[广告传媒]哈尔滨市物业行业市场分析

1、哈尔滨市物业行业市场分析哈尔滨是黑龙江省省会，是中国东北北部政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2008年末，户籍总人口989.9万人，48个民族，其中少数民族66万人。 哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。哈尔滨境内的大小河流均属于松花江水系和牡丹江水系，降水主要集中在6-9月，全年平均降水量569.1毫米。气候属中温带大陆性季风气候，冬长夏短，有“冰城”之称。特殊的历史进程和地理位置造就哈尔滨这座具有异国情调的美丽

2、城市，不仅荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中西文化，是中国著名的历史文化名城和旅游城市，有“文化之都”、“音乐之都”的美誉，还有“冰城”、“天鹅项下的珍珠”以及“东方莫斯科”、“东方小巴黎”之美称。本文结合物业管理发展的现状、趋势对哈尔滨物业管理发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业真正的价值、地位、人才、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和普及，物业管理行业发展将成为城市发展不可或缺的新兴产业。 （一）物业初现冰城1992年，哈尔滨市嵩山节能住宅新区建成，该小区一期建筑面积7万多平方米的房屋主要是商品房，绝大多数出售给了个人。为了保障住

3、宅小区房屋的售后维修、养护和管理服务问题，由建工系统的开发企业组织了物管机构，1992年2月，哈尔滨市第一家物业管理公司嵩山物业管理公司开始挂牌运营。彻底改变居住管理格局，物业管理逐步拉开推向市场化运行的神秘面纱，在哈尔滨这个开放前卫的城市虽然来的有点滞后但在这17年里，发展之快、起步之高、推进市场化之快、政府宏观政策扶持力度之大、业主接受程度之快都无疑在物业行业里，堪称传奇的物业管理城市，具不完全统计到2010年，哈尔滨这个市区面积7086平方公里城市，物业管理公司将接近600余家，从业人员达到80，000多人，虽然物业公司在哈尔滨的出现才只有17年的时间，但这一争议不断的新兴行业的出现已使

4、得人们的居住环境、生活便利、社区和谐、生活质量、社区秩序都有了翻天覆地的变化。从管理到服务，物业职能的转变在悄悄改变生活品质。（二）1992-2009年是哈尔滨市物业管理快速发展阶段 市政府明确房产住宅局作为全市物业管理的行政主管部门，哈尔滨物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为： l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平 为加强对行业的宏观指导和管理，哈尔滨市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科主要规范和引导全市物业管理工作，市物业处，在许建华处长为核心的物业处班子，积极探索哈尔滨市物业管理规范和推进思路。物业处许建华处长、高国林副处长常常工作到深

5、夜，并经常开展全市物业大接访工作，深入到业主家中进行物业服务调研。作为见证到行业主管领导的极度对工作高度负责的工作方法，哈尔滨物业从业人员深受教育。列举几点：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础，为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，哈尔滨市加快了物业管理立法步伐，政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进哈尔滨市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。三是成立物业管理协会、增强行业发展动力。四是

6、提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；五是以评促建，积极组织开展创建市级、省级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，2004年市物业处会同政府其它部门开展了创建平安家园活动，起到了构建和谐平安的哈尔滨良好安全环境，“企民联防、警民联护” 的全民参与的安全防范的氛围。六是清理行业内的害群之马，每年开展2次。七是推进市场化运作机制、还有很多行之有效的工作，在这里就不一一表述。2、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出 哈尔滨物业管理经过17年的摸索发展和推进，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。1992-2004

7、年，如昆仑商城、龙电等一批优秀企业和物业管理专业型人才（曹学昌、孙景祥、杨润丰），这些优秀的企业曾在哈尔滨引领了行业的规范和发展的方向，在业主对服务深度和广度日益需求强烈的今天，新秀如行业奇葩分外耀眼；如宝宇、菱建、景阳等管理理念新颖、服务意识超前、专业化人才聚集的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升哈尔滨物业管理的社会形象起到了示范作用，并成为哈尔滨市民置业宜居选房的风向标。新建小区物业管理面积覆盖率达到100% 物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用 形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务

