不动产登记簿册证介绍-肖攀

1、二零一五年二月二零一五年二月 不动产登记簿册证样式不动产登记簿册证样式 主要内容介绍主要内容介绍 目目 录录 v登记簿册证的制定过程登记簿册证的制定过程 v登记簿册证的制定原则登记簿册证的制定原则 v登记簿册证的主要内容和说明登记簿册证的主要内容和说明 一、登记簿册证的制定过程一、登记簿册证的制定过程 v20132013年年1111月月2020日日，国务院第，国务院第3131次常务会议提出，由次常务会议提出，由 国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责 ，基本做到登记机构、，基本做到登记机构、登记簿册登记簿册、登记依据和信息、登记依据和信息 平台

2、平台“四统一四统一”。 v20142014年年1212月月2222日日，国务院发布不动产登记暂行条，国务院发布不动产登记暂行条 例。例。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源不动产登记机构应当按照国务院国土资源 主管部门的规定设立统一的不动产登记簿主管部门的规定设立统一的不动产登记簿（D8D8）” “ “不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核 发不动产权属证书或者登记证明发不动产权属证书或者登记证明（D21D21）” v20152015年年3 3月月1 1日日，不动产登记暂行条例正式施行，不动产登记暂行条例正式施行 一、登记簿册证的制定过程一、登记

3、簿册证的制定过程 v第一阶段：第一阶段：20132013年年1111月月20142014年底。年底。统一登记簿册统一登记簿册 证成为证成为“四统一四统一”的重要内容，部抓紧落实国务院的重要内容，部抓紧落实国务院 要求，研究形成登记簿册证样式。要求，研究形成登记簿册证样式。 v1 1、全面收集有关资料。全面收集有关资料。共收集德国、日本、英国共收集德国、日本、英国 等近等近1010个国家和地区的登记簿样式，收集国内土地个国家和地区的登记簿样式，收集国内土地 、房屋等、房屋等8 8类不动产登记簿证样式，系统分析研究类不动产登记簿证样式，系统分析研究 ，形成思路。，形成思路。 v2 2、理论与实践相

4、结合。理论与实践相结合。期间，共召开期间，共召开7 7次研讨座谈次研讨座谈 会，开展了会，开展了3 3次实地试填、次实地试填、3 3次实地调研，充分发挥次实地调研，充分发挥 学者专家以及地方实践同志的作用，形成初稿。学者专家以及地方实践同志的作用，形成初稿。 一、登记簿册证的制定过程一、登记簿册证的制定过程 v第一阶段：第一阶段：20132013年年1111月月20142014年底。年底。统一登记簿册统一登记簿册 证成为证成为“四统一四统一”的重要内容，部抓紧落实国务院的重要内容，部抓紧落实国务院 要求，研究形成登记簿册证样式。要求，研究形成登记簿册证样式。 v3 3、听取各部门的意见。听取各

5、部门的意见。20142014年年1010月份向系统内和月份向系统内和 有关部门征求了意见，并召开了有关部门征求了意见，并召开了1 1次部际联席会议次部际联席会议 相关人员集中办公会和相关人员集中办公会和1 1次联络员会，进一步修改次联络员会，进一步修改 完善。完善。 v4 4、部领导高度重视。部领导高度重视。部领导多次批示，提出明确部领导多次批示，提出明确 要求。胡存智副部长先后要求。胡存智副部长先后3 3次召开专题会议进行研次召开专题会议进行研 究，不断完善设计思路，优化簿证内容。究，不断完善设计思路，优化簿证内容。 v截止截止20142014年底，不动产登记簿册证样式基本成型。年底，不动产

