土地评估问题汇总2014讲述

1、1 2014年10月10日 土地评估问题汇总 湖南志成房地产评估有限公司 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价报告评审中典型问题土地估价报告评审中典型问题 印发印发关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）的通知的通知 中估协发中估协发201227 号号 各省（区、市）土地估价行业协会：各省（区、市）土地估价行业协会： 为明确土地估价报告评审标准，规范土地估价执业行为，中国土地估价师为明确土地估价报告评审标准，规范土地估价执业行为，中国土地估价师 协会（以下简称中估协）根据季度报告评审及重大项目土地估价报告评审中

2、评协会（以下简称中估协）根据季度报告评审及重大项目土地估价报告评审中评 审专家反映较多的问题，整理形成审专家反映较多的问题，整理形成关于土地估价报告评审中典型问题的处理关于土地估价报告评审中典型问题的处理 意见（一）意见（一）。 中估协将定期总结归纳报告评审中的重点、难点问题，作为中估协技术审中估协将定期总结归纳报告评审中的重点、难点问题，作为中估协技术审 裁委员会的定期发布文本，并实时更新修订，逐步形成技术指南，以促进中估裁委员会的定期发布文本，并实时更新修订，逐步形成技术指南，以促进中估 协及各地方协会的土地估价报告评审工作。协及各地方协会的土地估价报告评审工作。 联系人：曹勇联系人：曹勇

3、 张延丽张延丽 电话：电话66561590 附件：关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）附件：关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一） 二一二年六月十八日二一二年六月十八日 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价报告评审中典型问题土地估价报告评审中典型问题 n关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一） n在近期的土地估价报告抽审中，评审专家对基准地价超期使用和容积在近期的土地估价报告抽审中，评审专家对基准地价超期使用和容积 率设定较为混乱等问题反映较多。为明确土地估价报告评

4、审标准，规率设定较为混乱等问题反映较多。为明确土地估价报告评审标准，规 范土地估价执业行为，经技术审裁委员会集体研究，形成以下处理意范土地估价执业行为，经技术审裁委员会集体研究，形成以下处理意 见，供评审专家参考使用。见，供评审专家参考使用。 n一、关于基准地价超期使用问题一、关于基准地价超期使用问题 n1.基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估 价技术报告，下同）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基价技术报告，下同）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基 准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报

5、告中定量分准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分 析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。 n2.基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要 求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级） 土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及 对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报

6、告对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告 中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件 或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。 n3.凡不符合以上规定而使用超期基准地价的，在评审中将被视为估价凡不符合以上规定而使用超期基准地价的，在评审中将被视为估价 方法选用有误、存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告。方法选用有误、存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价报告评审中典型

7、问题土地估价报告评审中典型问题 n二、关于估价报告中的书写错误问题二、关于估价报告中的书写错误问题 n土地估价报告中书写错误、严重笔误（如公式打印错误、年期前后不土地估价报告中书写错误、严重笔误（如公式打印错误、年期前后不 一致等）等问题严重影响了土地估价结果的可信度和估价行业的社会一致等）等问题严重影响了土地估价结果的可信度和估价行业的社会 声誉，为从根本上杜绝类似现象，初审、主审专家对此类错误应予以声誉，为从根本上杜绝类似现象，初审、主审专家对此类错误应予以 充分关注，并在报告评审表的存在问题一栏中详细注明错误出处（页充分关注，并在报告评审表的存在问题一栏中详细注明错误出处（页 码、段落、

8、问题）。若此类错误累计达到或超过三处，即在报告整体码、段落、问题）。若此类错误累计达到或超过三处，即在报告整体 修正系数取值中，予以降修正系数取值中，予以降 0.5 等处理；若累计达到或超过五处，则予等处理；若累计达到或超过五处，则予 以降以降 1 等处理；若此类疏误导致估价结果出现显著偏差的，则不受前等处理；若此类疏误导致估价结果出现显著偏差的，则不受前 述累计项数的限制，评审专家可视影响程度轻重作相应处理。上述情述累计项数的限制，评审专家可视影响程度轻重作相应处理。上述情 况均要在况均要在“估价报告问题概括及特殊说明估价报告问题概括及特殊说明”一栏中进行列示。一栏中进行列示。 房地产评估典

