房地产业利益主体的利益均衡研究(可编辑)

1、房地产业利益主体的利益均衡研究 南京航空航天大学硕士学位论文房地产业利益主体的利益均衡研究姓名:李天祥申请学位级别:硕士专业:产业经济学指导教师:苗建军2011-03南京航空航天大学硕士学位论文摘 要 自住房体制改革以来,房地产业迅速发展,但也面临着很多尖锐的问题,这些问题是房地产业利益主体利益分配扭曲失衡的表现。本文利用博弈论的思想和经典的供求理论寻找导致利益分配失衡的根本原因,找到纠正利益分配失衡的方法和实现利益均衡的途径。 首先,通过对房地产业相关利益主体个体行为的分析及综合分析发现,导致这一系列的原因的根源在于政府住房政策安排及实施上?放纵房地产投机行为,保障性住房建设实施不力。 其次

2、,利用投入产出分析证明房地产的关联性和带动性很弱,通过 Solow模型证明对土地的依赖导致房地产业难以持续发展,国民经济也将因作为支柱产业的房地产业的衰落而受到冲击;将财富效应模型化的分析证明高房价使财富由无房者向有房者集聚,加大收入分配差距,抑制消费,不利于国民经济增长和全社会福利水平的提高;高房价使中低收入阶层的基本居住权得不到有效地保障,有悖于建设和谐社会的目标。 再次,结合国外的成功经验和对导致利益分配扭曲的根本原因的分析,给出了利益均衡的实现机制,昀后构建了一个具有可操作性的利益均衡实施方案,尝试解决保障性住房资金不足的问题,并对模型进行的模拟检验,取得了很好的效果。 关键词:房地产

3、业,住宅地产,利益均衡,保障性住房 I房地产业利益主体的利益均衡研究 ABSTRACT Since the housing reform has been implementing, the real estate developed with a rapid speed, but at the same time, there are many problems cant be ignored; distribution of benefit of real estate stakeholders is distorted and unfair.In this paper, by use o

4、f game theory and classical theory of supply and demand, Id like to find the root reason that cause the imbalance of distribution of benefits, and try to find the way to correct imbalance in the distribution of interest First, according to the analysis of individual behavior of the main stakeholders

5、 of the real estate industry, find that the source reasons that led to this series problem is the government housing policies and the bad implementation - Indulgence of real estate speculation and lack of implementation of affordable housing constructionThen the input-output analysis shows the relev

6、ance of real estate and driving is very weak. We can proved that the limited land led that the development of real estate cant be sustained by use ofthe Solow model, as a pillar of the national economy will also be a result of the decline of the real estate industry under attack; the wealth effect m

7、odel shows that high price makes wealth gather from those who have no room to have estate, and this will increase the income distribution gap, and curb consumption. It does harm to national economic growth and restrain the level of the whole social welfare; because of high house price, lower-income

8、groups are not effectively protecting their residence, that contrary to the goal of Harmonious SocietyBased on the base of the successful experience of foreign countries and the root causes of distorted benefits distribution, the paper gives an implementation mechanism to bring about benefit equilib

9、rium.Finally,a workable implementation model to solve the problem of insufficient funds of affordable housing was made. The simulation test of the model showed that the model is very effective Key words: Real estate, Residential Real Estate, benefit equilibrium, affordable housing 房地产业利益主体的利益均衡研究 表清

10、单 表 1.1 高房价产生原因研究的部分文献综4 表 2.1 国内部分核心期刊文献所研究的房地产利益主体(频次/共 12 篇).9 表 2.2 房价与按收入等级划分的居民积累比值(单位:年).13 表 2.3 热点城市售租比及年静态投资收益率16 表 2.4 主要利益相关主体职能、目标及对房价的影响.21 表 2.5 地价与房价关系的研究23 表 2.6 1997-2009 经济适用房投资情况.24 表 2.7 2008.2-2010.3 热点城市房价环比变化情况.26 表 3.1 租赁租金波动前后不同居民收支情况32 表 3.2 租赁租金上涨引致社会消费总额增长的实现条件.32 表 3.3

