第五章_物业管理招标投标法律制度

1、第五章第五章物业管理招投标法律制度物业管理招投标法律制度20112011年年6 6月月1616日日教学目标教学目标 物业管理招投标法概述物业管理招投标法概述 物业管理招标法律制度物业管理招标法律制度 物业管理投标法律制度物业管理投标法律制度 物业管理开标、评标、定标物业管理开标、评标、定标第一节第一节 物业管理招投标法律概述物业管理招投标法律概述 物业管理招投标基础知识物业管理招投标基础知识 物业管理招投标原则物业管理招投标原则 物业管理招投标管理物业管理招投标管理一、物业管理招投标基础知识一、物业管理招投标基础知识 物业管理招投标的概念：物业管理招投标的概念： 物业管理招标投标是物业开发商（

2、业主委员会）与物业管理物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。 物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提

3、高物业管理企业的服务水平，而且是培育业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。和完善物业管理市场的重要手段。一、物业管理招投标基础知识一、物业管理招投标基础知识 招标人招标人 依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。者业主大会。 投标人投标人 响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。的其他条件。一、物业

4、管理招投标基础知识一、物业管理招投标基础知识 招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。活动。一、物业管理招投标基础知识一、物业管理招投标基础知识 招标时限招标时限 新建现售商品房项目应当在现售前

5、新建现售商品房项目应当在现售前3030日完成日完成 预售商品房项目应当在取得预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证商品房预售许可证之前完成之前完成 非出售的新建物业项目应当在交付使用前非出售的新建物业项目应当在交付使用前9090日完成日完成二、物业管理招投标原则二、物业管理招投标原则n 公开原则公开原则 n 公平原则公平原则 n 公正原则公正原则 n 诚实信用原则诚实信用原则第二节第二节 物业管理招标法律制度物业管理招标法律制度物业管理招标概述物业管理招标概述物业管理招标组织机构物业管理招标组织机构物业管理招标人行为规范物业管理招标人行为规范物业管理招标的范围物业管理招标的范围物业管理招标方

6、式物业管理招标方式物业管理招标程序物业管理招标程序一、物业管理招标概述一、物业管理招标概述 物业管理招标的概念物业管理招标的概念 物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或者若干特定的物业服需要，提出一定的标准条件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出投标邀请、委托物业管理的法律行为。务企业发出投标邀请、委托物业管理的法律行为。 物业管理招标人是特定的。物业管理招标人是特定的。 物业管理招标的客体是物业管理项目。物业管理招标的客体是物业管理项目。 招标实际上是一种竞争方法，促进物业管理走向社会化、专

7、招标实际上是一种竞争方法，促进物业管理走向社会化、专业化。业化。一、物业管理招标概述一、物业管理招标概述 物业管理招标的特点：物业管理招标的特点： 超前性超前性 物业管理的特点使物业管理工作会超前介入，这就决定了物物业管理的特点使物业管理工作会超前介入，这就决定了物业投入使用之前开发商就应进行物业管理招标，从而带来招业投入使用之前开发商就应进行物业管理招标，从而带来招标的超前性。标的超前性。 长期性和阶段性长期性和阶段性 由于开发商和业主在不同时期对物业管理有不同要求，致使由于开发商和业主在不同时期对物业管理有不同要求，致使招标文件中各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性；招标文件中各种管理

8、要求、管理价格的制定都具有阶段性；另由于市场竞争的加剧，使物业服务企业始终面临压力，所另由于市场竞争的加剧，使物业服务企业始终面临压力，所以物业管理招标具有长期性和阶段性。以物业管理招标具有长期性和阶段性。二、物业管理招标的组织机构二、物业管理招标的组织机构1.1.招标人自行设立招标机构招标人自行设立招标机构招标委员会工程技术部房地产部市场营销部法律部财务部秘书处专业技术部二、物业管理招标的组织机构二、物业管理招标的组织机构2.2.委托招标代理机构招标委托招标代理机构招标n 招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是依照公司法设立，

9、并依法进行运营的经营性法人组织。依照公司法设立，并依法进行运营的经营性法人组织。n 根据招标投标法规定，招标代理机构应具备以下条件：根据招标投标法规定，招标代理机构应具备以下条件： 当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金；当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金； 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； 有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。济等方面的专家库。二、物业管理招标的组织机构二、物业管理招标的组织机构2.2.委托招标代理机构招标委

