房产面积测算

1、 房产面积测算房产面积测算为房地产产权产籍管理、为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必不可少核发权证、房地产开发等提供必不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。城镇规划和建设提供重要的依据。 一、一般规定一、一般规定 （一）房产面积测算的内容（一）房产面积测算的内容 房屋面积测算均指水平面积的测房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋面积测算包括房屋建筑算。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。与分摊。1.1.房屋

2、的建筑面积房屋的建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有有地下室、室外楼梯等，且具备有有上盖，结构牢固，层高在上盖，结构牢固，层高在2.202.20米以米以上（含上（含2.202.20米，以下同）的永久性米，以下同）的永久性建筑。建筑。2. 2. 房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积 （由以（由以下三部分组成）下三部分组成） A)A)套内使用面积：为套内房屋使用套内使用面积：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水

3、平距算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。使用面积。 B)B)套内墙体面积：套内使用空间周套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。非共用墙两种。 套之间的分隔墙，套与公共建筑之套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。面积一半计入套内墙体面积。 C C）阳台建筑面积：按阳台底板水平）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建

4、投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面筑面积，不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积。积。 3. 3. 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积 （由两部分（由两部分组成）组成） （1 1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、）本幢楼内共有的电梯井、管道井、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2 2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，）套

5、（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。的建筑面积。 4. 4. 房屋的产权面积房屋的产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。面积。 5 5、房屋共有建筑面积、房屋共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。同占有或共同使用的建筑面积。 6 6、房屋的占地面积、房屋的占地面积 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。门、阳台）外围水平面

6、积。 7 7、房屋用地面积、房屋用地面积 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。部使用面积。 8 8、房产面积测算的一般要求有：、房产面积测算的一般要求有： 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；算； 各类面积的测算，必须独立测算两次，其较各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；差应在规定的限差以内，取

7、中数作为最后结果； 边长以边长以m m为单位，取至为单位，取至0.01m0.01m；面积以；面积以m2m2为单为单位，取至位，取至0.01m20.01m2；共有建筑面积分摊系数至少；共有建筑面积分摊系数至少保留五位小数；保留五位小数； 量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。应精度的仪器或工具。二、房屋建筑面积测算基本精度二、房屋建筑面积测算基本精度 房屋建筑面积测算一律以中误差作房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以为评定精度的标准，以2 2倍中误差作倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差。为房屋建筑面积测算的最大限差。我国

8、房产面积的精度分为我国房产面积的精度分为3 3个等级，个等级，各级房产面积测算的限差和中误差各级房产面积测算的限差和中误差不得超过表不得超过表5-15-1中计算的结果。中计算的结果。 房屋面积测算的中误差与限差房屋面积测算的中误差与限差 表表5-15-1房屋面积的房屋面积的精度等级精度等级房屋面积中误差房屋面积中误差房屋面积误差的限差房屋面积误差的限差一级一级0.01S+0.0003S0.01S+0.0003S0.02S+0.0006S0.02S+0.0006S二级二级0.02S+0.001S0.02S+0.001S0.04S+0.002S0.04S+0.002S三级三级0.04S+0.003

9、S0.04S+0.003S0.08S+0.006S0.08S+0.006S注：注：S S为房产面积，为房产面积，m m2 2房屋面积的限差比较房屋面积的限差比较 表表5-25-2房屋面积房屋面积m m2 2一级精度一级精度二级精度二级精度三级精度三级精度限差，限差，m m2 2相对误差相对误差限差，限差，m m2 2相对误差相对误差限差，限差，m m2 2相对误差相对误差80800.230.231/3481/3480.520.521/1541/1541.201.201/671/671001000.260.261/3851/3850.600.601/1671/1671.401.401/711/7

10、11201200.290.291/4141/4140.680.681/1761/1761.601.601/751/751501500.330.331/4551/4550.790.791/1901/1901.881.881/801/802002000.400.401/5001/5000.970.971/2061/2062.332.331/861/863003000.520.521/5771/5771.291.291/2331/2333.193.191/941/94100010001.231.231/8131/8133.263.261/3071/3078.528.521/1171/117根据根据规