11、不同收入阶层的平均消费倾向35 表 1.4 各省住房支出占人均实际收入比重.36 表 4.1 五个较典型国家住房保障主要措施.43 表 5.12009 年全国各省房价收入比、售价造价比(按人均 25?、20 ?计算).49 表 5.2 不同租金比重下投资收回年数的差异59 表 5.3 用于销售的比重由 1/4 上升到 1/3时,收回投资年数的差异.50 表 5.4 相对于表 5.3,征收 0.5 倍竣工房屋造价的土地费用.51 表 5.5 续表 5.3,给予 20%补贴时,投资收回情况.51南京航空航天大学硕士学位论文 图清单 图 1.1 技术路线图.7 图 1.1 北京人均 GDP、商品房每

12、平米造价、销售价格增长率示意图.10 图 2.2 天津人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图.10 图 2.3 上海人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图.10 图 2.4 江苏人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图. 11 图 2.5 浙江人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图. 11 图 2.6 海南人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图. 11 图 2.7 全国人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图.12 图 2.8 全国商品住宅每平米造价、售价变化图.12 图 2.9 由于地价变动带来的供给曲线变化对利

13、益分配的影响.22 图 2.10 假设挤出投机性需求,中低收入阶层离开房地产市场26 图 3.1 按照价格是否变动划分时期.31 图 3.2 不同收入阶层的平均消费倾向36 图 3.31999-2009 房地产开发用地面积 1999-2009.37 图 3.4 房地产开发投资完成额 1999-200938 图 4.1 限购令前后部分热点城市房价环比变化情况45 图 4.2 有效供给和投机需求变化对房价的影响.46 图 5.1 土地成本对开发商利润的影响.52 图 5.2 开发商投机行为对房价的影响.53 VII房地产业利益主体的利益均衡研究 注释表 由于本文公式较多,一些公式中字母含义已经约定

14、俗成,在不同的章节,相同的字母的含义是不同的,所以本表按照章节分。 第三章注释表 nF b b 列昂惕夫逆矩阵的第 j列之和 影响力系数 完全消耗系数j ij iji 1Y 产出 K 资本 L 劳动力 R 自然资源 Te 土地 A “知识”或“劳动的有效性” 产出关于资本的弹 产出关于劳动 a b 产出关于土地的弹性 性 力的弹性 投入投资的产s 国民收入 现有资本的折旧率 Y 出份额 g n 劳动力增长率 知识的增长率 自然资源增长率 套同质标准住 土地增长率 N 户居民 M 房 m 住房自有率 i 利率 有房者的平均住房数 Pk 自用住房数 住宅的差异化 无投机因素的住房价格 house

15、P 流动性约束 居民消费倾向 时点T 之前租赁租金(房租) 0 自发性消费 投资 I P 时点T 之后租赁租金(房租) 1ab? 产出关于知识的弹性 租金改变量 P 单个有房者在不同时点,除租金以外的收入、除用于居住用途的预0 TI 、 c 、 c 、 c 1 1 1 1算约束及其变动量 单个有无自有住房者在不同时点,除租金以外的收入、除用于居住0 TI 、 c 、 c 、 c 2 2 2 2用途的预算约束及其变动量 第五章注释表 y 房价收入比 kA 土地费用 城镇家庭人均年收入 s S 竣工房屋面积 i 折现率 人均居住面积为m n售价造价比 投资回收期 竣工房屋价值 Aa ma竣工房屋造

16、价 未收回投资 商品房市场价 INR 每个保障性租房承租者 y 支付的房租占平均收入的比重 支付租金承诺书 本人声明所呈交的硕士学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得南京航空航天大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。 本人授权南京航空航天大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 (保密的学位论文在解密后适用本承诺书)作者签名: 日 期: 南京航空航天大学硕士学位论文第一章 绪论 房地产业在改善国民居住

17、条件、建设现代化城市、拉动经济增长方面起到了显著作用;与此同时,地方政府高度依赖土地财政,房地产供给出现结构性失调,高档商品房供过于求,低端商品房和经济适用房开发量不足,开发商囤地囤房,房地产市场过度投机等,商品房价格暴1涨,住宅价格极大的偏离了长期均衡值 ,超过普通居民的承受能力。因此,需要寻找方法解决以上这些问题。 1.1 研究背景 住房体制改革使房地产业成为关系到国家经济命脉的支柱产业,面临着很多不可忽视的问题。价格是市场经济中利益在各方之间如何分配的直接表现形式,不合理的价格在导致利益分配不公正的同时也带来资源配置的扭曲。一方面土地存在天然的供给约束,而房地产行业对土地资源高度依赖;另

