透析我国房地产金融市场主要问题与发展方向

1、透析我国房地产金融市场的主要问题与发展方向透析我国房地产金融市场的主要问题与发展方向温馨提示：温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。房地产金融市场类型 按金融市场层次划分按金融市场层次划分 可分为一级市场和二级市场。可分为一级市场和二级市场。 房地产金融一级市场房地产金融一级市场 又叫初级市场又叫初级市场 是房地产融资活动的初始市场是房地产融资活动的初始市场 包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（ipo）等。等。 房地产金融市场二级市场指房地产金融市场二级市场指 房地产融资工具的再交易和再流通市场房地产融

2、资工具的再交易和再流通市场 按房地产金融服务对象分可分为按房地产金融服务对象分可分为 房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场和地产金融市场。 房产金融市场是指房产金融市场是指 银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。金融通的市场。 地产金融市场是指地产金融市场是指 以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。 按金融交易工具的期限可分为按金融交易工具的期限可分为 货币市场和资本市场两大类。货币市场和资本市场两大类。 货币市场是货币市场是 融通短期资金的市场融通短期资金的市场 包括金融同业

3、拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。场等。 资本市场是资本市场是 融通长期资金的市场融通长期资金的市场 包括中长期信贷市场和证券市场包括中长期信贷市场和证券市场 中长期信贷市场是中长期信贷市场是 金融机构与房地产企业之间的贷款市场。金融机构与房地产企业之间的贷款市场。 证券市场是证券市场是 通过证券的发行与交易进行融资的市场通过证券的发行与交易进行融资的市场 包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁包括债券市场、股票市

4、场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。市场等。 资本市场是资本市场是 房地产金融的主要市场房地产金融的主要市场 其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。银行信贷 银行信贷是银行信贷是 房地产金融的主要渠道房地产金融的主要渠道 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程整个过程房地产市场运作及其资金流程土地储备土地储备中心中心房地产房地产开发商开发商房地产开发商、房地产开发商、建

5、筑商建筑商房屋房屋购买者购买者土地储备土地储备房地产房地产业务流程业务流程房地产房地产销售销售房地产开发房地产开发与建设与建设土地开发土地开发与转让与转让商业银行商业银行房地产房地产资金流向资金流向按揭按揭贷款贷款按揭贷款按揭贷款定金、定金、预付金预付金业务承包业务承包与转让与转让资金资金土地土地出让金出让金房地产房地产开发开发与建设贷款与建设贷款土地转让土地转让与与开发贷款开发贷款土地土地出让金出让金土地土地储备贷款储备贷款定金、定金、预付金预付金房地产市场运作资金类型 a：土地储备贷款：土地储备贷款 b：土地出让金：土地出让金 c：土地转让与开发贷款：土地转让与开发贷款 d：业务承包与转包

6、资金：业务承包与转包资金 e：房地产开发与建设贷款：房地产开发与建设贷款 f：法人按揭贷款：法人按揭贷款 g：定金、预付金：定金、预付金 h：法人或个人按揭贷款：法人或个人按揭贷款房地产金融市场成熟的标志 1、住房贷款以抵押贷款为主、住房贷款以抵押贷款为主 位置固定、价值稳定。位置固定、价值稳定。 2、筹资和贷款的方式多样。、筹资和贷款的方式多样。 （1）筹资方式）筹资方式 政策资金、储蓄政策资金、储蓄 基金、股票、证券；基金、股票、证券； （2）贷款方式）贷款方式 固定利率、变率；固定利率、变率； 固定期限、可展期；固定期限、可展期； 不同还款方式不同还款方式房地产金融市场成熟的标志 3、法

7、律体系完善、法律体系完善 资金的安全性、流动性、盈利性资金的安全性、流动性、盈利性 4、房地产金融市场结构完整。、房地产金融市场结构完整。 市场的完整：房地产一级市场和二级市场市场的完整：房地产一级市场和二级市场 金融市场的完整：抵押、保险、担保、服务中介。金融市场的完整：抵押、保险、担保、服务中介。房地产金融市场成熟的标志 5、市场经济运行机制。、市场经济运行机制。 （1）预先介入机制）预先介入机制 借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。 （2）全程管理机制）全程管理机制 贷款的发放、使用、收回；贷款的发放、使用、收回； 借款人的收入变动；借款人

8、的收入变动； 房屋使用、维修、翻新改造等。房屋使用、维修、翻新改造等。房地产金融市场成熟的标志 5、市场经济运行机制。、市场经济运行机制。 （3）科学决策机制。）科学决策机制。 信用评估方法信用评估方法 确定安全贷款额确定安全贷款额 贷款比例调整贷款比例调整 利率标准确定等。利率标准确定等。 （4）呆坏账预警处理机制）呆坏账预警处理机制 呆账坏账的评估、揭露、示警。呆账坏账的评估、揭露、示警。我国房地产金融市场的主要问题1、房地产融资方式和金融产品少，资金来源、房地产融资方式和金融产品少，资金来源单一单一政策性资金（公积金）：政策性资金（公积金）： 归集率不高，常被政府挪用。归集率不高，常被政

9、府挪用。 “房管会决策，中心运作，房管会决策，中心运作， 银行专户，财政银行专户，财政监督监督” 责任不明责任不明金融储蓄资金：金融储蓄资金： 储蓄与贷款结构不对称。储蓄与贷款结构不对称。我国房地产金融市场的主要问题 2、贷款的过渡性。、贷款的过渡性。 贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款 （1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息。的存款，利率按活期计息。 （2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。 （3）抵押贷款：方式比较单一。）抵押贷款：方

