经典-温州文成房地产市场调查报告

1、文成县房地产市场调查报告一、文成简介 文成县在浙江省南部山区，东径1194612015，北纬2734 5759。东接瑞安，南临平阳、苍南，西南倚泰顺，西北连景宁，北界青田。县城距省会杭州市274公里，距温州市区62公里，距东海62公里（均系直线距离）。县域形态似薯叶，东西和南北直线距离各约40公里。全县总面积1292.16平方公里，合193.82万亩，占全省总面积1%，占温州市总面积10%。文成县辖大峃镇、珊溪镇、巨屿镇、峃口乡、玉壶镇、周壤乡、南田镇、百丈漈镇、黄坦镇、西坑畲族镇等33个乡（镇），384个行政村，总面积1292.16平方公里，2007年末全县总人口为36.93万人。文成境内生

2、态良好，环境优美，资源丰富。全县林业用地面积1358万亩, 森林覆盖率达70.6%，建有4个国有林场。有南方红豆杉等国家珍稀濒危树种18种，有树龄百年以上，胸径1米以上的古树250多株、列为国家保护的珍稀动物17种。土特产遍布各地，现已规模经营的有柑、桔、梨、柿、香菇、竹笋、蕨菜及干菜系列等。水利资源蕴藏丰富，水能蕴藏量达50万千瓦，居温州市第一位，全省第五位。全国最高水头百丈漈水力发电厂座落在县城北面，装机容量20万千瓦的珊溪水利枢纽工程为全国重点工程，截流形成的飞云湖35.4平方公里，面积相当于六个西湖。矿产资源以非金属矿、花岗石、高岭土、萤石、叶腊石储量最为丰富，其中花岗岩储量达15亿立

3、方米。风景旅游资源得天独厚，自然人文风光独树一帜。全年平均气温摄氏15.2度，舒适期长，空气负离子含量高，空气质量优于国家一级标准，地面水环境符合国家一类标准。被原中国生态学会会长程福沽先生誉为“生态的王国、风景的迷宫、万物的乐园、旅游的胜地”和“天下第一氧吧”。二、文成经济1、人口及增长情况2007年末文成县总人口36.93万人，比上年净增加0.27万人（增长0.74%），总户数13.32万户，户均2.77人。其中非农业人口3.20万人；女性17.15万人，男女比例为115：100；60岁及以上老年人口5.41万人，占总人口14.7%。全县出生人口0.54万人，出生率14.8%，死亡人口0.

4、18万人，死亡率4.8%，人口自然增长率9.9%。2、国民生产总值及产业结构2007年文成县实现生产总值27.86亿元，按可比价计算，同比增长16.4%.第一产业增加值3.55亿元，同比增长2.1%；第二产业增加值9.16亿元，同比增长26.5%；第三产业增加值15.13亿元，同比增长14.3%。权限人均GDP7571元（户籍口径），按2007年平均汇率7.604折算为996美元，同比增长15.7%。经济结构得到进一步优化。三次产业比例由2006年的13.6：30.6：55.8调整为12.8：32.9：54.3。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.8%，49.5%和48.7%，第二产业对经济增

5、长的贡献首次超过第三产业。3、消费品零售总额及人均收支情况消费品市场稳中趋旺。全年实现全社会消费品零售总额11.53亿元，同比增长15.2%。从分行业情况来看，批发业0.15亿元，同比增长2%；零售业10.32亿元，同比增长15%；住宿餐饮业0.92亿元，同比增长21.4%。金融机构存货规模总量逐步扩大，07年末该县金融机构人民币存款余额53.80亿元，同比增长21.5%，其中，城乡居民储蓄存款余额38.70亿元，同比增长19.0%，全县人均储蓄余额10496元，同比增长18.1%。全县金融机构外币存款余额9705万美元，同比下降22.6%。年末金融机构贷款余额23.61亿元，同比增长28.0