9、型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价报告评审中典型问题土地估价报告评审中典型问题 n三、关于估价报告与行业规范不符的问题三、关于估价报告与行业规范不符的问题 n1.城镇土地估价规程城镇土地估价规程（以下简称（以下简称规程规程）是土地估价报告评审）是土地估价报告评审 工作的主要依据。当委托方的委托事项与工作的主要依据。当委托方的委托事项与规程规程不一致时（行业特不一致时（行业特 殊规定除外），土地估价师应首先遵循殊规定除外），土地估价师应首先遵循规程规程的相关规定，评审工的相关规定，评审工 作亦应以作亦应以规程规程为标准，着重检查土地估价师是否尽职履行；对于为标准，着重检查土

10、地估价师是否尽职履行；对于 未按未按规程规程要求，在估价报告中应说明而未予说明的事项，严格依要求，在估价报告中应说明而未予说明的事项，严格依 据评审标准执行，原则上不再要求估价机构补充提供解释性材料。据评审标准执行，原则上不再要求估价机构补充提供解释性材料。 n2. 当各级管理部门的有关技术规定不一致时，应遵循当各级管理部门的有关技术规定不一致时，应遵循“下位规定服下位规定服 从上位规定从上位规定”的原则进行判定。的原则进行判定。 n3. 土地估价报告在土地管理部门的备案结论不能作为报告评审时的土地估价报告在土地管理部门的备案结论不能作为报告评审时的 技术审查依据。技术审查依据。 房地产评估典

11、型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价报告评审中典型问题土地估价报告评审中典型问题 n四、基于抵押目的的权益披露问题四、基于抵押目的的权益披露问题 n对基于抵押目的的土地估价报告，评审时应特别关注对土地权利状况对基于抵押目的的土地估价报告，评审时应特别关注对土地权利状况 的说明是否完整、属实；是否存在应披露而未披露的事项；作为附件的说明是否完整、属实；是否存在应披露而未披露的事项；作为附件 的土地使用证复印件是否完整、清晰等。的土地使用证复印件是否完整、清晰等。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（一）涉及若干问题的处理原则（一

12、） 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 涉及若干问题的处理原则（一）涉及若干问题的处理原则（一） n在研究讨论的基础上，现对在研究讨论的基础上，现对规范规范中的部分技术问题解答如下：中的部分技术问题解答如下： n1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？ n答：应用标定地价系数修正法有两个前提：答：应用标定地价系数修正法有两个前提： n一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城 市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。

13、市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。 n二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出 台的相关技术标准或评估指导办法执行。台的相关技术标准或评估指导办法执行。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（一）涉及若干问题的处理原则（一） n 2、市场比较法中，关于、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过各比较案例的修正幅度不能超过30%” 的规定中是否包含了容积率修正。的规定中是否包含了容积率修正。 n答：这里所指的答：这里所指的“比较案例价格比较案例价格”，可以

14、采用楼面地价。，可以采用楼面地价。 n3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否 各种条件下的地价均要求按照各种条件下的地价均要求按照规范规范中确定的原则，选用两种（含中确定的原则，选用两种（含 两种）以上方法评估？两种）以上方法评估？ n答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上 方法独立评估，方法选择应符合方法独立评估，方法选择应符合规范规范要求。特殊情况下，如认为要求。特殊情况下，如认为 只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估只能

15、采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估 报告中附专家签字的论证意见。报告中附专家签字的论证意见。 n4、如果按、如果按规范规范要求采用的两种方法评估结果差异较大，地要求采用的两种方法评估结果差异较大，地 价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？ n答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合城镇城镇 土地估价规程土地估价规程的要求确定，并需充分阐述理由。的要求确定，并需充分阐述理由。 n 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（一）涉及若

16、干问题的处理原则（一） n 5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解 “先评估熟地地价，再核减开发费用先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？的要求？ n答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算 出与出与“地价定义地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评 估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对 于不完全开发时（如缺少某一

17、基础设施的配套）的地价评估，可在方于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方 法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致 的评估结果。的评估结果。 n6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成 容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高择高 原则原则”？ n答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中

18、予以明 确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。 n 中国土地估价师协会技术审裁委员会中国土地估价师协会技术审裁委员会 n 2013年年8月月1日日 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二） 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二） n 在征集有关专家意见的基础上，经讨论研究，现对在征集有关专家意见的基础上，经讨论研究，现对国有建设用国有建设用 地使用权出让地价评估技术规

