土地一级,二级开发讲述

1、土地一级、二级开发与农业地产休闲旅游委员会办公室一、土地一级开发 （一）定义 （二）开发流程 （三）开发方案依据 （四）土地一级开发的核心价值 （五）盈利模式（一）定义土地一级开发认识误区：房地产开发建筑工程土地一级开发筑路工程土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体。获得土地一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化

2、运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。（二）开发流程依依据据招招投投标标暂暂行行办办法法执执行行授授权权企企业业管管理理办办法法的的通通知知签定签定土地土地一级一级开发开发验收验收报告报告编制实施方案编制实施方案（市、区两级（市、区两级土地储备机构）土地储备机构）项目的提出项目的提出（原土地所有（原土地所有者或使用者

3、者或使用者 ）招招标标项项目目授授权权项项目目退退件件项目的提出和项目的提出和初步确定初步确定土地征收土地征收农转用农转用 市政建设市政建设办理立项核准、办理立项核准、规划和用地等手续规划和用地等手续 房屋拆迁房屋拆迁 验收审核工作验收审核工作专家审核专家审核实施方案实施方案委办局联审会委办局联审会审议实施方案审议实施方案实施主体的确定实施主体的确定 实施具体工作实施具体工作组织组织土地土地一级一级开发开发现场现场验收验收收储入市工作收储入市工作入入市市交交易易收收购购储储备备（三）开发方案依据土地一级开发实施土地一级开发实施方案编制依据方案编制依据城市建设城市建设总体规划总体规划土地利用土地

4、利用总体规划总体规划土地供应计划土地供应计划土地利用年度计划土地利用年度计划土地一级开发计划土地一级开发计划（四）土地一级开发的核心价值调规模、找指标 规模与指标规模：规划期限内历年指标的总和预期指标：用地规模的逐年分解计划 调规模的时机一是每5年正常区域调规（镇、县、市、省四级）二是临时项目调规（报国务院的行政区划调整、省级以上重点项目等） 找指标的途径年度新增指标本部存留的年度新增指标戴帽（重点项目等）成片存量用地改造（滩涂、盐场、国有水库、旧机场、老矿区等）城乡增减挂钩批而未建建设用地空间置换（批而未征、征而未供、供而未建）填海造地（申请海域使用权）低丘缓坡试点（规模先用后补、指标单独下

5、达、不列入卫片督查）灾后重建特批指标（五）盈利模式 卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。 卖批文：获得核心引擎项目立项批文及片区城规、土规及控规等规划批文。 卖工程：完成市政及公益项目所有手续后分包工程获得收益。 卖土地：整理开发完成后经营性用地出让，与政府分享土地增值收益。 卖股权：低价曲线拿地后打包或分别转让子公司。 卖房子：曲线拿地后

6、自行或合作进行二级开发，出售房子获利。 卖管理：通过出租房子或物业管理获得收益，也可以输出品牌管理，品牌连锁获益。二、土地二级开发 （一）定义 （二）开发流程 （三）盈利模式 （四）农业地产（一）定义即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。（二）开发流程以房地产项目为例取得国有土取得国有土地使用权地使用权立项审批立项审批节能审批节能审批项目核准项目核准规划审批规划审批建设用地规建设用地规划许

7、可证划许可证勘察设计勘察设计招投标招投标修建性详细修建性详细规划方案规划方案建设工程规建设工程规划许可证划许可证地名核准地名核准开工审批开工审批施工监理单位施工监理单位招投标备案招投标备案安全监督备案安全监督备案质量监督注册质量监督注册施工许可证施工许可证预售审批预售审批面积测绘面积测绘并备案并备案预售证预售证销售机构销售机构注册备案注册备案其它审批其它审批人防审批人防审批人防规划人防规划意见书意见书人防初设审批人防初设审批人防施工人防施工图审批图审批消防审批消防审批交通审批交通审批园林审批园林审批竣工验收竣工验收规委规委竣工验收竣工验收建委建委竣工备案竣工备案权属登记权属登记面积实测面积实测