11、范规范中的规定，房屋面积的精度分中的规定，房屋面积的精度分为为3 3级，根据实践和实际的要求，一般采用级，根据实践和实际的要求，一般采用2 2个精度等级，即采用二级、三级精度标准。个精度等级，即采用二级、三级精度标准。5-35-3表中列出了不同测算面积所允许的面积表中列出了不同测算面积所允许的面积测算中误差。测算中误差。有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度。可采用一级精度。对新建商品房（及以前未测算的）建筑面积对新建商品房（及以前未测算的）建筑面积测算精度采用二级精度要求。测算精度采用二级精度要求。对其他房产建筑面积测算采用三级中误差。对其

12、他房产建筑面积测算采用三级中误差。测算面积所允许的面积测算测算面积所允许的面积测算中误差中误差 表表5-35-3面积面积2020404050506060707080809090100100150150180180200200一级一级0.050.050.080.080.090.090.100.100.100.100.110.110.120.120.130.130.170.170.190.190.200.20二级二级0.100.100.160.160.190.190.210.210.230.230.250.250.280.280.300.300.400.400.450.450.480.48三级三级

13、0.230.230.370.370.430.430.480.480.540.540.590.590.640.640.700.700.940.941.081.081.171.17对应于房屋面积误差的边长测量对应于房屋面积误差的边长测量误差限差误差限差 表表5-45-4 房屋房屋面积面积的精的精度等度等级级边长测量的中误差边长测量的中误差m m边长测量误差的边长测量误差的限差限差m m限差计算举例限差计算举例D=D=10.0010.00D=D=22.3622.36D=D=31.6231.62D=D=50.0050.00一级一级 （0.007+0.0002D0.007+0.0002D）（0.014+

14、0.0004D0.014+0.0004D）0.020.020.020.020.030.030.030.03二级二级(0.014+0.0007D)(0.014+0.0007D)(0.028+0.0014D)(0.028+0.0014D)0.040.040.060.060.070.070.100.10三级三级(0.028+0.002D)(0.028+0.002D)(0.056+0.004D)(0.056+0.004D)0.100.100.150.150.180.180.260.26不利情况下房屋面积测量中的边长不利情况下房屋面积测量中的边长测量误差测量误差 表表5-55-5房屋房屋面积面积的精的精

15、度等度等级级边长测量的中误差边长测量的中误差m m边长测量误差的边长测量误差的限差限差m m限差计算举例限差计算举例D=D=10.0010.00D=D=22.3622.36D=D=31.6231.62D=D=50.0050.00一级一级（0.005+0.00015D0.005+0.00015D）（0.01+0.0003D0.01+0.0003D）0.010.010.020.020.020.020.030.03二级二级(0.01+0.0005D)(0.01+0.0005D)(0.02+0.001D)(0.02+0.001D)0.030.030.040.040.050.050.070.07三级三级

16、(0.02+0.0015D)(0.02+0.0015D)(0.04+0.003D)(0.04+0.003D)0.070.070.110.110.140.140.190.19 三、房屋建筑面积测算要求三、房屋建筑面积测算要求 1 1、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。 2 2、计算公式要正确、计算公式要正确 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示一般规则图形外围水平面积，可用下式表示 S=BS=BL LJ J 式中：式中：S S为建筑面积（为建筑面积（m2m2）；）； B B、

17、L L为外围水平投影宽度和长度；为外围水平投影宽度和长度； J J为折减系数（无折减系数时，为折减系数（无折减系数时，J=1J=1）。）。 3 3、尺寸界限要合理、尺寸界限要合理 外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨篷等。篷等。 同一房屋需分别计算面积时，其分界同一房屋需分别计算面积时，其分界墙柱应注入主建筑物内。室外雨篷、挑墙柱应注入主建筑物内。室外雨篷、挑阳台、挑（檐）廊等，其两侧边长尺寸阳台、挑（檐）廊等，其两侧边长尺寸应是与

