京汉置业集团工程项目管理规划

1、 京汉置业集团股份有限公司 kinghand group co.,ltd工程管理规划编号：jh-fm-gc-007版号：a/1 页码：第 58 页 共 58 页工程项目管理规划京汉置业集团股份有限公司年 月 日修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人第 58 页 共 58 页1、项目概况1.1项目基本情况l 京汉置业有限公司开发建设的 * 项目，位于石景山衙门口东路北侧居住及配套项目地块，东至八宝山南路29号院，西至车辆检测场，南至规划衙门口东路，北至*住宅小区。*项目总占地8532平方米，规划总建筑面积23130平方米。住宅面积约17745平方米，公建及配套约960平方米，其中包含2

2、000平方米廉租房建设。 1.2项目规划及报规情况*项目占地8532平方米，规划总建筑面积约为23130平方米。建筑密度25%，容积率2.5,绿化率30%。项目由两栋楼组成，商品房部分为剪力墙结构形式，廉租房部分为砖混结构。商品房部分为9层，廉租房部分为6层。1.3各参建方情况各参建方如下：投资、发展京汉置业集团股份有限公司规划建筑设计施工图设计环境设计煤气设计强电有线电视电话、宽带总承包商精装施工单位园林施工单位监理公司物业公司1.4 工程管理重点和难点根据 * 项目设计要点、项目开发计划和公司人员工程经验等方面，列出以下工程及工程管理的重点和难点：（一）进度1、 需要在2010年9月30日

3、前完成结构封顶施工，为早日回款打下基础；2、 需要在2010年底前完成整个项目的初装修程度，为2011年室内精装施工、园林绿化留下充足的时间，避免工程赶工；3、 由于三期场地狭小，对整个结构施工、装修施工及室外工程施工影响较大，需要进行重点把控。（二）质量由于该项目为精装修交房工程，对工程施工质量要求较高，因此建筑施工图及精装修施工图的紧密结合显得非常重要，这也是保证工程质量的前提，避免装修施工时的二次拆改。另外在装修施工过程中存在多工种多工序交叉施工，施工质量及成品保护控制难度大。（三）安全由于受项目场地限制，场地狭小，不论是在结构施工期间还是在装修施工期间，对安全管理都带来很大的管理难度。

4、（四）成本控制（五）品质提升（六）协调管理2、项目组织机构及岗位职责2.1项目组织机构项目总监1人、工程部经理1人、土建工程师1人、水暖工程师1人、电气工程师1人、资料员1人。2.2主要人员岗位职责项目总监岗位职责：工程部经理岗位职责：建立全局观念，就涉及到其他部门及小组的问题，主动进行沟通，积极配合解决；1、 检查工程质量、工程进度、安全生产，并向公司领导负责；2、 检查并督促专业工程师、资料员的工作；3、 审核本项目各施工单位的施工组织设计与施工方案；4、 组织施工单位做好施工前期的准备工作；5、 严格把控现场签证的审核、工程款的支付等6、 组织并主持工程中的各项重要会议；7、 配合销售部

5、门、前期部门、预算部门展开工作，并提供必要的图纸及技术支持等工作；8、 协调施工单位、监理公司、设计院、政府质检部门之间的工作；9、 协调总包单位与各分包单位的工作关系，检查分包单位工程质量，督促分包单位的工程进度；10、 组织并参加分部、分项、单体及整体工程的验收；11、 安排专人督促相关单位做好施工档案；12、 组织与物业公司的移交及入住后的维修工作。 土建工程师岗位职责：1、 负责组织安排各施工单位进场，审核施工组织安排及施工单位施工范围；2、 负责施工单位日常施工进度和质量的监督；3、 负责协调管理施工单位与监理公司；4、 定期向项目工程部经理汇报工程进展情况及质量情况，配合编写工程月

6、报和下月工作计划及资金计划；5、 负责本专业现场变更签证工程量的审核；6、 不定期检查质相关单位的日常工作及分部分项验收记录和分户档案的编写工作；7、 负责图纸设计中土建与相关专业之间的协调；8、 负责解决现场土建工程的施工问题，并及时监督做好图纸的变更洽商等工作；9、 负责材料设备进场检验，施工招投标的配合及进度跟进。ll 水暖工程师岗位职责：1、 负责本专业范围包括给排水、消防、燃气、空调通风等方面的有关工作；2、 负责本专业施工图审查；3、 负责本专业施工组织设计审查；4、 负责本专业施工现场协调管理；5、 负责就本专业设计与工程问题向设计院、监理和施工单位下达相关的甲方通知；6、 负责

