中小型房地产企业开发管理的研究——以菏建集团为例.

1、中小型房地产企业项目开发管理的研究目 录摘要1关键词1Astrbact1Key words1引言11 关于中小型房地产项目开发管理概况22 企业项目开发管理的相关理论32.1 企业项目管理的理论32.2 人力资源管理的理论32.3 工程管理的趋势32.4 小结33 中小型房地产企业项目开发管理实例因素分析及案例研究43.1 菏泽建筑集团企业的基本情况43.1.1 企业背景介绍43.1.2 公司组织构架模式简介53.1.3 公司项目主要构成53.2 企业在开发中的流程和可能发生的实际问题及解决方案53.3 菏建集团项目中四个方面问题的研究与分析63.4 本章小结84 研究的总结和展望84.1 研

2、究总结84.2 研究展望9参考文献10致谢111中小型房地产企业项目开发管理的研究以菏建集团为例中小型房地产企业项目开发管理的研究以菏建集团为例土木工程专业学生 赵冉指导老师 刘玉芝摘要：房地产一直是我国经济的发展支柱，在经济的发展中，地产行业在地区准入条件降低，小的房地产企业一般是在单个城市里发展的房企。通过理论研究对本地区中小型房地产开发企业怎样做好开发管理研究，首先了解项目开发管理概况，其次为如何运用人性化的管理模式提供理论借鉴，最后分析在开发中可能遇到的实际困难，在项目中选择好的项目、融入当地、合理的人力资源管理、及良好的工程管理四个方面在项目中面临的重要问题逐一分析解决。关键词：房地

3、产；项目；项目选择与开发；人力资源管理；工程管理Research on Project Development Management of Small and Medium Sized Real Estate Enterprises-Case of Hejian GroupStudent majoring in Civil Engineering Zhao Ran Tutor Liu YuzhiAbstract：Real estate has always been the mainstay of Chinas economic development. In the economic dev

4、elopment, the access conditions of the real estate industry in the region have been reduced, and the small real estate enterprises are generally developed in a single city. Through theoretical research, we study how the small and medium real estate development enterprises in the region do a good job

5、 in cross regional development and management. First, we understand the general situation of the project development management. Secondly, it provides a theoretical reference for how to use the humanized management model. Finally, it analyzes the practical difficulties that may be encountered in the

6、 development of the project, and chooses a good choice in the cross regional project. The project, the integration of local, reasonable human resources management, and good engineering management are four important problems facing the project.Key words: real estate; trans regional projects; project

7、selection and development; human resources management; project management.引言作为我国经济的支柱产业之一的房地产，这两年所面临的问题尤为凸显，城市的不断变迁，管理日趋规范，区域壁垒已经被打破。当前中国的房地产，就全国范围来看，截止2017年12月31日，国家统计局公布数据，中国房地产企业有94948家，其中中小房地产企业占到90%，数量达到7万多家，中小企房产已是中国房产中坚力量，说明1这两年房地产行业开发一直基本呈增长态势。近两年来，可通过下图看到2016-2017房地产开发投资增速基本呈增长态势。 2016 年 20

8、17年注：数据来源于国家统计局官网图1-1 2016-2017房地产开发投资增长态势(累计同比）这两年来，我国加大棚户区改造使得在房地产开发投资呈上升姿态，对于那些中小型房地产开发企业项目中相比于大型企业来说，由于自身的资金及人才储备不足，管理的水平有限，所面临的困难远比特大企业开发商多，很容易影响自身发展的选择，它们主要分布在三四线城市的地产公司，公司开发项目体量小并且项目缺乏连续性，甚至某个阶段性时间内没有项目可做，所产生的一系列问题对小公司来说很可能导致致命的危险。结合在本地选择一家中小型房地产开发企业开发的实际情况，整体接触项目开发的全过程，对此以选择的中小型企业项目的开发管理为研究对

9、象。1 关于中小型房地产项目开发管理概况国外研究现状：国外研究的相关内容主要集中在房地产企业战略及工程管理方面展开研究。 安索夫（1950）提出了企业发展的过程必须多元化，也就涵盖了企业向不同地区发展对公司重要性。房地产企业在工程管理方面Khalid Almarri和Paul Gardiner(2014)认为工程管理要注重资源管理的重要性，对相关方面进行了研究。对于中小型房地产公司管理研究较少，一方面是因为国外房地产经过漫长的发展过程，需求逐渐减少，另一方面欧美人口增长缓慢，对房子需求量少。因此可以借鉴西方中小型房地产的研究国内研究现状；中国正处于发展中阶段，房地产开发还没有饱和，一些学者就对