8、初始登记初始登记流程关系图流程关系图（三）盈利模式类型常规房地产开发项目捆绑项目开发模式复合型地产开发模式模式特定一般规模适中或较小项目的开发，功能模式单一政府带控规出让地块，并带附加条件，如规定开发商兴建星级酒店、大型商业等地产开发与其他资源的整合或产业嫁接，如旅游休闲、教育、运动等。设施运营提升项目的整体价值，地产销售回笼资金，填补设施前期开发投入和运营成本，形成良好品牌和模式复制适用项目利润空间较大的普通项目仅对非成熟区域的建设相对非成熟区域的主题型项目，类似捆绑开发盈利模式政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售、租赁收益项目销售、租赁收益项目销售、租赁收益主题设施的经营收益（四）农业

9、地产乡村生活主义（5S）：溪流（Steam）、森林（Silva）、阳光（Sun）、景观（Scenery）、运动（Sport）田园都市，都市田园让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁（中央城镇化会议语录）农村人的城市梦，城里人的庄园梦 农业是景观资源、生态背景、后续延伸产业的基础 产业地产是传统房地产的转型与升级，农业地产是产业地产的一个重要分支和新兴发展方向。农业地产项目选址依据宏观上：依托热点经济区域，通过快速交通与名城或特色城市无缝对接中观区位：离尘不离城，远离喧嚣，远离重工业、重污染区，但与主城区基础设施及重大生活设施共享微观上：优选相对独立地貌单元，如海湾、河套、半岛或

10、离岛、山谷、高山台地、山前河滩阶地丰富的生态与人文元素组合，如山、水（湖、河、海）、林、田、村、居、人农业地产的优点与难点优点：接地气、土地资源广、占地成本低难点：获得建设用地难、协调与原驻地村民的关系难逐步获得相当规模的建设用地、保持与原驻地村民的良好关系是农业地产的关键与原驻地村民关系维护：利益：短中长期利益互补的动态共享机制布局：相对隔离、相对互通盈利模式产业获利（短）：种养殖业、农家乐、深加工房地产获利（中）：各类物业的租售土地增值获利（长）：土地转用途变现短线长做：把农业当做景观、当做土地增值的环境营造长线短做：产权清晰，进退自如盈利方式举例：股权转让使用权入股、置换、流转会籍卡、旅

11、游门票房地产租售经营权转让农业地产项目获得土地使用权的途径功能性质用途途径法规依据特征种 养 殖 、 景观集体农业（耕地、旱地、林地、荒地等）租赁转包承包经营权入股合作农村土地承包法农村土地承包经营权流转管理办法农民专业合作社法广东省林地林木流转管理的实施办法能种不能建大 棚 仓 库 及员 工 生 活 等农 业 生 产 及辅助设施集体按农用地管理签订集体用地租赁协议关于完善设施农用地管理有关问题的通知国土资发2010155号能建不能卖林 地 旅 游 休闲设施集体或国有建设用地临时占用、林业服务工程占用、征用林地手续占用征用林地审核审批管理办法国家林业局2001年2号令能建不能卖征后可交易旅 游

12、 服 务 配套产业用地集体建设用地土地整理、协议转让、合作开发、公开出让成渝等地试点，全国集体经营性建设用地流转指导意见有望出台严禁房地产自营转股权酒店、居住、商 业 等 房 地产用地国有建设用地征转手续、公开出让、存量项目收购国土资发2008138号城乡建设用地增减挂钩试点管理办法2009年8月11日国土部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知2012年3月国土部低丘缓坡荒滩等未利用土地开发利用试点指导意见2013年4月15日国土部开展城镇低效用地再开发试点指导意见房地产开发农业新概念三农：农业、农村、农民五农：农业规模化、现代化农村城市化农民市民化、提高收入农企：发展农企、家庭农场农社：农民专业合作社现代农业机械化农业、工厂化农业、标准化农业城市/都市农业、观光农业、休闲农业生态农业、绿色农业、有机农业特色农业、彩色农业设施农业农业产业化（纵向产业化精深加工，横向产业化复合农业）精细农业、精致农业垂直农业、立体农业订单农业、定制农业社区支持农业CSA数字农业农业及以农业为依托的农业地产正在向两极发展，一方面追求农业生产过程原生态、返璞归真，另一方面追求现代高科技在农业中的应用农业地产产品类型按依托的载体，可分