中国(南京)软件谷产业园项目可行性谋划书

1、中国（南京）软件谷产业园项目 可行性研究报告 一、项目基本情况 1、项目概况 软件谷开发公司已收购原明发原料城公司部分股份 , 现在股权结构为明发占 股 51%,软件谷开发公司占股 49%，由软件谷公司负责公司运营管理。 江苏燕宁与 软件谷公司共同出资组建交通智慧产业园公司（筹） ，实际负责策划、招商、运 营管理园区，打造具有智能交通特色，涵盖软件、研发、服务外包、电子商务等 产业的综合性高科技园区；成为中国（南京）紫金特创社区的重要版块。 合作面积：暂定 4 万平方米（启动区 2 万平方米）。 2、项目名称 中国（南京）软件谷产业园 3、项目进展情况 公司人员也多次与软件谷开发公司进行洽谈；

2、 双方战略合作框架协议将在 2012年 4月签署。 二、项目所在地的经济政策环境、建设条件 1、中国（南京）软件谷经济政策环境 根据南京市宁委发（ 2011）39号文件精神（具体详见附件） ，南京充分发挥 首个中国软件名城的品牌效应， 重点打造以绕越高速三桥连接线为横轴、 宁丹 路丹阳大道为纵轴，着力打造以中国（南京）软件谷为核心，南京软件园和江 苏软件园为两翼， 规划面积约 100平方公里的软件产业集聚区。 其中中国（南京） 软件谷位于雨花台区， 范围涵盖雨花软件园、 雨花经济开发区、 铁心桥工业园等， 规划面积约 70 平方公里。 南京市委书记杨卫泽表示， “十二五” 期间，南京将全力推动

3、软件业高端化、 国际化、品牌化、规模化发展，力争到2 0 15年，实现软件业总收入4 0 0 0 亿元，向世界软件名城迈进。 为实现这一目标，市委连发三份纲领性文件，分别是： 2011年 7月 1日宁委发 35号文件 关于印发人才引领、科技创业、制 度先试、园区先行 8 项重点计划的通知 2011年 7月 2日宁委发 36号文件 关于聚焦四个第一、实施创新驱动 战略、打造中国人才与科技创新名城的决定 2011 年 8 月 1 日南京市委市政府发布关于以打造一谷两园软件产 业聚集区为重点，高标准建设中国软件名城的意见 。 今年8月初，南京召开了高标准建设中国软件名城再动员大会， 提出按照资 源集

4、合的原则，建立以中国（南京）软件谷为核心，南京软件园和江苏软件园为 两翼的“一谷两园”软件产业集聚区，加速南京软件产业发展。 根据宁委2011发 240号文件， 南京市委市政府决定成立中共南京市委中 国（南京）软件谷工作委员会、中国（南京）软件谷管理委员会，挂雨花经济技 术开发区党工委、 雨花经济技术开发区管理委员会牌子， 实行“两块牌子、 一套 班子”的体制，工委书记、管委会主任按正局级配备，党工委、管委会为市委、 市政府派出机构， 委托雨花台区管理。 党工委、管委会负责承担软件谷所涉及区 域的行政、经济管理、干部管理和党建工作职能。成立中国（南京）软件谷发展 有限公司， 负责“一谷两园”的

5、基础设施开发、 招才引企、物业管理、项目管理、 咨询服务、产业开发等。 2、中国（南京）软件谷公司财务情况 3、项目建设条件 3.1 项目现状 拟委托资产为原“明发工业原料城”已建成区域的 B 区/ 展示位部分，即商 铺区。 项目所在土地是工业用地性质，未来计划变更为教育科研用地（ C65）。 B 区外围临近街道建筑为三层楼，每户内部楼梯连通，一楼设洗手间。三楼 设防盗门，可进入屋顶。 除外围建筑，其余商铺为两层楼，每户内部楼梯连通，一楼设洗手间。独立 商铺外已挂有门牌号码，并经过公安部门备案。 建筑整体结构为框架结构。相邻商铺之间墙体上留有门洞，可根据客户要求 保留门洞、打通墙体、填实门洞或

6、做其他改动。 3.2周边环境 明发工业原料城”位于雨花经济开发区内，地处龙藏大道与凤集大道交汇 处的西南角（中心环岛西南侧）。该项目濒临长江，毗邻长江三桥，距绕城 公路5分钟车程。规划中的南京地铁 8号线及12号线从附近通过。 周边目前3公里范围内现有苏宁电器配送中心、三鸿食品、金星啤酒、金达 鹏纸业、南京风机厂、三桥气体等企业的厂房及待租铺位。周边住宅配套不 全，有一部分企业配套的宿舍，建设档次一般。 目前苏宁电器配送中心内部有一家小型超市，但仅对员工定向开放，不对外 营业。此外步行10分钟范围内无其他生活设施。沿凤集大道行至宁芜公路 右转，可抵达板桥的生活区，涵盖板桥医院、苏果仓储超市、邮