6、登记簿册证样式基本成型。 一、登记簿册证的制定过程一、登记簿册证的制定过程 v第二阶段：第二阶段：20142014年底年底20152015年年2 2月。月。统一登记簿册统一登记簿册 证成为我部的法定职责，部第证成为我部的法定职责，部第3 3次办公会审议通过次办公会审议通过 ，力争尽早启用。，力争尽早启用。 v1 1、设计不动产权属证书的版式。设计不动产权属证书的版式。组织有关单位，组织有关单位， 设计不动产权证书和登记证明的版式，起草证书印设计不动产权证书和登记证明的版式，起草证书印 制标准，方便证书监管。制标准，方便证书监管。 v2 2、提交部长办公会审议。提交部长办公会审议。1 1月月28

7、28日，第日，第3 3次部长办次部长办 公会审议通过登记簿册证样式，要求按照公会审议通过登记簿册证样式，要求按照“新开旧新开旧 停停”、“不变不换不变不换”的原则，做好新旧簿证的衔接的原则，做好新旧簿证的衔接 。 一、登记簿册证的制定过程一、登记簿册证的制定过程 v第二阶段：第二阶段：20142014年底年底20152015年年2 2月。月。统一登记簿册统一登记簿册 证成为部的法定职责，部第证成为部的法定职责，部第3 3次办公会审议通过，次办公会审议通过， 力争尽早启用。力争尽早启用。 v3 3、起草启用登记簿册证的通知。起草启用登记簿册证的通知。明确登记簿册证明确登记簿册证 的启用时间以及有

8、关要求，明确部负责证书的版式的启用时间以及有关要求，明确部负责证书的版式 设计和监管，省负责以招标方式开展证书的印制、设计和监管，省负责以招标方式开展证书的印制、 发行等组织工作。目前，通知正修改完善中，将尽发行等组织工作。目前，通知正修改完善中，将尽 快下发。快下发。 v登记簿册证于登记簿册证于条例条例施行时，将正式全面启用。施行时，将正式全面启用。 二、登记簿册证的制定原则二、登记簿册证的制定原则 v登记簿册证制定时面临的形势登记簿册证制定时面临的形势 v主要优势主要优势: :各类不动产登记都有相应簿册，有基础可以借鉴。各类不动产登记都有相应簿册，有基础可以借鉴。 v主要困难：一是不动产体

9、系庞杂，宪法和各类法律规定的不主要困难：一是不动产体系庞杂，宪法和各类法律规定的不 动产包括土地、建筑物、林木等地上定着物、矿藏、水流、海域动产包括土地、建筑物、林木等地上定着物、矿藏、水流、海域 、无居民海岛、森林、林木、山岭、草原、荒地、滩涂等，之间、无居民海岛、森林、林木、山岭、草原、荒地、滩涂等，之间 互相交织，需要厘清；二是不动产权利体系错综复杂，权利之间互相交织，需要厘清；二是不动产权利体系错综复杂，权利之间 交叉、重叠、冲突，这些分散登记时期隐藏的问题在统一登记时交叉、重叠、冲突，这些分散登记时期隐藏的问题在统一登记时 迸发了出来，给权利的融合带来契机，也带来挑战；三是原有不迸发

10、了出来，给权利的融合带来契机，也带来挑战；三是原有不 动产登记信息复杂多样，不仅仅包括不动产权利有关信息，也包动产登记信息复杂多样，不仅仅包括不动产权利有关信息，也包 括有关管理信息，取舍难度大；四是不动产登记内容确立标准不括有关管理信息，取舍难度大；四是不动产登记内容确立标准不 一，如土地、海域和房屋的用途标准都不一样，承包土地的面积一，如土地、海域和房屋的用途标准都不一样，承包土地的面积 和一般土地的面积也不一样，难以形成标准化的登记信息指标。和一般土地的面积也不一样，难以形成标准化的登记信息指标。 二、登记簿册证的制定原则二、登记簿册证的制定原则 v统一融合。统一融合。以统一为方向，对相