10、式比较单一。我国房地产金融市场的主要问题 3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。、房地产金融市场不完善。单一、中介少。 4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体，的有关规定不具体， 5、商业银行经营机制有待转变。、商业银行经营机制有待转变。 6、立法、监管和信用体系的建立、立法、监管和信用体系的建立 7、培养房地产金融的专业人才、培养房地产金融的专业人才 关于房地产金融机构体系房地产金融机构 房地产金融机构是房地产金融机构是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构专门开办或兼营房地产金融业务组织机构是房地产金融活动的主体。是房地产金融活动

11、的主体。 房地产金融机构体系 房地产金融机构体系是指房地产金融机构体系是指 在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。务的若干金融经济组织构成的一个整体。 我国房地产金融机构体系 房地产金融机构主要由三类机构组成：房地产金融机构主要由三类机构组成： 即即 1、专业性房地产金融机构、专业性房地产金融机构 2、非专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构 3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。我

12、国房地产金融体系构成中国人民银行中国人民银行国有商业银行国有商业银行房地产信贷部房地产信贷部其他房地产其他房地产专业银行专业银行非银行房地产非银行房地产金融机构金融机构（一）我国的专业性房地产金融机构 住房储蓄银行 20世纪世纪80年代中期年代中期 我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。金融。 20世纪世纪90年代年代 公积金制度的建立公积金制度的建立 住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所

13、取代。 住房储蓄银行曾一度消失住房储蓄银行曾一度消失 2004年年2月月15日日 中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行立了中德住房储蓄银行 成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。 （二）住房公积金管理中心 1991年年 上海首推住房公积金制度上海首推住房公积金制度 20年的历程年的历程 住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用的作用 住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的

14、政策性金融的功能，政策性金融的功能， 到到2007年年3月底月底 上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过过1000亿元的城市。亿元的城市。（二）住房公积金管理中心基本功用 1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；、编制、执行住房公积金的归集、使用计划； 2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；况； 3、负责住房公积金的核算；、负责住房公积金的核算； 4、审批住房公积金的提取、使用；、审批住房公积金的提取、使用； 5、负责住房公积金的保值和归还；、负责住房公积金的保值和归还； 6、编制

15、住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告； 7、行使国务院、行使国务院住房公积金管理条例住房公积金管理条例（三）我国非专业性房地产金融机构体系 我国房地产金融机构主要由非专业性房地我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成：产金融机构构成： 包括包括1、银行型房地产金融机构、银行型房地产金融机构2、非银行型房地产金融机构、非银行型房地产金融机构 信托投资公司、信用合作社信托投资公司、信用合作社 住宅合作社、基金组织等组成。住宅合作社、基金组织等组成。 其中主要以商业银行和信托公司为主。其中主要以商业银行和信托公司为主。（三）我国非专业性房地产

16、金融机构体系 银行型房地产金融机构：银行型房地产金融机构： 可以创造货币可以创造货币 专营或兼营，业务范围广泛专营或兼营，业务范围广泛 非银行型房地产金融机构：非银行型房地产金融机构： 不能创造货币不能创造货币 专业化程度高，业务范围狭小专业化程度高，业务范围狭小信用信用中介中介职能职能 （三）我国非专业性房地产金融机构体系 四大国有商业银行四大国有商业银行 房地产信托公司房地产信托公司 房地产保险公司房地产保险公司 住房置业担保有限公司住房置业担保有限公司（四）我国银行房地产金融机构体系 最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行行1979年年 199

17、8年我国住房制度改革后年我国住房制度改革后 更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加迅速增加 初步形成了初步形成了 以四大国有商业银行为主体以四大国有商业银行为主体 12家全国性股份制商业银行家全国性股份制商业银行 112家城市商业银行为补充的组织机构体系。家城市商业银行为补充的组织机构体系。房地产金融机构架构银行类保险公司类证券公司类信托公司类其他类四大国有独资商业银行全国性股份制商业银行区域性股份制商业银行外资银行（独资银行、合资银行、外国银行分行）中资保险公司类外资保险公司类财务公司金融资产管理公司投资基金管理公司信用社等等其他申银

18、万国证券中国银河证券其他证券公司中国国际信托投资公司华宝信托投资有限公司其他信托投资公司等图21 房地产金融机构架构图我国房地产金融机构体系架构图我国房地产金融机构体系架构图我国房地产金融机构体系的扩张与发展 一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系：的金融机构体系： 除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外 还将出现专业化的还将出现专业化的 房地产投资基金房地产投资基金 抵押资产管理公司抵押资产管理公司 互助储蓄银行互助储蓄银行 储蓄贷款协会等金融机构储蓄贷款协会等金融机构我国房地产金融

19、机构体系的扩张与发展 二、建立政策性住房银行二、建立政策性住房银行 如：如： 美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统 它由它由 联邦住房贷款银行委员会联邦住房贷款银行委员会 12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成 该系统由政府充当保证人该系统由政府充当保证人 吸收私人资金吸收私人资金 为建房和购置融通资金为建房和购置融通资金 发挥房地产金融机构储备中心作用。发挥房地产金融机构储备中心作用。 日本日本 设有住宅金融公库设有住宅金融公库 办理住宅用地购置资金贷款办理住宅用地购置资金贷款 从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。 博商管理科学研究院博商管理科学研究院简介简介博商管理科学研究院(bosum institute of management science)成立于2006年，是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询辅导的综合性研发教育机构。研究院整合国内外一流院校的学科优势、人才资源，为企业提供综合性的总裁教育、管理层训练、企业咨询和投融资服务，为企业尤其是成长型企业提供综合管理服务的平台。博商管理科学研究院立足珠三角，服务于长三角、西南、环渤海等中国经济热点区域乃至全国，