7、局、学校等, 车程10分钟左右。 项目周边有公交158、96、153,可从板桥行至小行地铁站。因公交分布较散， 发展不均衡，当地人出行经常乘坐机动三轮车、出租车。 三、项目投资、建设模式和运作流程 1、项目的投资、建设模式 （1）成立合资公司 双方共同成立管理公司，注册资金为 1000万元，我方出资510万，占51% 对方出资490万，占49% 2）装修补贴 雨花区政府为一期启动区提供 1000万元装修补贴，分期拨付至合资公司 （管 理公司）。 付款节点：公司成立 30%，装修工程开工 20%，竣工并投入的使用 50% （3）项目规模 项目总体量约 4万平方米，其中启动区为 2 万平米，后 2

8、 万平方米视启动区 实施情况而定。 （4）合同签署方式 软件谷管委会与交科院针对产业园项目签订合作意向协议， 双方约定具体合 作执行交予双方下属的燕宁公司及软件谷公司进行运作实施。 （5）相关扶持 双方积极争取相关扶持资金，资金进入管理公司。 （6）整体规划 由对方提供项目的整体规划方案及项目推进的进程表， 初步预计 4 月底进场 进行装修工作。 2、项目投资范围 重新对启动区项目进行定位， 使其符合紫金特区的政策导向及未来软件谷的 发展趋势。 邀请专业策划、规划及设计单位对现有建筑进行整修、 内外装修和环境营造。 协调政府、管委会等部门，获得政策优惠；协调公交运营公司改善周边交通 状况。 引

9、进专业招商团队对启动区项目进行整体营销、全面包装、招商引资。 协助已引进商户完成装潢、消防检查、入驻等。对其进行规范化管理，通过 自营或外包物业的模式，保障园区防火、防盗、保洁、安保等各项工作。 四、项目运作流程 1、组建合资公司 1）公司架构： 2）组建方案： 3）公司职能： 2、装修施工 1) 装修方案设计： 选择有创意且成本合理的设计方案，建议与施工合同打包进行。 2) 施工单位招标： 选择有实力且行业口碑良好、业绩突出的施工单位。 3) 施工管理： 施工现场合资公司派出专业人员进行现场管理，可以考虑聘请监理单位配 合。 4) 后期维保： 由施工单位进行商户入驻期间维修、保护等配合工作。

10、 3、策划招商 1) 合作单位招标： 选择有类似项目操作经验的代理机构进行招商，并签订目标管理合同。 2) 项目整体定位： 项目定位为“STUDIO工作室”社区，为成长型企业和大型企业分支机构提供 集聚区。利用本园区在政策、税收、成本和配套服务方面的优势，打造南京 高新科技研发、创意产业集聚区。 3) 招商实施方案： 引入营销代理单位进行广泛招商 合资公司充分调动内部资源进行重点入驻企业招商 与意向入驻企业签订租赁合同(可考虑一定的免租期) 4、运营管理 1) 合作单位招标： 2) 运营管理实施方案： 五、现金流测算 (1)现金流入： 政府财政补贴、合资公司注册资本、商户租金收入、其他收入。

11、政府财政补贴 政府财政补贴不少于 1000 万元（主要用于装修及改造） 商户租金收入 租金标准：按1元/卅天（参考周边红太阳平均租金，含物业费）； 出租面积：启动区建筑面积以25000川计算； 入驻率：预计三年完成招商任务，分别为 20%, 30%， 50%（参考专业咨 询机构数据）； 租金： 第一年 25000 m2 *20%*360 天 *1 元/ 川天=180 万； 第二年 25000 m *30%*360 天 *1 元/ m 天 +180 万=450 万； 第三年 25000 m*50%*360天*1 元/ m 天 +450万=900 万。 其他收入 服务费、代办费、车位租赁费、配套项