7、本专业现场变更签证工程量的审核；7、 负责协调做好本专业有关工程设备、材料型号和规格的确定工作；8、 负责组织或参与本专业工程的各项验收；9、 负责组织本专业工程与物业公司间的移交；10、 负责协调本专业工程在保修期内的维修事宜。11、 负责材料设备进场检验，施工招投标的配合及进度跟进。12、 负责市政、商业的管线综合。电气工程师岗位职责：1、 负责各施工单位接用临时施工电源及用电安全监督；2、 对施工单位施工组织设计审核，对施工图审核；3、 对施工单位的电气工程施工进度、质量进行监督、协调；4、 协调施工单位与各分包单位、监理公司之间的工作；5、 制定工作计划、材料计划及公司要求的名项报表；

8、6、 协调配合安排各分包单位及时进场；7、 根据本专业要求向其它专业提出配合计划；8、 负责组织或配合供电、电话、电视、消防报装及验收工作等；9、 负责电梯的供货检验及安装验收、取证工作；10、 配合销售解决供电及样板间电气设备的安装工作；11、 负责对甲供电气材料进场安排交接保管工作；12、 对签证、施工中存在的问题、材料设备选型出具意见；13、 负责与设计院进行联系，及时提出设计变更。14、 负责材料设备进场检验，施工招投标的配合及进度跟进。15、 负责市政、商业的管线综合。 资料员岗位职责：1、 全面本部门各项工程资料的收集与整理工作；2、 监督相关单位做好资料的归档与整理工作，并及时检

9、查落实；3、 做好本部门的资料管理及图纸管理，建立相关台帐及记录，并做好收发文工作；4、 辅助部门经理做好本部门内外的各项行政事务工作；5、 组织相关单位完成与档案馆的资料移交工作；6、 参与验收资料的收集整理。3、项目施工管理流程京汉 * 项目施工工程包括土方及护坡工程、基础结构工程、主体结构工程、砌体工程、屋面工程、防水工程、室内装修工程、外装修工程、给排水工程、强电工程、弱电工程、燃气工程、市政工程、消防工程、门窗工程、园林景观工程等。项目施工管理总流程：项目开工基坑开挖基础工程0.00以上结构施工砌体工程水、电安装屋面工程外装修工程室内精装修室外管网市政道路园林景观竣工备案地产公司验收

10、整改合格物业公司验收合格接管业主入住。4、甲方直接分包及材料设备供应京汉 * 项目中，甲方直接分包的工程包括：（1） 户门（2） 防火门（3） 单元门（4） 外窗（5） 电梯安装工程（6） 消防工程（7） 有线电视（8） 电话、网络（9） 小区智能化（10） 高低压配电工程（11） 燃气工程（12） 室外绿化园林工程（13） 室外景观、道路（14） 永久围墙（15） 市政工程根据以往工程操作经验，材料设备供应如下：1、配电箱、配电柜2、设备用房给水泵3、电梯4、 暖气片（暂定）5、投资管理控制 5.1pm方工作目标采取一切行之有效的措施，重视每个管理阶段的投资控制设计，力争将项目竣工的决算造价

11、，控制在合同确定的建安费数额之内，或经业主确认的工程预算书之内。5.2pm方工作内容1. 编制工程估算、工程量清单2. 全过程造价控制（变更单签证、按期完成工程量的核定、审核承包商支付申请并上报）3. 工程竣工决算4. 协助进行工程竣工审计5.3投资控制工作方法投资控制的方法是按照动态控制原理，在项目进展的全过程中以控制循环的理论为指导，进行计划值与实际值的比较，发现偏离及时采取纠偏措施。从多方面采取措施：组织措施、技术措施、经济措施与合同措施。以下将对项目实施各阶段投资控制的任务和措施进行详细分析。5.3.1设计阶段投资控制措施1. 组织措施编制本阶段投资控制详细工作流程图；落实从投资控制角

