中山电大《资产评估》第1

1、中山电大资产评估第 1 次形成性考核作业单项选择题：第 1题:资产评估机构作为中介服务机构，进行资产评估时，实行( )。(2 分)A、有偿服务B、无偿服务C、有偿服务与无偿服务相结合D、由财政部门拨款答案： A第 2 题:资产评估报告书应由 ( )最终审核、签字、盖章才具备法律效力。(2 分 )A、注册评估师B、项目负责人C、主任评估师D、委托人 答案： B第3题:下列公式正确的是 ( )。(2 分)A、商誉=整体资产评估价值十刀各单项资产评估值B、商誉=整体资产评估价值一刀各单项资产评估值C、整体资产评估价值=刀各单项资产评估值一商誉D、整体资产评估价值=刀各单项资产评估值答案： B第 4题

2、:甲企业于 1999年 3月 5日委托某资产评估机构对其资产进行评估，用于向银 行抵押贷款。评估基准日为 1999 年 3 月 10 日。但由于种种原因，贷款一直未成功， 直至 2000 年 5 月 1 日，甲企业欲再次向银行申请贷款，则( ) 。 (2 分)A、可以使用原资产评估报告书B、原资产评估报告书无效C、原资产评估报告书仍然有效D、不能委托原评估机构再次评估答案： B第 5 题:根据现行规章制度，各资产评估机构在从事资产评估工作时，应坚持（ ）。（2 分 ）A、真实性、科学性、可行性B、独立性、客观性、科学性C、统一领导、分级管理D、独立性、相关性、客观性答案： B第 6 题: 资产

3、评估是通过对资产某一（ ）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 （2 分）A、时期B、时点C、时区D、阶段答案： B第 7题:资产的效用或有用程度越大，其评估值就（）。（2 分）A、越大B、越小C、无关系D、答案： A第 8题:折现率本质上是（ ）。（2 分）A、平均收益率B、无风险报酬率C、超额收益率D、个别收益率答案： A第 9 题:收益现值法中所用收益指的是（ ）。（2 分）A、未来预期收益B、评估基准日收益C、被评估资产前若干年平均收益D、行来平均收益答案： A第 10 题:某资产可以持续使用，年收益额为 50 万元，适用资本化率为 20% ，则其评 估价值为 （ ）。（2 分）A、

4、200 万元B、250 万元C、300 万元D 、 350 万元答案： B判断题：第 1 题:递延年金终值的大小与递延期无关，故计算方法和普通年金终值相同。（对）第 2 题: 国有企业以某项资产为抵押向银行申请贷款，必须进行资产评估。（ 错 ）第 3 题: 评估单项机器设备一般不适用收益现值法。（对）第 4 题:无风险利率可以采用国库券利率。（对）第 5 题:李强原为 A 企业办公室主任，三年前离职到某资产评估事务所担任注册资产评 估师李强可以接受 A 企业的资产评估。 （对）第 6 题: 从理论上讲，设备超额投资成本是指设备的更新重置成本大于设备复原重置成 本的差额。（对）第 7 题: 现行

5、市价法的前提条件之一是必须能在市场上寻找到与被评估资产完全相同的 资产。（错）第 8 题: 企业整体价值与单项资产价值总和的差额就是商誉。（对）第 9 题: 经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余额 除以经济性贬值率求出。（对）第 10 题 :运用重置成本法对某企业的一台设备进行评估，其成新率是指会计的折旧 率。（错）多项选择题：第1题:企业整体价值评估的特点是 （ ）。（2 分）A、企业整体价值评估具有综合获利性B、企业整体价值评估具有综合偿债能力C、企业整体价值评估结果一般高于单项资产评估价值总和D、企业整体价值评估只能采用历史成本法E、企业整体价值评估只能采用

6、现行市价法和收益现值法答案： ACE第2题:资产评估报告书的应用者一般包括 （ ）。（2 分）A、资产评估委托方B、资产评估管理机构C、资产评估受托方D、有关部门E、社会公众答案： ABC第3题:资产评估报告书的作用有 （ ）。（2 分）A、为被委托评估的资产提供作价意见B、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的根据C、是管理部门完美资产评估管理的重要手段D、是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源E、是出资的直接依据答案： ABCD第 4 题:（ ） 情况会造成无形资产贬值。 （2 分 ）A、一种新的、更为先进、更经济的设备出现B、一种新的、更为先进、更经济的

