房地产开发企业常见法律风险与防范对策PPT学习教案

1、会计学1 房地产开发企业常见法律风险与防范对房地产开发企业常见法律风险与防范对 策策 第1页/共44页 u一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 u二、项目转让中的法律风险二、项目转让中的法律风险 u三、项目转让的变通方式三、项目转让的变通方式 u四、合作开发四、合作开发 第2页/共44页 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 第3页/共44页 第4页/共44页 第5页/共44页 第6页/共44页 第7页/共44页 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 二、项目转让中的法律风险二、项目转让中的法律风

2、险 第8页/共44页 第9页/共44页 第10页/共44页 第11页/共44页 第12页/共44页 第13页/共44页 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 三、项目转让的变通方式三、项目转让的变通方式 第14页/共44页 第15页/共44页 第16页/共44页 第17页/共44页 第18页/共44页 第19页/共44页 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 四、合作开发四、合作开发 第20页/共44页 （二）合作开发的特征和种类 u 1、特征：共同投资、共负盈亏 u 2、种类：共同成立项目公司、联建方式、参建方式三种 第21页/共44页 第22页/共44页

3、 第23页/共44页 第24页/共44页 第25页/共44页 u 1、黑白合同的法律风险与对策 u 2、开发商该如何约定垫资施工 u 3、工程未经验收合格，提前交付使用的风险 u 4、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而 产生的法律风险 第26页/共44页 一黑白合同的法律风险与对一黑白合同的法律风险与对 策策 第27页/共44页 1、黑白合同的、黑白合同的 表现形式表现形式 2、法律风险、法律风险 招标投标法招标投标法、 建设工程价款建设工程价款 结算暂行办法结算暂行办法、 关于审理建设关于审理建设 工程施工合同纠工程施工合同纠 纷案件适用法律纷案件适用法律 问题的解释问题的解释： “以备

4、案的中标以备案的中标 合同为准合同为准 ” 3、防范对策、防范对策 有利的新的施工有利的新的施工 合同、补充协议合同、补充协议 要及时到建设主要及时到建设主 管部门备案，以管部门备案，以 防止出现对己不防止出现对己不 利的黑白合同利的黑白合同 第28页/共44页 是就同意了甲公司 的要求，并要求约 定垫资年利率为6 。甲公司认为反 正垫资条款为无效 条款，约定利率也 无妨，于是答应了 乙方的要求。然而 垫资施工期结束后， 甲公司因资金困难， 未能偿付垫资款。 于是，乙公司无奈 诉至法院，要求甲 公司支付工程款并 按约定利率支付相 应利息，同时依据 合同法和司法解释 关于建设工程优先 受偿权的规

5、定，要 求对该宾馆的进行 拍卖优先受偿。 二开发商该如何约定垫资施工二开发商该如何约定垫资施工 第29页/共44页 Q：垫资条款：垫资条款 是否有效？是否有效？ 【风险分析风险分析】 关于严格禁止在关于严格禁止在 工程建设中带资工程建设中带资 承包的通知承包的通知与与 最高院关于审理最高院关于审理 建设工程施工合建设工程施工合 同纠纷的司法解同纠纷的司法解 释有矛盾释有矛盾对对 垫资和垫资利息垫资和垫资利息 有约定有约定 应支持应支持 【防范对策防范对策】 垫资施工条款并垫资施工条款并 非无效条款，如非无效条款，如 果涉及垫资施工，果涉及垫资施工， 对于发包方而言，对于发包方而言， 可以在合同

6、中不可以在合同中不 约定利息约定利息 第30页/共44页 搅拌混凝土，导致 2004年8月竣工验收 时，房屋地下室防水 工程严重渗漏水，甲 公司为此要求乙公司 进行返工。但此时甲 公司向客户交付房屋 的期限将至。于是， 甲公司按商品房买卖 合同的约定及时交付 了房屋。交房后，地 下室渗漏水的问题始 终没有得到解决。甲 公司为此拒付剩余工 程款。乙公司以甲公 司欠其工程款490万 元为由诉至法院。甲 公司提出反诉，要求 乙公司赔偿因工程质 量问题给其造成的损 失260万元。 三三工程未经验收合格，提前交付工程未经验收合格，提前交付 使用的风险使用的风险 第31页/共44页 使用不合格工使用不合格

7、工 程与按期交程与按期交 房的两难选房的两难选 择择 【风险分析风险分析】 建设工程司法解释第建设工程司法解释第13条条 规定规定“建设工程未经建设工程未经 竣工验收，发包人擅竣工验收，发包人擅 自使用后，又以使用自使用后，又以使用 部分质量不符合约定部分质量不符合约定 为由主张权利的，不为由主张权利的，不 予支持；但是承包人予支持；但是承包人 应当在建设工程的合应当在建设工程的合 理使用寿命内对地基理使用寿命内对地基 基础工程和主体结构基础工程和主体结构 质量承担民事责任质量承担民事责任”。 【建议建议】 1、开发商在对需要、开发商在对需要 建筑工程提前交付使建筑工程提前交付使 用时应特别慎