12、度进行设计跟踪的人员，具体任务分工和管理职能分工；2. 经济技术措施 首先对总投资目标进行论证，然后对总投资进行分解，一般可按基建投资费用组成、时间进程、项目划分阶段、项目结构组成、资金来源等类别进行分解。a) 对设计的进展进行跟踪，动态控制；b) 对方案、扩初、施工图设计三阶段的设计成果进行评估，反映投资计划值和按设计需要的投资值（实际值）的比较结果。 3. 技术措施对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析、审核4. 合同措施在合同谈判过程中，向设计单位说明在给定的投资范围内进行设计的要求，并以合同措施鼓励设计单位在广泛调研的基础上，在必要的科学论证基础上力求优化设计。5.3.2施工

13、招标、发包阶段投资控制措施1. 经济技术措施a) 编制及审核标底，并将标底与投资计划值进行比较；b) 审核招标文件中与投资有关的内容；c) 对各投标文件中的主要施工技术方案作必要的技术经济比较论证。2. 合同措施主持合同谈判，把握住合同价计算，合同价调整、付款方式等，通过合同确定投资控制，注意合同条款的内容，以尽量能避免工程中各种状况出现的签证与索赔。5.3.3施工阶段投资控制措施1. 组织措施编制本阶段投资控制详细工作流程图；在项目管理方中落实从投资控制角度进行的人员、具体任务及管理职能分工。2. 经济措施a) 进行工程计量（已完成的实物工程量）复核；b) 建立审核工程付款帐单程序并执行；c

14、) 建立审核工程量变更程序并执行；d) 建立索赔管理程序并执行；e) 审核竣工决算。f) 业主另行组织审计单位进行竣工审计3. 合同措施依据合同，规范现场签证、变更的程序，严格按程序管理。5.4投资控制工作流程图5.4.1项目管理方全过程投资控制流程图根据业主目标和设计文件，编制工程量清单和工程估算（pm）以合同条款形式将工程造价分解到相关责任单位（pm）在施工过程中按进度对工程完成情况进行检查（pm）审核并批复付款申请（业主）（pm）工程竣工时组织对竣工文件的审查，以完全满足竣工条件（pm）竣工时对施工方结算报告进行审核，呈报业主(pm)业主审批决算报告并安排后续付款（业主）达到付款节点时查

15、验申请方依据，并签署审核意见（pm）5.4.2项目管理方施工阶段投资控制工作流程详图主要服务于工程变更审核、申请签证索赔、核算付款申请等工作变更申请的提出（相关方）业主提出,pm负责审核费用;设计和施工提出,自行负责计算变更费用设计单位意见审核其必要性和合理性(pm)监理单位意见分析产生费用及承担方（pm）上报业主按业主确定呈报相关方，并协调（pm）否接 受是执行(pm)6、进度管理6.1项目控制计划：工程部、预算部、前期部、销售部讨论通过并形成项目开发计划。项目工作内容开始时间完成时间旭城三期工程实施土方开挖(不含垫层)2009.11.302009.12.30剩余土方及垫层施工2010.3.

16、52010.3.25基础正负零2010.3.262010.6.15结构封顶(含二次结构）2010.6.102010.9.30室外装修2010.10.12010.12.15室内精装修（户内及公用部位）2011.3.152011.9.30综合管网2010.12.62011.1.22道路2011.8.12011.8.30园林工程2011.9.12011.9.30消防、电梯、节能、规划验收、四方验收2011.10.82011.10.25竣工验收备案2011.10.262011.11.5交房入住2011.11.152011.11.10施工许可证2010.1.5预售许可证2010.01.20开盘2010.

17、03.28开发计划说明： 主体封顶2010年9月30日 交房时间2011年11月底 开盘时间：2010年3月底6.2甲方计划编制1、实施计划：工程部、预算部门根据项目开发计划联合编制切实可行的项目工程实施进度计划、甲分包、甲供材招标采购计划。如果设计、工程、前期等部门都按时完成各自工作，则完成项目工程实施进度计划是完全可行的。2、年度实施计划：工程部在项目工程实施进度计划的基础上编制项目工程年度进度计划6.3总包施工进度计划安排1、施工总进度计划：施工合同签订后，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和总施工进度计划，上报监理公司。并依据甲方审批的总施工进度计划细化并分配人、材、物。2、年进