10、托招标代理机构招标总经理副总经理副总经理市场部市场部市场部市场部市场部三、招标人的行为规范三、招标人的行为规范招标人不能直接管理物业或者指定物业公司强行管理其已出售的物业，也不能在招标文件中含倾向或者排斥潜在投标人的内容。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件开始

11、发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。在确定中标人之前，招标人不得与中标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。四、物业管理招标的范围四、物业管理招标的范围招投标法招投标法规定以下建设项目，必须招标：规定以下建设项目，必须招标： 大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资的项目大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资的项目 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。四、物业管理招标的范围四、物业管理招标的范围一般物业管理招标

12、的具体范围：一般物业管理招标的具体范围： 民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。具等公共场所。 居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所 写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所；（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所； 体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐

13、中心等公共运动娱乐场体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所；所；五、物业管理的招标方式五、物业管理的招标方式1.公开招标公开招标 招标人以招标公告的方式邀请不特定的投标人投标。招标人以招标公告的方式邀请不特定的投标人投标。 优点：最大程度地体现了招标的公开、公平、公正原则。优点：最大程度地体现了招标的公开、公平、公正原则。 缺点：工作量大、招标时间长、费用较高。缺点：工作量大、招标时间长、费用较高。 适用：我国的大型基础设施和公共的建设中，物业管理一般都采适用：我国的大型基础设施和公共的建设中，物业管理一般都采用公开招标方式，并且是全国性的公开招标。但由于物业管理用公开招标方式

14、，并且是全国性的公开招标。但由于物业管理企业自身的特点，不适合吸引全国各地的物业管理企业，所以企业自身的特点，不适合吸引全国各地的物业管理企业，所以一般性的物业，都采用地方公开招标。一般性的物业，都采用地方公开招标。 五、物业管理的招标方式五、物业管理的招标方式2.2.邀请招标邀请招标 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的投标人（一般为招标人以投标邀请书的方式邀请特定的投标人（一般为3 3个以个以上）投标。上）投标。 优点：节省招标时间和降低招标成本，优点：节省招标时间和降低招标成本， 缺点：缩小了投标人的选择范围，有可能遗漏一些合格的、有缺点：缩小了投标人的选择范围，有可能遗漏一些合格的、有竞

15、争力的投标人，也容易诱使投标人之间产生不合理竞争。竞争力的投标人，也容易诱使投标人之间产生不合理竞争。 适用：规模较小的物业管理项目，在目前实践中，被广泛采用。适用：规模较小的物业管理项目，在目前实践中，被广泛采用。根据根据招标投标法招标投标法（第十一条）规定，省、自治区、直辖市（第十一条）规定，省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目中不适宜公开招标的项目，要经人民政府确定的地方重点项目中不适宜公开招标的项目，要经过省、自治区、直辖市人民政府批准，方可进行邀请招标。过省、自治区、直辖市人民政府批准，方可进行邀请招标。 五、物业管理的招标方式五、物业管理的招标方式2.2.邀请招标邀请招标我

16、国的招标投标法规定：邀请投标方式应当向3个以上具备承担招标项目的能力，资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。并且，招标人在挑选投标人时应参考以下的选择条件：投标单位当前和过去的财务状况必须良好；近期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验在本地区具有较高的信誉。对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。五、物业管理的招标方式五、物业管理的招标方式3.3.协议招标协议招标 也称谈判招标，是由招标人直接选择一家或几家有承担能力也称谈判招标，是由招标人直接选择一家或几家有承担能力的物业与之协商谈判，达成协议；的物业与之协商谈判，达成协议； 优点：节省时间、成本，较易获取有竞争力的标价；优点：

17、节省时间、成本，较易获取有竞争力的标价； 缺点：容易产生不正当竞争，人为性、主观性较强，对招标缺点：容易产生不正当竞争，人为性、主观性较强，对招标人要求较高。人要求较高。 适用：小规模物业，续聘原物业服务企业，对在使用中有保适用：小规模物业，续聘原物业服务企业，对在使用中有保密、安全等特殊要求的物业。密、安全等特殊要求的物业。 协议招标必须经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部协议招标必须经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。六、物业管理招标的内容六、物业管理招标的内容内容包括：前期