11、关联的不动产（如地房以统一为方向，对相关联的不动产（如地房 、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与 集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科 学性和协调性学性和协调性 v包容创新。包容创新。充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登 记内容，适应不动产统一登记制度实施、登记信息化建记内容，适应不动产统一登记制度实施、登记信息化建 设和登记簿电子化的新要求，采用表单式的设计，从形设和登记簿电子化的新要求，采用表单式的设计，从形 式和内容上进行集成创新

12、。式和内容上进行集成创新。 v全面准确。全面准确。登记薄全面记载不动产的自然状况、权属状登记薄全面记载不动产的自然状况、权属状 况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内。容，况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内。容， 确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。 二、登记簿册证的制定原则二、登记簿册证的制定原则 v便民利民。便民利民。兼顾登记申请人、登记人员及相兼顾登记申请人、登记人员及相 关主体的合理需求，科学设置登记信息，统关主体的合理需求，科学设置登记信息，统 一权利证书内容，简化登记程序，提高登记一权利证书内容，简化登记程序，提高登记 效

13、率和质量，方便企业和群众办理登记，满效率和质量，方便企业和群众办理登记，满 足社会对登记信息的查询要求。足社会对登记信息的查询要求。 v支撑管理。支撑管理。保留原有重要登记指标，通过不保留原有重要登记指标，通过不 动产登记及有关交易、审批信息的互通共享动产登记及有关交易、审批信息的互通共享 ，支撑各部门不动产行政管理和行业监管，支撑各部门不动产行政管理和行业监管， 为国家自然资源资产产权制度、不动产财税为国家自然资源资产产权制度、不动产财税 制度改革等奠定基础。制度改革等奠定基础。 三、登记簿册证的主要内容及三、登记簿册证的主要内容及 说明说明 v不动产登记簿证样式包括不动产登记簿证样式包括不

14、动产登记簿不动产登记簿 、不动产权证书不动产权证书、不动产登记证明不动产登记证明 和和不动产登记申请审批表不动产登记申请审批表。 v登记簿册证样式落实了国务院和登记簿册证样式落实了国务院和条例条例的的 要求，基本涵盖了不动产登记的主要环节。要求，基本涵盖了不动产登记的主要环节。 三、登记簿册证的主要内容及说明三、登记簿册证的主要内容及说明 申 请 受 理 发 证 登 簿 审 核 不动产登记申请审批表 不动产登记簿样式 不动产权证书和登记证明样式 三、登记簿册证的主要内容及说明三、登记簿册证的主要内容及说明 v登记簿册证之间的关系登记簿册证之间的关系 v时间性：时间性：即时间上的先后性，不动产登

15、记簿的内容即时间上的先后性，不动产登记簿的内容 来源于登记申请审批的内容，证书的内容来源于登来源于登记申请审批的内容，证书的内容来源于登 记簿的记载。因此，登记材料的真实性至关重要。记簿的记载。因此，登记材料的真实性至关重要。 v递减性：递减性：申请资料到登记簿到证书记载的信息是逐申请资料到登记簿到证书记载的信息是逐 步精简的。步精简的。申请环节遵循比例原则，即提交的材料申请环节遵循比例原则，即提交的材料 能够证明申请登记的权利即可，不可随意要求扩大能够证明申请登记的权利即可，不可随意要求扩大 （申请材料目录公开（申请材料目录公开,D16,D16）。登簿内容按照权利事）。登簿内容按照权利事 项

16、，能细则细；证书内容按照登记簿，能粗则粗。项，能细则细；证书内容按照登记簿，能粗则粗。 v主体性：主体性：申请表和证书用于权利人，审批表和登记申请表和证书用于权利人，审批表和登记 簿用于登记机构，这也决定了申请书、登记簿和证簿用于登记机构，这也决定了申请书、登记簿和证 书等必须繁简不一、要求不同。书等必须繁简不一、要求不同。 （一）不动产登记审批表（一）不动产登记审批表 v不动产登记申请审批表主要内容包括登记不动产登记申请审批表主要内容包括登记 收件情况、申请登记事由、申请人情况、不收件情况、申请登记事由、申请人情况、不 动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原动产情况、抵押情况、地役权情况、登