8、等综合服务的新体制 正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的深度方向发展 管理的内涵更加丰富 管理外延更加宽广 当前哈尔滨市物业管理存在的现状问题目前 哈尔滨市的物业管理工作在全省是领先的 在全国处于中等管理水平 但与深圳、广州、北京等先进城市相比还有一定差距 （一）物业管理收费难 依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒物业管理管理企业与业主在法律的角度上是两个独立的主体，双方依照合同履行各自的责任和义务， 他们站在各自的立场对物业服务收费的看法不同 有些业主认为物业企业服务不到位而拒交物业费 而赢利是每一个企业生存和发展的最基本条件 物业管理是否能正常运作 为业主提供高质量的服务 全依赖于向

9、业主收取的物业管理服务费 目前 哈尔滨市部分住宅小区物业管理收费率偏低 物业管理企业经营的良性循环机制无法建立 极大地限制了行业的发展 造成这种状况的原因主要有三个 一是业主消费观念未形成 多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度 使很多业主还存在无偿享受服务的传统观念 习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式 认为实行物业管理就是想多收钱 有的业主在住房消费上花钱买服务的观念没有建立起来；有的业主存在观望心理 看到别人不交物业费 自己也不交 二是工资构成偏低 哈尔滨作为东北老工业基地，下岗人数众多，业主经济承受能力普遍较弱 三是部分业主对物业管理企业要求过高 没有按照物业服务合同监督执

10、行 而是总用高档住宅区的服务标准衡量物业管理水平 没有形成质价相符的意识 有的甚至将有些物业企业享受上级公司为了楼盘促销给予的给养和补贴，超值服务看成物业的服务内容归咎于物业管理企业 （二）业主委员会组建滞后 业主自治作用发挥不够业主大会和业主委员会是代表和维护小区全体业主的合法权益的组织 在物业管理活动中具有不可替代的作用 但在实际运行中存在有的业主委员会不能代表业主的意志 甚至根本不发挥作用 形同虚设 少数业主委员会委员为谋求个人私利侵害业主利益的行为 以及委员不作为而损害业主利益的情况 等等 影响着物业管理行业规范运作发展 业主委员会不能正常发挥作用 其原因多方面，一是业主委员会维权意识

11、有偏差 大多数业主只对物业企业能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣 而对物业企业为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍不大关心 业主委员会的全体业主的代表 它同样具有一般业主的思想倾向 即：当业主们在使用私有方面的权利受到损害时 业主委员会比较重视 而当业主在使用共有、公有物业方面的权利受到损害时 业主委员会往往并不关心 业主委员会的态度 直接决定了它对业主权利的维护意识和维护程度 二是业主委员会成员自身素质的影响 物业管理在我国实施的时间不长 绝大多数业主对它还缺乏了解 所以更认识不到业主委员会的重要性 因而对参加业主委员会比较漠然 选举产生的业主

12、委员会成员不少都是退休的老人 有些缺乏相应的专业知识 没有足够的精力、热情 有些成员对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务也不太清楚 三是业主委员会组成复杂，运行杂乱无章，业主委员会没有主管部门进行有效的控制和正确的引导。哈尔滨是存在着一种行业的现象，业主委员会成立的一天也是降低物业费标准的一天，他们不去考虑物业管理的运行体制和发展规划。工作模式极为简单和滑稽可笑，在他们看来，业主委员会成立如果不降低物业费标准，好像就是不给全体业主办实事的表现。但是，他们没有想到和没有预测到减低物业费标准也就意味着降低服务的质量，给业主带来的损失将无法估计和考量。四是业主委员会缺乏广泛的群众基

13、础 目前不少业主既对参加业主委员会不感兴趣 也对业主委员会的日常工作缺少支持 在遇到物业管理方面的问题时 多数业主不去找业主委员会解决 而是要么忍耐 要么自己解决（如拒交物管费等） 业主对业主委员会缺乏关注度、信任度 缺乏对物业管理的参与意识 使业主委员会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织 不能发挥其应有的作用 （三）建管缺乏有效衔接 开发遗留问题困扰物业管理建设单位的前期开发遗留问题不仅使物业管理企业承担了许多开发的滞后成本 而且加大了管理和收费的难度 加之近几年物业服务收入增长的客观限制和物业服务成本的刚性增长 使物业管理行业的平均利润率不断下降 一些企业处于亏损局面 部分开发企业受利益的驱