18、顾问服务和实质管理服务内容包括：前期顾问服务和实质管理服务非经营性物业和经营性物业内容略不同非经营性物业和经营性物业内容略不同非经营性前期顾问服务内容非经营性前期顾问服务内容（1 1）开发设计期间提供的管理顾问服务）开发设计期间提供的管理顾问服务 对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设计图提供专业意见。 对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见（2 2）物业竣工验收前的管理顾问服务）物业竣工验收前的管理顾问服务 制定员工培训计划。制定员工培训计划。 列出财务预算方案。列出财务预算方案。（3 3）住户入住及装修期间的管理顾问服务）住户入

19、住及装修期间的管理顾问服务 住户入住办理移交手续的管理服务住户入住办理移交手续的管理服务 住户装修及材料运送的管理服务住户装修及材料运送的管理服务 迁入与安全管理服务迁入与安全管理服务六、物业管理招标的内容六、物业管理招标的内容非经营性实质管理服务内容非经营性实质管理服务内容物业管理的人力安排物业管理的人力安排保安服务保安服务清洁服务清洁服务房屋及设施的维修保养服务房屋及设施的维修保养服务财务管理服务财务管理服务绿化园艺管理服务绿化园艺管理服务其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等六、物业管理招标的内容六、物业管理招标的内容经营性物业招标的内容经营性物

20、业招标的内容 指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等 实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳动，目的不是维实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理服务的内容。外，还应增加租赁管理服务的内容。招标准备阶段投标

21、组织阶段评标定标阶段七、招标流程图七、招标流程图成立招标组织机构成立招标组织机构编制招标文件编制招标文件发布招标通告或发布招标通告或资格预审通告资格预审通告招标单位资格审查招标单位资格审查编制标底编制标底2 2 编制招标文件编制招标文件（1 1）招标公告或投标邀请书；）招标公告或投标邀请书；案例案例1-41-4（2 2）投标须知；）投标须知； 招标人须知招标人须知 案例案例5 5 技术规范要求技术规范要求 案例案例2424 合同格式和合同要件合同格式和合同要件 案例案例3131（3 3）相关附件）相关附件2 2 编制招标文件编制招标文件标底的编制原则标底的编制原则根据国家或地方政府制定的规范文

22、件、法规条例、招标根据国家或地方政府制定的规范文件、法规条例、招标物业的服务定位情况、该物业的基本条件与区域环境以物业的服务定位情况、该物业的基本条件与区域环境以及招标文件的要求等编制标底。及招标文件的要求等编制标底。标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。致。标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保值服务质量。际变化吻合，要有利于竞争和保值服务质量。标底价格一般应由成本、利润、税金等组成。标底价格一般应由成本、利润、税金等组成。一个项目只能编制一个标

23、底一个项目只能编制一个标底3 3 发布招标公告（投标邀请书）发布招标公告（投标邀请书）邀约招标邀约招标投标邀请书（投标邀请书（=3=3）公开招标公开招标开发商或业主委员会应通过报纸、杂开发商或业主委员会应通过报纸、杂志、电视、网络等媒体发布招标公告。志、电视、网络等媒体发布招标公告。4 4 资质审查资质审查（1 1）资质审查的主要内容）资质审查的主要内容: : 企业营业执照、企业性质、财务状况、管理经验和人员、技企业营业执照、企业性质、财务状况、管理经验和人员、技术装备、企业信誉、资质等级证书、有无投标保证书等；术装备、企业信誉、资质等级证书、有无投标保证书等；（2 2）资质预审的文件）资质预

24、审的文件 资格预审申请书资格预审申请书 财务状况表财务状况表 物业管理组织机构计划表物业管理组织机构计划表 拟派人员名单表拟派人员名单表案例案例11-11.311-11.3招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段招投标流程图招投标流程图成立招标组织机构成立招标组织机构编制招标文件编制招标文件发布招标通告或发布招标通告或资格预审通告资格预审通告招标单位资格审查招标单位资格审查发送投标邀请书发送投标邀请书发售招标文件发售招标文件组织现场考察组织现场考察组织标前会议解答组织标前会议解答投标单位的质疑投标单位的质疑编制标底编制标底审定标底审定标底5 5 召开标前会议及现场勘察答疑召开标前会议及现场勘察答疑