7、专利出现C、传播面逐渐扩大，社会普遍接受和掌握D、某项无形资产所决定的产品销售量骤减，需求大幅度下降E、无形资产实体性贬值答案： BCD第 5 题:资产评估与会计计价的区别主要是（）。 （2 分）A、会计计价基于会计主体不变，而资产评估基于产权变动B、会计计价以持续经营为前提，而资产评估以中断生产经营为前提C、会计计价是就资产论权益，而资产评估是就资产论资产D、会计计价为投资者、债权人经营者提供信息，资产评估为资产交易和投资提供价值 尺度E、会计计价由企业会计人员完成，而资产评估由社会中介机构完成答案： ABCE第6题:企业整体价值评估的特点是 （ ）。（2 分）A、企业整体价值评估具有综合获

8、利性B、企业整体价值评估具有综合偿债能力C、企业整体价值评估结果一般高于单项资产评估价值总和D、企业整体价值评估只能采用历史成本法E、企业整体价值评估只能采用现行市价法和收益现值法答案： ACE第 7题:资产评估的特点是（ ）。（2 分）A、资产评估的主体为具有资产评估资格的中介机构和注册评估师B、资产评估的客体为法定资产转让C、资产评估以历史成本为主要的价值类型D、资产评估具有政策性特征E、资产评估不具有公证性答案： ABD第8题:收益现值法中的收益额的界定情况应注意（）（2 分）A、收益额指的是被评估资产未来收益额B、收益额是由被评估资产直接形成的C、收益额必须是税后利润D、收益额必须是营

9、业利润E、收益额不能是现金流量答案： ABCDE第9题:确定评估基准日的目的是 （ ）。（2 分）A、确定评估对象计价的时间B、确定评估机构的工作日程C、将动态下的企业资产固定为某一时期D、将动态下的企业资产固定为某一时点E、确定评估有效期答案： ADE第 10 题 :（ ）是资产评估应遵循的工作原则 .（2 分）A、客观性原则B、替代性原则C、独立性原则D、预期原则E、科学性原则答案： ABD第 11 题:资产评估报告书的制作步骤有（）。（2 分）A、整理工作底稿和归集有关资料B、评估明细表的数字汇总C、评估初步数据的分析和讨论D、编写评估报告书E、资产评估报告书的签发与送交答案： ABCD

10、E（2分）第 12 题:根据我国现行制度规定，国有企业发生下列（ ）行为时必须评估A、企业租资B、企业联营C、抵押D、企业兼并E、股份经营答案： BDE第 13 题:企业持续经营假设通常是假定（）。（2 分）A、企业的产权主体或经营主体不变B、企业仍按原先设计及兴建项目的使用C、企业保留现时所处位置D、保持原有的资产或做必要的调整E、保持原有正常的经营方式答案：BCDE第14题:成新率的估算方法包括（）。（2分）A、观察法B、使用年限法C、修复费用法D、贬值法E、折旧法答案：ABC第15题:运用现行市价法时，参照物差异调整因素包括（）。（2分）A、时间因素B、价格因素C、地域因素D、使用因素E

11、、功能因素答案：ACE案例分析题：第1题:某企业原为国有中型企业，现进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来 5年的收益如下：单位:万元次20022003200420052006销售收入4437.64705.85213.85473.95730.9销售税金670.8704.946.6775.1813.5销售成本23502500270029003100其中：折旧385410442475508其他费用200.9211.7222.4233223.7营业利润1215.91289.21544.81565.81593.6营业外收入88888营业外支出9095100105110利润总额1

12、133.9102.21452.81468.81491.6所得税:374.2396.7479.4484.7492.2净利润759.7805.5973.4984.1999.4追加投资655.2425.4454.1521541从未来第6年起，预计以后各年现金净流量均为1000万元根据该企业具体情况，确定折现率及资本比率均为9%。评估人员还分别对该企业的各项单项资产分别评估，合计为3000万元。提示:净现金流量=利润+折旧-追加投资。要求：(1) 对整体企业进行评估时，应以净利润还是现金流童较为客观？为什么？4分)(2) 对整体企业进行评估应选择什么方法为宜？为什么？(4分)(3) 计算该企业的评估价