18、主体建筑分界的外墙边线开始计应是与主体建筑分界的外墙边线开始计算。算。 墙体厚度应以实量为准。墙体厚度应以实量为准。 墙体可分为自有墙、共有墙和借墙墙体可分为自有墙、共有墙和借墙3 3种。种。 套内使用空间的分隔墙（不与邻户相接的墙体）套内使用空间的分隔墙（不与邻户相接的墙体）称为自有墙。墙体面积全部（称为自有墙。墙体面积全部（100%100%）计入套内。）计入套内。 套与套之间的分隔墙（与邻户相接的墙体）及套与套之间的分隔墙（与邻户相接的墙体）及套与公共楼梯间、过道（走廊）之间的分隔墙套与公共楼梯间、过道（走廊）之间的分隔墙以及外墙（包括两侧山墙）称为共有墙。墙体以及外墙（包括两侧山墙）称为

19、共有墙。墙体的一半（的一半（50%50%）计入套内，外墙的另一半作为）计入套内，外墙的另一半作为共用面积按比例进行分摊。共用面积按比例进行分摊。 借墙是指甲方利用乙方的墙体作为承重墙建造借墙是指甲方利用乙方的墙体作为承重墙建造自己的房屋，其墙体面积则计入乙方房屋建筑自己的房屋，其墙体面积则计入乙方房屋建筑面积。面积。 4 4、共有、共用部位要调查清楚、共有、共用部位要调查清楚 共有、共用部位是指为整幢楼服务的，由多个共有、共用部位是指为整幢楼服务的，由多个产权人共同占有和使用的建筑面积。产权人共同占有和使用的建筑面积。 5 5、各种面积计算必须独立测算两次，其、各种面积计算必须独立测算两次，其

20、较差应在规定的限差内，取中数作为最较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果后结果 。最后面积以。最后面积以m2m2为单位，取至为单位，取至0.01m20.01m2。 四、房屋建筑面积测算规则四、房屋建筑面积测算规则 （一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件件 1 1、应具有上盖；、应具有上盖； 2 2、应有围护物；、应有围护物； 3 3、层高在、层高在2.20m2.20m或或2.20m2.20m以上；以上； 4 4、结构牢固，属永久性的建筑物；、结构牢固，属永久性的建筑物； 5 5、可作为人们生产或生活的场所；、可作为人们生产或生活的场所； 6 6、具

21、有明确的归属；、具有明确的归属； 7 7、建筑物的构成具有合法性。、建筑物的构成具有合法性。 （二）计算全部建筑面积的范围（二）计算全部建筑面积的范围 a. a. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b b房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、电梯间等其高度在电梯间等其高度在2 220m20m以上部位计算建筑面以上部位计算建筑面积。积。 c c穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大

22、厅内的回廊部分，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在层高在2 220m20m以上的，按其水平投影计算面积。以上的，按其水平投影计算面积。 d d楼梯间、电梯楼梯间、电梯( (观光梯观光梯) )井、提物井、井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。 e e房屋天面上，属永久性建筑，层高在房屋天面上，属永久性建筑，层高在2 220m20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在房及斜面结构屋顶高度在2 220m20m以上的以上的部位，按其外围水平投影面积计算。部位，按其外围水平投影面积计算。 f. f. 挑

23、楼，全封闭的阳台按其外围水平投挑楼，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。影面积计算。 g g属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。水平投影面积计算。 h. h. 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。 i i房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。水平投影面积计算。 j j地下室、半地下室及其相应出入口，层高地下室、半地下室及其相应出入口，层高在在2 220m20m以上，按其

24、外墙以上，按其外墙( (不包括采光井、防不包括采光井、防潮层及保护墙潮层及保护墙) )外围水平面积计算。外围水平面积计算。 k k有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。或围护结构的外围水平投影面积计算。 1 1玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。平投影面积计算。 m. m. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。 n n依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结