25、（1 1）现场勘察：）现场勘察： 招标方应组织有关投标物业服务企业到实地勘察，并结合招标方应组织有关投标物业服务企业到实地勘察，并结合物业现场情况，解答投标单位提出的招标文件中的疑问。物业现场情况，解答投标单位提出的招标文件中的疑问。（2 2）标前会议：）标前会议： 通常在招标人所在地，记录和答复各种问题的统一答复，通常在招标人所在地，记录和答复各种问题的统一答复，如与原招标文件冲突，以会议文件为准，在标前会议上应宣布如与原招标文件冲突，以会议文件为准，在标前会议上应宣布开标日期。开标日期。 案例案例8-78-7招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段招投标流程图招投标流程图成立招标组织机构成立招

26、标组织机构编制招标文件编制招标文件发布招标通告或发布招标通告或资格预审通告资格预审通告招标单位资格审查招标单位资格审查发送投标邀请书发送投标邀请书发售招标文件发售招标文件组织现场考察组织现场考察组织标前会议解答组织标前会议解答投标单位的质疑投标单位的质疑开标开标评标，定标评标，定标签订合同签订合同编制标底编制标底审定标底审定标底公布标底公布标底6 6 开标开标 开标：开发商或业主委员会收到物业服务开标：开发商或业主委员会收到物业服务企业密封的投标书后，经审查，认为手续企业密封的投标书后，经审查，认为手续合规定后，即可收存，并在公开预定的时合规定后，即可收存，并在公开预定的时间、地点当众拆封开标

27、，公开宣读物业服间、地点当众拆封开标，公开宣读物业服务企业的标的。务企业的标的。7 7 评标、定标评标、定标 评标：委员会一般由评标：委员会一般由5 5人以上的单数组成，评标人以上的单数组成，评标约需约需1-31-3个月时间，评标一般在严格保密的情况个月时间，评标一般在严格保密的情况下进行，在评标的过程中应以服务费报价、服务下进行，在评标的过程中应以服务费报价、服务质量和管理方案作为主要衡量标准。质量和管理方案作为主要衡量标准。 定标：招标人根据评标委员会提出的书面评价报定标：招标人根据评标委员会提出的书面评价报告和推荐的中标候选人名单确定中标人，也可授告和推荐的中标候选人名单确定中标人，也可

28、授权评价委员会直接确定中标人。权评价委员会直接确定中标人。 案例案例16-20-2416-20-248 8 发出中标通知并签订合同发出中标通知并签订合同定标后招标人应向中标人发布中标通知书，并同时将中标结果定标后招标人应向中标人发布中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，中标通知书产生法律效力。通知所有未中标的投标人，中标通知书产生法律效力。案例：某房地产公司对某小区物业进行公开招标，经过招标评案例：某房地产公司对某小区物业进行公开招标，经过招标评比，某物业公司胜出，中标通知书发出后，中标人发现投标文比，某物业公司胜出，中标通知书发出后，中标人发现投标文件有所疏漏，是否可以放弃中标

29、项目？件有所疏漏，是否可以放弃中标项目？发出中标通知书发出中标通知书3030日内，双方按照招标文件签订物业服务合同，日内，双方按照招标文件签订物业服务合同，同时招标人应对招标过程中形成的一系列契约和资料进行整理、同时招标人应对招标过程中形成的一系列契约和资料进行整理、封存，以备查考。封存，以备查考。思考：中标单位签订合同后是否可以将物业管理单位转让给其思考：中标单位签订合同后是否可以将物业管理单位转让给其他物业公司？他物业公司？招标投标法招标投标法第第4545条规定：条规定：“中标通知书发出后，招中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应标人改变中标结果的，或者中标人

30、放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。当依法承担法律责任。” 中标物业管理单位不得以任何方式向其他物业公司转让中标物业管理单位不得以任何方式向其他物业公司转让中标物业；也不能将中标物业肢解后分别向其它物业公中标物业；也不能将中标物业肢解后分别向其它物业公司转包。司转包。招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段招标流程图招标流程图成立招标组织机构成立招标组织机构编制招标文件编制招标文件发布招标通告或发布招标通告或资格预审通告资格预审通告招标单位资格审查招标单位资格审查发送投标邀请书发送投标邀请书发售招标文件发售招标文件组织现场考察组织现场考察组织标前会议解答组织标前会议解答投标单位的质疑投标单位的质

