我国“养老地产”的出路.doc

1、我国养老地产的岀路最近这段日子里，中国正在召开的“峰会”至少有两种:一个自然是APEC的峰会一一亚 太地区的国家首脑会议;还有一种“峰会”就很难说货真价实了，圈内有人称之为“蜂会”（一窝 蜂?）;更有甚者，则将其揶揄为“疯会”。这种以养老为名的“蜂会”或“疯会”，最近每隔儿天就会 在某一城市中开一次。据业内人士说:在会上做的，五成是做养老产业咨询的，四成是做养老 金融或养老地产的,剩下的那一成才是做养老服务的。养老产业，准确的表述应该叫做“养老服务产业”，现在怎么都被“养成”了“咨询”、“金融” 和“地产”?实际上，仔细分析，无论“咨询”、“金融”还是“地产”，其聚焦点还是在“养老地产”一一

2、原来是打着“养老”的旗号在那里卖房子。最近媒体上有一篇文章描绘了中国“养老地产”的困境:“一方面是人口老龄化的提前到 来让中国养老地产面临着巨大的需求，另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养 老地产盈利难题。更有甚者，不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。”报道声称,要探讨“如何才能破解这样的困局，真正解决老年人对养老地产的需求? ”对此 我的评价是淇一,问题是真实的一一文中谈到的问题都是真真切切存在的问题;其二,对策是 错误的，现在社会上流传的与养老地产相关的“对策”，儿乎都不靠谱一一只是看上去很美，而 且还在某些“业内专家”的鼓动下，有越看越美的趋势。真问题的剖析首先，我们来看看“真问

3、题”。文中提及有三:第一，“建设初期”的高投入，低回报;第二，难觅 消费能力与高收费相当的客户;第三，目前基本上处于“全行业”亏损的局面。以上三个问题是环环相扣的。要讲清楚这个问题，先要从“养老地产”虚妄的赢利U标谈 起，即文中提到的“目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至 13万亿元。”然而，作出这样的预测，不知有何根据？经济学的常识告诉我们,所谓“商机”，换个角度说，就是“需求”。但需求有两种，一是需要 的人有支付能力支撑，这样的需求叫做“有效需求”;二是需要的人并没有支付能力支撑，这样 的需求只能叫“潜在需求”。文中提出的“商机前的是4万亿,2030年则要发展到

4、13万亿,这显然是把有效需求 和潜在需求混为一谈了。试想,LI前中国有2亿老人,4万亿就意味着每个老人平均支付2 万元。先创除生活在农村的1亿多老人中的绝大多数，因为要他们1年拿出2万元绝无可 能。减少一半，剩下1亿老人，每人支付的费用就要增加一倍,4万元,。有没有可能?中国有 5000多万可以领取养老金的城镇企业退休人员，但他们的平均养老金只有每月2000元1 年只有24000元。全部支付给“商机”，也只合60%。再刨除这些人，就剩5000万老人了,4 万亿平均到每个人头上，就是8万元。5000万人中，有1000多万机关事业单位的退休人员, 这是工薪阶层中比较有支付能力的人了,但据说他们的退

5、休金平均下来每年也只有5万元。 全部支付给“商机”，还是只合60%上下如果我们换个方向来讣算，拿报道举例中最便宜的“养老地产”的费用是每年10万元,4 万亿就需要4000万老人来支付，是口前老人群体的20%。中国每年拿得出10万元来养老 的老人有4000万之多吗?你信是你的事，反正我不信。再说，即使每年能够拿出10万元每 月8000多元，按现在中老年人的思路:为什么不干脆请个保姆到家里伺候老人？综上所述,4万亿的“商机”本就是忽悠的,事实上，这样的市场评佔，或许就是造成LI前困 境的“伤机”。15年后，据说这个“商机”要增长2.25倍，达到13亿。但到那时，即使老年人的 收入也能增长2.25倍

6、，也不过是仍然维持LI前同样的局面而已。以上的数据分析，可以回答 第二个“真问题”“难觅消费能力与高收费相当的客户”，因为中国本来就没有这么多具有 高消费能力的人。忽悠“商机”的后果，就接出了本文开始时提及的“恶果”。为什么“没有好果子吃”?因为对 老龄化高潮到来会创造相应“商机”的判断失误，很多的忽悠造成了认识上的误区。准确的表 达是:养老服务是一项“初期高投入，长期有回报”的产业。投资者绝无可能在高投入之后,儿 年内就收回成本。这是对笫一个真问题一一“建设初期的高投入，低回报”的回答，也是对第 三个“真问题”一一“目前基本上处于全行业亏损的局面”的回答。在北京的一次会议上，有做风投咨询的专

7、家说:“年收益58%,那谁来投资?”要是这样 的态度，趁早撤离为好。不过，在中国经济进入“新常态”之后，一夜暴富应该已经成为“天方夜 谭”。安心地在30-40年中，做长期的“58%”,那怕是“35%”,应该说是有远见的。错对策的误区其次来谈谈“错对策”。在厘清了一些关于养老地产“商机”的忽悠之后，我们再来讨论本 文的标题中提出的问题:养老地产，是“地产”还是“养老”?其实这很关键。媒体报道中提到试 图“寻找答案”，从某种意义上说，正确的答案应该是负面的一一“错，扣10分”;或者说，按照现 在“养老地产”的思路，是找不到解决问题的出路的，中国老龄化的进程正在加速,2013年的现状是,60岁及以上