14、使 在工程项目未达到规划、设计文件所规定的标准 未经相关部门进行验收 就组织居民入住 存在工程质量问题 配套设施不完善 工程技术档案质料不齐全等现象 业主入住后 上述问题就逐步显露出来 并且 个别开发建设单位在法律规定的质保期内维修不及时 导致开发建设遗留的问题直接转嫁给了后续的物业管理企业 对物业管理带来较大的影响 同时 解决以往开发建设留下隐患 需要建设单位和物业管理企业的行政主管部门共同协作进行 而目前建管的衔接不是很顺畅 （四）、舆论媒体的片面引导作为新兴产业，物业管理在其高速发展过程中必然也会遇到诸多的困难和压力，物业服务行业发展也因此而面临着不利甚至恶劣的外围发展环境。如目前社会公

15、众普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差，行业社会地位不高。社会上还有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“主仆”关系，无限放大了物业服务的工作职能，甚至恶意贬低行业。各种舆论媒体对于物业管理行业的正面报道也很少，打开报刊杂志和电视新闻，就可以发现，很难看到对物业管理企业进行正面报道，而负面报道却屡见不鲜。一些开发商为了促销楼盘打出物业概念牌，把营销手段运用到物业管理中，经常性开展一些公关活动，把这些和物业管理工作不关的内容强加在物业身上，借助媒体大肆宣传，片面引导。少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，只要物业管理企业与

16、业主发生矛盾或纠纷，不论性质如何，不论谁对谁错，往往站在业主一边，对物业管理企业进行批评指责，给行业造成很大负面影响。（五）、从业人员素质参差不齐，缺乏人员准入机制今天，物业管理已从开始单纯的卫生打扫、设备维护、安全保卫等迅速发展成以物业为平台，多元化经营，全方位发展的综合性行业，涉及社会行业方方面面，物业管理首先就要具备物业管理专业性知识，物业管理的专业水平在业主、员工、外界中的影响力，是靠他在日常管理活动过程中内外处事和言行中表现出来，其应熟悉物业管理日常运作、建筑工程、房地产与经营等方面的专业知识，一个物业管理不具备上述专业性知识或欠缺对此专业的了解，就不可能将管理过程中各种系统、办法和

17、人员结合在一起，在规定时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，就更不可能提出有关物业管理企业发展的新颖思想、建设性的意见和建议。可以这样认为，专业水平对物业管理企业的发展是举足轻重的，找对一个合适的物业专业人才管理一个项目，就等于完成了该项目的一半管理指标。在物业人员进入行业期间缺乏准入机制，什么样的素质和“物业管理文盲”有关系也能叫做物业经理甚至去作物业总经理职务。（六）、市场化程度不够 还没有完全建立竞争机制虽然目前哈尔滨市已经推行了物业管理招投标制度 但绝大部分是邀请招标 部分项目还存在陪标现象 市场竞争尚不充分 物业管理市场和其它市场一样存在着供求机制和竞争机制 竞争促使其优胜劣

18、汰 防止占据垄断地位的少数企业靠牺牲其他经营者和业主的利益 谋取垄断利益 推动哈尔滨市物业管理市场重新“洗牌” 提高整个行业的服务水平 哈尔滨市的物业管理市场是一个新兴的市场 市场机构还不完善 要达到市场竞争的规范化、合理化 使其健康发展 还需要政府、企业、消费者等多方面的共同努力 （七）、执法困境没有解决 责任体系有待进一步明确在国家物业管理条例、哈尔滨市住宅物业管理规定执行过程中 遇到许多困扰和阻力 部分垄断行业的强势地位 以及有关的协调工作力度不够 使得一些部门至今没有按规定向最终用户收取有关费用 转嫁收费风险给物业管理企业的状况依旧无法得到彻底改变 此外 对业主违章建筑、违法装修和擅自

19、改变房屋使用性质等违法行为的执法活动 需要有关行政主管部门出面 但所经过的程序、经历的时间极其复杂和漫长 使得物业管理企业不能有效制止业主在物业使用过程中的违规行为 尽管规定了业主的交费义务 但业主拒交物业服务费用的情况时有发生 这一问题虽说可以通过司法途径解决 但由于物业管理企业必须对欠费业主分别提起诉讼 实际操作上相当繁琐与困难 再加上受公共服务特征的制约 诉讼方式不宜多用 使得收费难问题一直得不到妥善解决 （八）、物业费定价思考目前，哈尔滨市前期物业居住小区物业收费一般由政府统一定价，只有少数高档住宅的物业收费可以由业主与物业公司协商确定。物业主管部门没有制定物业费标准的职能和权利，并且