6、%。全年金融机构现金收入287.44亿元，同比增长22.2%；现金支出291.49亿元，同比增长22.2%；全年净投放现金4.05亿元，同比增长20.6%。 2007年全县职工平均工资28303元，同比增长4.3%。城镇居民人均可支配收入13838元，同比增长8.1%；人均生活消费性支出8449元，同比增长25.5%；城镇居民恩格尔系数46.6%，人均住房面积50.9平方米。农民人均纯收入4185元，同比增长16.1%；人均生活消费支出3177元，同比增长18.2%；农村居民恩格尔系数为47.0%，人均住房面积45.3平方米。4、支柱产业发展情况旅游业为文成县支柱产业，2007年该县共接待游客

7、85.34万人次，同比增长28.9%，实现旅游总收入5.6亿元，同比增长29.3%，门票收入393万元，同比增长29.4%。5、固定资产投资和房地产投资总量平稳增长。全年完成全社会固定资产投资13.38亿元，同比增长28.6%，其中，工业性投资3.76亿元，同比增长23.8%。全部限额以上项目投资额10.52亿元，同比增长24.6%；50-500万元项目投资1.33亿元，同比增长92.5%；城乡私人建房及购置生产性固定资产投资1.53亿元，同比增长20.9%。房地产投资发展加快。全县完成房地产开发投资2.59亿元，同比增长96.9%，房屋施工面积13.48万平方米，竣工房屋面积1.45万平方米

8、，商品房销售面积4.96万平方米，其中住宅销售面积4.35万平方米，商品房销售额2.43亿元。三、大峃镇一级市场1、近年土地出让情况因受地理条件限制，大峃镇土地储备有限，2007年全年大峃镇无土地出让记录，而06年出让的三宗土地中用地面积最大的也只是2万多方。具体土地出让资料如下：（1）建设路176号农资地块（汇隆名门）地块名称：文成县建设路176号农资地块用地面积：中标单位：温州广汇房地产开发建筑面积：7161所在省市：温州出让时间：2006.2.22所在区县：文成县出让价格：所在版块：西南向中标价格：1350万元地块地址：建设路176号楼面单价：元土地用途：商业、住宅项目进度：主体结构备注

9、：（2）体育中心游泳馆地块（白云广场）地块名称：文成县体育中心游泳馆地块用地面积：3700中标单位：文成县东风房地产开发建筑面积：12950所在省市：温州出让时间：2006.2.27所在区县：文成县出让价格：所在版块：西北向中标价格：2310万元地块地址：楼面单价：元土地用途：商业、住宅项目进度：基础工程备注：限高70米（3）大峃镇城北小区（鑫隆帝景）地块名称：文成县大峃镇城北小区用地面积：22242.56中标单位：温州鑫隆房地产开发建筑面积：48092所在省市：温州出让时间：2006.10.17所在区县：文成县出让价格：所在版块：西向中标价格：9019万元地块地址：楼面单价：元土地用途：住宅

10、项目进度：基础工程备注：（4）大峃镇珊门村A2-3号政府待出让地块地块名称：文成县大峃镇珊门村A2-3号政府待出让地块用地面积：6586中标单位：温州市白云实业建筑面积：15147.8所在省市：温州出让时间：2008.4.25所在区县：文成县出让价格：2005.65万（前期588.775万费用竞得者另行支付）所在版块：珊门村中标价格：2006万地块地址：珊门村A2-3号楼面单价：土地用途：商业办公（旅游产品展示营销中心）项目进度：未进场备注：容积率2.3，建筑密度40%，建筑高度50米属政府招商引资项目，竞得者已基本确定2、土地出让计划据了解，该镇计划今年出让建设路中段原汽车站（即汇隆名门东侧