19、范地使用权出让地价评估技术规范（以下简称（以下简称规范规范）中的部分技）中的部分技 术问题解答如下：术问题解答如下： n 1、在采用市场比较法中选择可比案例时，如何理解和把握、在采用市场比较法中选择可比案例时，如何理解和把握“原则原则 上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例”的要求？的要求？ n 答：在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例，答：在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例， 将有助于避免估价结果偏离正常市场价格，从而与将有助于避免估价结果偏离正常市场价格，从而与规范规范中多次强中多次强 调的调的“正常市场正

20、常市场”这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中 应当遵循的应当遵循的“审慎原则审慎原则”。 在案例的具体选择过程中，判断某一交易实例是否属于在案例的具体选择过程中，判断某一交易实例是否属于“竞价轮次竞价轮次 较多较多”、“溢价率较高溢价率较高”，需根据不同地区、不同时期的土地市场状，需根据不同地区、不同时期的土地市场状 况来把握，没有统一的量化标准可循。此外还须注意正确理解溢价率况来把握，没有统一的量化标准可循。此外还须注意正确理解溢价率 的内涵，应按下式测算土地出让的溢价率：的内涵，应按下式测算土地出让的溢价率： 溢价率溢价率=（成交价（成交

21、价-底价）底价）/底价底价 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二） n 2、成本逼近法中，为什么不能把、成本逼近法中，为什么不能把“农业土地开发资金、国有土地农业土地开发资金、国有土地 收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等， 以及新增建设用地土地有偿使用费以及新增建设用地土地有偿使用费”计入土地成本？计入土地成本？ n 答：按照有关规定，上述所列各项属于从政府土地出让收入（收益）答：按照有关规定，上述所列各项属于从政府土地出让收入（收益

22、） 中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向，中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向， 并不是构成出让土地成本的相关费用。在正常情况下，成本逼近法测并不是构成出让土地成本的相关费用。在正常情况下，成本逼近法测 算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。 n 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二） n 3、如何理解成本逼近法中，、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本应通过调查当地正常土地取得成本应

23、通过调查当地正常 情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征 收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。”的要求？的要求？ n 答：这里提及的答：这里提及的“客观费用客观费用”与传统评估理念中的相关要求一致，与传统评估理念中的相关要求一致， 即：各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发即：各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发 生的、个案性的水平。生的、个案性的水平。 这里强调这里强调“取得土地实际发生的客观费用水平取得土地实际发生的客观费用水平”，是因

24、为各地公布，是因为各地公布 的征地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低的征地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低 保护价、实际执行价、是否包含社保费用等多种情况。因此，确定实保护价、实际执行价、是否包含社保费用等多种情况。因此，确定实 际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，还应调查际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，还应调查 分析当地对政策标准的实际执行情况。分析当地对政策标准的实际执行情况。 n 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二） n 4、什么是

25、标定地价系数修正法中所言的、什么是标定地价系数修正法中所言的“标定地价标定地价”？ n 答：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、答：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、 正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价 格。目前，标定地价体系建立的技术方法和相关管理规定正在试点研格。目前，标定地价体系建立的技术方法和相关管理规定正在试点研 究中。究中。 n中国土地估价师协会技术审裁委员会中国土地估价师协会技术审裁委员会 n2013年年10月月8日日 房地产评估典型案例分析 志成评估志

26、成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2.2.评估固然有精密计算的过程，可是一定程度上也评估固然有精密计算的过程，可是一定程度上也 有一个主观上的估算的过程，当比较偏僻的区域，有一个主观上的估算的过程，当比较偏僻的区域， 有宗地为商业住宅用地时，需要用到市场比较法，有宗地为商业住宅用地时，需要用到市场比较法， 所处区域类似案例却凑不起三个，这时按经验，评所处区域类似案例却凑不起三个，这时按经验，评 估结果是符合市场现状的，可是理论技术上却无法估结果是符合市场现状的，可是理论技术上却无法 解决，电子备案实行后对技术要求越来越规范，这解决，电子备案实行后对技术要求越来越规范

27、，这 种情况如何解决？种情况如何解决？ n“三个案例三个案例”为市场比较法的基本要求，如无法凑为市场比较法的基本要求，如无法凑 齐三个案例则不可使用市场比较法进行评估。可考齐三个案例则不可使用市场比较法进行评估。可考 虑基准地价修正法、收益还原法等方法。虑基准地价修正法、收益还原法等方法。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n3 3当宗地处于乡镇时，要在本乡镇找案例更加难，当宗地处于乡镇时，要在本乡镇找案例更加难， 但在与待估宗地类似的其它乡镇却可能有类似案例，但在与待估宗地类似的其它乡镇却可能有类似案例， 可不可以选用呢？可不可以选