25、构的有围护结构的, ,按其高度在按其高度在2.20m2.20m以上部位的外以上部位的外围水平面积计算。围水平面积计算。 o o有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。缩缝面积计算建筑面积。 （三）计算一半建筑面积的范围（三）计算一半建筑面积的范围 a a与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 b b独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半永久性建筑的，按其上盖水

26、平投影面积的一半计算。计算。 c c未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。水平投影面积的一半计算。 d d无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。积的一半计算。 e e有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。按外围水平投影面积的一半计算。 （四）不计算房屋面积的范围（四）不计算房屋面积的范围 a a层高小于层高小于2.20m2.20m以下的夹层、插层、以下的夹层、插层、技术层和层高小于技术层和层高小于2 220m20m的地下室和半的地下室和半地下

27、室等。地下室等。 b b突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。无柱雨篷等。 c c房屋之间无上盖的架空通廊。房屋之间无上盖的架空通廊。 d d房屋的天面、挑台、天面上的花园、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。泳池。 e e建筑物内的操作平台、上料平台及利建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f. f. 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。行的部分。 s s利用引桥、高架路、高架桥、路面作

28、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。为顶盖建造的房屋。 h h活动房屋、临时房屋、简易房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i i独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。防干、支线。 j j与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 房产面积测量出新规房产面积测量出新规 建筑面积计算建筑面积计算更明确更明确 建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的计算规定：计算规定： 一、房屋一、房屋层高层高。计算建筑面积的房屋，其。计算建筑面积的房屋，其层高层高均应在均应在2.22.2米以上（包含

29、米以上（包含2.22.2米，以下相同）。米，以下相同）。 二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃有玻璃幕墙幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属同时，分层分别计算。金属幕墙幕墙及其他材料及其他材料幕幕墙墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。参照玻璃幕墙的有关规定处理。 三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构，即坡屋顶的，构，即坡屋顶的，层高层高2.22.2米以上部位计米以上部位计算建筑面积。算建

30、筑面积。 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。以底板水平投影计算建筑面积。 五、变形缝。与室内任意一边相通，具五、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高非垂直墙体的房屋，层高2.22.2米以上米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜

31、，超出底板外沿的，以底板外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。投影计算建筑面积。 七、楼梯下方空间。楼梯已计算建七、楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否可筑面积的，其下方空间不论是否可以利用，均不再计算建筑面积。以利用，均不再计算建筑面积。 八、公共通道。临街楼房、挑廊下八、公共通道。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。均不计算建筑面积。 九、两层及两层以上的房屋。两层九、两层及两层以上的房屋。两层及两层以上的及两层以上的房屋建筑房屋建筑面积均按

32、面积均按房产测量规范房产测量规范中多层中多层房屋建筑房屋建筑面积计算的有关规定执行。面积计算的有关规定执行。 十、与室内不相通的建筑。与室内不相十、与室内不相通的建筑。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、廊檐的建筑，通的类似于阳台、挑廊、廊檐的建筑，均不计建筑面积。均不计建筑面积。 十一、室外楼梯。室外楼梯的建筑面积十一、室外楼梯。室外楼梯的建筑面积按其在各楼层水平投影面积之和计算。按其在各楼层水平投影面积之和计算。另外，房屋套内具有使用功能，但层高另外，房屋套内具有使用功能，但层高低于低于2.22.2米的部分，在房屋权属登记中应米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。明确其相应权利的归

33、属。 一、面积测算的方法与精度一、面积测算的方法与精度 （一）房屋建筑面积测量工作的准备（一）房屋建筑面积测量工作的准备 （二）房地产面积测算的方法（二）房地产面积测算的方法 面积测算的方法有很多，根据面积测算面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法、实地数据资料的来源，可分为解析法、实地量距法和图解法三大类。房产面积的测量距法和图解法三大类。房产面积的测算，主要采用解析法和实地量距法。算，主要采用解析法和实地量距法。 1.1.坐标解析法：坐标解析法： 坐标解析法是根据房屋用地界址点坐标解析法是根据房屋用地界址点或丘边界点的坐标计算房屋用地面积或或丘边界点的坐标计算房屋用