13、值；(12分)(4) 计算该企业改组形成的商誉；(3分)(5) 为该企业编制会计分录。(2分)(P/F,9%,1)=0.9147 ； (P/F,9%,2)=0.8417 ； (P/F,9%,3)=0.7722 ；(P/F,9%,4)=0.7084 ； (P/F,9%,5)=0.6499(25 分)答：(1 )对整体企业进行评估时，应以现金流量较为客观，因为净利润是根据权责发 生制计算，其中包括许多人为主观判断，而现金流量则是根据收付实现制计算的，相 对比较客观和稳定。(2 )对整体企业进行评估应选择收益现值法为宜，因为对于整体企业，在市场上难以 寻找相应的参照物，难以运用市价法，运用成本法不够

14、客观，而且，当整体企业评估 时，可视为现金流量产出单元。(3 )评估价值每年净现金流量：2002 年净现金流量=759.7+385-655.2=489.5万元2003 年净现金流量=805.5+410-425.4=790.1万元2004 年净现金流量=973.4+442-454.1=961.3万元2005年净现金流量=984.1+475-521=938.1 万元2006年净现金流量=999.4+508-541=966.4 万元净现值=489.5*(P/F,9%,1)+790.1*(P/F,9%,2)+961.3*(P/F,9%,3)+938.1*(P/F,9%,4)+966.4* (P/F,9

15、%,5 ) +1000/9%*(P/F,9%,5)=10370.92 万元(4) 商誉=10370.92-3000=7370.92 万元(5) 借：无形资产一一商誉7370.92万元贷：资本公积7370.92 万元第2题:1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A,B,C,D，具情况如表1-1:表1-1:（成交价单位为：元/平方米。）宗地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素容积率甲1999.10001.2A8601998.1+2%+1%01.3B8901999.1+1%0+1%1.4C7601998.100-2%1.1D7501998.10-1%-1%1.0表1-1中的交

16、易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件 数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加 0.1 ,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。另外，该城市地价指数情况表见表1-2:表1-2:地价指数表：时间19951996199719981999指数:100105108110111（100/100）*（ 106/109）试根据以上条件，评估待估宗地 1999年1月份的价格。 答：容积率地价指数表宗地 B=890*（ 111/111）=825.7

17、元/平方米宗地 C=760* （ 111/110）=805.4元/平方米（100/101）*（ 100/100）（100/100）*（ 100/100）（100/101）*（ 106/112）（100/98）*（ 106/103）宗地 D=750*（ 111/111）（100/100）（100/99）*（ 100/99）*（ 106/100）容积率1.01.11.21.31.41.5地价指 数100103106109112115宗地 A=860*（ 111/110）=819.2元/平方米（100/102）*（ 100/101）=811.1元/平方米待估宗地 1999 年 1 月份价格=（819

18、.2+825.7+805.4+811.1）/4=815.35 元 /平方米中山电大资产评估第 2次形成性考核作业单项选择题：第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定，其中居住用的最高年 限为（）。A、40 年B、50 年C、70 年D、80 年答案：C第2题:下列成新率计算式中，不正确的是（）。A、 A.成新率=设备的尚可使用年际* （设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）B、 成新率=（设备的总使用年限一设备的己使用年限）-设备的总使用年限XC、 成新率=设备的已使用年限* （设备的己使用年限+设备的尚可使用年限）XD、成新率=1 有形损耗率 答案： C第 3 题 : 基础设

19、施配套“三通一平”是指 ( )A、通水、通路、通电、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通讯、通气、平整地面D、通水、通路、通热、平整地面 答案： A第4题:某宗土地1000貳，国家规定容积率为 5，建筑密度为0.6，下列建设方案中 哪个可行 ( )。A、建筑物地面-原建筑面积为B、建筑物地面-原建筑面积为C、建筑物地面-原建筑面积为D、建筑物地面-原建筑面积为800 m2，总建筑面积为 4000 m2500 m,总建筑面积为 6000 m600 m ，总建筑面积为 4800 m400 m ,总建筑面积为 1200 m答案： C第 5 题 : 某被评估资产 1993 年购建,账面价

20、值为 50 万元, 2002 年进行评估,己知 1993 年与 2002 年该类资产的定基物价指数分别为 120% 与 170% ,则被评估资产重 置全价为 ( ) 。A、50 万元B、85 万元C、35.29 万元D、70.83 万元答案： D第 6题:某待评估企业未来 3年的预期收益分别为 10万元、 25万元和 32万元,根据 企业实际情况推断,从第 4 年开始,企业的年预期收益额将在第 3 年的水平上以 3% 的增长率保持增长,假定折现率为 11% ,则该企业的评估值最接近于 ( )万元。A、345.17B、372.5C、384.7D、395.6答案： A第 7题:某宗土地 2000

