房地产开发成本控制

1、随着市场竞争的日趋剧烈，房地产正在辞别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入 精耕细作时代， 专业化分工越来越细， 专业化水平越来越高， 需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发本钱费用的精确控制企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流。“开源要求对公司现有资源通过整 合，发挥其最大效益；节流是本钱费用的降低、控制。具体到房地产开发工程上，“开源即是最大限 度挖掘工程潜在价值，提高附加值；“节流即房地产工程本钱费用的控制。房地产开发本钱控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对工程经 济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开

2、发本钱费用的主要局部。第一局部 征地和拆迁补偿、安置费的控制 关键是建设工程的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用 地上不能有太多的地上建筑物、 构筑物以及地下管线等， 毗邻无异议。 同时要求对国家和地方关于征地、 拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。第二局部 勘察设计和前期工程费的控制 将前期费用分为行政事业性收费和工程效劳性收费两局部。对前一局部通过争取各项优惠政策降低； 勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大 限度压低承包价。工程工程在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与工程的市场定位相适应 不

3、要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。设计目前很多知 名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量 要求，可以采用市场价格，实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加本钱。 第三局部 建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强工程投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益：1) 保持工程功能不变，降低工程投资；2) 投资不变，提高

4、工程功能；3) 投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；4) 降低一些次要功能，使本钱大幅度降低；5) 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低工程投资；3、决策的连贯与调整。 前期方案的完整、 系统、合理、科学， 尽量防止后期调整带来的震荡和本钱上升。二、规划设计阶段的本钱控制要点：研究说明，房地产工程初步设计阶段，影响工程造价的程度约 65%，施工图设计阶段，影响工程造价程 度为 2535% ，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为 510%，这说明设计阶段的造价控制 是建安工程费控制的关键。1、成立本钱评估审核部门： 公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，

5、并对设计单位的设计方 案和施工图进行审核；对工程工程的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和平安性等进 行全面的评估和审核。1) 通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；2按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；3通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。2、对设计单位限额设计： 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济，加上设计费的取费标准一般按 建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强本钱控制意识，设计保守不合理，浪费极大。 在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏节约罚超

6、支。3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的本钱控制。4、尽量防止设计变更带来的本钱增加。三、招标阶段的本钱控制： 通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。四、施工阶段的本钱控制：1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构平安和使用功能的前提下，尽 量选用市场供给充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，到达一定的开发规模的时候，采用自行 招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。3、处理好质量与本钱的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市

7、场对某项材料 设备质量、档次的重视和敏感程度。4、保证工程进度。第四局部 根底设施建设费 建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。第五局部 管理费用 根据目前公司的实际情况，在投资估算和本钱控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发 工程发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的 关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其本钱效益高的岗位， 不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理

8、顺公司产权关系的根底上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照工程进行科学的 分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和 队伍，可能的话对开发过程中的局部业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。第六局部 财务费用的全面控制 首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不 同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金 时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因

9、此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期， 降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判； 筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用方案、现金流量表及贷款方案，在满足工程需求的前 提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：1前期阶段征地、拆迁、立项、设计、报建等：n 对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委

10、托给专业的公司来缩短时间；n 对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同 把规划设计时间锁定，以加快进度。2施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的根底上，抓好以下工作：n 根据工程进度目标逐级编制工作方案，包括工程工程总进度方案、工程年度方案、建设监理单位的计 划系统和设计单位的设计系统。然后进行工程进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各 施工单位的交接日期。n 根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。n 协调好银行关系，安排资金按方案准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。n 保证原材料、

11、设备的组织供给及时到位，以免停工待料，延误工期。n 对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。3销售阶段的时间控制：n 销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；n 实行销售业绩的鼓励制度，促进销售收入的快速实现；n 监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。第七局部 税金的控制 房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前， 房地产开发涉及的主要税种所得税前有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门 应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。方案设计阶段的本钱控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投

12、资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。 设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建工程的开发理念、营销主 题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择 完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建 筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：1、设计构思的超前性： 目前的市场开展变化速度很快，加上房地产开发工程周期一般较长，建成产品对市场的适

13、应滞后性，对 建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，对绵阳目前而言，尤其要研 究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。2、建筑平面布置的合理性： 从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区 的根本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营 等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用 功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤 其本市畅销户型的深入调研后提出

14、几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。 竖向设计要因地制宜，依山就势，防止大填大挖，增加土石方和根底工程费用。要保持住宅的通透性， 注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数外墙周长与建筑面积之比和结构面积 系数结构面积与建筑面积之比。在满足住宅的根本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深， 对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分 流。3、建筑风格的策略： 建筑风格的功能一是美观， 另一个是识别， 即类似于 VI 的作用。 良好的建筑风格对楼盘的促

15、销起着其它 广告宣传形式难以比较的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：1) 建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2) 目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素， 但随着居民收入水平的提高， 必然会在这方面提出更 高的要求；3) 建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛 的住宅， 尤其是 “欧式风格接受程度较高， 而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风 格有更高的要求。开发商应根据工程筹划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格确实 定既适合市场需求又有效降低本钱。4) 应重视建筑风格