28、用呢？ n原则上应在行政辖区范围内的类似区域选择案例。原则上应在行政辖区范围内的类似区域选择案例。 如本乡镇无案例可找，可在同一等别的乡镇内选取如本乡镇无案例可找，可在同一等别的乡镇内选取 案例；但对于土地等别的划定应做具体的分析。并案例；但对于土地等别的划定应做具体的分析。并 对比较案例进行相应的修正。对比较案例进行相应的修正。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n4 4估价结果的确定方法。估价结果的确定方法。 n两种方法求得地价差幅不大，一般不超过两种方法求得地价差幅不大，一般不超过 20%25%20%25%， 可采用简单的算术平

29、均值作为待估宗地最终结果；可采用简单的算术平均值作为待估宗地最终结果； n两种方法求得的地价差幅较大，超过两种方法求得的地价差幅较大，超过 20%-25%20%-25%，要，要 说明各种方法地价的水平原因及理由，采用加权平说明各种方法地价的水平原因及理由，采用加权平 均作为待估宗地最终结果，但要说明每种方法结果均作为待估宗地最终结果，但要说明每种方法结果 权重的确定理由。若舍弃一种方法，需要对两种方权重的确定理由。若舍弃一种方法，需要对两种方 法分别做可靠性分析，说明分析其可靠或不可靠的法分别做可靠性分析，说明分析其可靠或不可靠的 理由，再确定最终结果。理由，再确定最终结果。 房地产评估典型案

30、例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n5 5距离城镇中心较偏远的某地块挂牌，周围既没有距离城镇中心较偏远的某地块挂牌，周围既没有 用途相同的交易案例，也没有假设开发法所需样点用途相同的交易案例，也没有假设开发法所需样点 供调查，这样的商服住宅用地该如何评估？供调查，这样的商服住宅用地该如何评估？ n可以考虑采用基准地价系数修正法、市场比较法和可以考虑采用基准地价系数修正法、市场比较法和 假设开发法，可选取末级区域内的比较案例，然后假设开发法，可选取末级区域内的比较案例，然后 对比较案例进行区位修正。对比较案例进行区位修正。 房地产评估典型案例分析 志成

31、评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n6 6假设开发法中，建安成本、基础设施配套费用等假设开发法中，建安成本、基础设施配套费用等 的取值都是调查所得，因此，在报告中这些取值未的取值都是调查所得，因此，在报告中这些取值未 能体现其合法性，这个问题该如何解决？能体现其合法性，这个问题该如何解决？ n建安成本的取值不应是调查的数据，而应按照当地建安成本的取值不应是调查的数据，而应按照当地 权威部门的重置价格或建安成本文件中的具体取值，权威部门的重置价格或建安成本文件中的具体取值， 然后对文件中的建安成本进行期日修正，得到当前然后对文件中的建安成本进行期日修正，得到当前

32、的建安成本；在确实无可参考文件的情况下，可按的建安成本；在确实无可参考文件的情况下，可按 照预算定额标准测算房地产建安成本单价。照预算定额标准测算房地产建安成本单价。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n7 7旅游开发项目由于可能所处位置比较偏僻，市场旅游开发项目由于可能所处位置比较偏僻，市场 发育不成熟，难以找到足够的交易、出租等比较实发育不成熟，难以找到足够的交易、出租等比较实 例，此时的土地评估测算该如何进行？例，此时的土地评估测算该如何进行？ n目前各地旅游用地区域都建立了基准地价修正体系，目前各地旅游用地区域都建立了基准地价

33、修正体系， 如若市场发育确实不成熟，并且没有交易、出租案如若市场发育确实不成熟，并且没有交易、出租案 例，可在城区内末级土地区域内选取土地交易、房例，可在城区内末级土地区域内选取土地交易、房 地产出租案例，然后采用市场比较法和收益还原法地产出租案例，然后采用市场比较法和收益还原法 进行测算。进行测算。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n8 8土地评估中的市场比较法案例位置笼统，不好标土地评估中的市场比较法案例位置笼统，不好标 注，如何解决？注，如何解决？ n在进行土地评估时，市场比较法中的比较案例位置在进行土地评估时，市场比较法中的