18、度计划：在总施工进度计划的基础上编制年度施工进度计划；3、季度、月度进度计划：在年度施工计划基础上施工单位编制月度实施计划； 4、周进度计划：在每周工作当中施工单位在周报中编制工程周报直接反映周进度计划及实施完成情况。5、日进度计划：在施工现场放置小黑板用以安排每天工作，日进度计划要求明确到施工段的每日工作任务，明确到每段的工种作业时间。6.4施工过程中施工进度计划审核及管理总进度计划、年度进度计划均报监理审批通过并报我方工程副总签字同意后执行，工程部报工程管理部备案。工程月度计划、周计划报监理公司和我方工程部经理审批后实施。在施工单位上报的月、周计划中，对上月、周计划与实际完成情况进行对比，

19、分析未完成原因，督促制定补救措施。施工过程中，工程部跟踪施工单位的施工组织、施工投入和施工作业动态，发现不符合施工组织设计和计划的施工组织方法、工序安排、施工投入不足影响周计划时，要求承包商及时整改。工程部和监理公司每周跟踪检查每周计划的执行情况，在每周监理例会上核查承包商上报的周计划完成情况，分析偏差原因，提出纠正措施。工程部每月30日前完成工程月报，阐述工程进度完成情况，分析影响工期原因，采取的补救措施及弥补的办法。监理公司每月29日将进度完成情况分析汇总形成监理月报上报工程部。7、项目质量控制秉承公司“以零缺陷的意识追求零缺陷的产品”理念，在*工程管理实践中，主要采取如下行之有效的管理措

20、施。 7.1方案先行施工组织设计和施工方案的审查及技术交底施工组织设计是施工单位编制的指导施工的重要文件，是施工单位施工组织思路的体现，也是我们管理施工单位的依据之一。工程部督促施工单位认真对待，同时对上报的施工组织设计进行认真审核。必须要求施工单位根据项目实际情况编写操作性和实用性强的施工组织方案。 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，技术工程师及相关人员及时将评审意见及技术要求向施工单位进行交底。 7.2样板先行要求施工单位在大面积施工前，先做出每种户型的质量标准间（完成至交楼标准）。通过质量标准间，可以在实际

21、环境中发现图纸上没能发现的问题，促使产品最大程度满足客户实际使用需求、完善产品质量，避免大面积施工后的返工、工期与成本的浪费。同时，“质量标准间”是施工单位内部施工技术、施工质量标准和要求的大面积施工的样板，也是甲方对施工方验收的样板。通过这一制度，使施工单位各班组、成员明确了解技术要求和目标。起到良好的督促作用。 为加强过程控制，工程部坚决贯彻集团的工序样板制进行施工过程控制，在施工中主要进行但不限于以下样板：样板制的落实1结构施工中钢筋工程实行样板制，由建设单位、监理公司共同确定验收标准2现浇结构楼板砼收面实行样板制，由建设单位、监理公司共同确定验收标准3外窗工程实行样板制4外窗栏杆实施样

22、板制5防水工程实施样板制6水电专业进行位置弹线样板7选择具有代表性户型作为交工标准的样板间，各专业均完成。8公共区实行样板制，各专业均完成。9外墙保温及内墙保温、隔音处理实行样板制10不同材质的墙体连接及面层装修实行样板制11使用材料的选样后实施样板制选定。进场材料不得低于封样材料的质量标准7.3设备材料进场验收对于甲供材料，进场后，工程部、设计研发部部、采购部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，与样品进行对比，不符者一律退场。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求

23、进行见证取样试验。对于乙供材料，如钢材，严格检查是否符合合同约定的品牌，不符则勒令退场；未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。7.4事前控制 主要通过原材料进场检验和验收，施工样板的确认，施工方案的审查，对施工单位的交底等方法进行事前控制。在各个分项工程开始前，现场工程师应该提前了解施工单位的准备情况，包括材料、劳动力、施工机具以及实际可能采用的施工方法，必要时参加施工单位的内部交底。要做到想在凡事施工单位前面，才能做好事前控制。 7.5事中控制 事中控制主要通过现场巡视、旁站监理和现场验收的方式进行。做好事中控制就必须对施

24、工班组、施工作业面和施工流程有全面的了解和掌控。 严格控制施工作业面是事中控制的重要手段。现场工程师应该合理安排作业区域那的各个分项工程的施工，通过控制移交作业面，避免分散作业，尽量减少交叉作业，这样有利于质量控制。对于施工班组的动态考核也是事中控制的重要内容和手段。一些施工班组人员流动性较大，现场工程师要密切关注班组的劳动力情况，当班组中新工人进入较多时应该督促施工单位重新进行施工作业交底，明确质量要求，当班组人员出现流失且施工质量明显下降时，应该及时通知施工单位项目经理，要求进行整改，或者更换班组。 7.6事后控制 事后控制主要是通过施工完成后的检测对工程质量进行事后监控和评估。包括预留混