21、平方米，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1200 平方米，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算出的建筑容积率 为( ) 。A、0.6B、5.1C、2D、6答案： B第 8 题 :由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力 而导致的贬值，是 ( ).A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、非评估考虑因素答案： C第9题:某宗地取得费用和开发费用 300元/ m2，当时银行一年期贷款利率 9%，二年期 贷款利率 10% ，三年期贷款利率 11%，开发周期为三年，第一年投资占总投资 1/2 ， 第二、三年投资各占投资 1/4

22、 ，则该土地每平方米应负担利息为 ( ).A、51.75 元B、30.75 元C、99 元D、71.25 元 答案： A第 10题:某砖混结构住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金 3000 元，土地还原利率 8% ，取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较 法求得土地使用权价格为 1200 元/ 平方米，建筑物的年纯收益为（ ）A、8600B、8800C、9000D、12000答案： B 判断题：第 1 题: 如果评估对象的的用途不合理，且又无改选的价值，应按拆除重新利用为评估 前提。（对）第 2 题: 地产在市场交易中实际成交的价格称为交易底价。（

23、错）第 3 题: 由现行市场价法估价得到的价格称为比准价格。（对）第 4 题: 路线估价法适用于单个宗地的评估，而大片土地的评估则应采用收益现值法、 现行市价法或重置成本法。（错）第 5 题: 对于大型、价高的建筑物的评估，一般可采用价格指数调整法。（错）第 6 题: 对建筑物进行评估时，只有存在未来收益的建筑物才能采用残余估价法。（对）第 7 题: 模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额 来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法称为重置成本法。（错）第 8 题: 市场类比法的前提条件是具有健全的产权产易市场和较广泛的可供参考企业整 体资产交易资料。（对）第 9

24、 题: 对负债的评估主要是防止企业高估债务。（错）第 10 题 :某企业拥有一栋房产，即可用于公寓，又可用于办公楼。若由于该房产位于 某大学附近，用作学生公寓比用作办公楼合算，则评估时应按办公楼评估。（错） 多项选择题： 第 1 题:设备成新率的估测通常采用 ( )进行.A 、使用年限法B 、修复法C 、观测法D 、功能价值法E 、统计分析法答案： ABC第 2 题:对住宅用地价格有影响的主要区域因素是 ( )。A 、建筑高度B 、位置C 、公共设施高度D 、土地形状E 、规模答案： BC第 3 题: 成本法的优点是 ( ) 。A 、比较充分考虑资产的损耗B 、工作量较小C 、有利于单项资产和

25、特定用途资产的评估D 、有利于企业投资资产保值E 、便于计算经济性贬值答案： ACD( ) 方面与待估资产大第 4 题: 运用现行市价法评估地上建筑物时，选择的参照物应该有 致相同。A 、外观B 、结构C 、用途D 、坐落位置E 、建造时间答案： BC第 5 题:价格指数法适用于 ( )设备重置成本的估测。A、无账面原值的B 、无现行购置价的C 、无财务核算资料的D 、无参照物的E 、无维护费用资料的答案： BD第 6 题:下面公式中，正确的是 ( ).A、楼面地价=土地总价格*容积率B、楼面地价=土地单价*容积率C、容积率=建筑物面积*建筑占地面积X 100%D、容积率=建筑物面积X建筑占地

26、面积X 100%E、建筑物面积=建筑物占地面积X容积率答案： BCE第 7 题:引起建筑物功能性贬值的因素主要有 ( ).A 、政策变化B 、使用强度不够C 、市场不景气D 、用途不合理E 、商业环境变化答案： BD第 8 题:构成折现率的因素包括 ( ) 。A 、超额收益率B 、无风险利率C 、通货膨胀率D 、风险报酬率E 、答案： BCD第 9 题:设备的功能性贬值通常表现为 ( )。A 、超额投资成本B 、超额营运成本C 、超额重置成本D 、超额更新成本E 、超额维护成本答案： AB第 10 题:用重置成本法评估地价时，包括的因素有 ( )A 、土地取得费用B 、土地开发费C 、利润D

27、、利息E 、土地收益答案： ABCD第 11 题:适用于收益现值法评估的不动产有 ( ).A 、商场B 、写字楼C 、旅馆D 、政府机关大楼E 、公寓答案： ABCE第 12 题:难以运用现行市价法评估的不动产有 （ ）.A 、图书馆B 、体育馆C 、学校教学用地D 、公寓用地E 、写字楼用地答案： ABC第 13 题 :房地产分离评估、综合计价的原因是（ ）。A 、房产与地产价格的性质不同B 、土地会折旧，而房屋则不存在折旧问题C 、房屋会折旧，而土地则不存在折旧问题D 、土地主要受其建筑质量和环境因素的影响E 、土地主要受市场供求因素及位置、面积、形状的影响 答案： ADE第 14 题 :