31、疑开标开标评标，定标评标，定标签订合同签订合同编制标底编制标底审定标底审定标底公布标底公布标底案例：请指出并修改招标程序不妥之处案例：请指出并修改招标程序不妥之处某建设单位经相关主管部门批准，组织某物业项目公开招标工作。其招某建设单位经相关主管部门批准，组织某物业项目公开招标工作。其招投标程序如下：投标程序如下： (1)(1)成立招标领导机构；成立招标领导机构；(2)(2)委托招标代理机构代理招标；委托招标代理机构代理招标；(3)(3)发出投标邀请书；发出投标邀请书；(4)(4)对报名参加投标者进行资格预审，并将结果通知合格的申请投标者；对报名参加投标者进行资格预审，并将结果通知合格的申请投标

32、者；(5)(5)向所有投标者发售招标文件；向所有投标者发售招标文件；(6)(6)召开投标预备会；召开投标预备会；(7)(7)招标文件的澄清与修改；招标文件的澄清与修改；(8)(8)建立评标组织，制定标底和评标、定标办法；建立评标组织，制定标底和评标、定标办法；(9)(9)公开开标会议，审查投标书；公开开标会议，审查投标书；(10)(10)组织评标；组织评标；(11)(11)与潜在中标单位进行谈判；与潜在中标单位进行谈判；(12)(12)决定中标单位；决定中标单位；(13)(13)发出中标通知书；发出中标通知书；(14)(14)建设单位与中标单位签订合同。建设单位与中标单位签订合同。现场勘查现场

33、勘查第三节第三节 物业管理投标法律制度物业管理投标法律制度 物业管理投标概念物业管理投标概念 物业管理投标的程序物业管理投标的程序 对投标人的行为规范对投标人的行为规范一、物业管理投标概念一、物业管理投标概念 投标是与招标相对应的过程，是指物业服务企业选投标是与招标相对应的过程，是指物业服务企业选择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通知的择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可行性分析投标可行性分析递送投

34、标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进

35、行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩招标物业项目条件分析：物业项目的性质、面积、建筑结招标物业项目条件分析：物业项目的性质、面积、建筑结构、住户概况、开发商信誉、物业服务等。构、住户概况、开发商信誉、物业服务等。物业服务企业投标条件分析：根据自己的技术、财务、人物业服务企业投标条件分析：根据自己的技术、财务、人力等条件结合可能竞标的物业服务企业情况，分析自己的力等条件结合可能竞标的物业服务企业情况，分析自己的优势和劣势。优势和劣势。风险分析：结合

36、前两项对物业服务企业自身在竞标及假设风险分析：结合前两项对物业服务企业自身在竞标及假设中标管理过程中，可能面临的种种风险进行分析，制定方中标管理过程中，可能面临的种种风险进行分析，制定方案，积极应对。案，积极应对。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整

37、理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩提交相关申请文件，提请资格预审。提交相关申请文件，提请资格预审。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩详细阅读，

38、弄清规定，详细阅读，弄清规定，研究图纸，设计说明，研究图纸，设计说明，管理标准，责任报价，管理标准，责任报价，注意时间，遵守程序，注意时间，遵守程序，现场考查，参观提问。现场考查，参观提问。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资

39、质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标可

40、行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩物业管理投标文件的内容物业管理投标文件的内容封封 面面正正 文文投标致函投标致函附附 录录技术标部分技术标部分商务标部分商务标部分( (一一) )封封 面面（二）投标致函（二）投标致函 实际为投标者的正式报价信，其内容应表明：实际为投标者的正

41、式报价信，其内容应表明：投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业服务任务；投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业服务任务；自己的总报价金额；自己的总报价金额；投标者接受该物业整个合同委托服务的期限；投标者接受该物业整个合同委托服务的期限；本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；约保证金；投标者愿意提交投标保证金并在投标有效期不撤回标书；投标者愿意提交投标保证金并在投标有效期不撤回标书；本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力对招标者接受其他投标的理解对招标者接受其他投