17、记原 因及其证明情况、申请的证书版式及持证情因及其证明情况、申请的证书版式及持证情 况、不动产登记审批情况。况、不动产登记审批情况。 （一）不动产登记审批表（一）不动产登记审批表 v1 1、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法 ，将登记申请表和登记审批表合并，旨在提，将登记申请表和登记审批表合并，旨在提 登记效率，并非将申请程序和审批程序合并登记效率，并非将申请程序和审批程序合并 。不动产登记申请审批表为示范表格，各地。不动产登记申请审批表为示范表格，各地 可参照使用，也可以根据实际情况，从便民可参照使用，也可以根据实际情况，从便民 利民和方便管理出发，进

18、行适当调整。利民和方便管理出发，进行适当调整。 v2 2、申请登记事由，采取申请登记权利与登记、申请登记事由，采取申请登记权利与登记 类型相组合的方式确定。如类型相组合的方式确定。如“建设用地使用建设用地使用 权初始登记权初始登记”。 （一）不动产登记审批表（一）不动产登记审批表 v3 3、登记原因的证明文件，即申请人申请登记必须、登记原因的证明文件，即申请人申请登记必须 提交的证明材料。在提交的证明材料。在条例条例的具体实施细则出台的具体实施细则出台 以前，以前，可以依据可以依据条例条例（D16D16），参照），参照实施细实施细 则（征求意见稿）则（征求意见稿），结合地方现有模式和实际情，结

19、合地方现有模式和实际情 况，况，要求申请人提交材料。要求申请人提交材料。条例条例的具体实施细的具体实施细 则施行以后，依照新的规定。则施行以后，依照新的规定。 v4 4、申请的证书版式及持证情况，主要是申请使用、申请的证书版式及持证情况，主要是申请使用 单一版还是集成版证书，共有人是分别持证还是持单一版还是集成版证书，共有人是分别持证还是持 一本证（目前以持一本证为原则，分别持证为例外一本证（目前以持一本证为原则，分别持证为例外 ） （一）不动产登记审批表（一）不动产登记审批表 v5 5、登记收件情况，主要是收件编号、日期和、登记收件情况，主要是收件编号、日期和 收件人，收件编号应与登记簿中的

20、业务号一收件人，收件编号应与登记簿中的业务号一 致。致。 v6 6、不动产登记审批情况。登记审批可以分为、不动产登记审批情况。登记审批可以分为 审核和核定程序。登记审核可以是初审、复审核和核定程序。登记审核可以是初审、复 审两审制，也可以是一审制。具体由专业的审两审制，也可以是一审制。具体由专业的 登记人员根据登记人员根据条例条例等填写审核意见。核等填写审核意见。核 定是登记机构有关负责人对登记结果的核查定是登记机构有关负责人对登记结果的核查 审定。登记的具体审批程序可以由地方根据审定。登记的具体审批程序可以由地方根据 实际情况自行确定。实际情况自行确定。 （一）不动产登记审批表（一）不动产登

21、记审批表 v7 7、不动产登记过程中所需的不予受理文书（、不动产登记过程中所需的不予受理文书（ D17D17）、调查文书（）、调查文书（D19D19）、不予登记文书（）、不予登记文书（ D22D22）、查询文书（）、查询文书（D27D27）、公告文书等书表）、公告文书等书表 卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本 地实际和工作需要，自行确定和印制。地实际和工作需要，自行确定和印制。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v登记簿按照条例的规定（登记簿按照条例的规定（D8D8），主要分为宗地和宗海基），主要分为宗地和宗海基 本信息、不动产权利登记信息、其他事

22、项登记信息三大部分本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分 。基本信息部分基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界 限、面积、用途等自然状况。限、面积、用途等自然状况。权利登记部分权利登记部分反映不动产权利反映不动产权利 的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。 具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房 地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，