12、目营业收入等。 （ 2）现金流出： 装修改建费用、广告营销费、税费、管理费、物业费等。 装修改建费用 按1000元/m计，合计约2500万（参考专业专业施工单位报价）。 广告营销费 参考专业营销代理机构经验数据，考虑报纸、电视、广播和新媒体全覆 盖，第一年 70 万、第二年 50 万、第三年 30 万。 管理费 合资公司日常运营费用暂按 50 万/年计。 物业费 考虑引入物业公司进行日常管理，按 2 元/平米/月考虑，预计物业费支 出约48万/年。（2元X12月X20000平米=48万） 税费 营业税、城建税、房产税、印花税合计 17.6% 六、项目财务分析 1、收益分析 2、资金分析 七、投

13、资及建设风险分析与应对措施 1、地方财政不能如期履约 可以在合资公司组建时，明确由软件谷公司协调、解决和承担该部分风险。 2、建设过程出现问题 施工单位进场前， 进行详细踏勘， 对于现场实际情况进行详细了解， 避免隐 蔽工程出现较大变更，合理控制成本。 3、招商问题 采用多种形式组合招商，充分调动内部、外部单位积极性， 4、运营风险 选择具有类似园区管理经验的单位进行园区后期管理 八、可行性结论综述 综上所述： 整个项目风险可控， 具有较高的操作性和收益性， 实 施本项目是可行的。 目录 前言 错误！未定义书签。 1 综合说明 错误！未定义书签。 2 基本情况 错误！未定义书签。 2.1 自然

14、概况 错误！未定义书签 2.2 社经情况 错误！未定义书签 2.3 坝址及其上下游沟道工程情况 错误！未定义书签 2.4 气象水文泥沙 错误！未定义书签 2.5 建筑材料 错误！未定义书签 3 水文计算 错误！未定义书签。 3.1 工程等别及建筑物级别 错误！未定义书签 3.2 水文计算 错误！未定义书签 4 工程设计 错误！未定义书签。 4.1 设计依据及枢纽组成 错误！未定义书签 4.2 坝体设计 错误！未定义书签 4.3 放水建筑物设计 4.4 溢洪道的设计 5 施工组织设计 错误！未定义书签。 5.1 施工条件 5.2 施工进度计划 5.3 施工方法与质量 5.4 施工导流 6 工程量

15、计算 错误！未定义书签。 6.1 土坝工程量计算 6.2 放水建筑物工程量计算 6.3 溢洪道工程量计算 7 工程概算 错误！未定义书签。 7.1 编制依据和方法 7.2 基础单价 7.3 建筑工程单价编制 7.4 独立费用 7.5 编制成果 8 工程建设与运行管理 错误！未定义书签。 8.1 建设期管理 8.2 运行期管理 9 效益分析 错误！未定义书签。 9.1 基础效益 9.2 经济效益 9.3 社会效益 9.4 生态效益 9.5 效益评价 目录 第一章 项目总论 一、项目基本概况 二、项目业主简介 三、研究内容 四、主要编制依据 五、项目主要技术经济指标 错误！未定义书签 错误！未定义

16、书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 六、研究结论 第二章 项目建设背景与必要性 错误！未定义书签 、项目建设背景 . 二、项目建设必要性 错误！未定义

17、书签 错误！未定义书签 第三章 项目选址与建设条件 错误！未定义书签 、项目选址 二、项目建设条件 第四章 建设规模及内容 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签 、确定规模的依据和原则 错误！未定义书签 二、建设规模及内容 错误！未定义书签 第五章 工程方案 、设计依据 二、总平面设计 三、建筑设计 四、结构设计 五、给排水设计 六、电气设计 七、电信设计 八、防火设计 第六章 环境保护与绿化 错误！未定义书签 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误

18、！未定义书签 、设计原则 错误！未定义书签 二、设计依据 错误！未定义书签 三、主要污染来源及防治措施 错误！未定义书签 四、绿化 错误！未定义书签 第七章 节能设计 错误！未定义书签 、设计概述及要求 错误！未定义书签 二、建筑和建筑热工节能设计 错误！未定义书签 三、给排水 错误！未定义书签 四、电气节能 错误！未定义书签 第八章 建筑消防设计 错误！未定义书签 、工程概述 错误！未定义书签 二、总图消防 错误！未定义书签。 三、建筑消防 错误！未定义书签。 四、结构防火 错误！未定义书签。 五、消防给水 错误！未定义书签。 六、消防电气 错误！未定义书签。 第九章 防灾减灾 错误！未定义书签 一、总图 错误！未定义书签。 二、建筑 错误！未定义书签。 三、结构 错误！未定义书签。 四、地质灾害防范 错误！未定义书签。 五、地震防治 错误！未定义书签。 六、电气安全 错误！未定义书签。 第十章 项目实施进度及招投标方案 错误！未定义书签 一、工程建设进度 错误