28、由政府直接制定并公布的地价为（ ）。A 、基准地价B 、标定地价C、交易底价D 、市场交易价E 、课税价格答案： AE第 15 题 :建筑物重置成本的估计方法有（ ）。A 、重编预算法B 、预决算调整C 、路线估价法D 、价格指数调整法E 、预期开发法答案： ABD案例分析题：第 1 题: 某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益 （ 现金流量 ） 为 20 万元，预计以后各 年的纯收益会按 2%的递增比率增加。该地产的折现率为 10% ，土地使用权出让年限 为 40 年，评估时已使用 5 年。要求 :（1）什么是收益现值法 ?其适用的条件是什么 ?（9 分）（2）评估该地产现时价值。 （6 分

29、）（F/P,2% ,35） =1.9999; （P/F,10%,35） =0.0356答： （1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确 定被评估资产资产价值的一种资产评估方法。其使用条件是：1、被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经营的能力并不断获得收益，企业的非经营性资产都不能采 用收益现值法评估； 2、被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表 示； 3、影响被评估资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现 在折现率和资本化率中。2)评估价值 =20/ (10%-2% )*1- (F/P,2%,35 )/ (P/F,10%,35

30、)=232.21 万元第2题:某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积1000 m2，允许用途为商住混合，允许容积率为7,覆盖率W 50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2001 年8月1日。经评估人员调查分析和根据规划要求,待估地最佳用途按商住混合用途,按限定容积率7设计，建筑面积7000 m, 14层，每层500 m, 12层为商铺，314层为住 宅。预计建设期为 2 年,第一年投入总建筑费用的 60% ,第二年投入 40% 的总建筑费用。总建筑费用预计 500 万元,全部从银行借入,利息率为 10%。专业费用预计为总建筑 费用的 6%,利润率为 20%,租售费用及税金综合为售楼价

31、的 5%。假定大楼建成后即可全部售出,预计售价为：商铺 4000 元/ m ,住宅 2000 m ,折现率 为 10% 。注：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X20%要求 :（1）房地产的评估为什么要用房地分评、综合计价?有什么依据 ?（4 分）（2）若采用折现方法时 ,向银行借款的利息应否计入评估价格 ,为什么?（3分）（3 运用折现方法 ,以预期开发法对该待开发的熟地进行评估,计算其熟地评估价值 .（16分）（4）若某企业与甲企业均同意以评估结果确认土地价值,请分别为这两个企业编制会计分录.（设某企业原土地使用权账面价值为300 万元.）（2分）提示 : 第一年投入 ,视为年中投入

32、 ,故 n=0.5 ；第二年投入,视为年中投入,故 n=1.5 。 答： （1 ）1 、房产和地产价格的性质不同,房屋价格是房屋这种商品价格的货币体 现,而土地不是商品,其价格是土地使用权转让的交易价格；2、房屋会折旧,甚至毁损,价格越来越低,而土地则不存在折旧问题,反而会随着社会经济的发展而升值； 3、影响房产的地产评估价格的因素不尽相同,土地受市场供求因素及位置、面积、形 状的影响较大,而房产主要受其建筑质量和环境因素的影响。这些都导致了评估房产 和地产是须采取不同的方法和程序,因此,二者要分离评估。综合计价是因为地价是 房价的基础,是构成房价的重要因素,最终通过房价来实现。（2）若采用折

33、现方法时,向银行借款的利息不用计入评估价格,这是因为确定折现率 时已考虑利息因素,不能重复计算。（3）预期开发法进行评估总建筑费用 =5000000*60%*1/(1+10% )A0.5+5000000*40%*1/(1+10%)A1.5=4593956.11元专业费用 =4593956.11*6%=275637.37 元租金费用及税金 =13224000*5%=661200 元投资利润 = (地价 +总建筑费 + 专业费用) *20%= 地价 *20%+(4593956.11+275637.37 )*20%= 地价*20%+973918.70地价=(13224000-4593956.11-2