23、土地承包经营权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权土地承包经营权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权 利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独 幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有 权业主共有部分登记信息。权业主共有部分登记信息。其他事项登记部分其他事项登记部分反映不动产权反映不动产权 利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记 、异议登记、查封登记等。、异议登记、查封登记等。 （二）不动产登记簿（

24、二）不动产登记簿 v1 1、总体思路：总体思路：根据物权法和条例，根据物权法和条例， 以物的编成和一薄多页的活页方式统一不动以物的编成和一薄多页的活页方式统一不动 产登记薄。登记簿采用物的编成，突出宗地产登记薄。登记簿采用物的编成，突出宗地 、宗海的主体性地位，将同一宗地、宗海范、宗海的主体性地位，将同一宗地、宗海范 围的所有不动产编入同一不动产登记薄：突围的所有不动产编入同一不动产登记薄：突 出不动产单元作为基本登记单位的基础性作出不动产单元作为基本登记单位的基础性作 用，用不动产单元号串联不动产的自然状况用，用不动产单元号串联不动产的自然状况 、权属状况和其他事项登记信息，确保一个、权属状

25、况和其他事项登记信息，确保一个 宗地宗海一薄、一个不动产单元一本、一类宗地宗海一薄、一个不动产单元一本、一类 权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 2.1 2.1 不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其 他登记，在登记簿上记载。但宗地、宗海的界址、面积等变他登记，在登记簿上记载。但宗地、宗海的界址、面积等变 化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。房屋等定着化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。房屋等定着 物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者

26、物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者 增加相应登记簿页。增加相应登记簿页。 v 2.2 2.2 不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异 议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。通议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。通 过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。 v2.3 2.3 不动产登记簿采用不动产登记簿采用“活页活页”方式，不动产权利及其方式，不动产权利及其 他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及

27、其 他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注 销登记、更正登记等信息。登记簿可以根据实际情况续页。销登记、更正登记等信息。登记簿可以根据实际情况续页。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 2.4 2.4 一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的， 应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记 信息封面页。按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事信息封面页。按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事 项登记信息一页，填写本数

28、和页数。项登记信息一页，填写本数和页数。 v 2.5 2.5 当一个不动产上只有当一个不动产上只有1 1一一2 2种权利时，只需要填写其种权利时，只需要填写其 中的几页内容。如国有建设用地使用权登记，需要填写宗地中的几页内容。如国有建设用地使用权登记，需要填写宗地 信息页、附图页和建设用地使用权登记信息页；如建设用地信息页、附图页和建设用地使用权登记信息页；如建设用地 使用权和房屋所有权登记，需要填写宗地信息页、附图页和使用权和房屋所有权登记，需要填写宗地信息页、附图页和 房地产权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权、房地产权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权、 查封等其他登记事

29、项时，不重新换薄，直接在原有登记簿上查封等其他登记事项时，不重新换薄，直接在原有登记簿上 增加登记页。增加登记页。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 2.6 2.6 登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式 自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对不自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对不 同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得 随意减少登记簿记载的内容。登记簿应当采用电子随意减少登记簿记载的内容。登记簿应当采用电子 介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采

30、用采用 电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登 记信息系统进行升级改造记信息系统进行升级改造，采用菜单式组合、固定，采用菜单式组合、固定 电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区 ，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和 编订的方式制作登记簿。编订的方式制作登记簿。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.1 3.1 三个编号。三个编号。 v 宗地宗海号，与现有做法衔接，保留使用。宗地宗海号，与现有做法衔接，保留使用。 v 不动产单元号，不动产

31、单元是适应不动产统一登记的理论与技术创不动产单元号，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与技术创 新，条例规定不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记。不动新，条例规定不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记。不动 产登记的基本单位形成于规划、调查阶段，流通于交易、审批阶段，确产登记的基本单位形成于规划、调查阶段，流通于交易、审批阶段，确 认于登记阶段，并非生成于登记的过程中，而主要取决于规划的要求和认于登记阶段，并非生成于登记的过程中，而主要取决于规划的要求和 调查的标准。总体上，将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗调查的标准。总体上，将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗 地）、