11、）地块。四、大峃二级市场1、在售项目鑫隆帝景是大峃镇唯一在售楼盘，该楼盘的品质相对较高，但规模较小且地段较差，加之自去年年底以来当地楼市持续不温不火，故该盘在今年二月份开盘后退订率较高。（1）鑫隆帝景项目概况物业名称：鑫隆帝景物业类型：纯住宅开发商：温州鑫隆房地产开发建筑形态：高层所在省市：温州工程进度：基础工程所在区县：文成县开盘日期：08年2月所在版块：城西交付日期：2010年楼盘地址：建设路、环山路售楼地址：文成县国土资源局旁地块名称：文成县大峃镇城北小区售楼 销代理：温州好望角房产策划机构物业管理：项目特色： S：绿化率高；社区配套齐全；规划布局合理；西北

12、方为自然生态群山，环境优雅；W：项目位置相对较偏，周边配套善未完善；T：项目所在区域居住氛围欠佳；交通不便；O：项目综合素质较高，当地可开发项目少（土地少）。项目具体参数总占地面积：22242建筑面积住宅总建48092商业无总层数：4、17+1、29+1社区配套：8000中央文化广场、儿童游乐区、健身休闲区、网球场总户数：348户车位数量：地下车位+地上车位销售率：开盘后退订率较高装修情况：简装开盘均价：7500元/；叠拼1200013000元/付款情况：双拼30%+40%户型情况建筑类型楼层户型面积得房率户数所占比例高层128F88.8-164.5主力130/30487.4%顶跃200.9-

13、261.1164.6%叠拼220270288.0%合计/348100%周边配套项目四至东至建设路南至自然山西至环山路北至如意路交通主干道建设路公共交通无市政配套学校生活配套银行、邮局人文自然景观西南为群山当前报价2、待开盘项目该镇当前无即将开盘项目。五、大峃三级市场1、二手房转让/报价情况区域楼盘名称楼层面积（）单价（元/）总价（元）文成县大峃镇2008.4汇隆名门413874001021200汇隆名门414076001064000汇隆名门513683001128800汇隆名门613190001179000汇隆名门1113195001244500嘉盛花园101167350852600嘉盛花园1

14、1967917760000嘉盛花园1213178001021800中欧大厦（装）9128.8108701400000中欧大厦（装）9130105381370000中欧大厦（装）10175.88105001846740中欧大厦（装）16129110001419000中银大厦（装）10165+12（车）110001815000白云广场（装）21317200943200由于土地储备非常有限，当地开发的楼盘以小高层、高层为主，商品房以110140三室户型为主，毛坯房单价均在7000元/以上，总价大致在100140万之间。值得关注的是嘉盛花园及其所在区域的大规模住宅社区，该区域是当地政府规划中的居住区，

15、居住氛围、生活配套、交通条件均较优越，市场口碑亦不错，该区域的大规模、高密度开发对缓解大峃镇人多地少的矛盾有所帮助。2、客户来源情况大峃镇商品房的主力客群是当地华侨及其亲属，其余普通居民受购买力限制，除小部分人群如公务员等可以承受一定的价格外，均无法承受如此高价位的商品房。【豪利花园】12月营销推广计划一、销售目标1、具体目标：40套单位2、完成时间：12月29日公开发售，2008年1月31日前完成二、推货计划1、所推单位：雅云阁（1）、雅云阁（2）、翠云阁余货2、对外推货口径：推出全新一期雅云阁（2）单位三、具体工作安排1、现场广告包装：1) 售楼部外部： 外部布置明确的指示系统，增加刀旗、

16、树木包金布装饰等，营造热烈的销售氛围。 可用升气球拉起大型条幅，增加宣传效果和销售气氛 建议安排好自驾车客的停车问题，一旦进入热销期售楼部外的停车位将会非常拥挤2) 售楼部外部： 内部分区杂乱，建议划分区域管理：接待区、模型展览区、洽谈区（普通洽谈区、VIP洽谈区）、清洁区等。 多布置绿化，点缀颜色鲜艳的花草，美观、舒服、温馨； 增加暖色调灯饰、艺术挂画等，播放衬底音乐；营造一个明朗、和谐的环境。 售楼部模型往门口移动，方便客户看楼。3) 销售通道：对现在客户看楼通道进行全的广告包装，同时增加绿化的营造。4) 楼体广告（建议位置：翠云阁、瑞云阁楼体）5) 楼盘内部、外围广告位：将楼盘现场围墙广