42、标的理解（三）标书正文（三）标书正文 一般包括招标单位在招标文件中要求投标单位予以解决和一般包括招标单位在招标文件中要求投标单位予以解决和明确回答的问题，通常物业管理标书项目主要有以下几项：明确回答的问题，通常物业管理标书项目主要有以下几项：n 前言前言n 拟采取的管理方式与方法拟采取的管理方式与方法n 提供的物业服务内容及功能提供的物业服务内容及功能n 管理人员的配备与培训管理人员的配备与培训n 管理服务用房及其他物资装备配置方案管理服务用房及其他物资装备配置方案n 服务经费的收支预算方案服务经费的收支预算方案n 物业管理企业的自我管理物业管理企业的自我管理n 各项管理指标的承诺各项管理指标

43、的承诺n 便民服务项目的内容及社区文化服务方案便民服务项目的内容及社区文化服务方案n 物业管理的整治方案、物业维修养护计划和实施方案物业管理的整治方案、物业维修养护计划和实施方案n 智能化系统的管理与维护智能化系统的管理与维护（四）标书的附件（四）标书的附件（1 1）主要负责人及技术人员简历）主要负责人及技术人员简历（2 2）服务费测算的依据及演算过程）服务费测算的依据及演算过程（3 3）从业资格证书复印件）从业资格证书复印件（4 4）企业获奖证书复印件）企业获奖证书复印件（5 5）资信证明）资信证明（6 6）其他有益于中标的文件、材料、说明等）其他有益于中标的文件、材料、说明等（7 7）招标

44、文件中要求提交的其他附件。）招标文件中要求提交的其他附件。编制标书应注意的问题编制标书应注意的问题: :n 标书文件中每一空白均需填写，如有空缺，视为放弃意见；标书文件中每一空白均需填写，如有空缺，视为放弃意见；n 标书文件字迹清楚、整洁、纸张统一；标书文件字迹清楚、整洁、纸张统一；n 计算数字要准确无误；计算数字要准确无误；n 标书不得涂改，如涂改应在涂改处加盖投标单位负责人印章。标书不得涂改，如涂改应在涂改处加盖投标单位负责人印章。n 投递标书方式：可以派专人投递；也可通过邮寄方式；投递标书方式：可以派专人投递；也可通过邮寄方式；n 标书应准备正副本（通常正本一本，副本两本），分别单独标书

45、应准备正副本（通常正本一本，副本两本），分别单独包装，用内外两层封套分别包装密封，并打上包装，用内外两层封套分别包装密封，并打上“正本正本”或或“副本副本”印记；印记；n 在两层封套上写明投递地址及收件人，注明投标文件编号，在两层封套上写明投递地址及收件人，注明投标文件编号，物业名称、某日某时前不要开启等内容等；物业名称、某日某时前不要开启等内容等；n 内封层套上要写明投标人的地址和名称；内封层套上要写明投标人的地址和名称；n 封套上要有法人签字并有投标单位盖章。封套上要有法人签字并有投标单位盖章。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段二、投标流程图二、投标流程图获取招标信息获取招标信息投标

46、可行性分析投标可行性分析递送投标申请书递送投标申请书申请资格审查申请资格审查现场勘察物业现场勘察物业列出管理服务方法和工作列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策确定单价进行投标决策编制和投送标书编制和投送标书参加开标会议及招标答辩参加开标会议及招标答辩中标后签订合同中标后签订合同资料整理与归档资料整理与归档资质具备资质具备编制标书编制标书招标答辩招标答辩三、对投标人的行为规范三、对投标人的行为规范 不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益。其他投标人的合法权益。 不得与招标人串通投标，损害国

47、家利益、社会公共利益或者他人的合不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。法权益。 禁止向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标。禁止向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标。 不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 投标人应当具备承担投标项目的能力。即参加投标的物业管理企业应投标人应当具备承担投标项目的能力。即参加投标的物业管理企业应当有依法取得的资质证书，并在资质等级许可的业务范围内承揽工程。当有依法取得的资质证书，并在资质等级许可的业务范围内承揽工程。 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在招

48、标文件要求提投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达到投标地点。投标人在招交投标文件的截止时间前，将投标文件送达到投标地点。投标人在招标人要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提标人要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。组成部分。 投标人根据招标文件载明的项目服务内容，拟在中标后将中标项目的投标人根据招标文件载明的项目服务内容，拟在中标后将中标项目的部分专业性服务内容进行再次

