物权法司法解释

1、甲自建房屋一栋（有土地使用权），建成后，将房屋 出售给乙，并交付房屋。乙占有房屋后，至房产管理 部门办理房屋所有权，第一次登记。登记后，乙复将 该房屋出售给丙和丁（系夫妻关系）并办理过户登记。 丙和丁商定，房产登记簿上仅登记丙的姓名。事后， 乙与丙丁签订的买卖合同被法院撤销，而此时，丙已 经擅自将房屋出售给戊，戊支付了购房款并入住房屋。 此时房屋所有权归谁？ 物权法司法解释培训物权法司法解释培训 物权法培训体系 物权法培训目标 一 物权法导论 二 物权法与物业管理之间的关系 三 案例分析与讨论 四 五 培训点评 一、培训目标一、培训目标 培训结束后学员应掌握物权法基培训结束后学员应掌握物权法基

2、 本概念及特点，并能针对基本的本概念及特点，并能针对基本的 案例进行判断。案例进行判断。 二、物权法导论二、物权法导论 第一章 物权概述 基本内容： 一、物权的概念 二、物权的特征 三、物权的种类 一、物权的概念 物权：物权：权利人依法对特定的物享有直接权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利。支配和排他的权利。 二、物权的特征 1 1、物权是绝对权、物权是绝对权 2 2、物权以特定物为客体、物权以特定物为客体 3 3、物权具有支配性、物权具有支配性 4 4、物权具有排他性、物权具有排他性 三、物权的种类 按照物权法上的物权种类分类：按照物权法上的物权种类分类： 第二章 所有权 基本内容

3、： 一、所有权通说 二、土地所有权 三、建筑物区分所有权 一、所有权通说 1、概念 财产所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收 益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性 权利。 2、所有权的限制 （1）客体上的限制：根据公益需要，因财产的不同种类和用途作不同 限制。 （2）权利义务上的限制：占有、使用、收益和处分财产不得违反法律、 社会公共利益和社会公德。 （3）限制方式：通过相邻权及特殊侵权责任等加以规范。（容忍他人 侵害的义务、在一定限度内不行使权能的义务、为一定积极行为的义 务） 二、土地所有权 1、概念 以土地为标的物，所有人依法对土地进行占有、使

4、用、 收益、处分等独占性地支配，并可排除他人干涉的权利。 2.我国的土地所有权制度 （1）土地国家所有权制度 （2）土地集体所有权制度 （3）土地征收制度 三、建筑物区分所有权 1、概念 多个区分所有人共同拥有一幢建筑物时，各区分所有人对 建筑物专有部分所享有的专有权和对建筑物共同部分所享有的 共有权，以及因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权 所共同构成的特别所有权。 2、特征 （1） 复合性 专有部分所有权+共有权+共同管理权 （2）一体性 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有 的共有和共同管理的权利一并转让。 （3 )专有权主导性 ( 4 )登记公示性 3 3、专有权

5、与共有权区别、专有权与共有权区别 （1） 专有部分所有权 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分 的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其 他业主的合法权益。 （2）共有部分持份权（共有权） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承 担义务；不得以放弃权利不履行义务。 4 4、共有权范围、共有权范围 A 建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外。 B 建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 C 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房 D 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车

6、库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式 约定。 E 建筑物及其附属设施的维修资金 经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 小区建筑区分所有权示意图： 住宅小区 所有部分共有部分 法定共有约定共有天然共有 物业管理用房会所、车库构造部分 交通部分 设施部分 基础设施 增益设施 公共空间 三、物权法与物业管理之间的关系三、物权法与物业管理之间

7、的关系 业主户内的承重墙能拆改吗？ 一层业主要在楼前扩建小院，可以吗？ 顶层业主要封闭露台？ 业主要求把自家阳台玻璃更换成茶色玻璃？ 一层业主要在楼外做广告灯箱？ 业主把自家门前电梯门厅的防火门自行封闭？ 物权法第七十一条：物权法第七十一条： 业主对其建筑物专有部分享有占有、使业主对其建筑物专有部分享有占有、使 用、收益和处分的权利。业主行使权利不得用、收益和处分的权利。业主行使权利不得 危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合 法权益。法权益。 业主不使用电梯，可以不交电梯费吗？ 业主不在居室内居住，可以不交供暖费吗？ 业主不在此居住，可以不交物业费吗？

8、物权法物权法第七十二条：第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行 义务。义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一 并转让。并转让。 车库、车位到底归于谁? 开发商将其再次买卖或者出租? 物权法第七十四条物权法第七十四条 ： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当 首先满足业主的需要。首先满足业主的需

9、要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库 的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约 定。定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，属于业主共有。车的车位，属于业主共有。 业主可以组织业主大会吗？ 业主委员会可以为业主带来什么？ 物权法第七十六条：物权法第七十六条： ( (一一) )制定和修改业主大会议事规则；制定和修改业主大会议事规则； ( (二二) )制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ( (三

10、三) )选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ( (四四) )选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ( (五五) )筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ( (六六) )改建、重建建筑物及其附属设施；改建、重建建筑物及其附属设施； ( (七七) )有关共有和共同管理权利的其他重大事项。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数