8、老年人的比重是14.9%,人 数是2.02亿人。顺便说两句，按照联合国的说法60岁及以上的老人占10-20%是轻度老 龄化,20-30%是中度老龄化;30%以上才是重度老龄化。因此，根据中国的国情，中国社会的 老龄化程度是在从轻度老龄化走向中度老龄化的过程中，还远远没到只能“病急乱投医”的情 状。当前的关键，是政府的公共政策或社会政策必须当机立断地回到正确的路子上来。说公共政策或社会政策不对路，这儿年的“养老地产热”就是一例。报道中所说的三大集 团一一“保险系”、“央企系”、“房企系”，其实绝大多数看重的是“地产”，“养老”在这里通常不 过是个幌子而已。譬如报道中所说:完善的医疗配套、合理的建

9、筑设计、人性化的服务体 系.此排列顺序很能说明问题一一硬件在先，软件在后。但中国社会真正需要的“养老”，并 非硬件一一“地产”，而是软件一一“服务”。回忆一下“养老地产”说法的变化也许是很有趣的。现在说得更多的似乎是“养老社区”。 因为前儿年政府提出了“9037”或“9064”的说法，把养老服务分成三个层次一一机构养老 (34%)、社区养老(67%)和居家养老(90%)。养老地产接过了“社区养老”的概念，颠倒 了一下，偷换概念变成了“养老社区”，实际上是“以养老为目标”的“商业小区”。“社区养老”的概念原本是，要重视老年人日常生活的社会人文环境，尽可能地让老人在 自己已经居住了很长时间其至一辈

10、子的熟悉的家庭和社区环境中度过晚年。因为这里的地 理环境、文化氛围、人际关系、支持网络等社会人文因素是有利于老人身心健康的一一老 人生活中，可能最在乎的是诸如“熟门熟路”、“热热闹闹”、“有人说话”.这些平常看来并不 起眼的与亲情、乡情相关的人类行为和活动。然而,“养老社区”或“养老地产”恰恰反其道而行之一一将一个实质上的“商业小区”建设 在一个相对遥远的陌生地方。虽然号称功能齐全，但如果选择到那里去居住，老人儿乎所有 熟悉的人文地理环境和社会支持网络都被隔绝了，其至连家人探视也很不便利一一这是“养 老地产”最根本且无解的致命伤。不排除有些老人喜欢自得其乐地离群索居，但决不会太多， 支撑不起一

11、个“产业”。虽然在养老地产中，似乎“人性化的服务体系”也很受重视，但其实未必。实际上，近年来 养老地产中所热衷的“人性化的服务体系”，其真正涵义是网络化、信息化的计算机系统及其 终端设备。强调一句，真正的养老服务是人对人的贴身服务，这是无法取代的。网络化、信 息化是很便捷，但一般来说，得益更多的是服务提供者，而并非接受服务的老人。总而言之，养老服务和做房地产绝对是两回事。中国的房地产商把房子建成后通过营 销卖出去,于是这桩生意就基本了结。但养老不同，服务需求源源不断，而且会逐步升级。老 人来时很健康，但随着年岁的增长，总会逐渐地部分失能直到完全失能。可以弱弱地问一句， 连一般居民住宅的物业服务

12、都做不好屡受吐槽的房地产商，有可能做好养老服务吗?不好意 思，我认为,可信度极低。“养老地产”的出路但是，不管怎样，养老地产这个事物实际上已经客观存在，投入的资金和其他资源也已为 数不少，我们不能视而不见。养老服务的赢利空间和赢利点以上已经分析过,现在是作出决 断的时候了：办法之一，彻底转型。把房地产商的那套经营思路和言行作为统统忘掉，真正地投身养 老服务业，转变为养老服务运营商。已经转型成功的可以说眼下就有,但真正能下此决心的 恐怕不会太多。对于彻底转型者,养老机构的赢利模式是从长计议。因为房产自有，所以赢 利要比租房办养老院的更容易些。赢利点是真心做好服务,靠服务赢得老人踊跃入住。一 般的

13、经验，一个200个床位的养老院，如果满员，年利润可以达到5%o以后逐年会有所增加， 最高预计能达到8%o超出这个范圉，可能就有克扣老人或玩其他猫腻的嫌疑。顺便提醒一 下，养老机构以200张床位最为适当，最多400张,再大就不好管理了。办法之二,转包转租给养老服务运营商，坐收分红或租金。佔计走这条路的会比较多，因 为操作起来不难，且不失房地产商的本色。将来养老服务可能会形成这样的格局一一产权 拥有者做养老的地产房产，养老服务则山养老服务运营者提供。对于产权拥有者来说，这样 做赢利会更容易些,但需要较长的时间。但要想清楚了，因为中途不能反悔，不要看到有其他 赢利点就毁约。当然想毁约也不太容易，一是土地批租时一定规定了土地用途是养老服务， 不能反悔;二是老人住进去了，要改变主意让他们搬走也并非易事;三是政府对养老机构的重 视和支持越来越多，要打官司赢面很小，输面极大。办法之三，如果上面两个办法都不想采纳，那就赶紧退出这个领域。