17、告、刀旗、指示牌，以及外围所有的户外广告、车站广告等，更换新的宣传画面。6) 板房氛围的营造：建议对翠云阁四个板房进行销售气氛的营造，如增设音乐、灯光、绿化、花卉等备注：整体广告时间安排表内容大项小项开始时间完成时间制作完成时间广告类定位项目定位语12月5日12月8日案名建议、项目LOGO设计12月5日12月8日宣传文稿第一款单张12月5日12月14日12月18日认购资料（户型图）12月5日12月14日12月18日认购资料（认购须知、装修标准等）12月5日12月14日12月18日报纸广告12月10日12月19日巡展物料帐篷/玻璃屋12月5日12月7日12月14日伞12月5日12月7日12月14

18、日内容大项小项开始时间完成时间制作完成时间包装类外围围墙广告12月10日12月17日12月21日户外广告12月10日12月17日12月21日公交车身、车站12月10日12月17日12月21日刀旗12月10日12月17日12月21日指示牌12月10日12月17日12月21日楼体广告12月10日12月17日12月21日售楼部展板12月10日12月17日12月21日宣传挂画12月10日12月17日12月21日吊旗12月10日12月17日12月21日防撞条12月10日12月17日12月21日温馨提示牌12月10日12月17日12月21日大堂包装12月10日12月17日12月21日走廊通道12月10日1

19、2月17日12月21日现场气氛包装(灯、绿化）12月10日12月17日12月21日板房温馨提示牌12月7日12月15日12月19日防撞条12月7日12月15日12月19日临时门牌12月7日12月15日12月19日装修标准告示12月7日12月15日12月19日户型及装修示意图12月7日12月15日12月19日2、增设新板房：为促进项目第二批货量的推售，以及推动项目价格的上涨，建议将瑞云阁B栋单位、祥云阁A栋单位（A栋单位位于祥云阁、皓云阁之间，利于两栋单位的销售），各自其中一层单位设置为板房。3、工作人员形象提升： 更换保安、清洁人员的工作服，统一各自岗位制服、穿衣标准。 对工作人员进行严格、系

20、统的仪容、仪态服务培训，为客户提供高质量的服务。 培训时间：12月中旬4、宣传策略明细1) 线上媒体投放A、电视媒体：发布时间：12月17日-12月31日发布频道：翡翠台、本港台、南方卫视宣传内容：项目形象、公开发售信息B、报纸广告：发布时间：12月21日、12月28日发布频道：考虑到花都本地报纸的可读性不高，覆盖范围狭窄，而且我项目下一阶 段的目标客户覆盖广州客户，所以建议选择广州日报。宣传内容：项目卖点、公开发售信息2) 线下宣传工作A、 普通短信群发： 发布时间：12月份逢周四、五发布 发布对象：项目近期到访客户，一、二期业主，我司积累的白云区客户；必要时由短信公司提供客户资料有选择性的

21、发布。 发布内容：根据楼盘最新动态不断变换主题。B、小区短信群发： 发布形式：客户若去到我司选定的某一小区，即可收到本项目的宣传短信。 发布时间：12月10日后 建议小区：竞争对手小区，如朗悦君廷、云锋花园等。C、媒体软文发布 发布时间：12月15日、12月22日、12月28日、12月29日 发布媒体：广日、南都、羊晚、新快报、买楼通、搜房网、焦点网、购房者网站等。 发布内容：楼盘动态新闻、软性广告。D、 网络信息发布 发布时间：12月中旬后，每周四或周五 发布网站：搜房网、焦点网、购房者网、房博士等网站。 发布内容：楼盘动态新闻、图片。E、团购活动： 活动时间：12月10日开始 推荐单位：机

