案例土地增值税清算报告

1、* 市房地产开发项目 土地增值税清算鉴证报告单位签章：房屋开发有限公司2014 年 * 月 * 日土地增值税鉴证报告*所税鉴字【 2014】 * 号* 房屋开发有限公司 ： .我们接受委托， 对贵单位转让 “ * 小区 1#、2#、3#、4#、6#、 7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的 依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例 、实施细则及相关 政策规定，并参照注册税务师执业准则对贵单位所提供的凭证、 账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴 证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵 单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合

2、法性和完整性负责。 我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。经审核，贵单位“ * 区 1#、 2#、3#、 4#、6#、7#楼”项目：土地增值税相关数据金额（单位 :元,列至角分 ）取得转让房地产收入37,893,740.00其中1、货币收入25,041,707.002、实物收入12,852,033.003、其他收入扣除项目总金额31,638,104.02其中1、取得土地使用权所支付的金额4,373,679.372、土地征用及拆迁补偿费0.003、开发土地和新建房及配套设施的四项成本18,256,315.564、公共配套设施费的成本172,079.295、开发土地和新建房及配套设施的费用2,280

3、,207.426、与转让房地产有关的税金1,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46特此报告附件：1、房地产开发项目土地增值税清算鉴证表2、土地增值税缴款情况汇总表3、普通标准住宅转让收入鉴证表 、非普通标准住宅和非住宅 房地产转让收入鉴证表4、扣除项目汇总表5、取得土地使用权所支付的金额鉴证表6、土地征用及拆迁补偿费鉴证表7、前期工程费鉴证表8、建筑安装工程费鉴证表9、基础设施费鉴证表10、开

4、发间接费用鉴证表11、四项成本统计表12、公共配套设施费鉴证表13、利息支出鉴证表14、与转让房地产有关的税金鉴证表中国注册税务师：中国注册税务师：中介机构负责人：中介机构名称：办公地址：电话： 传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托， 对贵单位转让 “* 小区 1#、2#、3#、4#、6#、 7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如 下：一、整体基本情况：项目简介：(1) 项目座落地： * 市* 县 *(2) 本次清算项目总建筑面积： 12,783.03 平方米，包括普通标准住 宅项目 10,494.54 平方米，公建、车库等非住宅项目 2,288.49

5、 平方米。(3) 本次清算项目批准总销售面积 : 12,783.03 平方米，测绘可售 建筑面积 12,783.03 平方米，实际可售建筑面积 12,783.03 平方米。 包括普通标准住宅项目 10,494.54 平方米，公建、车库等非住宅项目 2,288.49 平方米。(4) 本次清算项目已售建筑面积： 12,504.87 平方米, 其中包括普通 标准住宅项目已售 10,216.38 平方米，公建、车库等非住宅项目已售 2,288.49 平方米。未售建筑面积为 278.16 平方米， 其中普通标准住宅 项目未售 278.16 平方米。(5) 项目装饰装修情况：无(6 )竣工验收情况： 1#

6、楼、2#楼项目于 2009年11月 30日通过长 海县建筑工程竣工验收， 分别取得编号为 2010-07 号、2010-08 号的房 屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 3#楼、 4#楼、 6#楼、 7#楼项目于 2011年 1月 31日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取 筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。（7）立项批复文件： *发改备 20093 号、* 发改备 201010 号（8）项目开工日期： 2009年 3月（9）项目竣工日期： 1#、2#楼 2009年 11月竣工，3#、4#、6#、7# 楼 2011 年 1 月竣工。（10）第一笔销售日期： 2009年5 月 1日

7、（ 11）五证情况 :1 、建设用地规划许可证证件号：地字第 号2、建设工程规划许可证 证件号：建字第 号（1#2#）；建字第 号（3# 4#）；建字第 号（6# 7#）3、建筑工程施工许可证 证件号：（1 1#）； （ 2# ） ； （ 3# ） ； （ 4# ） ； （ 6# ） ； （7#）4、国有土地使用证证件号： * 国用（ 2009）第 021030303号5、销售许可证证件号： * 房预许第 2009002 号（ 1#2#）、长 房预许第 2010004号（ 3#4#）、 * 房预许第 2010011号（ 6#7#）二、转让房地产取得收入说明 （货币收入、 实物收入、其他收入）：

8、1）普通住宅： 截至 2013 年 12 月 31 日普通住宅的可售面积10,494.54 平 方米 ， 已 售 10,216.38 平 方 米， 实 现销 售 收 入 28,613,194.00 元。包括货币收入 19,327,726.00 ，实物收入及其他收 入 9,285,468.00 ；（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至 2013 年 12 月 31 日可售面积 2,288.49 平方米，已售 2,288.49 平方米，实现销售收入 9,280,546.00 元。包括货币收入 5,713,981.00 ，实物收入及其他收入 3,566,565.00 元。三、扣除项目有关情况说明

9、：* 小区 1#、 2#、3#、 4#、6#、 7#楼项目扣除项目金额合计 31,638,104.02 元，其中：取得土地使用权所支付的金额 4,373,679.37 元；房地产开发成本 18,428,394.85 元；房地产开发费用 2,280,207.42 元；与房地产转让有关的税金 1,995,407.54 元；财政部规定的其他扣 除项目 4,560,414.84 元，具体如下： 普通标准住宅1 、取得土地使用权所支付的金额 3,590,624.25 元；2 、房地产开发成本 15,055,853.00 元；3 、房地产开发费用 1,864,647.73 元；4 、与房地产转让有关的税金

10、 1,505,172.97 元；5 、财政部规定的其他扣除项目 3,729,295.45 元。公建、车库、写字间等其他项目1、取得土地使用权所支付的金额 783,055.12 元；2 、房地产开发成本 3,372,541.85 元；3 、房地产开发费用 415,559.69 元；4 、与房地产转让有关的税金 490,234.57 元；5 、财政部规定的其他扣除项目 831,119.39 元。四、纳税情况详细计算过程 普通标准住宅 转让房地产收入总额 28,613,194.00 元； 扣除项目金额合计 25,745,593.40 元； 增值额 2,867,600.60 元。 增值额与扣除项目之比

11、 11.14%； 根据土地增值税暂行条例相关规定，建造普通标准住宅出 售，其增值额未超过扣除项目金额之和的 20%，予以免税。 故此次清算 项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。公建、车库、写字间等其他项目 转让房地产收入总额 9,280,546.00 元； 扣除项目金额合计 5,892,510.62 元； 增值额 3,388,035.38 元； 增值额与扣除项目之比 57.50%； 适用税率： 40% 速算扣除系数： 5% 土地增值税税额 1,060,588.62 元。综上所述， * 小区 1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计 1,060,588.62 元，已缴土地增值税 608,433.16 元