25、凝土、砂浆试块的强度检验，防水、门窗工程的淋水试验，混凝土的强度回弹，给水管道试压等。 7.7严格检查形成制度：1、每周一现场质量及安全文明联合检查每周一固定的时间由工程部经理或者总监带队，所有现场工程师和监理人员、施工单位项目经理参加，进行整个现场的联合检查，尤其是对于正在施工的部位可以重点巡查。通过现场巡视不仅可以让各个分管工程师对分管部分进行交叉检查，防止一个人有所疏忽，出现一些工程质量控制的系统偏差，同时还可以让施工单位之间对各自施工方法和施工质量有一个明显的对比，鼓励先进，督促落后，共同提高。现场巡视还可以就一些施工质量方面的典型问题进行现场纠正和解决。 对重要部位及关键工序，一方面

26、，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由工程部经理、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。2、日常检查重点突出：对于重点工序和直接影响客户使用功能的部位，如建筑定位放线、窗安装、电信接通等，要求监理100%检查并同时完成检查记录，甲方工程师针对检查记录进行一定比例抽查，同时项目部内部定期进行审查。对于其它项目工程部要进行一定比例的验

27、收控制，包括但不限于如下：工程部将对如下项目进行重点验收：验收控制1落实一户一验制度质量问题发现率达到95%以上，不得有明显质量缺陷的遗漏2设备调试、打压及现场试验需全部参与验收3项目工程师在施工过程中对防水验收率不小于总量的50%4项目工程师在施工过程中对外窗验收率不小于总量的50%5项目工程师在施工过程中对不同材质墙体连接及装修验收率不小于总量的50%6进场材料的验收率不小于20%，且每一种类、每一型号的进场材料的第一次验收必须参加，重点部位及影响装饰效果的面层材料如：外窗、户门需全部参与验收工作7其它分项工程的验收批验收率不小于20%8合理安排工序避免成品破坏；现场具有成品保护措施，重点

28、控制门、窗、埋地管道等工程实体质量重点检查项目1钢筋工程（规格、型号、间距、连接、试验）2砼结构强度（配比、振捣、试验）3砼结构垂直度、平整度及几何尺寸、观感（模板、支撑、脱模）4不同材质的墙体连接及面层装修（构造要求、墙拉筋）5墙体装修面垂直度、平整度及观感（细部处理、防裂缝）6楼地面平整度及观感（关注地埋管、标高控制、压光/拉毛）7户内标高（结构、建筑标高控制）8防水工程（基层处理、材料、厚度、管根等细部处理、闭水、成品保护）9外窗及纱扇的密闭性、开启灵活性及观感（选材、安装、工艺、验收、成品保护）10各种门的密闭性、开启灵活性及观感（进场验收、安装、成品保护）11瓷砖、石材、木地板等饰面

29、工程（材料、安装、成品保护）12回填土工程（分层回填、分层夯实、旁站、试验）13屋面工程 （含水率、坡度、防水、成品保护）14外墙保温层及装饰层（材料、构造做法、防裂缝）15给、排水通畅满足使用功能16地漏标高（与建筑做法的配合）17地埋管工程 （材料、固定、打压、成品保护）18各种设备安装及试车（安装、调试）19强、弱电满足使用功能、开关灵活、观感20室内精装工程3、召开相关质量专题会议 一旦发现施工单位在质量控制方面出现较大的偏差，或者现场出现较严重的质量问题，应该立即组织召开质量问题专题会议，由工程部经理组织，必要时副总经理参加。施工单位负责人、项目经理必须到场，对现场出现的问题予以解释

30、，并拿出解决方法。 通过召开质量专题会议，可以及时纠正可能出现的质量系统偏差，解决已经出现的严重质量问题。7.8工程质量控制过程中的其他重要措施和手段（1）施工过程中的质量管控措施1、督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系 施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员，要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时我部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经我部复验

31、不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。 2、旁站监理 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。 3、质量管理重心前移、范围外移 质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗等，将工厂加工过程纳