34、地面积或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。算房屋面积的方法。 2.2.实地量距法实地量距法 实地量距法是在实地使用仪器如全实地量距法是在实地使用仪器如全站仪、测距仪或卷尺丈量图形的边长计站仪、测距仪或卷尺丈量图形的边长计算出图形的面积。实地量距法是目前房算出图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。地产测量中最普遍的面积测算方法。 房屋及其用地大都是由规则几何图形构房屋及其用地大都是由规则几何图形构成的，例如矩形、方形的房屋或房间，成的，例如矩形、方形的房屋或房间，大多数可以直接量取其有关边长，利用大多数可以直接量取其有关

35、边长，利用几何基本公式很简单地计算出它们的面几何基本公式很简单地计算出它们的面积。但也有一些房屋和用地的形状比较积。但也有一些房屋和用地的形状比较复杂和不规则，对这些复杂的面积，一复杂和不规则，对这些复杂的面积，一种方法是测定其界址点的坐标计算面积；种方法是测定其界址点的坐标计算面积；另一种方法是将整个面积分解成若干简另一种方法是将整个面积分解成若干简单的几何图形，分别量取这些图形的有单的几何图形，分别量取这些图形的有关边长和角度，再计算出它们的面积。关边长和角度，再计算出它们的面积。 3.3.图解法图解法 二、实地量距法测量边长、墙体厚二、实地量距法测量边长、墙体厚度和层高度和层高 1.1.

36、边长长度测量方法边长长度测量方法 长度测量工具一般使用钢尺、玻璃纤维尺和手长度测量工具一般使用钢尺、玻璃纤维尺和手持式激光测距仪。持式激光测距仪。 长度测量时，必须进行往返测量，往返测量的长度测量时，必须进行往返测量，往返测量的差值应小于其被测长度值差值应小于其被测长度值0.05%0.05%，如所量测距，如所量测距离在离在100m100m左右，往返测量的差值应控制在小于左右，往返测量的差值应控制在小于5cm5cm，被测长度取往返测量值的平均值。，被测长度取往返测量值的平均值。 长度测量的读数精确到长度测量的读数精确到0.01m0.01m，如已进行墙面，如已进行墙面装饰的，必须减除装饰面厚度。装

37、饰的，必须减除装饰面厚度。 2.2.墙体厚度测量方法墙体厚度测量方法 用钢卷尺或手持测距仪直接测量墙体厚度。对用钢卷尺或手持测距仪直接测量墙体厚度。对无法直接测量到厚度的墙体，可用测量内、外无法直接测量到厚度的墙体，可用测量内、外尺寸计算差值的方法进行间接测量。尺寸计算差值的方法进行间接测量。 其他墙体厚度按实测值核实设计值，墙体厚度其他墙体厚度按实测值核实设计值，墙体厚度按设计值计算，实在不能明确设计值的按实测按设计值计算，实在不能明确设计值的按实测值计算。值计算。 3 3层高测量层高测量 选择楼层之间上层地板到下层地板，上阳台底选择楼层之间上层地板到下层地板，上阳台底板到下底板的垂直距离，

38、用钢卷尺或手持测距板到下底板的垂直距离，用钢卷尺或手持测距仪至少取三个位置进行测量，取三次测量结果仪至少取三个位置进行测量，取三次测量结果的平均值为层高实测结果。的平均值为层高实测结果。 4.4.套内房屋边长测量套内房屋边长测量 测点一般取距地面测点一般取距地面1.2m1.2m0.2m0.2m的高度，在房屋的高度，在房屋的两个长边、两个短边的的两个长边、两个短边的1/61/6和和5/65/6位置，两测位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。测点数。 5.5.阳台边长测量阳台边长测量 阳台边长测量要测量栏板外沿长和宽，阳台边长测量要测量栏