32、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、地）、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、 土地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海号土地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海号+ +土地或者土地或者 海域定作物的编号作为不动产单元的编号，具体划分与编码规则，依据海域定作物的编号作为不动产单元的编号，具体划分与编码规则，依据 不动产权籍调查的技术方案。不动产权籍调查的技术方案。 业务号，是登记业务收件的编号，如业务号，是登记业务收件的编号，如201503010001201503010001，表示，表示20152015年年3 3 月月1 1日第日第1

33、 1个收件。个收件。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.2 3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。 v 条例第条例第8 8条规定的登记簿需记载的不动产自然状条规定的登记簿需记载的不动产自然状 况、权属状况、和限制提示事项，在登记簿分为两个版况、权属状况、和限制提示事项，在登记簿分为两个版 块：块：宗地宗海基本信息宗地宗海基本信息+ +不动产权利和事项登记信息不动产权利和事项登记信息。 主要是实现登记簿以宗地、宗海进行编成，应对复杂的主要是实现登记簿以宗地、宗海进行编成，应对复杂的 不动产权利体系。不动产权利体系。 v 不动产

34、权利和事项登记信息分为不动产权利和事项登记信息分为1313个部分，内容基个部分，内容基 本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期 限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿 产等）自然状况信息、不动产权证和登记证明信息以及产等）自然状况信息、不动产权证和登记证明信息以及 附件（主要记载补、换证等提示信息）。附件（主要记载补、换证等提示信息）。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.2 3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利十三个部分：不动产登记的是不动产权利 和事项。和事

35、项。 v 土地所有权页土地所有权页：记载集体土地（包括林地和草：记载集体土地（包括林地和草 原）所有权、国家土地所有权；原）所有权、国家土地所有权； v 建设用地使用权、宅基地使用权页建设用地使用权、宅基地使用权页：记载国家：记载国家 建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使 用权，限于空地；用权，限于空地； v 房地产权页：房地产权页：记载国家建设用地使用权、集体记载国家建设用地使用权、集体 建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权；建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权； v 海域、无居民海岛使用权页海域、无居民海岛使用权页：记载海域使

36、用权：记载海域使用权 和无居民海岛使用权。和无居民海岛使用权。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.2 3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。十三个部分：不动产登记的是不动产权利和事项。 v 构（建）筑物所有权页构（建）筑物所有权页：记载地上构筑物所有权、海域：记载地上构筑物所有权、海域 和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权；和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权； v 土地承包经营权、农用地的其他使用权页土地承包经营权、农用地的其他使用权页：记载耕地、：记载耕地、 林地、草地、水域滩涂等承包经营权，以承包之外方式取得林地、草地、水域滩涂等承包经营权，以承包之外方式取得

37、的草原使用权、水域滩涂养殖权等；的草原使用权、水域滩涂养殖权等； v 林权页林权页：记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之：记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之 外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权和使用权。外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权和使用权。 v 其他相关权利页其他相关权利页：记载取水权、探矿权和采矿权等法律：记载取水权、探矿权和采矿权等法律 规定的其他权利。（探矿权和采矿权仍按现有的登记模式进规定的其他权利。（探矿权和采矿权仍按现有的登记模式进 行登记发证）行登记发证） （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.2 3.2 十三个部分：不动产登记的是不动产权