32、入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。5 建立质量预警的长效机制 项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动相应层级的质量预警，分别为主管工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出面协调解决。主管工程师级质量问题为一般质量问题或质量管理体系问题，由项目部主管工程师协调施工单位项目生产经理或相关工程主管解决；项目级质量问题为较严重质量问题或质量管理体系问题，由项目部负责人

33、协调施工单位公司领导或项目经理解决；公司级质量问题为严重质量问题或质量管理体系问题，由公司领导协调施工单位领导或其上级单位解决。 6 加强对总包单位的协调管理 a. 项目部帮助总包在分包单位面前树立威信。要求凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。经质检员提出验收申请后，我司组织严格的检查，对存在的质量问题提出严肃批评，并责令整改。经过几次验收的磨合后，分包单位意识到我司严格的质量标准和要求，知道即使他们不配合总包单位质检员的工作，最终也无法逃避整改及蒙混过关，不如接受质检员的指导，将整改工作做在前面。 b. 通过总包单位上级单位施压，提

34、高其质量意识。 项目部注意平时积累相关证据及资料，及时评估各单位现阶段质量运作水准，当发觉施工单位的质量矛盾较突出时，项目部通过与总包单位现场负责人或总包单位领导开协调会、向总包单位上级单位发函、甚至请我司领导邀请总包单位上级单位领导开协调会等多种形式不断向总包单位施压，使总包单位质量意识始终保持警惕状态，避免质量水准出现滑坡。 c. 主要技术及质量管理人员考察上岗 对总包单位技术负责人及专职质检员进行考察，发现专业水平合 格或责任心不强则坚决要求总包单位予以更换，直到总包单位派驻称职的管理人员为止。 d. 与分包单位保持良好沟通。 分包单位是施工操作的基层单位。与分包单位保持良好沟通，缩短了

35、质量管理路径，且恰到好处有时利用这种关系有助于平衡与总包单位的关系，取得异乎寻常的效果。比如，针对有些工序安排及工序控制，总包单位因为某些方面的考虑而不愿意接受，我项目部通过与分包单位密切沟通，引导分包单位按我司的安排和部署实施。 7. 制作清水房/交楼样板 我司作为始终坚持“盖好房子做好人”的开发理念及高标准的质量要求，项目部要求总包单位必须在向精装修单位移交之前先选取一或两套毛坯作为交付样板，要求施工单位将交付样板内未完善的工作内容完善，并将存在的质量问题整改到位，我项目部组织统一验收，验收合格后以此为依据要求后续其他各套按此施工。项目部加以思想引导，要求总包单位提高质量意识，做好移交的质

36、量标准。8、技术管理8.1施工图审查 图纸审查是项目质量策划中一项非常重要的工作。本项目希望通过提前介入图纸审查以及内部会审的形式开展这一工作。 提前介入设计可以使项目部充分了解设计意图和设计思路，对设计图纸的内部会审以集团研发部为主体，项目工程部专业工程师参加，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。 （1） 对设计图纸进行功能性复核 a. 户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等； （重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较） 。 入户门及防火门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门

37、窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等。 铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等。 水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等。 其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。 b. 户外设计 楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等。 大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。 室外设计:是否考虑残疾人道路，

38、是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全等。 （2） 复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。 a. 质检 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响） ；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等。 b. 消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；

39、室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。 c. 燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。 （3） 过往项目成功做法或经验教训的借鉴。 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。 （4） 空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等

40、。 a. 空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。 b. 生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。 8.2图纸审查制度开工前，由集团设计研发部组织，项目工程部、总承包方、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要，必要时修改图纸。8.3设计现场提供服务根据设计合同与现场实际情况，项目部

41、要求设计院每两周来施工现场解决现场实际问题，对施工中出现的问题工程部及时协调设计解决。8.4技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目工程部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。京汉旭城三期项目拟审批的施工方案包括但不限于：1.施工组织设计2.测量方案3.冬季施工方案4.外脚手架施工方案5.土方施工方案6.雨季施工方案7.大模板施工方案8.砌筑施工方案9.钢筋工程施工方案10.成品保护施工方案11.混凝土工程施工方案12.精装修施工方案9、项目成本控制措施9.1项目成本控制措施（1）加强日常施工进度的管理，确保关键节点工