39、板外沿长和宽，每边各选取两个测量点。每边各选取两个测量点。 6.6.整幢建筑物外围尺寸测量整幢建筑物外围尺寸测量 测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m1.2m0.2m0.2m的高度紧贴墙面的水平位置。的高度紧贴墙面的水平位置。 三、非矩形房屋测量与计算公式三、非矩形房屋测量与计算公式 对于非矩形的房屋面积应采用分块对于非矩形的房屋面积应采用分块法进行测量，分块时原则上以分块法进行测量，分块时原则上以分块少、各参数便于直接测定为宜，先少、各参数便于直接测定为宜，先对各分块区域进行测量计算，得到对各分块区域进行测量计算，得到各分块的面积，再将各分块面积相各分

40、块的面积，再将各分块面积相加计算得到该形状的建筑面积。加计算得到该形状的建筑面积。 通常形状可分解为矩形、梯形、三角形、通常形状可分解为矩形、梯形、三角形、扇形、弓形、圆形等。扇形、弓形、圆形等。四、实际测量中应注意的事项四、实际测量中应注意的事项 1.1.测量前的注意事项测量前的注意事项 2.2.测量中的注意事项测量中的注意事项 3.3.测量仪器的选择测量仪器的选择 共有共用建筑面积是指房屋中多个产权共有共用建筑面积是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。人共同占有或共同使用的建筑面积。 一、共有建筑面积的组成：一、共有建筑面积的组成： （1 1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯

41、）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；的公共用房和管理用房的建筑面积； （2 2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。的建筑面积。 二、共有面积的分摊原则二、共有面积的分摊原则 1.1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行分摊

42、。文件或协议规定执行分摊。 2.2.无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。例进行分摊。 3.3.共有建筑面积分摊以幢为单位进行，分摊的共有建筑面积分摊以幢为单位进行，分摊的共有建筑面积为本幢内的共有建筑面积。共有建筑面积为本幢内的共有建筑面积。 4.4.共有建筑面积按比例分摊的计算公式：共有建筑面积按比例分摊的计算公式： Si = KSi = KSiSi 上式中上式中 KSi/Si 式中：式中： K共有建筑面积分摊系数；共有建筑面积分摊系数； Si各产权单元自有

43、建筑面积，各产权单元自有建筑面积，m2 Si各产权单元应分摊的分摊面积，各产权单元应分摊的分摊面积， m2 Si需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑面积，面积， m2 Si参加分摊的各产权单元自有建筑面积总参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和，和， m2 （一）可以分摊的共有建筑面积（一）可以分摊的共有建筑面积 1.1.共有的电梯井、管道井、垃圾道、观共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；光井（梯）、提物井； 2.2.共有的楼梯间、电梯间；共有的楼梯间、电梯间； 3.3.为本幢服务的变电室、水泵房、设备为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室

44、；间、值班警卫室； 4.4.为本幢服务的公共用房、管理用房；为本幢服务的公共用房、管理用房； 5.5.共有的门厅、大厅、过道、门廊、门共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；斗； 6.6.共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的电梯机房、水箱间、避险间； 7.7.共有的室外楼梯；共有的室外楼梯； 8.8.共有的地下室、半地下室；共有的地下室、半地下室； 9.9.公共建筑之间的分隔墙，以及外墙公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。面积。 （二）不应分摊的建筑面积（二）不应分摊的建筑面积 1.1.作为人防工程的建筑面积；作为人防工程的建筑

45、面积； 2.2.独立使用的地下室、半地下室、车库、独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；车棚； 3.3.为多幢服务的警卫室、设备用房、管为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；理用房； 4.4.用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；化等建筑物； 5.5.用作公共事业的市政建设的建筑物。用作公共事业的市政建设的建筑物。 （三）共有面积的所有权与使用权（三）共有面积的所有权与使用权 房屋共有建筑面积的所有权与使用权属房屋共有建筑面积的所有权与使用权属于参与共有建筑面积分摊的各产权人。于参与共有建筑面积分摊的各产权人。 （四）共有建筑面积的分类与确认（四）共有