18、一方面高房价导致有效需求不足且使中低收入阶层的正常住房需求无法得到有效保障,所以说目前的发展模式不利于房地产行业的可持续发展,不利于国民经济的健康稳定发展,不利于国民福利水平的提高,不利于和谐社会的构建和社会的稳定。 针对当前房地产业存在的问题,本文以房地产业各利益主体在房地产市场中的利益均衡为视角进行分析。在对房地产业利益主体利益分配进行理论分析的基础上,结合文献分析探寻利益分配的主体和导致这一分配现状的原因,通过对房地产行业的关联性、带动效应、财富效应进行理论分析与实证分析讨论其对国民经济发展、房地产行业发展、社会福利水平的影响,使用规范分析给出目标,根据原因和目标,参考国外的解决方案,结

19、合国情提出一些建议,构建保障性住房的融资解决方案,并对方案进行模拟检验。 1.2 研究范围与数据说明 本文所研究的房地产指住宅地产,不包括商业地产。住宅地产和商业地产是房地产的两个组成部分,产品面向的对象不同,且在统计数据上也是分开的,可以分别进行研究;本文的研究的高房价、房价的高增长以及由此而带来的一系列问题通常也限于住宅地产领域。基于以上两点,本文放弃对商业地产的研究,仅对住宅地产进行分析是可行的。 本文数据主要来自于全国、省市年鉴、金融年鉴、中经网统计数据库,援引自网页、文献、书籍的数据以及通过这些原始数据加工计算的数据都在文中以尾注形式给予特别说明。其中2010 年房价按照 2010

20、年前 10 个月的住宅销售总金额除以住宅销售总面积计算得到,人均可支配收入按照 2010 年前六个月收入简单倍乘估算。凡计算中涉及住宅价格的,如无特殊说明,均1房地产业利益主体的利益均衡研究 按人均 25 平米估算。受限于数据采集,文中数据起讫时间、省份、区域选择存在不统一,但因为是用于描述性说明,所以不会影响分析得到的结论。本文的分析不包括中国香港、中国澳门和中国台湾地区。 1.3研究的意义 1.3.1实践意义 1衣食住行中,住即住房,是人类的基本需求之一,如何合理有效地发展房地产行业,平抑高房价和房价的高速增长,解决和改善人民的住房问题尤其是中低收入家庭的住房问题是一个非常重要的问题,通过

21、研究,为这一问题找到了一个路径。 2作为一个关系国家经济命脉的重要支柱产业,其稳定健康持续发展对国民经济有着重要的意义,方案在满足1的同时,能继续保持房地产行业的健康发展,不会阻碍国民经济的稳定增长。 1.3.2理论意义 1针对房地产行业的关联性、带动性、财富效应,指出现有研究存在的主要问题和存在较大分歧的原因,并通过理论分析和实证分析案例,丰富房地产经济理论和产业组织理论。 2从利益主体的利益均衡视角对房地产行业进行的研究越来越多了,通过本文的研究可以丰富关于房地产领域的利益相关者理论研究,同时为房地产行业该如何发展探索新的思考方式。 3为保障性住房建设理论研究以及可操作性的融资方案,提供实

22、证分析的支持。 1.4国内外相关研究综述 根据本文研究目标,下文对房地产业与国民经济关系、高房价及房价高增长的产生原因、利益分配及利益分配均衡问题进行总结回顾。 1.4.1与国民经济关系的研究 国外对房地产行业与国民经济的关系的研究,多先讨论房价对房地产投资、消费、储蓄的影响,再据此讨论房地产行业与国民经济的关系。Coulson and Kim2000发现由于房地产领域的投资对消费有较大影响,导致其对 GDP 的影响比其他领域投资的影响更显著。Gauger and Snyder 2003利用向量误差修正模型VCEM和脉冲响应分析方法,对 20世纪 80 年代美国房地产领域的金融体制改革前后,房