34、比较案例位置 必须找准，确定比较案例的四至，方可作为比较案必须找准，确定比较案例的四至，方可作为比较案 例使用；若是无法确定其具体位置，则不宜将其作例使用；若是无法确定其具体位置，则不宜将其作 为比较案例。为比较案例。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n9 9棚户区改造：零星出让，划拔用地先要收购储备。棚户区改造：零星出让，划拔用地先要收购储备。 再整体挂牌。收购储备的零星土地如何评估。再整体挂牌。收购储备的零星土地如何评估。 n收购的零星土地和其他土地一样，均须按照收购的零星土地和其他土地一样，均须按照城镇城镇 土地估价规程土地估

35、价规程进行划拨土地使用权价格评估。具进行划拨土地使用权价格评估。具 体说来，划拨土地的评估有以下体说来，划拨土地的评估有以下 2 2种方法：（种方法：（1 1）成）成 本法：划拨土地使用权价格应为土地取得费、土地本法：划拨土地使用权价格应为土地取得费、土地 开发费、税费、利息和利润之和。（开发费、税费、利息和利润之和。（2 2）出让土地价）出让土地价 格减去出让金法格减去出让金法 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1010竣工验收时发现超容积率，现在补地价如何评竣工验收时发现超容积率，现在补地价如何评 估。估。 n根据根据国有建设用

36、地使用权出让底价评估技术规范国有建设用地使用权出让底价评估技术规范 （试行）（试行）的要求，需补交的地价款等于楼面地价的要求，需补交的地价款等于楼面地价 乘以新增建设面积。楼面地价根据以下方法择高确乘以新增建设面积。楼面地价根据以下方法择高确 定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原 容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率 下出让时楼面地价进行期日修正后的评估期日的楼下出让时楼面地价进行期日修正后的评估期日的楼 面地价。面地价。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价

37、问题汇总土地估价问题汇总 n1111土地评估资料必要件、辅助件及相关资料的获土地评估资料必要件、辅助件及相关资料的获 取，资料不全时如何评估取，资料不全时如何评估 n收集齐全再评估，特别是规划、权属等资料。收集齐全再评估，特别是规划、权属等资料。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1212基准地价系数评估与市场价格评估相差较大的基准地价系数评估与市场价格评估相差较大的 如何界定评估结果如何界定评估结果 n首先看基准地价的颁布年期是否久远，其次看各个首先看基准地价的颁布年期是否久远，其次看各个 参数的选择是否合理正确。一般来说，正确测

38、算出参数的选择是否合理正确。一般来说，正确测算出 的市场比较法价格更能反映土地市场状况。的市场比较法价格更能反映土地市场状况。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1313调整容积率的，基准日怎么确定。调整容积率的，基准日怎么确定。 n以原出让方同意调整容积率的日期为基准日。分别以原出让方同意调整容积率的日期为基准日。分别 评估基准日时新容积率规划条件下的楼面地价、基评估基准日时新容积率规划条件下的楼面地价、基 准日原容积率规划条件下的楼面地价、原出让楼面准日原容积率规划条件下的楼面地价、原出让楼面 地价期日修正到评估基准日的修正值，

39、择高确定。地价期日修正到评估基准日的修正值，择高确定。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1414土地用途：规划部门没有明确大用途，比如：土地用途：规划部门没有明确大用途，比如： 交通运输用地，是商业用地还是工业用地？交通运输用地，是商业用地还是工业用地？ n查用地分类及参照表，其中交通运输用地（一级类）查用地分类及参照表，其中交通运输用地（一级类） 中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有 偿使用手续则参照住宅用地办理，以外的如需办理偿使用手续则参照住宅用地办理，以外的如需办理 有偿

40、使用手续则参照工矿仓储用地办理。有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1515在山上，或在没有基准地价的地方，新征地，在山上，或在没有基准地价的地方，新征地， 要作商业用地，用什么方法评估？要作商业用地，用什么方法评估？ n可采用基准地价系数修正法、市场比较法和假设开可采用基准地价系数修正法、市场比较法和假设开 发法评估，采用基准地价系数修正法时应参照基准发法评估，采用基准地价系数修正法时应参照基准 地价末级地评估，然后进行区位条件修正来测算价地价末级地评估，然后进行区位条件修正来测算价 格。采用市