8、重，以用时应特别慎重，以 避免因此丧失对工程避免因此丧失对工程 质量问题的有关权利。质量问题的有关权利。 2、开发商要充分利、开发商要充分利 用当事人意思自治原用当事人意思自治原 则，在施工合同中，则，在施工合同中， 就工程质量出现问题就工程质量出现问题 作出有利约定。作出有利约定。 第32页/共44页 照建筑工程施工发 包与承包计价管理办 法审核无误后，甲 公司支付其中的310 万元（其余款项作为 工程质量保证金）。 乙公司于当年10月将 竣工结算报告提交甲 公司项目负责人后， 甲公司迟迟未有回音。 2006年初催要欠款未 果的乙公司不得不就 此款项按合同的约定 提请仲裁。仲裁中， 甲公司提

9、出其项目负 责人即甲方代表已辞 职离开公司，但甲方 代表在乙方提交的工 程结算报告时就表示 了异议，现甲方不同 意乙方提出的结算数 额，要求乙方重新提 交竣工结算文件。 四警惕施工合同中的默示条款，四警惕施工合同中的默示条款， 避免不作为而产生的法律风险避免不作为而产生的法律风险 第33页/共44页 约定期限内发约定期限内发 包人不作为包人不作为 产生的法律产生的法律 后果后果 【风险分析风险分析】 建设工程司法解释第二建设工程司法解释第二 十条明确规定：十条明确规定：“当当 事人约定，发包人收事人约定，发包人收 到竣工结算文件后，到竣工结算文件后， 在约定期限内不予答在约定期限内不予答 复，

10、视为认可竣工结复，视为认可竣工结 算文件的，按照约定算文件的，按照约定 处理。承包人请求按处理。承包人请求按 照竣工结算文件结算照竣工结算文件结算 工程价款的，应予支工程价款的，应予支 持持。” 【防范对策防范对策】 默示分为两种，一为默示分为两种，一为 法律规定，二为合同法律规定，二为合同 约定。除了注意法律约定。除了注意法律 规定的默示条款外，规定的默示条款外， 甲方还要充分注意施甲方还要充分注意施 工合同示范文本通用工合同示范文本通用 条款中有多处涉及默条款中有多处涉及默 示的规定，避免因不示的规定，避免因不 作为而产生不利后果作为而产生不利后果 第34页/共44页 u （一）阶段性保证

11、并非阶段性的长期风险（一）阶段性保证并非阶段性的长期风险 u （二）销售广告、宣传资料过于具体而与事实不（二）销售广告、宣传资料过于具体而与事实不 符的风险符的风险 u （三）售后包租的风险（三）售后包租的风险 第35页/共44页 （一）阶段性保证并非阶段性的长期风险（一）阶段性保证并非阶段性的长期风险 1、阶段性保证的常见做法、阶段性保证的常见做法 【案例13】林先生在向招行万寿路支行申请办理个人住房贷 款后，连续数期未能依约向招行万寿路支行履行还贷义务 。此时，林先生的房产证已经取得，并在设定抵押后由银 行取得了它项权利证书。招行万寿路支行依据个人住房 抵押贷款合同要求润丰房地产公司承担连

12、带保证责任未 果，遂向法院提起诉讼。法院经审理认为，贷款合同中约 定的润丰房地产公司所承担“阶段性保证责任”的保证期 间早于主债务履行期限。根据担保法若干问题的解释 的规定，此种情况应视为保证期间没有约定，润丰房地产 公司的保证期间应为林先生全部贷款到期之日起6个月。法 院同时根据物权法第176条关于被担保的债权既有物的 担保又有人的担保的，若债务人自己提供物的担保的，债 权人应当先就该物的担保实现债权”规定，判决润丰房地 产公司就招行向林先生不能实现的债权部分承担连带保证 责任。 第36页/共44页 第37页/共44页 （二）销售广告、宣传资料过于具体而与事实不符的风（二）销售广告、宣传资料

13、过于具体而与事实不符的风 险险 l 【风险成因风险成因】 l 最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资 料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房 屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买 卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视 为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应 当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” l 【防范对策防范对策】 l 1、明确广告宣传的范围和内容 l 2、开发商应对销售合同和宣传资料内容进行审核，保证 其 真实性 l 3、注意在广告中进行模糊化处理 第38页/共4

14、4页 （三）售后包租的风险（三）售后包租的风险 l 【案例14】清大房地产公司为了改变其开发的底商滞销的 局面，打出了售后包租的广告，销售情况大为改观，在两 个月内先后与19名客户签订了商品房买卖合同并签订 了售后包租补充协议。就在此时清大房地产公司收到 了当地建委的行政处罚通知书，建委以违法售后包租销售 未竣工商品房为由，对清大公司罚款3万元，并责令其限 期改正。 第39页/共44页 第40页/共44页 第41页/共44页 1 【风险成因风险成因】 1、选聘前期物业公、选聘前期物业公 司存在未依法招标司存在未依法招标 的法律风险的法律风险 2、未规范办理物业、未规范办理物业 交接手续导致物业交接手续导致物业 服务主体不明的风服务主体不明的风 险险 2 【防