合计9、总费用分析10、投资进度四、征地及拆迁实施流程1、征地实施流程2、拆迁实施流程3、征地及拆迁资金安排进度表五、项目安置情况1、住宅安置2、非住宅安置3、村集体收益保障一、项目概述1、区位情况说明本项目规划用地四至范围为：东至斋灵路，西至109国道，南至109国道，北至斋堂大街。规划用地总面积34.46公顷（

2、516.9亩），其中国有土地8.04公顷（120.6亩），集体土地26.42公顷（396.3亩）。2、土地利用现状情况该项目用地性质分为建设用地、园地。现状用地情况见下表4-1： 表4-1： 现状用地情况一览表 总用地面积（万平米）建设用地面积（万平米）园地面积（万平米）34.4629.455.01用地类别示意图3、现状人口情况东、西斋堂村集体土地面积共28440亩（其中东斋堂5702亩，西斋堂22738亩）,农业总人口52人。斋堂镇旅游集散中心用地土地一级开发项目共需征用集体土地面积403.23亩（其中东斋堂村159.9亩，西斋堂村236.4亩）。根据人地比例（东斋堂为228.08亩/人；西

3、斋堂为842.15亩/人），本项目不需进行农转非。二、征地与拆迁的管理办法1、征地管理办法1、征地管理的重要性加强土地征用管理是加快城镇化进程，促进国民经济和社会发展，提高农民生活质量的重要基础性工作，体现了农民的根本利益和长远利益。建设征地工作政策性强，影响面大，做好这项工作，不仅关系到经济和社会的发展，也关系到社会稳定的大局。作为征地单位要正确处理城市建设发展与保护农民具体利益之间的关系，克服“重建设进度，轻管理”的做法，把做好征地管理工作摆上重要的议事日程。作为征地单位，应该通过采取各项管理措施，依法行政，努力做到农民合法利益能够得到有效保护，征地工作也能有序进行，既保证发展的需要，又能

4、防止引发社会群体性事件，维护社会稳定。按照遵守国家及北京市现行相关法律法规，在充分符合本项目实际情况的前提下，特制定征地管理方案。2、征地管理的目标1）重在管理，采取有效的管理措施，确保项目顺利按计划完成，保障土地一级开发按计划完成。2）防止征地补偿不到位、工作方法不当，而造成的征用集体土地引起的纠纷和集体上访情况，杜绝引发恶性事件，影响正常的生产生活秩序和社会稳定。3、征地管理的内容1）征地管理的主要法律依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）北京市国土局关于征地公示公告程序的通知（京国土征2004238号）北京市劳

5、动保障局关于贯彻执行北京市建设征地补偿安置办法有关就业问题的通知北京市劳动保障局关于印发关于本市建设征地农转工自谋职业人员社会保险有关问题的处理办法的通知2）征地单位的主要工作签订征地补偿安置协议征地补偿安置工作坚持公开原则，征地补偿费由征地双方依法协商确定。征地补偿费实行最低保护标准制度。征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当在不低于本市征地补偿费最低保护标准的基础上，协商签订书面征地补偿安置协议。协议应当包括的内容要符合要求，要包含：补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。征地补偿协议要履行民主程序，以维护征地

6、拆迁当事人的合法权益。支付征地费、专户存储、接受监管。根据北京市建设征地补偿安置办法，征地单位应当将征地补偿费专户存储，依法支付。 4、征地管理的具体措施1）组织机构完善设立专门的征地组织机构机构，责任落实到人。设立固定的办公场所。加强组织领导和监督检查工作，制定严格的工作制度和岗位职责。负责实施征地拆迁的工作人员如果在征地拆迁过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，将依法追究有关领导和直接责任人的责任。决不手软，保证征地工作的公开、透明。2）时间安排合理结合本项目实际情况，制定征地工作日程表，将任务分解到具体的人和时间，保证土地一级开发工作按计划实施。做到时间安排合理、可操作性强。将目标分解，

7、现易后难，留出相互扯皮、处理突发事件的时间，将有利于总体目标的实现。3）采取操作性强的管理措施坚持依法行政原则，改进工作方法。工作人员与村干部一起，亲自入户，与农民多沟通，了解农民心声。被征地的农民如有不同意见，要认真耐心的做好说服工作，防止矛盾激化。对合法征地工作中无理取闹的，要耐心细致的做好思想工作，努力化解矛盾，对极少数借征地之机，无理阻挠，甚至串联闹事，严重影响社会秩序的，要借助公安等部门的力量，依法及时处理解决。征地工作要和拆除工作紧密结合。征地工作是拆除工作的基础，两者要紧密结合。加强深入的前期调查、沟通、说服、动员工作，是减少日后纠纷、引起矛盾的关键所在。除了采取以上管理措施外，