23、地产投资对国民经济影响是否有显著变化进行考察,认为抵押贷款的证券化后房地产的投资对整个经济周期的影响更大,但房地产行业的高投入与较低的产2 3出是不成比例的 。房地产泡沫破灭后对消费产生明显的抑制效应 。Miles,William2009使用VAR 分析验证了住宅市场对美国经济周期的重要性,其影响在 20 世纪 80 年代金融体制改革之南京航空航天大学硕士学位论文后更为显著,近年来无论是消费还是投资对住宅市场的依赖也都更强了。房地产投资是一把双4刃剑,既能推动经济增长,有时又会加速经济衰退,政府在制定政策时要深思熟虑 。2005 年5住宅市值下降 10%,导致美国实际国民生产总值下跌 1% 。

24、Case, Karl E. 2008 对房地产市场的反转进行了动态分析,将房价波动对经济影响的传导机制分为财富效应,收入效应和金融市场效应三个方面,认为长达十年之久的房地产市场的繁荣引起的财富效应虽然只有很少部分转移到经济活动中去,但由于收入效应和金融市场效应的存在而对经济活动产生较大影响,如果6房价继续下跌并且房地产投资像前三次下挫一样,估计会导致国民收入下降 3%左右 。 Flood, Kimberly 等2008认为一些发达经济体畸高的房价应该引起政策制定者的注意,因为房价如果发生显著的下降,将对消费支出和经济增长产生不利影响,住宅价格主要通过直接的住宅财富效应和其他的间接效应影响消费支

25、出,实证分析表明,支付比例越低,借贷消费占家庭消费比7重越高,借贷期限越长,抵押贷款证券化程度越高,房价与消费支出的关系就越紧密 。 国内关于房地产业与国民经济的关系的研究,一般从房地产行业的关联性及对国民经济带8动效应方面展开的,研究成果也颇丰。武少俊 的计算表明在 1998 年前后,住宅地产就已经进入了支柱产业的行列。刘水杏2004的研究得出结论,在 1977-1990 年期间,美国房地产业对国9民经济的带动效应系数为 1.33,日本房地产业的国民经济带动效应为 1.56 。王国军、刘水杏102004对中国 40 个产业的研究表明,房地产业的总带动效应为 1.416 。梁云芳、高铁梅等20

26、06采用的脉冲响应函数模型表明,房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响,而且对相关行业11的拉动作用也比较大 。王飞、黄满盈2005从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用,研究发现,2002 年和 2003 年房地产开发和销售对整个经济的诱发额12分别高达 GDP 的 7.6%和 7.2% 。吴扬、杨青等2006采用双对数模型,得出房地产投资对区域人均生产总值增长的影响系数为 0.217,即房地产投资额每增加 1%,区域人均生产总值就会13增长 0.217%的结论 。刘红2006选取 1986-2004年中国 GDP 和房地产开发投资的时序数据,利用误差修正模型对二者关

27、系进行分析,表明房地产投资和经济增长之间存在长期稳定的均衡14关系,房地产投资每增加 1%, GDP增长 0.394% 。董佳等2009利用平行数据模型对 2000-007年全国 22 个省会城市(除台湾省外)的房地产投资额与经济发展的关系进行研究,证实房地产投资对各城市经济发展有显著的积极影响,整体房地产投资额每增加 1%,将带来区域国民经15济 0.478%的增长 。 然而,并不是所有文献都支持房地产业具有高关联性和较强带动效应这一观点。况伟大2005的计算表明房地产业影响力系数、感应度系数均低于平均水平,关联作用有限,不符合16赫希曼基准,不应该作为主导产业 。李熙娟,李斌2006采用

28、1978-2002 年的数据,利用协整检验以及格兰杰因果检验,对房地产业与国民经济增长之间的协整关系和因果关系分别进行17检验,发现两者之间并不存在长期稳定的关系 。由于对房地产产业的界定不明晰,可能导致3房地产业利益主体的利益均衡研究 对房地产与经济增长之间关系的判断扭曲,闫永涛、赵龙节等2007认为当前对此类问题的分析中,存在着对房地产这一行业本身界定不清的问题,并借助投入产出分析工具,对房地产业的带动作用进行重新阐释,认为作为第三产业的房地产业,对国民经济的带动作用非常有限,18无法起到明显带动国民经济增长的作用 。 1.4.2对高房价产生原因的研究 对高房价产生原因的研究非常多,表 1