11、三分之二以上的业主同意。决定前面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。过半数的业主同意。 一楼住得好好的，怎么改开饭馆了？ 楼下便利店营业，是好是坏？ 物权法第七十七条：物权法第七十七条： 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为 经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理 规约外，

12、应当经有利害关系的业主同意。规约外，应当经有利害关系的业主同意。 共用设施设备维修资金从何而来？ 维修资金使用情况从哪得知？ 物权法第七十九条：物权法第七十九条： 建筑物及其附属设施的维修资金，属于建筑物及其附属设施的维修资金，属于 业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、 水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、 使用情况应当公布。使用情况应当公布。 物权法对物业管理行业的影响 （一）对业主的影响（一）对业主的影响 1.1.业主维权意识将迅速提高，有可能出现业主维权高潮。业主维权意识将迅速提高，有可能出现业主维权高潮

13、。 2.2.业主委员会地位确定，公共决策将更加困难。业主委员会地位确定，公共决策将更加困难。 3.3.业主的权利义务得以明确，业主的义务意识将得到提高。业主的权利义务得以明确，业主的义务意识将得到提高。 4.4.业主参与一是加强，促进业主委员会大量成立。业主参与一是加强，促进业主委员会大量成立。 （二）对物业管理公司的影响（二）对物业管理公司的影响 1.1.确定相关权利，减轻物业管理企业的责确定相关权利，减轻物业管理企业的责 任。任。 2.2.生存压力增大，服务水平将被迫提高。生存压力增大，服务水平将被迫提高。 3.3.企业定位将发生变化。企业定位将发生变化。 （三）对行业管理及发展的影响（三

14、）对行业管理及发展的影响 1.1.主管部门需尽快转变管理意识，强化指导主管部门需尽快转变管理意识，强化指导 协调功能。协调功能。 2.2.促进行业协会的建立和发展。促进行业协会的建立和发展。 3.3.市场竞争进一步加剧，行业整体服务水平市场竞争进一步加剧，行业整体服务水平 将提高。将提高。 4.4.大大加快物业管理市场化进程。大大加快物业管理市场化进程。 四、案例分析与讨论四、案例分析与讨论 自行成立自行成立3 3个讨论组，每组抽签个讨论组，每组抽签 讨论所选案例，对案例进行正确讨论所选案例，对案例进行正确 分析。分析。 要求：要求： 1.1.根据根据物权法物权法内容有依据性内容有依据性 的进

15、行讨论。的进行讨论。 2.2.讨论时间讨论时间2020分钟，各组派代表分钟，各组派代表 进行发言。进行发言。 3.3.讨论小组可对其他讨论组案例讨论小组可对其他讨论组案例 进行补充。进行补充。 案例一： 福州市天元山庄小区现有车位只售不租，每 个停车位售价约10万元。部分业主嫌价高不愿 购买，把车停在小区内公共道路上，而物业公 司认为业主不买车位就不能将车停在小区内。 双方因此产生争议并不断升级。2007年5月28 日傍晚，物业人员甚至把拒买车位的三十多位 有车业主堵在家门口三个多小时。 案例二 甲向乙购买了一套住房，甲向乙交付了全部购房款并委托乙 办理产权过户手续，甲拿到了房屋产权证。半个月

16、后，甲发 现自己手中持有的房产权证与房管登记部门的登记簿上的权 属记载不一致，该登记簿上记载该套房屋为丙所有，为此引 起纠纷。 问：该套房屋的权属归属于谁？为什么？ 案例三 1996年，吴某购买了一套将近64.73平方米的商品房用于自住。1999 年春，长沙某物业发展公司（下称发展公司）经批准在该商品房相邻处建 成一栋8层高的楼，两楼间距仅1.9米左右，双方相邻墙均开设窗户。自从 该8层楼建成后，吴某住房里能见度极低，即使大白天也要开灯。为此，吴 某与发展公司发生争议。经多次协调，2000年9月25日，双方达成协议， 发展公司同意吴某提出的在栋距之间搭建阳台的要求。但该协议因未经有 关部门批准

17、而无法履行。吴某随即以侵犯采光权为由，向长沙市开福区人 民法院提起诉讼，要求发展公司赔偿损失。发展公司辩称，其8层建筑系经 有关部门合法批准，手续齐全，故不应承担民事责任。经鉴定，该8层楼确 实给吴某住房的自然采光造成影响，导致该房“如果不用人工灯源，不能 正常生活”。 五、培训点评五、培训点评 培训完你掌握了多少呢？小试题考考你培训完你掌握了多少呢？小试题考考你 1.甲将自己的住户出租给商户，经营电脑维修，邻居乙是否有权干涉？ A.是 B.否 2.住在二楼的用户甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？ A.是 B.否 3.物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业

18、公司所有吗？ A.是 B.否 4.某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？ A.物业公司 B.业主所有 5.某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？ A.建筑面积过半业主同意 B.建筑面积过半且占总人数过半数的业主同意 6.筹集和使用建筑物资金须经多少业主同意？ A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 B.专业部分建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 7.物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返回给小区业主，是按户 返还还是按建筑面积所占比例返还？ A.按户 B.按建筑面积所占比例 8.某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？ A. 可以 B.不可以 9.业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？ A.有权 B.物权 物权法其实质是