42、期按时完成，避免因总包单位进度严重滞后而采取某些非常规赶工措施所增加的费用（如撤换总包单位；（2）加强施工图纸审查工作，及早发现图纸中存在问题，避免后期返工增加成本；（3）严格执行样板先行制度，对每种户型都预先完成一套样板，在实际的现场中发现设计存在不合理现象，避免大面积开工后返工增加成本；关注细节、注重过程管理，严格按流程管理有关要求检查，在房屋交给物业验收前最大可能消灭产品质量瑕疵；减小在业主入住投诉带来的维修及公司名誉损失成本；加强计划管理，工作尽量提前，减少特急需直接委托工程，一般工程严格按照公司招投标制度完成；严格按照集团规定，加强分包商、供方招标工作，尽最大努力为公司节约成本；临时

43、道路力求永久化，临时办公室和施工围板力求移动化，可重复利用。按照成本费用控制管理要点和目标，遵照成本管理的相关规范和制度开展业务活动。严格按图施工，配合并接受公司成本费用指导监控部门按章行使的指导监控职责。主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度。按照公司有关规范，参与业务招投标、考察活动。9.2.施工过程成本管理开工前，工程部根据设计和现场场地情况，做土方平衡分析，尽量做到土方挖填平衡。在本项目中，将场地西北侧作为工程挖方存土区，减少土方外运量，降低土方工程成本。对于工程施工过程中发生的现场签证，项目工程部专业工程师与预算部专业工程师共同负责现场审核承包商上报的工程量；工程部经理和预算部经

44、理负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。京汉旭城三期项目采用工程形象进度付款形式，变更洽商要求每月总承包商按合同约定上报，项目工程部专业工程师协助监理公司审核确认上月完成的工程量变更洽商，预算工程师负责按确认的工程量审核变更洽商。10、 项目文档信息管理 10.1 pm方工作目标1. 项目竣工验收合格后，管理方代表业主准备资料向国家建设行政主管部门办理竣工验收合格后的备案手续；2. 应业主要求，pm方收集完成的竣工资料移送业主，包括：a) 工程竣工验收报告；b) 工程施工许可证；c) 施工图设计审查意见（审查通过证书）；d) 工程竣工报告；e) 工程质量验收报告；f) 工程质量检查

45、报告；g) 工程质量评估报告；h) 规划、消防、环保出具的证明文件或者准许使用文件；i) 施工方出具的项目工程质量保修书；j) 代表业主填写的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 k) 完整的竣工图和竣工资料l) 工程质量竣工验收评估报告3. 保留好工程进程中同步的相关资料，以备工程竣工决算与竣工审计以及其他的可追溯性要求 10.2pm方工作内容与方法全面、同步整理文档资料是做好项目管理工作的必备条件，它贯穿于项目管理全过程，并为项目管理的其他环节服务。要求各方面控制落实到文字，存档备查。所有文、电、函、技术资料应按类别进行编号、立卷、归档及管理，严格做到文件不遗漏。确保文件能及时传发

46、至工程相关人员，做好签收工作。保证资料管理与施工过程同步。文件收集分类归档，必要的电子文件刻录光盘。 10.2.1文件收集和归档方法双方之间关于做出的可能影响项目质量、进度、投资等重大事项的所有联络，应当以书面文件形式作出确认；无论何种场合下相互间给予的批准、证明、确认、建议、同意、通知、请求、答复等应当采用书面方式；可以当面递交、快递、邮寄或者向对方确认的电子邮箱地址发送电子文件。10.2.2项目档案归档范围工程建设项目竣工后，协助建设单位进行档案归档工作。据当地档案馆要求，督促建设单位、施工单位、监理单位进行各自档案资料整理、汇总和编制工作。项目档案归档范围如下：a) 项目立项阶段文件 (

47、项目管理单位负责)b) 工程设计文件 (项目管理单位负责)c) 监理文件 (监理单位负责)d) 施工技术文件 (施工单位负责)e) 竣工文件材料 (项目管理单位、施工单位负责)f) 竣工图 (施工单位负责)g) 工程照片 (项目管理、施工单位、监理单位负责)10.2.3信息分类及编码以下根据项目实施全过程产生信息的特点，将文字资料、图纸及说明、照片及图片综合考虑，提出信息分类细目。项目管理方将根据该信息分类细目，进行信息的收集和管理。信息分类及编码采用下图形式：/xxxx/xx/x/xx往来区别号项目编码顺序号信息大类信息类阶段分类号编码图例u 信息类别号由信息大类和信息类共由四位数字组成，编