29、.1 虽然只是列出了其中极少部分文献,但也基本囊括了对于高房价产生原因的认知:居民收入增长,城市化、低利率、高地价、投机需求旺盛、持续看涨的预期、羊群效应、住房保障制度滞后、监管制度滞后、住房供给结构和土地供给机制不合理等导致了房价居高不下。 表 1.1 高房价产生原因研究的部分文献综述 作者 研究区域 方法 结论或主要影响因素 Di Pasquale 等 住宅租金和住宅租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变191996 价格的关系的扩动 展性研究 Stuart A. Gabriel等加利福尼亚 包含供给和需求人口迁移和城市结构演变 192000 因素的住宅价格模型 Posedel,Pet

30、ra 等欧盟十五国 多重回归分析、收入增加和较低的利率水平 202009 VAR Tu,Yong 等香港和新加多元回归模型及宏观经济和政府管制因素、住宅产品的生命周期212009 坡 理论分析 价值因素等非价格均衡因素,价格均衡因素 22武少俊 2004 中国 理论分析 土地费用高、税费多、营销支出高、利润高 23张晋生 2005 中国 理论分析 住房保障制度滞后,信息失真和住房市场监管制度滞后,金融结构的不合理,二手房市场、房屋租赁市场发展缓慢,住房市场的供给结构不合理,土地供给机制不合理 刘润秋、蒋永穆中国 理论分析 市场需求 242005 李定安,周健波中国 30 个省多元回归模型 投机

31、、供需结构失衡 252007 市、区 26孔煜 2009 中国 理论分析 宽松的货币政策,房价持续看涨的预期,投机行为的盛行,羊群效应 彭聪、聂元飞中国 OLS 经济总量、物价、贷款利率波动 272009 1.4.3利益分配及利益均衡的研究 南京航空航天大学硕士学位论文利益均衡要求利益主体之间的利益符合公平的价值理念。本文研究所要实现的利益均衡是这样一种均衡状态?利益分配实现公平公正目标,房地产行业、国民经济能稳定可持续发展,同时又能有效满足人民改善居住条件的需求,当均衡实现时,不仅能使社会福利昀大,而且能使之保持稳定状态。基于利益均衡视角对房地产行业的研究并不多见,国内关于利益均衡的研究主要

32、集中在人文社科领域及产业链、供应链等方面。 从静态的角度来看,均衡的利益分配意味着一种社会利益得到公正、合理的分配,相同的人有相同的份额,从而获得广大人民认可的规范化的利益关系,涉及的是结果平等;从动态的角度来看,均衡的利益秩序意味着利益秩序形成的每一环节都体现了公正、合理的原则,表现为理性、制度化的利益表达环节,高效、民主的利益综合环节以及合理、公正的利益分配环节,28涉及的是机会平等 。 孙立平(2009)认为建立市场经济条件下的利益均衡机制,关键是我们首先要承认其合法性,然后把它制度化,这个制度化涉及到一系列的制度安排:信息获得机制、要求表达机制、29施加压力机制、要求凝聚机制、利益协商

33、机制、矛盾解决机制 。利益分配不均造成的负面效应包括危害社会稳定、侵犯农民利益、导致消费需求不足、影响资源配置等,要消除这种不均衡,须作清除市场准入壁垒,建立地区发展基金,建立财政转移支付制度,建立全方位的社会30保障体系,坚决取缔非法收入,进一步完善税制,建立企业利益共享机制等 。 李翔2007认为房价失控的症结在于权力介入市场与民争利,导致市场利益格局的严重扭曲,加剧了不同利益主体之间利益的两极分化和失衡,造成市场失序和投机盛行,使社会分配不公的矛盾日趋突出,成为社会的和谐与稳定的一大隐患。而要消除潜在风险,促使市场理性回归,就必须加快房地产制度的重构与再造,强化规范性机制、健全竞争性机制