8、在征地过程中，还要特别重视妥善处理好与农民的关系。针对新情况、新问题，研究新措施、新办法，加强土地征用管理，切实维护农民的合法权益。2、拆迁管理办法1、拆迁管理目标按照本项目土地一级开发的要求，参照现行相关法律法规的有关规定，制定本拆迁管理方案。目标：有力推动该项目顺利进行，并在确保项目拆除工作圆满完成的同时，做到合法、公开、透明，维护社会安定，坚决杜绝群众上访、群访等不利于建立和谐社会的事件发生。2、相关法律依据北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）；关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知（京国土房管拆字20011234号）；关于印发北京市房屋重置成新评估技术标准的通知

9、（京国土房管拆2003808号）关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）关于印发的通知（京房地评字1999656号）1、拆迁管理目标按照本项目土地一级开发的要求，参照现行相关法律法规的有关规定，制定本拆迁管理方案。目标：有力推动该项目顺利进行，并在确保项目拆除工作圆满完成的同时，做到合法、公开、透明，维护社会安定，坚决杜绝群众上访、群访等不利于建立和谐社会的事件发生。 2、拆迁管理原则本次拆迁工作将坚持“以人为本、安全第一”的原则，在拆除施工过程中融入现代化企业管理模式，按照北京市建委、环保等部门的要求，做到文明施工、规范作业，维护拆除现场的秩序和环境，保护被拆除人

10、的合法权益，力求做到“依法拆迁、阳光拆迁、文明拆迁”。3、拆迁管理指导思想要提前做好维护稳定的各项工作预案，引导和教育广大群众个人利益服从整体利益、眼前利益服从长远利益，对矛盾突出的情况，要妥善处理，防止简单粗暴，激化矛盾，确保不因各项工作不到位而出现恶性事件。5、为杜绝群众上访、群访事件采取的具体管理措施1）公示制度在拆除工作现场建立公示栏，将拆除政策、补偿补助标准、拆除实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项向被拆除人、房屋承租人公布。公布拆除范围、拆除重点、拆除时限、拆除进展情况等，接受广大人民群众的监督。2）信访接待制度成立信访接待机构，负责被拆除人或者房屋承租人的来访、信访、来电

11、接待工作。同时，在拆迁现场设立信访接待室，落实接待人员，公布接待电话，规定接待时间，双休日照常接待，加强与群众的沟通，深入了解群众的具体困难，及时制定切实可行的解决方案，及时向上级领导汇报拆除工作的进展情况。3）责任承诺制度坚持依法拆除，严格执行拆除相关法律法规，文明拆除，实行阳光操作。保证拆除补偿资金按规定到位。不改变尚未搬迁的被拆除人、房屋承租人原有的供水、供电等基本生活条件，在未签订拆除补偿协议前，不得将房屋拆除。保证委托有资质的房屋拆除企业实施拆除，督促房屋拆除企业落实拆除安全、环保措施，明确房屋拆除的安全责任。保证妥善处理好拆除中的纠纷，让矛盾解决在萌芽之中，坚决杜绝因拆除工作不到位

12、而引发集体上访事件。4）违章建筑处理对违章建筑在具体实施过程中，要做到疏堵结合，维护社会稳定关系，做到依法无情“拆违”，有情操作。三、一级开发总成本1、征地成本：依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费、地上物补偿费、防洪费。根据相关规定，经初步测算征地费用合计约3105.68万元，折合7.7万元/亩。具体各种费用构成详见下表：项目征地补偿费用核算表2、拆迁成本：根据相关拆迁补偿文件并结合本项目实际，经过初步测算拆迁补偿费用合计约为 25144.51万元。具体费用构成详见下表：项目拆迁补偿费用核算表3、征地拆迁不可预见费按照前两项之和的5%计算，为1403.51万元。4

13、、征地及拆迁总成本本项目征地费用合计为3105.68万元，拆迁费用合计为25144.51万元，两项共计28250.19万元。其中财政拨款30%，其余以贷款形式解决5、前期费用共计302.85万元，具体构成详见下表。表7-3：项目前期费用表 6、财务费用按前四项之和的70%计算贷款利息，年利率按5.4%（中国人民银行2008年12月23日公布的1-3年贷款基准利率），开发周期按1年，投资按均匀投入设定。财务费用为=29737.9270%5.4%10.5=562.05万元。7、一级开发管理费按照前五项之和的2%计算，为606万元。8、一级开发总成本一级开发成本为前六项之和（除第4项以外），为309