46、建筑面积的分类与确认 根据共有建筑面积的使用功能，共有建根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要分成三类：筑面积主要分成三类： 1.1.全幢全幢共有共用的建筑面积指为整共有共用的建筑面积指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。类共有建筑面积由全幢进行分摊。 2.2.功能区功能区共有共用的建筑面积指专共有共用的建筑面积指专为某一功能区服务的共有共用的建为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，这一类专为某一功能区服筑面积，这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。内分摊。 3.3.层层共有建筑

47、面积由于功能设计不同，共有建筑面积由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。筑面积，由各层各自进行分摊。 如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，则没有必要对共有建筑进面积也相同，则没有必要对共有建筑进行分类，可以幢为单位，按幢进行一次行分类，可以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。分摊面积。 对于多功能的综合楼或商住楼，共有建对于多功能的综合楼或商住楼

48、，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。级或三级，甚至更多级的分摊。 二、套面积计算与共有建筑面积的二、套面积计算与共有建筑面积的分摊分摊 （一）套内建筑面积计算（一）套内建筑面积计算 1.1.套内建筑面积的内容套内建筑面积的内容 2.2.套内建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。部分之和。 （二）层、功能区、幢建筑面积计（二）层、功能区、幢建筑面积计算算 1.1.层建筑面积计算层建筑面积计算 SCi

49、= STiSCi = STiSCiSCi (5-1) (5-1) 2.2.功能区建筑面积计算功能区建筑面积计算 Sgi = SCiSgi = SCiSgiSgi (5-2) (5-2) 3.3.幢建筑面积计算幢建筑面积计算 SZ = SgiSZ = SgiSZ (5-3)SZ (5-3) 4.4.面积计算的检核面积计算的检核 SZ = STiSZ = STiS (5-4)S (5-4) SCiSCiSgiSgiSZSZ，即，即SS为为各层、各功能区，还有幢的共有建筑面各层、各功能区，还有幢的共有建筑面积之总和。积之总和。 （四）外墙体一半的计算（四）外墙体一半的计算 共有建筑面积中包括套与公共

50、建筑之间共有建筑面积中包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。投影面积的一半的建筑面积。 二分之一外墙墙体面积二分之一外墙墙体面积 = = （/2/2）外）外 = = 外墙面包围的面积（外墙面包围的面积（S S外）墙体中线外）墙体中线所包围的面积（所包围的面积（S S中）中） 即即（/2/2）外）外 = S= S外外S S中中 （5-55-5） （五）住宅楼共有建筑面积的分摊（五）住宅楼共有建筑面积的分摊 住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢分摊，根据整幢

51、的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积求数，再根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋的分摊系数。得各套房屋的分摊系数。 各套房屋的分摊面积：各套房屋的分摊面积： KZ = SZ/STiKZ = SZ/STi ；STi = KZSTi = KZSTiSTi（5-65-6） （六）多功能综合楼共有建筑面积（六）多功能综合楼共有建筑面积的分摊的分摊 多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即这幢建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公这幢建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公用房，各共有

52、建筑面积的功能与服务对象也并用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按照谁使用谁分摊的原则，对各共有建而是应按照谁使用谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。分摊，即进行多级分摊。 共有建筑面积的分摊，采取自上而下的共有建筑面积的分摊，采取自上而下的模式，模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区，再把分

53、摊面积和把它分摊至各功能区，再把分摊面积和功能区原来的自身共有建筑面积加在一功能区原来的自身共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后再起，再分摊至功能区内各个层；然后再把分别得到的分摊面积和层原来自身的把分别得到的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。就得到了各套或各户的产权面积。 具体的作业流程如下：具体的作业流程如下： 幢分摊幢分摊功能区自身共有建筑面积功能区自身共有建筑面积 层分摊层分摊 层自身共有建筑面积层自身共有建筑面积 分摊至套或户分摊至套或户 1.1.幢共有建筑面积的分摊幢共有建筑面积的分摊 KZ = SZ/Sgi Sgi = KZSgi （5-75-7） 2.2.功能区共有建筑面积的分摊功能区