41、场比较法和假设开发法时，可选取城区格。采用市场比较法和假设开发法时，可选取城区 边缘的土地交易案例和房地产交易案例，然后进行边缘的土地交易案例和房地产交易案例，然后进行 区位条件修正来测算价格。区位条件修正来测算价格。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1616抵押贷款，地上有房屋的，只能在房管局办理抵押贷款，地上有房屋的，只能在房管局办理 吗？可否要求银行要求吗？可否要求银行要求 2 2 个他项权利证？个他项权利证？ n地上有房屋的房地产抵押贷款既可在房屋管理局办地上有房屋的房地产抵押贷款既可在房屋管理局办 理，也可在国土资源局办

42、理；只需理，也可在国土资源局办理；只需 1 1 个他项权利证个他项权利证 即可。即可。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1717有些乡镇根据政府的政策要求修建某些特殊的有些乡镇根据政府的政策要求修建某些特殊的 商业或住宅类的市场，而周边市场不发达无交易、商业或住宅类的市场，而周边市场不发达无交易、 开发及租金案例，这时评估时是否可采用成本逼近开发及租金案例，这时评估时是否可采用成本逼近 法，若不可以如何处理。法，若不可以如何处理。 n可采用市场比较法和假设开发法进行评估，评估时可采用市场比较法和假设开发法进行评估，评估时 可选取城

43、区边缘的土地交易案例和房地产交易案例，可选取城区边缘的土地交易案例和房地产交易案例， 然后进行区位条件修正来测算价格。一般来说，商然后进行区位条件修正来测算价格。一般来说，商 业住宅用地不可采用成本逼近法进行评估。业住宅用地不可采用成本逼近法进行评估。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1818有些乡镇开发商住楼盘，该乡镇缺乏交易案例，有些乡镇开发商住楼盘，该乡镇缺乏交易案例， 是否可采用同等级别的乡镇的交易案例进行市场比是否可采用同等级别的乡镇的交易案例进行市场比 较法的修正评估，如不可以如何处理。较法的修正评估，如不可以如何处理

44、。 n如本乡镇无案例可找，可在同一等别的乡镇内选取如本乡镇无案例可找，可在同一等别的乡镇内选取 商住楼盘交易案例；但对于土地等别的划定应做具商住楼盘交易案例；但对于土地等别的划定应做具 体的分析。并对比较案例进行相应的修正。体的分析。并对比较案例进行相应的修正。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n1919集体建设用地流转如何评估？集体建设用地流转如何评估？ n首先应明确集体建设用地的内涵，然后分析集体建首先应明确集体建设用地的内涵，然后分析集体建 设用地与国有建设用地内涵的差异，再根据设用地与国有建设用地内涵的差异，再根据城镇城镇

45、土地估价规程土地估价规程计算国有建设用地价格，将求算的计算国有建设用地价格，将求算的 国有建设用地价格核减去相当于集体建设用地与国国有建设用地价格核减去相当于集体建设用地与国 有建设用地内涵差异部分的价格，即可测算出集体有建设用地内涵差异部分的价格，即可测算出集体 建设用地价格。建设用地价格。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2020土地评估过程中，评估价格与成交价格、挂牌土地评估过程中，评估价格与成交价格、挂牌 起始价格的差异分析。起始价格的差异分析。 n土地评估时市场案例的价格必须是案例的成交价格，土地评估时市场案例的价格必须

46、是案例的成交价格， 所以不存在要对评估价格与成交价格、挂牌起始价所以不存在要对评估价格与成交价格、挂牌起始价 格进行差异分析。具体说来，土地评估价格是根据格进行差异分析。具体说来，土地评估价格是根据 估价目的和地价定义对土地市场的模拟，挂牌起始估价目的和地价定义对土地市场的模拟，挂牌起始 价是根据挂牌出让的性质所确定的起叫价，成交价价是根据挂牌出让的性质所确定的起叫价，成交价 格是在土地交易双方充分产于并由市场供需决定的格是在土地交易双方充分产于并由市场供需决定的 价格，其价格不得低于出让底价。价格，其价格不得低于出让底价。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价

47、问题汇总土地估价问题汇总 n2121国有出让农用地怎样估价？具体怎样操作？国有出让农用地怎样估价？具体怎样操作？ n对于建立有农用地基准地价的地区，可采用基准地对于建立有农用地基准地价的地区，可采用基准地 价系数修正法定级指数模型评估法等测算农用地质价系数修正法定级指数模型评估法等测算农用地质 量价格，例如株洲市为了规范农村集体建设用地有量价格，例如株洲市为了规范农村集体建设用地有 偿使用和流转，于偿使用和流转，于 2001 2001 年颁布了年颁布了株洲市市辖区株洲市市辖区 部分农村集体建设用地基准地价部分农村集体建设用地基准地价； n采用收益还原法进行评估，既根据农用地投入产出采用收益还原