14、06万元，具体见下表：表7-4：一级开发成本明细表序号项 目金额（万元）所占比例1前期费用303 1.0%2征地费用2889 9.3%2拆迁费用25145 81.4%3征地、拆迁不可预见费1402 4.5%4财务费用562 1.8%5土地一级开发管理费606 2.0%合计30906 100.0%楼面地价（元/m2）1915 9、总费用分析本项目一级开发总费用为30906万元，本项目规划建筑面积16.14万平方米，一级开发总费用折合每平方米楼面地价为1915元。10、投资进度本项目一级开发总费用为30906万元，其中30%的自有资金由门头沟区财政提供，其余70%通过银行贷款解决。根据第三章项目整

15、体开发进度安排，制定如下投资计划，详见下表： 表7-4：一级开发投资计划进度表 （单位：万元） 序号项 目金额（万元）2009年2010年5-6月份7-9月份10-12月份1-3月份4月份1前期费用303 151.4 151.4 2征地费用2889 2888.9 3拆迁费用25145 25144.5 4征地、拆迁不可预见费1402 1121.3 280.3 5财务费用562 140.5 140.5 140.5 140.5 四、征地及拆迁实施流程1、征地实施流程、征地补偿内容及其标准依据北京市建设征地补偿安置办法（即“北京市人民政府令第148号”）：征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗

16、和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。、征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。本项目征收斋堂镇东、西斋堂村集体用地396.30亩（其中东斋堂村159.90亩，西斋堂村236.40亩），征地补偿费由土地补偿费、地上物补偿费

17、构成，确定补偿标准时，在不低于最低保护标准的基础上,结合以往案例，经双方友好协商确定。根据北京市人民政府第148号令，本项目征用农民集体所有的土地后，相应的农村村民转为非农业户口。应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。按照上述计算方法，本项目征地时不需进行农转非。.组织落实选定单位土地一级开发建设是在一个统一的开发计划下同时实施

18、多个子项目的建设，结合本项目的实际情况，我们成立了由区、镇相关领导区土地储备中心及一级开发实施单位组成的项目领导小组，负责领导组织监督该项目实施，下设工程建设指挥办公室，统一指挥协调组织本项目拆迁、征地、市政、前期等子项目的具体实施工作。 .征地实施流程在征地实施流程中先要取得建设项目用地预审，然后由评估公司人员进入现场进行实地测量，拟定征地补偿协议，由村委会召开的村民大会或是村民代表大会审议通过，然后进行补偿协议的签订及公示。注意的是：征地补偿款及地上物补偿框在补偿协议签订及公示后7天内一次性支付给村委会。共需资金3106万元。征地工作进度计划工作阶段序号项目200920105上5下6上6下

19、7891011121234征地实施1协商征地补偿2农用地转用手续及补偿3支付征地补偿费4上报、交费、取得征地批复5征地结案6取得建设用地批准书2、拆迁实施流程一、拆迁范围本次拆迁范围为东至斋灵路，西至109国道；南至109国道，北至斋堂大街。二、地上物现状调查地上物现状情况分为住宅及非住宅两部分进行统计，具体情况如下：、非住宅部分根据统计调查和测算，需拆迁非住宅单位及个人约304户，拆迁非住宅建筑面积约3.9万平方米。、住宅部分根据统计调查和测算，需拆迁住宅约233户，拆迁住宅建筑面积约3.16万平方米。三、拆迁补偿方案1、拆迁工作原则为保障住宅拆迁的顺利展开，切实落实以人为本，改善民生的总体

20、要求，此次拆迁总的原则是：依法评估、按规补偿、合理安置。2、拆迁补偿安置方式货币补偿，以村民自建房方式安置。3、拆迁补偿依据文件北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）；关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知（京国土房管拆字20011234号）；关于印发北京市房屋重置成新评估技术标准的通知（京国土房管拆2003808号）关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）关于印发的通知（京房地评字1999656号）4、拆迁补偿款构成 住宅拆迁补偿费用该项费用为区位补偿价、重置成新价、区位补差价及补助奖励费用，具体补偿标准如下：a. 区位补偿价：1510元/平

21、米区位补偿价=基准地价*容积率系数+基准房价本项目位于拆迁房屋评估土地级别的九类地区，但现有的基准地价标准已不能满足现在的市场状况，所以参照门头沟以往拆迁惯例，以及本项目实际情况，确定本项目基准地价为650元/平米，容积率系数按1.4计算，基准房价按600元/平米取值，则区位补偿价为650*1.4+600=1510元/平米。b.重置成新价：400800元/平米c.区位补差价：1200元/平米；依据北京市人民政府关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复，再根据门头沟区情况，确定住宅拆迁的相关补助费标准。d.补助奖励费：搬家补助费：15元/平方米；移机费：1185元/户； 工程配合奖（在奖励期内