38、利和十三个部分：不动产登记的是不动产权利和 事项。事项。 v 地役权地役权：记载不动产上设定的地役权情况；：记载不动产上设定的地役权情况； v 抵押权页抵押权页：记载不动产的一般抵押权、最高额：记载不动产的一般抵押权、最高额 抵押权以及在建工程抵押权等；抵押权以及在建工程抵押权等； v 预告登记页预告登记页：记载不动产买卖、抵押预告登记：记载不动产买卖、抵押预告登记 的事项；的事项； v 异议登记页异议登记页：记载利害关系人申请异议登记的：记载利害关系人申请异议登记的 事项。事项。 v 查封登记页查封登记页：记载不动产预查封、查封和轮候：记载不动产预查封、查封和轮候 查封的有关事项。查封的有关

39、事项。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.3 3.3 权利类型（宗地基本信息页）权利类型（宗地基本信息页） v 遵循遵循“物权法定物权法定”的基本原则，法律有规定的基本原则，法律有规定 的都予以确认。填写具体的权利类型，包括集体土的都予以确认。填写具体的权利类型，包括集体土 地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权 、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包 经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖 权等法律规定的权利。权等法律规定的权利。

40、v 不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是 簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建 设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权 表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂 养殖权等。养殖权等。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.4 3.4 土地使用面积（房地产权信息页）土地使用面积（房地产权信息页） v 对城镇住房用地进行一定方式的土地面积分对城镇住房用地进行一定方式的土地面积分 摊，是体现房屋所有权

41、人享有土地权利的一种方式摊，是体现房屋所有权人享有土地权利的一种方式 ，在房地分离登记的地方广泛采用，但在房地统一，在房地分离登记的地方广泛采用，但在房地统一 登记的地区多数未采用。但不动产统一登记后，产登记的地区多数未采用。但不动产统一登记后，产 权保护只能更加严格、不能放松，必须对房屋所有权保护只能更加严格、不能放松，必须对房屋所有 人合法的土地权益予以确认和保护。人合法的土地权益予以确认和保护。 v 可以包括宗地内独用土地面积和分摊土地面积可以包括宗地内独用土地面积和分摊土地面积 ，具体按照不动产权籍调查的有关技术规定计算的，具体按照不动产权籍调查的有关技术规定计算的 土地使用面积填写。

42、建筑小区属于全体业主共有的土地使用面积填写。建筑小区属于全体业主共有的 土地，每个业主的土地使用面积按照不动产权籍调土地，每个业主的土地使用面积按照不动产权籍调 查的有关技术规定分摊后，填写土地使用面积。查的有关技术规定分摊后，填写土地使用面积。 （二）不动产登记簿（二）不动产登记簿 v 3.5 3.5 登记原因登记原因 v 填写不动产权利首次登记（总登记、初始登记填写不动产权利首次登记（总登记、初始登记 ）、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、）、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、 异议登记、更正登记等的具体原因。同一不动产权异议登记、更正登记等的具体原因。同一不动产权 利的不同类

43、型登记，登记原因一般不同，如房地产利的不同类型登记，登记原因一般不同，如房地产 权初始登记的原因为自建，转移登记的原因为买卖权初始登记的原因为自建，转移登记的原因为买卖 。不同不动产权利的同一类型登记，登记原因可能。不同不动产权利的同一类型登记，登记原因可能 相同，如建设用地使用权变更登记的原因为更名，相同，如建设用地使用权变更登记的原因为更名， 林权变更登记的原因也可能为更名。实践中，地方林权变更登记的原因也可能为更名。实践中，地方 应根据登记簿填写说明，尽可能规范登记原因表述应根据登记簿填写说明，尽可能规范登记原因表述 （三）不动产权证书和登记证明（三）不动产权证书和登记证明 v不动产权证

44、书不动产权证书主要反映不动产的权利人、共有情况、权利类主要反映不动产的权利人、共有情况、权利类 型、权利性质、坐落、单元号、用途、面积、使用期限等。型、权利性质、坐落、单元号、用途、面积、使用期限等。 其中，单一版证书主要用于城市，但不限于城市，可以记载其中，单一版证书主要用于城市，但不限于城市，可以记载 一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。如一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。如 建设用地使用权及房屋所有权；土地承包经营权及森林、林建设用地使用权及房屋所有权；土地承包经营权及森林、林 木所有权。集成版证书主要用于农村，但不限于农村，可记木所有权。集成版证书主要用于