48、法进行评估，既根据农用地投入产出 水平和待估宗地的实际情况估算出农用地客观预期水平和待估宗地的实际情况估算出农用地客观预期 收益，以适当还原率确定农用地质量价格；收益，以适当还原率确定农用地质量价格； n目前国内特别是农用地市场发育不成熟的地区很难目前国内特别是农用地市场发育不成熟的地区很难 使用市场比较法进行评估；考虑到农用地的自然属使用市场比较法进行评估；考虑到农用地的自然属 性和不可再生性也是的成本逼近法和剩余法很难适性和不可再生性也是的成本逼近法和剩余法很难适 用。用。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2222在土地级别特

49、高，比如长沙一级商业用地价格在土地级别特高，比如长沙一级商业用地价格 评估上技术上怎么处理？主要是价格过高问题。评估上技术上怎么处理？主要是价格过高问题。 n客观、独立、公正的评估，是什么价就是什么价，客观、独立、公正的评估，是什么价就是什么价， 无需进行特别的技术处理。无需进行特别的技术处理。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2323土地的楼面地价讲解。土地的楼面地价讲解。 n楼面地价简单的说就是单位建筑面积平均分摊的土楼面地价简单的说就是单位建筑面积平均分摊的土 地价格，楼面地价的计算公式如下：地价格，楼面地价的计算公式如下：

50、 n楼面地价楼面地价= =土地单价土地单价规划容积率规划容积率 n楼面地价楼面地价= =土地总价土地总价规划建筑面积规划建筑面积 n楼面地价是特殊的土地单价，与地面地价相比，具楼面地价是特殊的土地单价，与地面地价相比，具 有测算直观、理解容易、操作简便和更新方便的特有测算直观、理解容易、操作简便和更新方便的特 点。对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子点。对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子 后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能 最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价 格。在现实中，楼面

51、地价往往比土地单价更能反映格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映 土地价格水平的高低。土地价格水平的高低。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2424评估过程中用得较多的假设开发法中的比较案评估过程中用得较多的假设开发法中的比较案 例讲解。例讲解。 n比较案例的选择至少要选取三个以上，与估价期日比较案例的选择至少要选取三个以上，与估价期日 最接近，与估价对象用途相同，与估价对象利用条最接近，与估价对象用途相同，与估价对象利用条 件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区 的正常交易

52、实例，且三个比较案例之间的价格差不的正常交易实例，且三个比较案例之间的价格差不 得高于得高于 30%30%。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2525规划部门规划部门城市用地分类与规划建设用地标城市用地分类与规划建设用地标 准准，国土部门，国土部门土地利用现状分类土地利用现状分类，各县市基，各县市基 准地价：商业、住宅、工业三种用途分类，三者之准地价：商业、住宅、工业三种用途分类，三者之 间的衔接及适用范围。间的衔接及适用范围。 n无需进行特别的衔接，以国土部门无需进行特别的衔接，以国土部门土地利用现状土地利用现状 分类分类为依据

53、，根据基准地价的规定进行确定。为依据，根据基准地价的规定进行确定。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2626商品房抵押时采用基准地价系数修正法和假设商品房抵押时采用基准地价系数修正法和假设 开发法两种评估方法评估，基准地价系数修正法所开发法两种评估方法评估，基准地价系数修正法所 得结果比较符合当地地价水平，而假设开发法计算得结果比较符合当地地价水平，而假设开发法计算 所得地价偏高（根据所调查售价，计算出地价较所得地价偏高（根据所调查售价，计算出地价较 高）。应该如何评估？高）。应该如何评估？ n既然估价人员通过调查都认定基准地价所

54、测结果符既然估价人员通过调查都认定基准地价所测结果符 合当地地价水平，而假开发所测结果偏高，如果两合当地地价水平，而假开发所测结果偏高，如果两 种价格相差超过种价格相差超过 25%25%左右则应当不采用假开发进行左右则应当不采用假开发进行 评估。还可考虑市场比较法和收益还原法等方法进评估。还可考虑市场比较法和收益还原法等方法进 行评估。行评估。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2727补交地价的土地价格如何评估？补交地价的土地价格如何评估？ n根据根据国有建设用地使用权出让地价评估技术规范国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 （