20、限制了服务深度的延展，因为物业费和服务标准不匹配是关键的问题，一样的服务标准在深圳可能收到4块多，在哈尔滨只能按标准收到1块多，那么这样将影响到城市的发展和业主对居住环境的要求限制，前期开发商也失去了应有的权利，政府过多的干预物业管理行业市场化的发展进程，物业企业无序的“求利”经营的思路，相关政策法规的要求物业企业的市场化、专业化总体要求，会不会和兰州“牛肉面”限价一样，反到给物业发展进程无疑增加了枷锁。现阶段，物业管理行业之所以问题和矛盾频繁出现 客观上看 行业的快速发展 ，使物业管理面对的群体越来越大 矛盾自然随之增多 主观上分析 行业服务品质的提高和行业自律的力度还亟需加强 此外 应该看

21、到这些问题的背后 实质上也揭示了住房制度改革的深入和房地产市场化中存在的深层次的社会矛盾 一是观念差距依然明显 与市场经济和物业管理发展更为成熟的地区相比 哈尔滨的物业管理观念依然存在较大差距 固有的认识偏差 加上缺乏正确的引导 使得业主缺少主动参与和自觉守约的意识 造成物业管理基本主体的缺位和错位 二是责任边界需要界定 由于职能定位与责任边界不清晰 使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任 据了解和分析 行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理 但由于责任边界不清和宣传解释乏力 使得物业管理代人受过现象时有发生 三是业主委员会工作没有统一标准，无人监管，物业管理服务作为一种商品 不仅具

22、有一般商品的特性 还具有一定公众性的特性 物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下 签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同 四是从业人员素质不高 物业管理是新兴的行业 人才储备基础薄弱 从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展 五是行业自律有待规范 物业管理行业的发展除了有赖于业主、政府、媒体和司法等外部因素以外 更主要是加强内在规范化的自律 但目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管 行业自律机制仍未完全建立起来 促进物业管理行业发展的几点建议“十一五”期间 我国将在全面落实科学发展观、加快建设资源节约型、环境友好型社会方面迈出重要步伐 将在构建民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有

23、序、人与自然和谐相处 社会主义和谐社会方面取得实质性发展 物业管理在这两个方面都大有可为 建设诚信、规范的物业管理市场 促进社会和谐发展是当前面临地共同任务 （一）加强对业主大会和业主委员会的指导监督 强化业主自律意识强化业主自律意识 充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础 一是要加大业主大会和业主委员会组建力度 促进业主自我管理 自我约束机制的形成 促进业主自律和民主决策 依法维护自身合法权益 二是要强化业主的权利意识和自治意识 充分发挥业主大会和业主委员会的作用 广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权 物业企业应当自觉接受监督 同时 要监督业主委员会不得做出与物业

24、管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 三是要强化业主的责任意识和自律意识 树立花钱买服务的理性消费观念 物业管理企业要积极引导、增强业主物业管理消费意识 要完善物业服务合同条款 将业主履行交费义务条款和制约措施纳入物业服务合同 使个别不自觉履行交费义务的业主受到合同的约束 同时 我们也支持物业管理企业在搞好物业管理服务的基础上对无故不交纳物业管理费的业主 依据国务院物业管理条例等有关法规规定向人民法院起诉 使有能力交费而不交者无处逃避 （二）完善规划设计 确保新建住宅小区各项配套设施落实到位目前 房地产开发在规划、建设阶段的不规范已成为群众投诉的热点 先天不足 后天难补 今后 对新建小

25、区要从物业管理角度 切实抓好规划、建设和管理 一要严把规划控制关 规划部门要坚持“成片开发、规模开发”的原则 切实加强对房地产开发的规划管理 做到物业管理综合配套设施与房屋同时规划、同步设计、同期建设 真正从源头上为物业管理创造良好条件 克服住宅区规划建设滞后于物业管理和社区建设发展需要的现象 严把综合验收关 房屋竣工后 对未经综合验收或验收不合格 物业管理设施不落实的，一律不得交付使用 （三）提高物业企业素质 努力为居民提供优质服务物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务 物业事业的发展 关键在于企业素质的提高 各物业企业要切实加强内部管理 努力提高素质 不断提高服务水平 一是切实加