49、招标或分项承包给他人的，应当在投标部分专业性服务内容进行再次招标或分项承包给他人的，应当在投标文件中载明。文件中载明。 投标人不得以低于成本的报价竞标。投标人不得以低于成本的报价竞标。案例：以下哪些投标书不符合要求？案例：以下哪些投标书不符合要求？某物业项目组织公开招标，在招标文件中开发商明确规定物业服务某物业项目组织公开招标，在招标文件中开发商明确规定物业服务企业资质为一级以上物业服务企业，应在物业接管验收期间就接管企业资质为一级以上物业服务企业，应在物业接管验收期间就接管物业开展工作；在服务内容上，除普通日常管理外，还要求能够提物业开展工作；在服务内容上，除普通日常管理外，还要求能够提供病

50、人照料、老年人护理及儿童接上学放学等特约内容。投标截止供病人照料、老年人护理及儿童接上学放学等特约内容。投标截止日期为日期为6 6月月8 8日下午日下午3 3时，试分析以下标书是否是有效标书？时，试分析以下标书是否是有效标书？甲企业标书：在甲企业标书：在6 6月月7 7日送达，日送达，8 8日上午又递送一份补充材料。日上午又递送一份补充材料。乙企业标书：投标文件虽无法定代表人签字和委托人授权书，但投乙企业标书：投标文件虽无法定代表人签字和委托人授权书，但投标文件均已有项目经理签字并加盖了公章。标文件均已有项目经理签字并加盖了公章。丙企业标书：没有提出提供特殊服务的保证措施。丙企业标书：没有提出

51、提供特殊服务的保证措施。丁企业标书：注明接管物业日期为竣工验收之后一个月。丁企业标书：注明接管物业日期为竣工验收之后一个月。戊企业标书：是两个以上物业服务企业共同协议招标，其中一家为戊企业标书：是两个以上物业服务企业共同协议招标，其中一家为一级，一家为三级物业服务企业。一级，一家为三级物业服务企业。第四节第四节 物业管理开标、评标、定标物业管理开标、评标、定标 物业管理开标物业管理开标 物业管理评标物业管理评标 物业管理定标物业管理定标一、物业管理开标一、物业管理开标物业管理开标是指招标机构在预先规定的时间将各投标人的投物业管理开标是指招标机构在预先规定的时间将各投标人的投标文件正式启封揭晓。

52、物业管理开标概念包含以下标文件正式启封揭晓。物业管理开标概念包含以下2 2个要点：个要点：开标人：业主委员会或开发商组织的招标委员会主持进行。开标人：业主委员会或开发商组织的招标委员会主持进行。参标人：参标人： 招商单位上级主管部门招商单位上级主管部门 当地招标管理机构当地招标管理机构 标底编制单位有关人员标底编制单位有关人员 招标物业设计单位有关技术人员招标物业设计单位有关技术人员 投标企业代表和主要工作人员投标企业代表和主要工作人员 法律公正部门法律公正部门一、物业管理开标一、物业管理开标l开标的形式：公开招标和秘密开标开标的形式：公开招标和秘密开标l公开开标：公开开标是指允许所有投标人或

53、其代表出席开标公开开标：公开开标是指允许所有投标人或其代表出席开标会议，由招标人面对到场所有投标人或其代表将装有投标书会议，由招标人面对到场所有投标人或其代表将装有投标书的封套当众揭开，并宣读投标报价的一种开标方式。的封套当众揭开，并宣读投标报价的一种开标方式。l秘密开标：是指招标机构在无投标企业现场参与的情况下所秘密开标：是指招标机构在无投标企业现场参与的情况下所进行的开标。这是一种业主在不愿各投标企业掌握全部标价进行的开标。这是一种业主在不愿各投标企业掌握全部标价时所采取的自由选择投标人的开标方式。时所采取的自由选择投标人的开标方式。一、物业管理开标一、物业管理开标公开开标公开开标程序：程

54、序：l宣布评标委员会成员名单。宣布评标委员会成员名单。l评标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。评标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。l招标委员会负责人宣布唱票内容、评标纪律、注意事项和评标原则。招标委员会负责人宣布唱票内容、评标纪律、注意事项和评标原则。l宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标企业名称，并将宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标企业名称，并将此情况记录在案，必要时由评标委员会和公证人签字。此情况记录在案，必要时由评标委员会和公证人签字。l公证人当场验收投标标函，主持抽签，决定唱票次序。公证人当场验收投标标函，主持抽签，决定唱票次序。l唱票，由评标委员会主席按交标