55、试行）（试行）的要求调整容积率的：楼面地价乘以新的要求调整容积率的：楼面地价乘以新 增建设用地面积，楼面地价择高确定；增建设用地面积，楼面地价择高确定； n调整用途的：新旧用途楼面地价之差乘以建筑面积；调整用途的：新旧用途楼面地价之差乘以建筑面积； n新增建设面积：按批准规划条件或竣工验收时实测新增建设面积：按批准规划条件或竣工验收时实测 新增面积为准进行测算；新增面积为准进行测算； n用途与容积率同时调整：新用途楼面地价乘以新增用途与容积率同时调整：新用途楼面地价乘以新增 建筑面积，加上新旧用途楼面地价之差乘以原建筑建筑面积，加上新旧用途楼面地价之差乘以原建筑 总面积。总面积。 房地产评估典

56、型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2828当基准地价过期时，能否采用选择基准地价法当基准地价过期时，能否采用选择基准地价法 进行评估？若采用了，结果取值能否不考虑其评估进行评估？若采用了，结果取值能否不考虑其评估 结果？若不能采用，工业用地如何选取方法评估？结果？若不能采用，工业用地如何选取方法评估？ n对于公布时间超过三年的基准地价，原则上不允许对于公布时间超过三年的基准地价，原则上不允许 使用，若当地土地行政主管部门能够出具相关的继使用，若当地土地行政主管部门能够出具相关的继 续使用证明则可按要求使用。对于公布时间超过六续使用证明则可按要求

57、使用。对于公布时间超过六 年不可使用。年不可使用。 n工业用地评估除了基准地价系数修正法外，还可使工业用地评估除了基准地价系数修正法外，还可使 用市场比较法、成本逼近法等，对于出租有收益的用市场比较法、成本逼近法等，对于出租有收益的 工业地产，甚至还可使用收益还原法。工业地产，甚至还可使用收益还原法。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n2929成本逼近法中，如何考虑地上建筑物和人口因成本逼近法中，如何考虑地上建筑物和人口因 素的影响？素的影响？ n土地评估中无需特别考虑这两个因素。根据土地评估中无需特别考虑这两个因素。根据湖南湖南

58、省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知， 构成土地成本的土地补偿费和安置补助费等费用是构成土地成本的土地补偿费和安置补助费等费用是 以区片为单位进行测算，不以人口为单位进行测算。以区片为单位进行测算，不以人口为单位进行测算。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n3030特殊类型的用地，虽基准地价法可分别参照商特殊类型的用地，虽基准地价法可分别参照商 住等用地评，但另外的方法怎么选，特别是市场成住等用地评，但另外的方法怎么选，特别是市场成 交不成熟的地方，他们与所参照用途用地的差别有交不成熟

59、的地方，他们与所参照用途用地的差别有 多大？多大？ n仍然按照相关文件的参照对象进行确定。仍然按照相关文件的参照对象进行确定。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n3131工业土地评估的解决思路：工业土地评估的解决思路： n 多数工业园区的土地挂牌价格都是政策优惠价多数工业园区的土地挂牌价格都是政策优惠价 格，甚至低于土地成本。能否把估价和实际的开发格，甚至低于土地成本。能否把估价和实际的开发 行为结合起来，分析市、县两级真实的土地成本价行为结合起来，分析市、县两级真实的土地成本价 格；并且提出挂牌价格低于成本价格时评估的解决格；并且

60、提出挂牌价格低于成本价格时评估的解决 思路。思路。 n 城市中心的工业土地，只能采用基准地价系数城市中心的工业土地，只能采用基准地价系数 修正法评估，没有可比交易案例，成本逼近法评估修正法评估，没有可比交易案例，成本逼近法评估 结果也严重偏低的。结果也严重偏低的。 n而城市中心的工业用地评估可参照城市拆迁成本的而城市中心的工业用地评估可参照城市拆迁成本的 参数来评估测算。而按照农用地的成本构成要素来参数来评估测算。而按照农用地的成本构成要素来 进行测算显然是不合理的。进行测算显然是不合理的。 房地产评估典型案例分析 志成评估志成评估 志成评估志成评估 土地估价问题汇总土地估价问题汇总 n分析土