45、农村，但不限于农村，可记 载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的 不动产权利，如某一权利主体在农村拥有的多块承包地、宅不动产权利，如某一权利主体在农村拥有的多块承包地、宅 基地、集体建设用地及其房屋、林木权利等。具体填发版本基地、集体建设用地及其房屋、林木权利等。具体填发版本 ，由当事人选择。，由当事人选择。 v不动产登记证明不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登 记、异议登记等事项。记、异议登记等事项。 （三）不动产权证书和登记证明（三）不动产权证书和登记证明 v1.1.总的

46、思路总的思路 v 以内容一致、版式多样的方式统一不动产权属证书。在以内容一致、版式多样的方式统一不动产权属证书。在 统一名称、统一内容、统一监制的基础上，考虑城市和农村统一名称、统一内容、统一监制的基础上，考虑城市和农村 的不同需求，设计的不同需求，设计“一证一权一证一权”（单一版）和（单一版）和“一证多权，一证多权， （集成版）两种权利证书，确保样式统一、版式可选、一证（集成版）两种权利证书，确保样式统一、版式可选、一证 多用。多用。 v 另，抵押权和地役权使用证明不使用证书，主要考虑：另，抵押权和地役权使用证明不使用证书，主要考虑： 一是条例仅规定了不动产权属证书和登记证明，抵押权一是条例

47、仅规定了不动产权属证书和登记证明，抵押权 和地役权是从权利，若与基础权利一样都发证书，不仅技术和地役权是从权利，若与基础权利一样都发证书，不仅技术 上难以操作（从权利信息指标与基础权利指标差异较大），上难以操作（从权利信息指标与基础权利指标差异较大）， 还会导致证书记载上的混乱。二是证明并非不能适用于权利还会导致证书记载上的混乱。二是证明并非不能适用于权利 ，如，如“在建工程抵押登记证明在建工程抵押登记证明”。三是抵押权等设定频率高。三是抵押权等设定频率高 、变化快，使用证明便于交易，降低成本。、变化快，使用证明便于交易，降低成本。 （三）不动产权证书和登记证明（三）不动产权证书和登记证明 v

48、2.2.登记机构（印章）登记机构（印章） v 纸质介质的不动产登记簿和不动产权证书和登记证明应纸质介质的不动产登记簿和不动产权证书和登记证明应 当加盖不动产登记机构的当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章不动产登记专用章”。依据条。依据条 例，不动产登记机构为县级以上地方人民政府依法确定的例，不动产登记机构为县级以上地方人民政府依法确定的 、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确 定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局 为该县不动产登记机构，登记簿证加盖为该县不动产登记机

49、构，登记簿证加盖“县国土资源局县国土资源局 不动产登记专用章不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具。各级国土资源主管部门内设的、不具 有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为 不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经 授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机 构对外行使行政职能。构对外行使行政职能。登记机构应当按规定尽快刻制并启用登记机构应当按规定尽快刻制并启用 “不动产登记专用章不动产登记

50、专用章”。 （三）不动产权证书和登记证明（三）不动产权证书和登记证明 v3.3.不动产证书和登记证明的编号不动产证书和登记证明的编号 v即印制证书证明的流水号。证书为即印制证书证明的流水号。证书为 D D0000000000000000000000、F F0000000000000000000000分别表示单一分别表示单一 版、集成版证书；证明为版、集成版证书；证明为0000000000000000000000。数字。数字 一般为一般为1111位。前位。前2 2位为省份代码后位为省份代码后9 9位为证书位为证书 印制的顺序码，码值为印制的顺序码，码值为000000001000000001 999999999999999999。如北京印制的第一本单一版证书。如北京印制的第一本单一版证书 编号应该为编号应该为D11000000001D11000000001，印制的