55、顺序逐个启封，检查是否合格。不唱票，由评标委员会主席按交标顺序逐个启封，检查是否合格。不合格的标书当场作废，然后由合格的投标单位宣读投标文件。合格的标书当场作废，然后由合格的投标单位宣读投标文件。l宣布公正词，表明本次开标经公正有效。宣布公正词，表明本次开标经公正有效。l开标会议结束，编写开标会议纪要。开标会议结束，编写开标会议纪要。二、物业管理评标二、物业管理评标1.1.评标概念：评标指开标之后，评标委员会本着公评标概念：评标指开标之后，评标委员会本着公开、公平、公正的原则，对投标书进行评定，并开、公平、公正的原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择推荐标价较低、资信条件较好由招标委员会选

56、择推荐标价较低、资信条件较好的几个投标企业为候选的中标单位。的几个投标企业为候选的中标单位。二、物业管理评标二、物业管理评标2.2.评标委员会评标委员会l评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5 5人人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。对于评标委员会有以下规定：成员总数的三分之二。对于评标委员会有以下规定：l有权索取参加投标的物业服务企业资料，但必须通过物业管理招有权索取参加投标的物业服务企业资料，但必须通过物业管理招标办公室，

57、在招标前不得私自与各参加投标单位联系。标办公室，在招标前不得私自与各参加投标单位联系。l有权到投标企业所管理物业实地考察，但必须由招标办公室人员有权到投标企业所管理物业实地考察，但必须由招标办公室人员陪同。陪同。l评标委员会及其亲属不得以任何形式在招标前后接受各参加投标评标委员会及其亲属不得以任何形式在招标前后接受各参加投标单位的宴请和任何礼品。单位的宴请和任何礼品。l评标委员会委员本人及其亲属若与参加投标单位有厉害关系并可评标委员会委员本人及其亲属若与参加投标单位有厉害关系并可能影响自己在评标过程的公正公平立场，应当申请回避。能影响自己在评标过程的公正公平立场，应当申请回避。l评标委员会委员

58、不得以任何形式向其他委员施加影响。评标委员会委员不得以任何形式向其他委员施加影响。l评标委员会成员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人评标委员会成员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。的推荐情况以及与评标有关的其他情况。二、物业管理评标二、物业管理评标2.2.评标程序评标程序（1 1）初步审查标书）初步审查标书 投标人投标资格审查；投标人投标资格审查； 投标书内容完整性检查；投标书内容完整性检查； 计算偏差审查；计算偏差审查；（2 2）详细审查标书）详细审查标书 关于企业概况及信誉的评审；关于企业概况及信誉的评审； 关于管理服务方案的评审：服务机

59、构设置、服务措施评审，关于管理服务方案的评审：服务机构设置、服务措施评审，标价评审；标价评审； 评议物业服务企业的答辩情况；评议物业服务企业的答辩情况；（3 3）编写评标报告）编写评标报告 推荐出前三名候选的中标单位，上报招标方或评标委员会推荐出前三名候选的中标单位，上报招标方或评标委员会作出最终决定。作出最终决定。二、物业管理评标二、物业管理评标3.3.评标的方法评标的方法（1 1）低价评标法）低价评标法 将投标者按报价高低依次排队，取其报价接近标底而略低于将投标者按报价高低依次排队，取其报价接近标底而略低于标底的投标者若干个，再结合投标文件具体措施综合比较，标底的投标者若干个，再结合投标文

60、件具体措施综合比较，择优定标。择优定标。 适用于通过严格资格预审以及其他评标内容都符合要求的物适用于通过严格资格预审以及其他评标内容都符合要求的物业服务企业标书的评定。业服务企业标书的评定。（2 2）打分法）打分法 评标委员会按标准将事先准备的评标内容划分为若干指标，评标委员会按标准将事先准备的评标内容划分为若干指标，并就每一指标确定其评分标准；然后评标委员会根据投标书，并就每一指标确定其评分标准；然后评标委员会根据投标书，对照投标文件规定的管理目标对该企业的每个指标所能达到对照投标文件规定的管理目标对该企业的每个指标所能达到的满足程度给予评分；最后统计投标者的得分，得出投标企的满足程度给予评