26、强企业基础建设 各物业企业要完善企业内部管理制度 加强自身建设 苦练内功 增强发展后劲 适应市场竞争的需要 二是大力提高物业管理从业人员素质 要切实加强企业班子建设 加大人员培训力度 全面推行持证上岗制度 抓好多层次的人才培训 加强企业关键岗位和技能培训 提高从业人员素质 要加强物业管理专业人员管理 从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次 造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍 为物业行业的发展提供保证 三是要努力增强服务意识 各物业企业都要转变观念 把搞好服务放在一切工作的首位 要坚持以人为本 努力搞好人性化服务。（四）实行分业经营 促进物业行业规范发展物

27、业管理从派生的那天起 就与房地产业血脉相连 是房地产的一个消费环节 也是房地产开发的延续和完善 然而这种“建管不分”的现象不利于物业管理业的长远发展 只有实行分业经营才能解决“谁开发、谁管理”的垄断经营局面 促使整个物业管理行业走向良性发展 并应对入世后新的市场经济发展竞争形式 （五）多渠道、多形式培养人才 为物业管理发展提供人才资源树立精兵意识 加强人才挖掘和储备 培养一支知识面宽、专业素质过硬、实践能力强、具有快速反应能力、有创新意识和爱岗敬业精神的专业化队伍；加大培训工作力度 提高物业管理人员的专业素质 按照建设部有关要求 制定计划 分期分批对各类人员进行专业培训 经考试合格后持证上岗；

28、根据管理人员的实际情况和工作需要 定期或不定期对在职人员举办专题培训 使员工的技能不断提高；抓好学历教育 从在职管理人员中选拔有培养前途的员工 参加物业管理专业学历教育 为企业发展培养人才；通过理论研讨等形式 建立学习型企业 在人员的选聘上建立“素质准入制” 实行“末尾淘汰制” 竞争上岗 树立岗位就是报酬的观念 形成有作为才有地位的良好氛围；宏观管理执行工资底线的标准，符合行业总体水平，拓宽渠道吸纳人才 积极引进先进地区物业管理优秀人才 与本地实际相结合 优势互补 促进先进经验“本地化” 哈尔滨市物业管理未来发展趋势经过十几年的探索和实践 哈尔滨市物业管理已打下了坚实的发展基础 初步形成前景广

29、阔、充满生机 最具发展潜力的新兴行业 （一）物业管理价值的认识将不断深化一是物业的资产价值得以充分体现 随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强 将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间 减少和避免物业不应有的损失和费用支出 延长物业的寿命周期 另一方面 实施物业管理的区域在环境和持续上得到了很大的改观，业主的生活要求和诉求得到了满足。通过物业管理发挥的作用在和谐文化建设上业主得到了社区文化的熏陶和享受。三是物业通过多种经营方便了业主生活，也合理的利用了公共资源，业主真正的成为小区的主人。二是物业的环境价值日趋重要 近几年的经济发展已使人们认识到 把经济的发展与生态环境的保护

30、联系起来同步发展 是保持经济长期、持续增长的唯一途径 物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善 将起到重要的支撑作用 优美的居住环境 已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一 物业环境的价值已被人们所认识 拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机 三是物业管理的社会价值备受重视 由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点 因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用 随着城市建设步伐加快 小区数量不断增多 政府对社区建设也日益重视 物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面 有巨大的潜力和广阔的发展空间 四是物业管理费用以价值规律为评价核

31、心 随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高 人们的消费观念也随之发生变化 由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟 人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面 物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定 不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础 物业管理费用收取市场化 必然带来物业管理价值的回归 有利于维护企业的经济利益 促进行业的良性发展 五是服务管理向经营管理转变 提高企业盈利水平 为了更好适应物业管理市场发展的要求 增强竞争能力 提高经济效益 企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变 并树立现代经营管理理念 制定正确的经营策略 从

32、根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面 满足企业自我积累、自我发展的需要 在行业可持续发展下 使企业利润率不断增长 （二）物业管理价值将让社会认可一是物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。 二是物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分，随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。 三是物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业，由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取