创发城零陵郡营销策划报告

1、 创发城零陵郡项目操盘思路 方案的开始，先聊聊17年的年度目标，年度目标需完成350套以上的销售，月均销售需达到30 套以上，月均上访需达到300组以上，日上访量10组。 面对着上述的年度目标，分析零陵郡现有的情况，有以下问题需要调整： 1、解决对外输出形象，高举高打，将项目景观、学区、中心地段优势放大 2、调整营销线信心，强化输出口径，提升营销氛围，确保来访转化 3、走出去、拉进来，成立拓客组，深入周边及乡镇影响客户，引导上访。 本方案针对以上三点进行展开策略布属： 前言 目录 一、项目形象 二、内部提升 三、拓客圈层 一、项目形象 16万 永州文化旅游综合体 形象包装：营销中心内未对上述的

2、综合体 做价值点的支撑，较多的均为销售政策类信 息，对于客户而言会存在着直接的价格指向， 让客户忽略价值而直击价格，合则买不合则 离的局面将会产生。 本项目位于零陵古城旁边，以中式建筑风格 较好的对应古城景观，定位为文化旅游综合 体，应充分利用零陵古城的景观开发，将本 项目契合入内，跳出项目贩买价值，而并非 贩买产品本身，方可提升项目整体的形象， 成为区域内的标杆。 从文化角度出发，项目所在地至古名人辈出， 正好也符合项目的属性，放大项目的文脉、 人脉，提升到匹配零陵古城的独特韵味。 先看看国内知名项目如何成功贩卖 抓住外滩的历史演变轨迹，从商道人物的作为， 剖析了中国商业丰盛之路。 承前启后

3、，与当代商界骄子结合， 他们在这片土地上正续写着新的商业辉煌。 外滩的历史，外滩的商道传奇，餐滩的商道精神外滩的历史，外滩的商道传奇，餐滩的商道精神 构成为项目超高端价值和超高端形象的所在。构成为项目超高端价值和超高端形象的所在。 上海：华润上海：华润 外滩九里外滩九里 以整座外滩的前世今生来营销一个项目以整座外滩的前世今生来营销一个项目 朱雀门位于500年皇家地脉。在对于历史文化的回溯中，挖掘 地脉附加值；在组合建筑元素中，实现历史与现代的对话。 皇家地脉私邸，贵族精神与气质，望族血统，皇家地脉私邸，贵族精神与气质，望族血统， 构成为项目超高端价值和超高端形象的所在。构成为项目超高端价值和超

4、高端形象的所在。 北京：朱雀门 以以500500年皇家地脉来营销一个项目年皇家地脉来营销一个项目 百纳行超越之路百纳行超越之路 就项目卖项目的做法，只是卖就项目卖项目的做法，只是卖“房房” 就地块卖地块的作为，只是卖就地块卖地块的作为，只是卖“地地” 基于基于“房房”，深挖，深挖“地地”下所隐藏的城脉、文脉、人脉下所隐藏的城脉、文脉、人脉 才是价值最大化的才是价值最大化的“房地产房地产”！ 在创发城零陵郡的背后藏有什么？在创发城零陵郡的背后藏有什么？ 切入点：切入点：古城古城 不止于古城景观，更在于其所带来的不止于古城景观，更在于其所带来的 城脉、人脉与文脉。城脉、人脉与文脉。 一座古城，一座

5、古城， 养育了物华天宝的富饶昌盛之地零陵。养育了物华天宝的富饶昌盛之地零陵。 一座古城，一座古城， 哺育了几千年的人杰地灵。哺育了几千年的人杰地灵。 是他们是他们 续写着骄傲续写着骄傲 而辉煌的而辉煌的 零陵文明零陵文明 他们有个共同的名字：他们有个共同的名字：零陵之子零陵之子 永州古称零陵郡 零陵郡零陵郡 超高端的所在超高端的所在 价值重新认知价值重新认知 何为何为零陵？零陵？ 不只是靠城，更在于不只是靠城，更在于 根系零陵大地，沿袭根系零陵大地，沿袭零陵零陵文明，寄托文明，寄托零陵零陵情怀，情怀， 秉承秉承零陵零陵血脉与独特品格。血脉与独特品格。 何谓何谓郡？郡？ 不是文者的标榜，是不是文

6、者的标榜，是零陵零陵之子内在的自豪之子内在的自豪 自豪的自豪的零陵零陵大地情怀，自豪的大地情怀，自豪的零陵零陵文明，文明， 自豪的自豪的零陵零陵血脉与品格血脉与品格 是零陵大地的标典是零陵大地的标典 是是零陵零陵文明的图腾文明的图腾 是是零陵零陵品格的化身品格的化身 是是零陵零陵之子的勋章之子的勋章 创发城零陵郡不只是个地产项目创发城零陵郡不只是个地产项目 几千年的光辉并没有远去，几千年的光辉并没有远去， 零陵文脉仍然璀璨于世，零陵文脉仍然璀璨于世， 零陵血脉仍是生生不息，零陵血脉仍是生生不息， 零陵品格仍是与时俱进，零陵品格仍是与时俱进， 零陵之子仍是人才辈出零陵之子仍是人才辈出 零陵零陵