10、房地产企业发展理论进行了深入研究,以下列举两个。汤鹏（2007）的文章就是研究中国中小型房地产企业，提出发展前及发展过程中品牌树立与维护、企业文化建设与宜传、战略联盟构建等问题进行详细的分析并以企业为例提出了解决品牌发展等问题的解决方法。陈凌蔚(2012) 作者以中国房地产企业的开发管理作为主，在区域管理理论的基础上进行研究，针对房地产企业的不同特征，运用系统的分析方法和资源模型等研究方法，对国内房地产企业的开发管理进行了一定的分析等方面2 企业项目开发管理的相关理论2.1 企业项目管理的理论区位理论：经过分析杜能的农业区位理论、韦伯工业区位理论和廖什市场区位理论，在得出不同的产业，所属的布局

11、不同，也应当选择不同的策略来产业布局，运用恰当的方式进行良好的区位选择，并积极运用理论分析。区域经济学理论（王森林2004）：区域经济学理论是研究投资环境的影响力，从而得出投资环境系统考察的基本思路。思路确定之后，便可以根据理论进行研究。2.2 人力资源管理的理论在人力资源管理上，可以通过心理学选择不同的方式方法，对保持工作中的产出水平，有几下方面理论：马斯洛需求层次理论：运用马斯洛需求层次理论研究人的需求性，看他需要什么，已经有了什么，所以咱们可以根据需求分层次，从而更好的研究在项目管理上对人的管理，积极运用心理需求提高工作效率，为公司更好的产生利润提供心理需求理论研究，可以根据五个层次研究

12、 绩效管理理论：在项目开发上，人的劳动起主要作用，由于人的疲劳性也是有追求的生物，就要研究如何多劳多得才能调动员工积极性。激励理论：激励，领导者起引导作用，如何让个人或者集团实现项目管理目标，短时间内产生符合项目进程的方式方法。公平理论：项目开发管理上，一定要注意讲究公平，比如工资上，劳动力上。公平可以对员工有激励作用，与参照对象都有相同的报酬和投入标准比例，这样对于员工具有积极向上的主观比较感觉。强化理论：项目上，增加奖金或者提升可以短时间内调动人的积极性，增加工作效率，产生更高的生产价值。2.3 工程管理的趋势 在工程管理上，理论的运用逐渐与国际化接轨，不断向精细化和信息化方向发展我国的工

13、程管理国际化趋势信息化趋势集成化趋势2.4 小结本章介绍了房地产行业的基本概念，对房地产发展进行阐述，在人力资源管理理论上，分别对需求层次理论，激励理论等进行描述，在项目开发人员从心理学上分析，在工程管理上趋势简要了解，为中小型房地产项目开发管理提供理论基础。3 中小型房地产企业项目开发管理实例因素分析及案例研究3.1 菏泽建筑集团企业的基本情况3.1.1 企业背景介绍 菏泽建筑集团有限责任公司创建于1951年，是菏泽市唯一建筑施工总承包资质一级企业，拥有对外经营承包工程资质，还是国有独资企业。从1951年创建至今，经过多次改革更名，目前称为本地区知名的大型建筑集团。建筑集团注册资本30000

14、万元，拥有职工4000余人，连续16年30次获山东省建筑工程质量最高奖“泰山杯”。2010年，公司承建的菏泽大剧院工程被评为国家建筑工程最高奖鲁班奖 ，多次获得建筑行业的奖项，已经成为本地区房地产建设做出了突出贡献。近年来，随着市场的竞争激烈，集团公司果断抢抓机遇，深化改革，积极推进技术进步，强化企业管理，大力实施名牌战略，走科技和质量兴业之路，获得长足发展，社会和经济效益进一步提高，致力于成为一流城市建设者。 表3-1 菏建集团奖项序号获得奖项项目名称1鲁班工程奖菏泽大剧院2泰山杯工程菏泽医专；帝都花园；南城康城；菏泽市信息工程学校3其他荣誉工程北川新线城中医院等注：数据来源于菏泽建筑集团官