34、、完善保障性机制,使政府超脱既得利益、复位公共职能,通过抑强扶弱实现市场利益的大体均衡,促进房地产市场持续健康运行。1996 年联合国发表人居议程和伊斯坦布尔人居宣言,提出了人人享有适当住房的核心目标,强调政府有为所有公民提供居所的责任和义务保证居民的住房31权。政府责无旁贷,是因为市场不能解决住房公平问题,必须借助公权力加以调节 。张耀等2007认为房地产市场持续呈现高需求、高价位的“双高”态势,严重危及社会经济的健康发展,房地产开发商以垄断强势制造市场需,形成房价不断攀升的单边市场,为其谋取更大利润32拓展空间,由此可能产生市场风险进而导致经济危机 。 Mostafa,Anirban200

35、6以上海为例研究住房体制改革的影响,由于改革后政府部门在住房供给中的地位减弱,导致了住宅供求失衡,房价大幅上涨,目前中高收入群体的住房问题仍可由市场解决,但工人阶级等大量中低收入阶层已无力承担高房价。经济发展确实使一部分人富裕起来,但中低收入者的状况却越来越糟糕,买房成了他们越来越遥不可及的梦想。在城市化和经济发展过程中,确保中低收入群体有房住是重要而且也非常必要的。作者认为完全依靠市场5房地产业利益主体的利益均衡研究 是无法解决中低收入者的住房问题的,应该坚持住房市场化和政府调控相结合的方法;对特困群体应该由政府发放租金补贴,同时金融系统要严防投机性房贷;应鼓励私营部门和非盈利组33织参与住

36、房供给,而国家和工作单位不应当参与房屋建设 。 Mak,Stephen W.K.等2007认为由于人口增长、经济持续增长、投机、经济适用房供给不足,推动楼市繁荣,使住房的负担能力问题越发凸显出来。虽然政府宣布将增加经济适用房的供给,抑制房地产投机,但恐怕收效不大。这些问题是相互关联的,牵一发而动全身,头痛医头脚痛医脚的方法不可能解决这些问题,需要将他们作为一个整体,通过全面的政策和机构改革,并通过立法和贯彻实施,来解决这些问题。政府还需要定期、准确的评估房屋的供求量,并采取适当的措施,稳定供求的波动。同时,政府应该鼓励私人部门提供住房以加大住房供给,同时34采取措施打击炒楼行为 。 唐传兵、王

37、心诚2008对房地产市场利益相关者进行了分类,描述了利益均衡状态,并对于房地产行业的利益均衡进行了分析,认为社会资源会在市场的调节下从利润较低或负利润的行业向高利润行业转移,一直到社会平均利润达到平衡状态,房地产行业的高额利润影响了社会投资取向。住有所居是社会主义和谐社会的体现,保障公民能够在现行的收入水平下购得起住房是政府不可推卸的责任。政府的责任应该是通过宏观政策的制定,调节房地产市场各相关主体的利益分配,使房地产市场能够更有效促进经济发展、人民利益得到更有利的保障、社会35呈现更稳定的局面 。任宏、王林(2008)对房地产行业的相关利益主体的利益取向及行为进36行了较为细致的描述 。孙劲

38、松2006认为市场经济体制下,完善的价格体系是一种非常重要的利益分配机制。公平合理的价格是实现等量活劳动交换的保证,也是公平的分配经济利益的37保证。价格机制如果不健全,那么市场经济体制下的利益分配必然也会被扭曲 。 1.5研究方法与技术路线 1.5.1研究方法 基于理性人假设的市场经济中各参与主体都只能在既有的政策环境下实施和选择自己的策略和行为,以实现个体利益的昀大化。博弈论认为经济活动中的个体是相互影响和联系的,各个主体行为的合力决定了昀终的均衡结果。考察完全信息静态两人博弈,比较典型的有囚徒困境、智猪博弈(大猪小猪博弈)、性别战、斗鸡博弈,比较这四种经典的博弈案例,同样是理性的两个决策