22、场单位，民航企业，花都市政府周边机关单位，如地税局、检查院等。F、旺点咨询点设置： 花都：新华镇镇中心旺点（如：新世纪广场或大润发广场） 广州：时代新都会设置咨询点，并可接送客户至项目看楼。（建议看楼车一小时一班次，促进项目销售）G、业主联谊暨圣诞新年活动目的：利用圣诞契机，举办业主联谊活动，可加深业主与发展商之间的感情联络，增强业主的归属感，同时调动旧业主介绍新业主成交的积极性。 时间：12月23日下午 地点：销售中心 活动内容：发展商代表致辞，现场魔术、变脸、乐器表演，业主茶话会，抽奖等。 活动宣传工作：发业主函、帖电梯海报（12月15日前完成）；群发短信（12月15日、12月20日、12

23、月22日）；销售人员coldcall（12月18日、12月22日）H、学生具体工作计划1) 招聘、面试、培训、实操A. 12月6-7日50人（兼职）面试12月8-9日培训 B. 12月13-14日50人（兼职）面试 12月15-16日培训C. 12月19-20日50人（兼职）面试 12月21日培训 12月22-23日实操D. 12月26-27日50人（兼职）面试 12月28日培训 12月29-30日实操E. 培训 12月8日10：00pm-11：30pm. 新人上岗培训晗； 12月8日13：00pm-14：00pm. 培训工作技巧、意识培训目标与价值培训张小姐； 12月9日9：30pm-10：

24、30pm. 形象态度、统一口径、拉近学生与销售的距离恒； 12月15日14：00pm-15：30pm. 学生组长培训晗； 12月15日16：00pm-17：30pm. 学生文化制度、工作技巧与工作意识培训晗；12月16日17：00pm-18：00pm. 形象态度、统一口径，项目优势张小姐； 12月21日17：30pm-19：00pm. 新人上岗培训晗；12月22日18：30pm-19：00pm. 学生组长培训张小姐；12月23日18：30pm-19：00pm. 学生组长管理方面培训恒；12月28日17：30pm-7：00pm. 新人上岗培训晗；12月29日18：00pm-7：00pm. 学生组

25、长意识培训恒；12月30日18：00pm-7：00pm. 学生价值培训张小姐；2) 前期拓展渗透（附表）A. 鉴于本项目客户的特征、工作职业和居住地段制定执行本计划；B. 执行计划将以小区渗透、旺点派单宣传为主；C. 本渗透、派单计划执行范围主要在以下区域路段： 建设北路（南段）：（金城大厦小区，麦当劳、肯德基及各专卖店附近一带小区） 商业大道（镇二小、新华中学、秀全中学、镇邮局、夜间步行街附近小区） 新华大道（人民医院、秀全大道附近一带小区） 茶园路（永大新城，骏威小区、金菊小区、金鹏小区、银菊小区等周边小区） 秀全路版块（公园前、镇四小、车辆生活区、新世界广州附近小区） 机场板块（机场生活

26、区小区、远景路中高档小区、民航酒店宾馆） 天河北板块（龙口东小区、龙口西小区及旺点派单） 三元里板块（汽配市场、化妆品市场、服装市场、鞋业市场、皮具市场、钟表城）12月份前期学生拓展渗透一览表第一阶段工作内容日期工作地点目标单张学生人数渗透12月18日金城大厦小区及周边配套、建设北路麦当劳、肯德基派单20个电访-5个到访3000612月19日商业大道新华中学、秀全中学附近小区及周边配套、金城大厦、麦当劳、肯德基派单20个电访-5个到访3000612月20日镇二小、镇邮局、夜间步行街附近小区三元里小区及周边配套、金城大厦、麦当劳、肯德基派单20个电访-5个到访3000612月21日人民医院、秀全大道附近一带小区及周边配套、永大新城，骏威小区附近一带派单20个电访-5个到访30006外展拉客12月22日拉客派单（见附表）20个电访-105003012月23日20个电访-1050030合计120个电访-20个到访3300084第二阶段工作内容日期工作地点目标单张学生人数渗透12月25日机场生活区小区及周边配套/火车站服装市场、皮具市场派单20个电访-5个到访3000612月26日远景路小区及周边配套/