15、网随着不断地发展，于2002年7月，注册资金5000万元，在本地区成立子公司菏泽房地产开发有限公司，通过不断发展其房地产开发一级资质企业。面临菏泽棚改机遇，开始大规模在本地区发展项目，积极招揽工程，棚改安置房相继开工，房地产企业宣传力度加大，集团逐渐走向多元化模式，也会随发展向全国不同区域进军。公司在财务指标上（2017）比较2016国有资产保值增值率113%，下表3-2公司财务指标表3-2 公司财务指标序号额度（亿元）序号额度（万元1有限公司签订额65.264上交养老保险17772完成企业总额24.095医疗保险10963营业收入21.816实际上交税金108447房地产业等上交2756注：

16、数据来源于菏泽建筑集团官网由上表可知，集团公司的项目保证了收入额，也从而说明集团逐渐迈向新台阶。3.1.2 公司组织构架模式简介 集团公司集土建、工业设备安装、机电设备安装、市政工程、地基与基础、钢结构、建筑装修装饰、混凝土预制构件、钢（铝合金、木）门窗制作加工、建筑机械设备、周转材料租赁、建材经销于一体，辖十一个子公司、十八个土建项目部和安装分公司等，共计五十多个生产经营单位3.1.3 公司项目主要构成 其房地产开发有限公司是隶属集团公司的子公司，直接由总经理向集团副总汇报，并且设立支部书记向集团党委负责汇报。如下表3-1所示总经理副总经理总监工程部营销部财务部办公室材料部发展部合约部表3-

17、1 房地产公司基本组织构架如图公司对应各个职能对总经理负责，由副总兼任党支部支部书记负责公司文化建设及党群工作。3.2 企业在开发中的流程和可能发生的实际问题及解决方案根据企业开发中可分为：项目开发初级阶段项目开发的前期阶段项目开发的中期阶段项目开发的后期阶段。在不同的阶段中所需要的流程不同，可以根据这些阶段找到企业开发中最常见的几个方面。项目的选择差异问题及解决方案。菏泽建筑集团公司在向外发展中，按照发展需要成立独立的房地产开发公司。基于考虑长期发展需要，逐渐向县镇扩展业务，与当地政府合作进行投资协商，简化流程可以尽快投资项目有很大的帮助。菏泽建筑集团成立房地产子公司。提出“稳住脚，走出去”

18、战略，在菏泽棚户区改造机遇下招揽工程。3-3 菏建集团项目选择序号本地项目1菏泽华英嘉园、菏泽数码大厦、东城国际2定陶滨河春天、新河湾、3曹县紫郡城、海南海景湾、华泰嘉园、康馨家园注：数据来源于菏泽建筑集团官网进行可行性研究与集体决策解决项目决策难题 。菏泽建筑集团组织团队对周边市场要进一步调查研究，在整个区域规划上及整个城市发展上，积极调查同类商品销售情况，制定详细计划表，对成本回收期，项目的竞争优势等多个方面分析汇总。同时，召开公司分公司中层以上全体会议，集体讨论，积极出点子，形成会议决定后，再由区域子公司向集团领导汇报，各个部门提出意见及建议后向董事会汇报各项指标，决定应建立在充分经过研

19、究讨论的集体会议上，避免个人独裁对整个项目造成失误。最终，对项目开发方案提请规划审批。对项目成本及收益研究分析子公司对审批后的项目要严格规划建设，测算成本及假设销售情况。该公司在根据测算的成本和销售情况下针对项目开发充分考虑 ，进行严格的市场调研，该公司在某项目上就积极和当地政府合作，根据棚改计划分期分批开发，并且由政府全额收购，这不仅实现了资金的流动性还给企业带来了一定的利润收益，所以在项目选择上要立足于公司成本回收和当前资金的流动性。如定陶菏建新河湾项目开发成本及销售利润表。表3-4 项目成本及收益表序号项目或费用名称投资额（万元）单方成本（元/平方）建筑面积说明1项目总投资8944217

20、22项目利润45321452销售收入-项目成本注：数据来源于菏泽建筑集团官网有上表可见，选择好的项目能够及时实现现金流及利润收益，为下一步更好的发展提供资金帮助。3.3 菏建集团项目中四个方面问题的研究与分析当地政策及管理方法的分析。地区差异性不大，政策基本相同，在去别的地方进行开发投资中，办理流程没有很大的差别，节省了很多的时间，可以根据地区的优越性加强与当地政府展开密切合作。所以说，政策不同办理的流程也不同。菏泽各县区政策也有所差距，下面单列出来几个其政策符合当地经济发展需要的。表3-5 地区政策差异政策差异菏泽定陶成武1开发项目形式支持商业开发和住宅开发支持商业开发和住宅开发支持住宅开发