34、75637.37-661200-973918.70)/(1+20% )=5599406.52 元土地单价 =5599406.52/1000=5599.41 元楼面地价 =5599.41/7=799.92 元( 4 )某企业会计分录借：长期股权投资3000000贷：无形资产土地使用权3000000甲企业会计分录借：无形资产土地使用权5599406.52贷：实收资本5599406.52中山电大资产评估第 3 次形成性考核作业单项选择题：2000第 1 题: 某被评估设备的年产量为 1000 件,与该设备相近的某参照物的年产量为 件，购建价值为 10 万元，则该设备的评估值为 ( ).A、4 万元B

35、、5 万元C、6 万元D、8 万元答案： B第 2 题: 评估某企业类适用设备，经抽样选择具有代表性的适用设备6 台，估算其重置成本之和为 40万元，而该 6台具代表性的适用设备原始成本之和为25 万元，该类通用设类账其原始成本之和为 300 万元，则该通用设备的重置成本为 ( ) 万元。A、500B、800C、150D、480答案： D第 3 题: 某经技术改造设备已使用 6 年，设计总使用年限为 12 年，经计算到评估基准 日，其追加投资年限为 4年，该设备的成新率最接近于 ( )。A、33%B、40%C、50%D、66%答案： D第 4 题:某评估机构采用市场法对一房产进行评估，评估中共

36、选择A、B、C 三个参照物，并分别得到135万元、142万元、151万元3个评估结果。根据 A、B、C三个参 照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25、 40和 35，则被评估房产的评估值最接近于 () 。A、143.4 万元B、157.5 万元C、141.4 万元D、148.5 万元 答案： A第 5 题: 如果某房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格 3000 万元，地价 2000 万 元，该房地产的年客观收益为 550 万元，建筑物的资本化率为 10% ，那么土地的资本 化率最接近于 ( ) 。A、9%B、12.5%C、7.5%D、5%答案： B第 6 题: 某

37、评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估，其中砖混结构建筑 物 10 栋，账面原值 500 万元 ; 设备 100 台，账面原值 1000 万元。评估中对 3 栋具有 代表性的建筑物进行估算，其重置成本为 190 万元，而该 3 栋建筑物的账面原值为 160 万元;同时选择 10 台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150 万元，而该 10 台设备的账面原值为 120 万元 ;则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近 于( ) 。A、1736.85 万元B、1795.45 万元C、1818.36 万元D、1843.75 万元答案： D第 7 题:采用价格指数调整法评估进口设备所

38、适用的价格指数是( )A、设备进口国零售商品价格指数B、设备出口国生产资料价格指数C、设备出口国综合价格指数D、设备出口国零售商品价格指数 答案： A第8题:某宗综合用地最高出让年限为 70 年，实际转让年限为 38 年，若还原利率为 9%, 则年限修正系数为 ( ) 。A、0.965B、0.986C、0.981D、0.930答案： C第 9 题: 某被评估设备在评估基准日已投入使用 10 年，按设计标准，在 10 年内累计使 用时间应为 24000 小时。但是实际上该设备一直未被充分利用，若按每年 300 个工作 日计算，在此期间该设备平均每天只工作 4 小时。经评估人员鉴定，若正常使用，该

39、 设备尚可使用 12年，该设备的成新率最接近于 （ ）。A、50%B、75%C、60%D、70%答案： B第 10 题:某台重置全新设备价格为 5 万元，年产量为 5000 件。现知被评估资产年产量 为 4000 件，则其重置成本为（ ）A、40000 元B、62500 元C、50000 元D、45000 元答案： A判断题：第 1 题:损耗率与成新率之和为 1.（ 对）第 2 题: 如果对机器设备的评估采用现行市价法，但评估时所选择的参照物不只一个时 应根据具体情况，加权平均计算最终评估值 .（ 对）第 3 题: 在运用机器设备总使用年限估测机器设备的成新率时，应首选技术寿命作为其 总使用限

40、。 （对 ）第 4 题: 某企业要求评估一台生产汽车空调机装置，该装置采用氟里昂为致冷剂，根据 国家有关规定，从 2001 年 1 月 1 日起禁止在汽车上使用氟里昂致冷剂，但该装置尚可 使用 10年，评估基准日为 2000年 1月 1日，则尚使用年限为 1年。（对）第 5 题: 从理论上讲，设备超额投资成本是指设备的更新重置成本大于设备复原重置成 本的差额。 （错 ）第 6 题:对于非续用的机器设备可以采用重置成本法。 （ 错）第 7 题: 若为更新重置成本，评估时无须计量功能性贬值；若为复原重置成本，评估时 则需考虑功能性贬值。 （ 对）第 8 题:对于需定期更换易损件的机器设备的成新率评

