房产公司成本控制指南.docx

1、立项成本控制要点应用指南立项环节 的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规的限制，运作时灵活度较好，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注征地费用少交或晚交，力争减免项目部负责新拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责征大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分工程部、设计部和审算部负责自建部分；工土按有关规定办理程部负责交政府部分地规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降项目部、设计部负责低土地成本买断内容明确买断内

2、容名明细项目部负责开买付款总额为公司争取最大利益项目部负责发断付款时间周期长、次数多项目部负责形项三通或七通一明确验收标准明细项目部、工程部负责式目平的标准手续风险与项目付款时间直接挂钩项目部负责合作方式符合公司要求项目部负责合分成比例双赢原则项目部负责作交房时间尽可能延后交房工程部负责开交房标准不低于合同约定的交房标准项目部负责发付款总额选择有利于公司利益的方式项目部负责付款时间项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规划环节 的成本控制嗦占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用；在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当

3、复杂，基本原则是：周密计划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制控制什么怎么控制谁来控制备注要点市场信息收集和分析可行性规市场状况信息分析规划要点确定设计部负责，项目、审算、销售部配合划设计规可行性研究设计任务书划可行性设计变更方方案组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定由项目设计、工程、审算、财务、销售案评审未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审等各部门组成评审委员会，总经理负责设计对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设计部负责，工程部配合设备选型方案提前确定成果根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合报设计根据项目前期运营的

4、情况和市场分析制定设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作批方案设计方案招投标设计部负责设方案设计评审招投标评审委员会计报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合扩初设计对报批设计进一步调整设计要求项目部负责要求内部审核扩成本根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成初项目部负责概算本作出概算设根据扩初设计要求招标计工程部负责扩初专家评审项目部负责设计图内部评审设计调整设计部负责桩地质搜集权威地质资料基勘察自己专业人员勘察设计部负责，工程部配合设设计方案桩基设计， 2 种以上形式计评审桩基施工图施工图设施计要求工图报建设报施工图计审图

5、施工配合面积测算销售包装设计方案设计装要求修材料设备方选型成本案方案设计招投标小区建筑功物功能的经济评估能市政配设套方案计环境方案设计由专家进行桩基形式和桩基结构评审设计调整根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求设计部和工程部负责，其他部门协助建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。政府部门报批费，按政府有关政策交纳项目部负责互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程部协助，知会销售部设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助结合营销费用控制施工招投标根据扩初设计图、经

6、营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装修综合价格拆分分析制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助市场状况调研项目部负责争取政府有利条件根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责项目部协助招投标招投标评审委员会智能化市场现状分析，智能化必要分析销售部负责智能化内容控制设计招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一

7、致性设计部负责，工程部协助设计调整设计费用变更设计变更严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，销售、工程部协助洽商选型材料方案确定在扩初图确定前确定材料设备，使设计图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助设备时间采购招投标招投标评审委员会其他物业管理完限额设计审算部费用善费招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节 的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员会的选择则有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注建立承建商、 工程监理、 材料及设备供货商投名册

8、及资料库资质从公司认可的名册中的承建商、工程监理、标工程部负责工程监理招投标合同管理水平材料及设备供货商中选择投标单位单设计部负责设计、环境、装修招投标合同技术力量主办部门推荐五家投标单位报招投标工作位审算部负责材料设备招投标合同历史记录组的销售部负责营销、包装招投标合同资金实力选招投标工作小组审核、 考察、评估、 筛选三合作经历择家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导各类合同的招投标书内容应包含：工程部负责工程监理招投标合同工期设计部负责设计、环境、装修招投标合同工程造价或取费标准主办部门起草、制定招投标标准文本审算部负责材料设备招投标合同质量要求销售部负责营销、包装招投标合同付款方式招

9、标范围招结算方式投验收标准标投标注意事项文废标条件（投标书必件须加盖投标单位法人印章）招投标工作组审核招投标评审委员会接标时间主管领导批准开标时间定标方法投标单位补充意见标准合同条文图纸、其他要求等优先顺序技术部门负责技术标书评标技术评标审算部负责经济标书评标评标技术性评标和定标经济评标财务部部负责审核广告包装费和定经济性评标和定标合作经历标招投标评审委员会综合审核投标单位；评定中标单位主管领导批准施工环节成本控制要点应用指南施工环节 的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和

10、内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点设计变更环节施工现场签证控制什么怎么控制谁来控制备注项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大调设计部负责，项目、审算、销售部配整变更评估合加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的由项目设计、工程、审算、财务、销地方有预见性，并实行事先约定售各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认等各部门组成评审委员会，总经理负流程进行责变更的审核签认设计变更通知单变更必须要有设计单位、设计部、工程

11、部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设计部负责，工程部配合变更的审批设备选型方案提前确定根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合签证的必要性 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行经办部门（设计部或工程部）签证的时限现场签证确需发生，应根据当时发生当时签证的原则认真核对签证的工程量准确签证的工程量签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，经办部门（设计部或工程部）并有监理工程师的签字确认签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程主管总经理序报审，通过后方可签

12、证签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控资料工程师制工程变更提出修改意见审扩初图会审图纸多层次会审会签及审批制度施工图会审各专业互审互签制度甲方技术负责人分项分部图会审图力争在开工前把图纸中的问题修改完各专业技术图纸会审总分分包方式通过投标确定配合费包配分包内容应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程甲方代表合费分包的责任界定成本材选型 施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定设计部先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用审算部组织，工程部参加料材料供应方式限时编制材料计划供材料计划甲方代表材料计划签认应预留时间要考虑可能出现的问题，留出相应的时间

13、经办部门付款进度按合同约定执行付款按合同约定执行付款工程按进度付款工程进度按进度付款的多层次多角度审核工程进度支付方案设计要求根据情况由不同级别人员最终审批主管副总或总经理材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节 的成本控制的核心要素是计划和信息， 通过明确而科学的流程， 就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点材料进场计划材料的性能价格比材料款的支付材料验收材料保管与保修控制什么怎么控制谁来控制备注采购招投标及订立的时间生产周期与工程进度相配合工程师运输周期具体与采购地的远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库审算部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样设计部 招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的