22、完成搬迁的被拆迁户享受）：35000元/户； 提前搬家奖励费（在奖励期内完成搬迁的被拆迁户享受）：15000元/户(按实际产权户计算)。按照上述补偿标准进行计算，需拆迁住宅233户，拆除住宅面积为3.16万平米，住宅拆迁补偿费为11932.61万元。非住宅拆迁补偿费用该项费用为区位补偿价、重置成新价及补助奖励费用，具体补偿标准如下：a.区位补偿价：1000元/平米本项目非住宅拆迁分为国有企业拆迁及集体企业拆迁，考虑到区域内公平处理的原则，为加快项目进展，依据门头沟拆迁惯例，集体企业拆迁按照北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发的通知（京房地评字1999656号）的有关规定，同样给予区位补偿

23、价。依据656号文，再根据项目地块区域确定区位价格为730元/平米，k1取1.37、k2取1、k3取1，区位补偿价=区位价格k1k2k3，为1000元/平米。b.重置成新价：600-1000元/平米；c.补助奖励费：搬家补助费：25元/平方米；停产停业补助费：按照800元/平米进行补偿； 工程配合奖（在奖励期内完成搬迁的被拆迁产权户享受）：共计1525万元；按照上述补偿标准进行计算，需拆迁非住宅304户，拆除非住宅面积为3.9万平米，非住宅拆迁补偿总费用为12537.50万元。5、拆迁服务费拆迁评估费，按拆迁评估额的1%计算。拆迁服务费，按拆迁补偿费用的1%计算。拆除清运费，按35元/平方米（

24、拆除面积）计算。拆迁工作进度计划拆迁工作实施程序是：由评估单位工作人员进行非住宅入户调查，再对地上物建筑进行评估，签署非住宅拆迁协议， 同时申办拆迁许可证，待许可证下来后实施非住宅单位的拆迁。非住宅项目拆迁过程中，工作人员对住宅项目进行入户调查，再对房屋建筑进行评估，签署住宅拆迁协议，实施住宅拆迁工作。根据初步掌握的本项目地块基础资料及北京市和门头沟区关于拆迁工作的相关规定，制定如下拆迁工作计划，详见图5-1：拆迁安置工作进度计划。拆迁安置工作进度计划工作阶段序号项目200920105上5下6上6下789101112123拆迁工作1签署非住宅拆迁协议2实施非住宅单位拆迁3申办拆迁许可证4签署住

25、宅拆迁协议5实施住宅拆迁工作6红线内场地平整拆迁资金及进度安排情况1、6月：非住宅完成50%，所需资金6268.5万元2、7月：非住宅完成90%，所需资金5014.8万元， 住宅拆迁完成50%,所需资金5966万元， 合计：5014.8+5966=10980.8万元3、8月：非住宅完成剩余的10%，所需资金1253.7万元， 住宅拆迁完成剩余的50%，所需资金5966万元 合计：7219.7万元3、征地及拆迁资金安排进度表征地及拆迁计划进度表 （单位：万元）序号项 目金额（万元）2009年-6月份7月份8月份1征地费用310631062非住宅拆迁125376268.55014.81253.73

26、住宅拆迁11932596659664合计275756268.714086.87219.7五、项目安置情况项目范围内需拆迁住宅2.96万平米，非住宅4.07万平米，为维护拆迁人与被拆迁人的合法权益，本项目将考虑对拆迁户进行安置。目前，我们制定了较为详尽的安置方案，具体如下：安置用房分为两部分，住宅安置用房和非住宅安置用房。1、住宅安置安置地点：本项目住宅安置地点均安排在东斋村，一、二期工程位于东斋堂村角楼，距本项目北侧红线200米左右；三期工程位于本项目红线北侧，斋堂大街以北（安置地点如图3所示）。图3：安置房位置项目范围回迁房一、二期回迁房三期安置标准及数量：根据相关法律法规，并结合斋堂地区的实际情况，此次拆除住宅面积为2.96万平米， 结合当地实际情况，需要安排安置用房4.4万平米。建设计划：分三期进行建设。具体情况详见下表：表1：回迁房分期情况分期情况占地面积建筑面积安置户数工程进度（万平米）（万平米）（户）一期工程1.631108已全部建设完毕二期工程0.941.4138已完成前期设计，计划6月份开工建设三期工程2结合东斋堂村旧村改造工程，两年内完成合计4.42、非住宅安置非住宅安置将结合当地实际情况，采取临时安置和异地永久安置相结合的形式予以解决。临时安置：本次拆迁地区处于斋堂镇的中心