41、估，一般不适宜采用修复法。（错 ）第 9 题: 经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余额 除以经济性贬值率求出。 （错 ）第 10 题 :某设备的原始价值为 10 万元，修理后才能正常使用，且修理后所带来的收益 足以弥补修理费用。若修理费用为 2 万元，重置成本为 8 万元，则其成新率为 75% 。 （错）多项选择题：第 1 题:对于经过大修或技术改造的机器设备，评估时应（ ）.A 、适当增加其尚可使用年限B 、适当增加其已使用年限C 、减少其实际已使用年限D 、增加其实际己使用年限E 、减少使用总年限答案： AC第 2 题:利用国产替代设备的重置成本推算进口设备重

42、置成本的前提条件是（ ）.A 、无进口设备的现行 CIFB 、关税税率变化很大C 、无国外替代设备的现行 FOBD 、外汇汇率变化很大E 、增值税税率变化很大答案： AC第 3 题: 影响机器设备自然寿命的因素有（ ）。A 、机器设备的使用强度B 、机器设备的维修保养水平C 、同类设备的使用强度D 、机器设备的经济用途E 、设备的自身质量答案： ABE第 4 题: 安装周期很短的一般设备，其重置成本包括（）A 、设备购置费B 、运输费用C 、利息费用D 、安装费用E 、修理费用答案： ABD第 5 题: 机器设备的经济寿命受（ ）因素影响。A 、物理性能B 、技术进步速度C 、设备生产产品的市

43、场状况D 、设备使用人员的技术水平E、设备配套情况答案： ABC第 6 题: 价格指数法适用于（ ）设备重置成本的估测。A 、无账面原值的B 、无现行购置价的C 、无财务核算资料的D 、无参照物的E 、无维护费用资料的答案： BD第 7 题: 设备成新率的估测通常采用（ ）进行。A 、年限法B 、修复法C 、观测法D 、功能价值法E 、统计分析法答案： ABC第 8 题: 复原重置成本与更新重置成本相比较，（）是两者的主要差异A 、设计差异B 、功能差异C 、技术差异D 、标准差异E 、价格差异答案： ACD第 9 题: 能采用收益现值法评估的机器设备为（ ）A、车床B 、成套设备C 、生产流

44、水线D 、磨床E 、钻床答案： BC第 10 题 :对于国产小型单位价值较低，安装调试期短的一般设备的重置成本可以不考 虑（ ）A 、运费B 、杂费C 、购置价格D 、安装费用E 、关税答案： ABE第 11 题 :自制设备的重置成本主要包括（ ）。A 、制造成本B 、合理利润C 、设计费用D 、安装调试费E 、修理费用答案： ABCD第 12 题 :机器设备的功能性贬值形成的原因是（ ）。A 、超额投资成本形成B 、超额维修成本形成C、超额营运成本形成D 、超额安装成本形成E 、超额运输费形成答案： AC第 13 题 :会引起机器设备经济性贬值的是（ ）。A 、原材料价格上升B 、产品滞销C

45、 、竞争加剧D 、维护费增大E 、磨损加剧答案： ABC第 14 题 :对机器设备评估采用现行市价法时，在公开市场上无法找到与被评估机器完 全相同的资产，而只找到与之相类似的资产。这时应对参照物进行调整，其调整因素 包括（ ）。A 、时间因素B 、地域因素C 、功能因素D 、价格因素E 、维护因素答案： ABC第 15 题 :下列资产评估，属固定资产评估范围的是（）。A 、某汽车代理商代理进口的汽车B 、某汽车运输公司购进的用于运输的汽车C 、某企业以经营租赁方式租用的汽车D 、某企业以融资租赁方式租用的汽车E、某企业购进的用于经营出租的汽车答案： BDE案例分析题：第1题:（15分）被评估设

46、备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。 2001 年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其 他企业1999年从英国进口设备，价格为 CIF30万英镑。被评估设备所在企业，以及与 之发生将近的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0. 8%计，国内运杂费按 CIF价格加银行手续费之和的 3%计算，安装调试费含在设备价格中 不需另行计算，被评估设备尚可使用 5 年，年营运成本比其替代设备超支 2 万元人民 币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为 10%，评估时英镑与美元的汇率为 1.4:1 ，人民币与美元的汇率为 8:1 。注:C