48、号方法见下文。u 阶段分类号具体规定如下项目决策阶段为01，项目实施的前期阶段为02施工阶段为03动用前准备阶段为04保修阶段为05u 往来区别号分c和g，其中c为来，g为往u 信息顺序号即流水号，按01，02.顺序编号。u 信息分类和编码如下所示，在项目实施过程中还将对信息分类和编码作必要的调整和细化。0000 项目前期资料0010 项目建议书、项目可行性研究0030 政府部门批文0040 项目前期往来函件0050 基地地质勘察资料0060 有关政策、制度、规定等文件0500 项目公共信息0510 项目基本信息0520 政府部门有关人员信息0530 业主方有关人员信息0540 项目管理单位有

49、关人员信息0550 设计单位有关人员信息0560 施工监理方有关人员信息0570 承包商单位和人员信息0580 供货商单位和人员信息0590 专家信息1000 设计资料1000 已建工程设计文件1010 设计任务书1020 方案设计文件1030 初步设计文件1040 施工图设计文件2000 招标投标2010 工程咨询招投标2020 设计招投标2020 施工方招投标2030 采购材料工程招投标2040 采购设备工程招投标2050 专业分包招投标3000 合同3010 规划、勘察、设计合同3020 工程咨询合同3030 工程承包合同3040 材料、设备供应合同4000 函件4010 与政府部门往来

50、函4020 与业主往来函 4030 与设计单位往来函4040 与施工方往来函4050 公司内部函4060 材料、设备供应商往来函4070 其他函5000 会议组织及纪要5010 政府（审批会）会议组织及纪要5020 业主代表工作会议组织及纪要5030 设计协调会会议组织及纪要5040 施工协调会会议组织及纪要5050 项目管理公司内部会议纪要5060会谈、谈话纪要6000 投资控制6010 估算资料及审核报告6020 概算资料及审核报告6030 预算资料及审核报告6040 资金使用计划6050 付款申请及记录6060 工程实际投资报告6070 投资计划值与实际值比较、分析报告7000 进度控制

51、7010 业主方进度报告7020 设计方进度报告7030 施工监理方进度报告7040 施工总承包单位进度报告7050 材料设备单位供应进度报告8000 质量控制8010 初步设计审核意见8020 施工图设计审核意见8030 装饰工程设计审核意见8040 施工大纲、施工方案、施工组织设计审核意见9000 项目管理报告9020 项目管理规划9030 项目管理月度报告9050 项目管理年度报告9060 项目管理专题报告a) 投资专题报告b) 进度专题报告c) 重大质量问题及处理专题报告d) 设备、材料采购及招投标专题报告e) 合同管理专题报告9070 现场主管项目管理日志9080 项目管理内部报告a

52、000 施工监理报告a010 施工监理大纲a020 施工监理规划a030 施工监理实施细则a040 施工监理月度报告b000 施工单位文件和报告b010 施工大纲b020 施工组织设计b030 专题施工方案c000 材料及设备资料c010 材料资料c020 电梯设备资料c030 给排水设备资料c040 暖通空调设备资料c050 强电设备资料c060智能化设备资料d000 通知d010 政府部门通知d020 业主代表通知d030 项目管理方通知d040 设计单位通知d050 施工监理总工程师通知 d060 施工总承包单位通知e000 节点及竣工验收报告f000 照片及图片f010 设计图片f02

53、0 施工照片 f021 工程开工前工程现状照片f022 地上主体结构每层照片f023 设备安装工程照片f024 项目竣工照片f030 会议照片gooo 其他资料（包括录音带或录像带）11、安全文明施工管理 (一) 安全文明施工管理规划概述 安全与文明形象的好坏体现我司企业形象及工程部现场管理水平，在项目总过程中起到举足轻重的作用。好的安全文明施工管理是以好的前期规划为基础的，所以在项目前期应详细对施工现场进行合理布局，为以后的安全文明落实奠定基础。 安全文明施工管理主要包括：现场临时围墙及路口开设前期布置及施工要求，现场施工、生活区域的合理布置，各种大、中、小型机械设备进场前、进场后及在施工过程中的操作、保养情况的监督及其他施工、生活等多方面事项的管理监督。 (二) 建立安全文明管理组织体系 工程部经理全面负责落实工程项目的安全文明施