39、主体,在作出对自己昀有利的决策之后,所得到的纳什均衡解是各不相同的。究其原因,在于支付矩阵的差异,支付矩阵是由一个超越于博弈双方的第三方规定,抹去对参与方的身设定(囚徒、大猪、小猪、男、女、鸡),而只是将其规定为参与者一和参与者二,第三方只要给予这两者相对应的支付矩阵,博弈的均衡解就和上述四个案例的均衡解一致。所以,只要影响博弈主体的支付矩阵时,就会改变博弈的纳什均衡解。 南京航空航天大学硕士学位论文基于这样的思考,可以把房地产市场看做一个博弈过程,房地产业各个相关利益主体所获得的收益是这个博弈的解。目前房地产业利益主体通过各自的行为产生的均衡解可以这样描述:开发商获得暴利,越来越多的资源从其

40、他行业流入房地产领域试图分一杯羹;购房者需要承受高房价,但住宅投资成本低收益高,吸引大量投资者涌入;银行、中介、媒体及其他上下游行业从房地产业中瓜分部分收益;地方政府通过出售土地获得大量的收入,地王频出,通过房地产业的繁荣发展获得政绩;中央政府能够获得部分土地出让收入和 GDP 数据的高增长;中低收入阶层的居住权难以得到有效保障。这个解是当前政策形势下,各个利益主体采取对自身昀有利行为后获得的一个均衡解。如何才能改变这种状况,走出这个并非我们期望得到的均衡解?按照上面的思路,通过政府政策调整,改变整个博弈的支付矩阵,使各个利益主体改变行为,使博弈走向一个所期望的均衡解,笔者称之为实现利益均衡的

41、均衡解。 针对房地产业的发展中存在的问题,利用博弈论的思想,借助文献分析方法,对房地产业利益主体行为进行分析,找出问题根源;利用投入产出分析法、财富效应的模型化分析等数理模型和实证研究指出房地产业存在的问题的危害;而后继续使用文献分析法,借鉴国外的成功经验并结合国情提出相应的建议以期实现房地产业利益主体的利益均衡;通过数学建模为保障性住房建设提供了思路和方法,为房地产业利益均衡目标设计了可行的实施方案。 1文献分析法,为房地产业利益均衡目标的提出提供理论依据,找到了房地产行业的主要利益主体。 2投入产出分析方法,分析房地产行业与其他行业的关联性。 3数理模型和模拟检验,利用数理模型分析了依赖于

42、房地产业的国民经济增长的前景,分析了价格上涨的财富效应及财富视角下房价上涨对国民经济的影响,构建了保障性住房的建设的融资方案,并对这一方案的可行性进行了模拟检验。 1.5.2技术路线 本文的技术路线图见图 1.1。 本文的研究脉络可以概括如下。 从研究的实际背景和国内外相关方面的研究现状出发,总结前人关于房地产业对国民经济的影响、高房价产生的原因,引出本文探讨的住宅地产行业的利益均衡问题。 分析房地产业利益主体行为对利益分配的影响,找到导致利益分配扭曲不公的根源。 分析高房价和房价的高增长导致的利益分配扭曲对国民经济和人民生活的不利影响,指出房地产业各利益主体利益分配实现均衡的必要性。结合国外

43、的成功经验和对导致利益分配扭曲的根本原因的分析,给出了利益均衡的实现机制,昀后给出了利益均衡的实施方案。7房地产业利益主体的利益均衡研究房 绪论地产房地产行业的利益分配格局业利益 利益主体行为分析 利益分配现状 格局形成原因主体的房地产业利益分配格局的影响:关联性分析利益均与相关 与消费 与收入格 与国民衡行业的 结构的 局的关联 经济的研关联性 关联性 性 关联性究 利益分配均衡的必要性 利益分配均衡的实现途径及方案设计加大保障性住房建设 抑制市场上的投机及方案设计及检验 行为 结论与展望图 1.1 技术路线图 南京航空航天大学硕士学位论文第二章 房地产业利益主体利益分配的理论分析 对于房地

44、产业而言,如果要考察其利益分配状况,首先要明确存在哪些主体参与房地产业的利益分配,而后分析各个主体的利益目标是什么,这些主体又是如何通过各自的行为影响利益的分配,为自己谋取更多的利益。 2.1 房地产业主要利益主体 现有的国内文献对中国房地产业利益主体的研究通常包括中央政府、地方政府、购房者(投资者)、房地产商商业银行等。 表 2.1 国内部分核心期刊文献所研究的房地产利益主体(频次/共 12 篇) 地方政府 开发商 中央政府 消费者 商业银行 投机者 国际投机者 其他 11 11 8 8 3 3 2 1 事实上,近年来中国房地产业,很多利益和非利益主体卷入了这场利益博弈,其中包括中央各相关部