16、与其本钱的关系，研究建筑风格增加的投入与其对工程价值提升所起的作用比照研 究，选择性价比高的建筑风格。4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作： 建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好根底及结构的选型工作。5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行本钱研究，向设计人员提出本钱建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图 设计。6、做好施工图纸的会审工作， 将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态， 尽可能防止后期发生变更导致本钱 的增加。本钱控制的运作机制 一、严格合同审查制度，强化本钱费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。 二、完善本钱预测、本钱结算和

17、本钱监控体系，对工程运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反应。三、建立工程本钱的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：1、组织上： 明确工程组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责工程的投资 营运，促进管理职能分工的科学化和标准化。2、技术上： 重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组 织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订， 探索节约建安造价的可能性。3、经济上： 动态地比较投资的方案性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励 公司

18、地产口有关员工及承建商积极提出各种降低本钱的建设性方案等，把工程投资控制观念渗透于每位 员工头脑中。五、严格遵守本钱和费用开支范围，划清各种费用界限，保证本钱的真实性、科学性和可比性。六、划清各期本钱与各个本钱核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品本钱。七、实行本钱管理责任制，对本钱实行全员管理。发动广阔职工参与本钱管理，把本钱管理纳入岗位责 任制，并做到责、权、利结合。把本钱费用指标层层分解，按干什么管什么的原那么，把小指标分别落实 到有关职能部门，可采取部门经理负责制。八、加强本钱预测、方案、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品本钱。招标与合约阶段的本钱控制 上周四，

19、集团本钱条线 50 人在杭州萧山金马饭店进行了为期三天的培训， 其中第一个半天的课是外请培训老师讲的半天收费万，另付交通费和食宿，而对于我，这是一个绝 好的向一流高手学习业务管理的时机，所以我听得很认真，也做了很多笔记。 一、关于房地产开发本钱控制的一些观念问题1、全本钱概念：包括土地、建安、财务、管理、营销，人们通常只关注建安本钱占45% 左右；2、不要本钱最低、而要利润最大化。一些细部的改善可能会增加一些本钱，但可以创造更多的价值，提 升房价；3、本钱将主要在四个层面产生： 经营层面、 产品定位层面、 规划设计层面、 工程层面。 在这四个层面中， 关键是要把产品定位以及规划设计的所有思想落

20、实到合同，然后将工程本钱固化。4、本钱的产生将随着核心业务流程设计、招标、建安、结算的推进逐渐递减，所以本钱控制主要集 中在设计阶段及招标阶段。5、业内本钱控制做得好的几个企业分别是中海、苏州建屋、仁恒、龙湖。而对于中海，它之所以本钱控 制厉害，有以下几方面的原因：一是她的供方资源非常优秀，特别是施工单位；二是强大的合约队伍， 合同不是完全由合约部起草的，局部是由其它部门如工程部来拟订的；三是强大的方案体系，把所有的 部门都串起来啦；四是招投标制度透明；五是到位的现场管理。二、招标与合约阶段本钱控制的一些具体方法 1、选材用料标准化：营销部对产品进行定位，设计部对产品进行具体的规划设计，然后提

21、出一些选材用 料的要求，但具体的技术参数他们不一定懂，所以具体的技术标准要由工程部来定。当然无论是产品定 位还是规划设计，都要对当地竞争对手楼盘作仔细研究，以对手的产品为参照，确定自己产品的标准。2、目标本钱确定 +动态控制：本钱合约的人要经常去看楼盘，对材料的单价、品牌要很熟悉。设定出来 后，根本可以确定工程的目标本钱，具体在控制时可以采用动态控制。也就是说，对照目标本钱，进行 总量控制，具体到某个材料或某个标段，可能会与设定的目标本钱有些差异。3、制订详细的招标方案：约束其它部门。这个招标方案是通过相互协调制订的，一旦制订后，就可以按 照这个方案去推进工作，否那么，其它部门的节奏经常跟不上

22、，或导致互相推诿、扯皮。详细的招标方案 制订后，更方便追究责任和落实工作。4、细化合同范围管理：减少签证。合同的范围管理一定要明确，只有接口办定清楚啦，移交过程中才不 会扯皮。比方电梯进的照明谁来弄？再比方，门窗的大小问题留少了、留多了都麻烦。国内房产企 业在合约管理方面存在的问题：一是范围管理不清晰；二是清单有问题；三是技术措施与质量标准不明 确。在作范围管理的时候，要求要在合约人员的脑子里先把整个楼盖起来，所以哪个环节要怎么闲接都 要考虑清楚。从这个角度讲，合约部比工程部更重要。现实的情况是，因为合约中有很多漏洞，所以很 多问题要由工程部现场解决，这样，合约部自己的失职把工程部弄得很重要。5、坚持用清单招标。清单招标，可以让管理更加清晰，但并不是说清单招标一定会比客额