21、2规划条件容积率大容积率大容积率小3招商办法市场导入市场导入政府导入4棚户区改造优惠政策国家大力支持国家大力支持国家大力支持5商业项目优惠政策优惠政策相对较多优惠政策相对较多优惠政策相对较少6酒店服务业优惠政策较多较多较少在对上述表格中3个地方综合分析和研究，菏泽与定陶政策差异不大，这是由于定陶撤县划区考虑到菏泽要向大城市发展，而成武与菏泽略有差异，这是考虑到了当地经济发展需要，菏建集团积极与当地政府合作抓住棚改机遇不断发展壮大自己。人力资源管理的改进与文化建设。企业吸引人才难，留住人才更难，中小型房地产企业在大城市中根本无法与大企业抗衡，而菏建集团的项目开发基本在三线城市，所在的环境不好，导

22、致人才不愿意去，一些企业招聘到人后，留不住人才，菏建集团为招收人才也会趋向招手本地人才。人力资源配置上改进和优化。在岗位待遇，地区差异，两地分居一些细节上改变，也要改变工作的环境，实行适合本公司项目发展的人力资源管理，实行属地化管理，如下表3-2.实行属地化后人员分布。表3-6 属地化后人员分布序号主要科室主管人数属地派驻科员人数属地科员人数1经理室1派驻12项目总监1派驻13副总经理2派驻4工程部1派驻115财务部1本地136合约部1派驻11续表3-6序号主要科室主管人数属地派驻科员人数属地科员人数7办公室1本地18材料部1本地29发展部1本地210营销部1本地1211合计10324注：数据

23、来源于菏泽建筑集团官网文化建设重要性。一定的环境下所产生的企业文化不同，要想提升企业竞争力就必须现在企业文化气质上创造，经过领导者的倡导，得到全体职工认可并形成良好的企业文化共识，在实践中践行自己的价值体系。所以在发展中更要加强企业文化建设，成为有内涵有价值的企业，提高综合竞争能力，好比一台电脑软硬件都要出色才能更好的解决问题，企业也是一样，需要物质和资源的合理搭配。如何选择良好的项目。在项目选择上，一定要制定详细计划表，根据详细计划表进行分析研究，同时召开公司中层管理进行会议，共同商定报集团公司决定。工程管理的难题与解决方案。从施工图阶段到承包商选择，再到现场施工管理各个方面上，开发远离集团

24、本部，对所在地区建筑的要求和施工管理经验不足，就会导致各个方面的困难。面对这些困难，就要先从源头抓起，积极学习先进的管理经验，在承包商选择上，采用相互合作与相互制约的方式，促进项目的开展。3.4 本章小结通过对某中小型房地产开发企业的背景、组织构架及人员构成详细介绍情况，对基本流程大致说明，面对不同的问题，从不同区域政、人力资源管理分配、企业文化建设、项目管理四个方面对一些问题简要分析，为其他与菏泽建筑集团相似的中小型企业提供发展借鉴。4 研究的总结和展望4.1 研究总结本文针对本地区中小型房地产项目开发过程中遇到的困难，解决办法作了简要分析，通过对房地产发展涉及的理论，实践的操作，得出几个主

25、要结论：项目选择上，企业可以根据自身的情况，合理的做出开发战略布局，首先选择适合企业能够站稳脚的项目，尽快产生利润。融合当地政策，适应异地不同的办事方法和办事流程，首先要必须遵守当地的规定，按照当地流程办理有关事项，使用本地人才，与政府紧密合作避免浪费时间和资源浪费。人力资源管理方面，要以人为本，关注员工核心利益，提高异地工作收入水平，创建好企业文化也是在发展中的重要指标。工程管理方面，面对在项目管理上实际遇到的困难，企业就要在管理中牢牢抓住承包商的选择和制约，利用信息化管理解决施工问题。以上四个方面是在研究和分析中得到，认为在发展中应该重点关注的。4.2 研究展望由于条件和能力限制，在研究中还有许多不足之处，只对浅显的问题作了分析和研究。对项目管理上的研究，还是依据在实习中对企业项目开发管理实际经历中得到的实际问题，缺少更深层次理论还有技术上的研究。在中小型房地产项目管理上遇到的问题还会有很多，并能够进行更深的探讨，鉴于个人能力有限，在这上面的实际经验不足，做的还远远不够。比如在企业项目上的实际流程，项目开发成本精细化的分析，工程管理时信息系统要有更加全面解决方案等等都没