45、委(中央银行、建设部、国土资源部、国家发展改革委员会)、地方政府及其官员、房地产开发商(投资者)、商业银行、购买者(耐用消费品购买者、投资者、投机者),以及媒3236体、学者、房地产业的上下产业者甚至普通的老百姓等 。 假设各个利益主体满足“理性人”假设:各利益主体是自私的,主体的行为动机是趋利避害,是利己的;每个利益主体都能够通过成本?收益或趋利避害原则来对其所面临的一切1机会和目标及实现目标的手段进行优化选择 。 各个利益主体在相关政策制约下以自身利益昀大化为目标,选择对自己昀有利的行为和策略以对市场产生影响,这种影响的外在可观测表现形式即房价。近年来的房价数据显示房价一路攀升,尤其是部分

46、热点省份,房价之高,增长率之快令人咋舌(图 2.1-图 2.8) 。表 2.2 刻画了房价与按收入等级划分的居民积累的比值,积累人均可支配收入-人均消费性支出+住房消费性支出,房价的计算是按照人均 30平米乘以房价计算的,房价与积累的比值衡量了居民如果要实现人均 30 平米居住面积的目标,需要倾入多少年的积累,由表 2.2 可以看出,即便对于较高收入群体,也需要他们花费 15 年的积累才能购买一套人均 30 平米的目标,对于较高收入群体以下的群体,人均实现 30 平米的居住目标就更加困难,中等收入家庭若要实现这一目标,按照 2008 年的房价和收入、支出水平要花费近 26 年的积累才行,至于中

47、低收入阶层,买房则更2为困难。社科院 2010 年蓝皮书研究认为房价收入比之高使中国 85%家庭无能力购房 。 1/0.词条:“理性人”假设(hypothesis of rational man) 2新浪网:/.9房地产业利益主体的利益均衡研究 本节分三部分展开,按照各主体与房地产业本身的相关程度区分为直接利益相关者和间接利益相关者,分析各个利益主体的行为和目标及其对房价的影响,然后从整体的角度分析各利益主体行为对供给与需求的影响,来解释房价高速上涨的原因及政府屡次调控尽皆失败,终成“空调”的缘由。 3.5人均GDP,基期21376元,3末期704522.5售价,基期5647元/平方2米,末期

48、137991.5商品房造1 价,基期2037元/平方米,末期0.524061999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009图 2.1 北京人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图 4.5人均GDP,基4 期7159元,末期255753.53售价,基期2053元/平方2.5米,末期468121.5商品房造价,基期11152元/平方米,末期0.520211999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009图 2.2 天津人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图

49、 南京航空航天大学硕士学位论文4人均GDP,基期26527元,3.5末期789893售价,基期2.53422元/平方米,末期2128401.5商品房造价,基期12232元/平方米,末期0.533531999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009图 2.3 上海人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图 4.5人均GDP,基4期10695元,末期447443.53售价,基期2.51584元/平方米,末期249831.5商品房造价,基期9101元/平方米,末期22810.51999 2000 2001 2002 2003 20

50、04 2005 2006 2007 2008 2009 图 2.4 江苏人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图 4.5人均GDP,基4 期12214元,末期446413.53售价,基期1908元/平方2.5米,末期782621.5商品房造价,基期11217元/平方米,末期0.522211999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009图 2.5 浙江人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图 11房地产业利益主体的利益均衡研究 4人均GDP,基期6294元,3.5末期192543售价,基期2.51799元/平方米

51、,末期262611.5商品房造价,基期11413元/平方米,末期0.526001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009图 2.6 海南人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图4人均GDP,基期7159元,3.5末期255753售价,基期2.52053元/平方米,末期246811.5商品房造价,基期11152元/平方米,末期0.520211999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009图 2.7 全国人均 GDP、商品房每平米造价、销售价格增长率示意图图 2.8 全国商品住宅每平米造价、售价变化图 南京航空航天大学硕士学位论文3表 2.2 房价与按收入等级划分的居民积累比值(单位:年,元) 房