47、IF为到岸价，FOB为离岸价。被评估设备重置成本=（设备CIF价格十银行手续费）X（1+国内运杂费）要求:（1）什么是重置成本法 ?适用哪些范围 ?（3分）（2）物价指数法与重置核算法，两者有什么区别?（3分）（3）根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。 （8 分）（4）若该企业评估目的在于以此设备抵押向银行申请贷款，其会计应进行怎样的账务处理?（1 分）答： （1 ）重置成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各 种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。重置成本法比较充分地考虑了资产的重置全价和应计损耗，

48、对于一切以资产重置、补 偿为目的的资产业务都适用，它是清产核资中最基本的评估方法。（2）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复员重置成 本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因 素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重 置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。（3）重置成本由于评估时生产厂家已不再生产被评估资产，应取替代设备的 CIF 价格比较合理，即 被评估设备的 CIF 价格为 30 万元。设备重置价 =30 万英镑 /1.4*8=171.4

49、3 万元银行手续费 =30 万英镑 /1.4*0.8*0.8%=1.37 万元国内运杂费 = (171.43+1.37 )*3%-5.18 万元进口设备重置成本 =171.43+1.37+5.18=177.98 万元成新率 =5/ (5+6 ) *100%=45.45%功能性贬值 =20000* (1-33% )* (P/A,10%,5 )=13400*3.7908=5.08 万元评估价值 =177.98*45.45%-5.08=75.81 万元(4) 借：固定资产 75.81 万元贷：实收资本 75.81 万元第 2 题: 某企业欲以一台 1995 年购置的生产装置对外投资，通过市场调查取得

50、的资料 如下：序号经济技术参数计量单位参照物I参照物H被评估设备1 资产交易价格 元 1000000 25000002 销售条件 公开市场 公开市场 公开市场3 交易时间 4 个月前 10 个月前4 生产能力 台/年 60000 80000 700005 生产人员定员数 人 125 160 1406 已使用年限 年 5 9 67 尚可使用年限 年 10 8 98 新旧程度 % 90% 70% 80%(1) 因素分析如下： 交易时间因素的影响。根据搜集到的资料表明同类设备的价格变化大约是每月上升0.5%. 功能因素的影响 .即分析设备生产能力与购建成本的关系,可通过功能成本系数的回归分析法求得

51、. 若求得回归系数为 30, 即设备年生产能力每提高 1 万台购建成本需增加 30 万元 . 自动化程度因素的影响 .设备自动化程度高低表现为生产人员定员数的不同.根据企业劳资科的资料 ,生产人员人均年薪为 8000 元,企业的投资回报率为 10%.按参照物I的初步评估结果的60%和参照物的初步评估结果的40%,计算加权平均值.（3）该生产装置帐面原值为 1800 万元,已提折旧 800 万元,双方同意按评估价值作价 . 要求 :对该生产装置评估并为投资双方作相应的会计处理.答： （1）调整差额1、年生产能力的差额被评估设备与参照物 I 的生产能力相比：生产能力差额 = （70000-6000

52、0 ） *30=300000 元若考虑成新率因素，实际差额 =300000*80%=240000 元被评估设备与参照物 II 的生产能力相比：生产能力差额 = （70000-80000 ）*30=- 300000 元若考虑成新率因素，实际差额 =-300000*80%=240000 元2、自动化程度差额劳动生产率：参照物 I 劳动生产率定额 =600000/125=480 （台/人年 ）参照物 II 劳动生产率定额 =80000/160=500 （台/ 人年）被评估设备劳动生产率定额 =70000/140=500 （台 /人年） 自动化程序差额：被评估设备与参照物 I 的差额现值，由于 700

53、00/480-140=5.8 人， 即被评估设备比参照物节约 6人，故差额 =6*8000* （1-33% ）*（P/A,10%,9 ） =32160*5.759=185209.44 元被评估设备与参照物 II 的差额现值，由于被评估设备与参照物 II 的劳动生 产率相同，所需人数相同，故不存在差额。3、价格变动因素调整被评估设备与参照物 I 相比相差 4 个月，价格指数上升 0.5%*4=2% ，其差额=1000000*2%=20000 元被评估设备与参照物 II 相比相差 10 个月，价格指数上升 0.5%*10=5% ，其差额 =2500000*5%=125000 元(2) 评估价值的计算与参照物 I 相比，分析调整差额的初步评估结果为评估值 =1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44 元与参照物 II 相比，分析调整差额的初步评估结果为评估值 =2500000- 240000+125