7、都将为此而骄傲都将为此而骄傲 广告语广告语 零 陵 为 你 骄 傲零 陵 为 你 骄 傲 “你你”的四种指向，全面概括的四种指向，全面概括 零陵为目标客群而骄傲；为零陵郡而骄傲；零陵为目标客群而骄傲；为零陵郡而骄傲； 为古城而骄傲；为这座城市和这座城市的人们而骄傲。为古城而骄傲；为这座城市和这座城市的人们而骄傲。 献给零陵之子的时代官邸献给零陵之子的时代官邸 更具高度的群体更具时代意义的产品 创发城零陵郡是为零陵之子量身打造的、创发城零陵郡是为零陵之子量身打造的、 传承辉煌文脉和品格的、传承辉煌文脉和品格的、 具时代意义的、印证个人价值的精神住宅。具时代意义的、印证个人价值的精神住宅。 定位语

8、定位语 全新的包装，以零陵古城人文，城脉做为契合点，放大项目价值，提升项目在绝佳地段上的景 观、学区等多重优势影响力，增加客户印象，可对项目客户群体进行全新的定位，让创发城零陵 郡重新强化印象，一个具有全新的形象出台。 一个具有市场标签的形象，会让客户自然区分本项目与其他项目，在零陵地区，竞品走价格战 时，本项目更加需要提升形象品质，跳出价格的直面战，强调文化、性价比、高赠送率等，打动 客户不再是价格，而是一种信念。 小结： 二、内部提升 项目内部问题 本项目在内部存在着以下几方面的问题： 1、营销中心及工地现场包装不够； 2、置业顾问对产品信心不足； 3、市场的分析导向不够，未能明显对比竞品

9、优劣势； 4、人员配置不够，接待力有待提升。 解决内部问题是客户转化的重中之重 本项目对应包装应符合客户群体，在营销中心内部加大卖点的输出，设置业主墙与金锣，用 于成交气氛营造，针对来访客户年龄为30-50岁之间，可设置部分零陵的名人名事，唤醒零陵人对 本土文明的情怀，加深置业零陵的概念。 本项目工地应清理出专属看房通道，由于1号栋已接近完工，建议看房通道设置在7号栋，地 面铺设地毯，喷绘重新更换，确保客户看房体验感增强。其他地方的建筑垃圾进行清理，确保车 辆进出无扬尘。另外对未使用的建材进行规范堆放，有序排列。 现场包装 员工培训及增配 现场接待置业顾问需增加二至三人，确保接待工作有序进行，

10、在年度任务达成过程中，有效的接 待率是成交的必要保障。 置业顾问培训方向应从户型优劣势及零陵文化方面下手，如4号栋大户型需强化置业顾问对未来客 户入住的舒适性下手，提升客户对板楼、两梯两户的享受，加强客户对大户型的面子观，避免客 户只注重实用率而纠结，零陵文化培训是用来提升客户对项目及零陵区的归属感，在冷水滩高达 5000元以上的房价都可以接受的市场里，更需要唤醒零陵人对故土的情感，留下零陵接受高性价 比的创发城零陵郡。 营销团队需形成以月为节点，以周为单位的竞品摸底对练。分析竞品的主推广诉求，与本项目的区分， 在客户认同零陵区的同时，提升本项目在零陵区的唯一性，对比地段、配套、景观等，让客户

11、对价格 抗性减弱，认同本项目带来的附加值，如面子、高端体验等精神层面的价值。 同时对竞品的客户进行分析，了解竞品客户来源，有效的进行网络、地推的拦截，特别对于乡镇进城 置业客户，好的地段及配套是该类客户较为关注的卖点，因此，拦截乡镇进城置业客户才是竞品拦截 的重点。 竞品分析讲解 三、拓客圈层 从项目前期来访及成交客户分析中得知，项目客户群体集中在周边企事业、拆迁户及乡镇客户。 针对此类客户，可借鉴百纳行的外围拓客方式，进行圈层营销、会议营销、乡镇巡演、行销等方法， 一方面扩大项目影响力，另一方面起到客户收集作用，来确保项目有足够的上访，才能有成交。 以下的外拓团队建议组建20人左右，对项目周边形成反复的深挖，同时利用项目本身的吸客功能，提 升客户对项目的憧憬，增加来访欲望。 具体执行需根据实际人数安排，方案可在后期提供外拓铺排详案模版供外拓团队参考。 建议团队配置 电竞组渠道组行销组 利用开发商及代理商客户资源配对项目 产品，产生销售 通过中介与社会经济人转介，精准拓展客户 到访，完成销售 除常规六扫外，不定期举办宣传造势 扩大项目影响力 特