房地产开发程序

1、 房地产开发的涵义房地产开发的涵义 房地产开发模式房地产开发模式 我国房地产开发程序我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图我国房地产企业主流产品开发流程图 通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 香港模式：香港模式： 以开发商为中心以开发商为中心 客户预售融资、银行按客户预售融资、银行按 揭融资揭融资 由开发商一家完成由开发商一家完成“买买 地、建造、卖房、管地、建造、卖房、管 理理”纵向价值链纵向价值链 开发商不持有物业开发商不持有物

2、业 美国模式：美国模式： 市场化资本运作市场化资本运作 聘请专业公司完成房地聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节产开发的各个环节 横向价值链横向价值链 开发商持有并经营物业开发商持有并经营物业 物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式： 依赖房产销售收入和银行依赖房产销售收入和银行 提供资金提供资金 以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式 以圈地、圈钱为主的盈利以圈地、圈钱为主的盈利 模式模式 投投 资资 决决 策策 分分 析析 投投 资资 机机 会会 选选 择择 意向地块的意向地块的 确确 定定 进行项目进行项目资源资源 评评 估估 中观经济评估指标中观经济评

3、估指标 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标 自身价值评估指标自身价值评估指标 地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况 城市发展评估指标城市发展评估指标 总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素 宏观经济评估指标宏观经济评估指标 国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例 城市文化评估指标城市文化评估指标 城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历

4、史文脉的研究 进行项目进行项目资源资源 评评 估估 进行项目进行项目资源资源 评评 估估 初步可行初步可行 性性 研研 究究 可行性方可行性方 案案 研研 究究 确定意向地块确定意向地块 成立项目研究小组成立项目研究小组 投资、策划人员投资、策划人员 设计人员设计人员 财务人员财务人员 进行项目资源评估进行项目资源评估 经济层面评估经济层面评估 城市发展层面评估城市发展层面评估 城市文化层面评估城市文化层面评估 自身价值层面评估自身价值层面评估 初步可行性研究初步可行性研究 制定研究计划制定研究计划 静态经济静态经济 指标分析指标分析 可行性方案研究可行性方案研究 用于银行贷款的用于银行贷款的

5、 地块发展可行性方案地块发展可行性方案 制定研究计划制定研究计划 动态经济动态经济 指标分析指标分析 动态资金动态资金 缺口分析缺口分析 项目风险项目风险 分分 析析 用于政府报建的用于政府报建的 地块发展可行性方案地块发展可行性方案 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发土地二级开发 土 地 市 场 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发土地二级开发 土 地 市 场 行政命令式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如

6、危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发土地二级开发 土 地 市 场 资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: 投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与 资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国 家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。 收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现

7、阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发土地二级开发 土 地 市 场 土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公 开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌， 拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。 了解地块所在区域的市场状况 研究宏观市场现状及其趋势 地块所在区域产品设计调查 消

8、费市场的研究和目标客户的定位 概念设计概念设计 规划概念设计规划概念设计 景观概念设计景观概念设计 规划时空环境分析规划时空环境分析 方案设计方案设计 初步设计初步设计 施工图设计施工图设计 建筑方案设计建筑方案设计 景观方案设计景观方案设计 详细规划设计详细规划设计 建筑单体设计建筑单体设计 施工现场的水、电、路通和场地平整； 市政设施接驳的谈判与协议； 安排短期和长期信贷； 建设工程项目地名报批； 工程项目设计招标办理 ； 设计方案评标会召开及设计单位中标办理 ； 勘察招投标与勘察单位的中标办理； 施工招标办理 、施工监理单位甄选； 开发项目保险事宜洽谈； 编制项目开发进度表，预估现金流；

9、 检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。 工程建设施工工程建设施工 配套工程施工配套工程施工 规划、消防、防雷工程、人规划、消防、防雷工程、人 防工程、环保、绿化、卫生防工程、环保、绿化、卫生 防疫、电梯、市政基础设施防疫、电梯、市政基础设施 等验收，办理工程质量书，等验收，办理工程质量书， 勘测院实测竣工图，房管局勘测院实测竣工图，房管局 实测建筑面积，城建档案馆实测建筑面积，城建档案馆 竣工资料进馆并出具意见书竣工资料进馆并出具意见书 办理建设工程竣工验收备案办理建设工程竣工验收备案 针对营销工作的市场调查针对营销工作的市场调查 目标客户深度定位目标客户深度定位 项目的入市时机及开盘销售排期

10、项目的入市时机及开盘销售排期 项目营销定位项目营销定位 项目整合营销策略项目整合营销策略 项目价格体系的制定项目价格体系的制定 项目的广告推广策略项目的广告推广策略 营销执行营销执行 项目的活动推广策略项目的活动推广策略 项目的媒体运用策略项目的媒体运用策略 项目营销总体思路项目营销总体思路 销售节奏的控制销售节奏的控制 分阶段销售计划与策略分阶段销售计划与策略 分阶段推广策略分阶段推广策略 整合营整合营 销策略销策略 广告的跟进和监控广告的跟进和监控 销售执行与工程进度配合销售执行与工程进度配合 营销组织管理制定营销组织管理制定 销售队伍的组建与培训销售队伍的组建与培训 营营 销销 执执 行

11、行 开盘执行方案与准备开盘执行方案与准备 项目资源评估项目资源评估 (初步市场调研初步市场调研) 地块时空环境调查地块时空环境调查 可行性研究可行性研究 (立项分析立项分析) 深度市场调研深度市场调研 Yes No 住宅产品设计调查住宅产品设计调查 消费市场研究及消费市场研究及 目标客户定位目标客户定位 消费市场研究及消费市场研究及 目标客户定位目标客户定位 规规 划划 特特 征征 景景 观观 特特 征征 立立 面面 处处 理理 户户 型型 特特 征征 细细 部部 处处 理理 SWOT分析及资源审核分析及资源审核 项目竞争力分析项目竞争力分析住宅产品初步调查结论住宅产品初步调查结论 市场空白点

12、研判市场空白点研判 差异化竞争优势及核心竞争力定位差异化竞争优势及核心竞争力定位 产品初步形态定位产品初步形态定位住宅产品初步选择住宅产品初步选择 同一板块优秀项目研究同一板块优秀项目研究 原创开发概念定位原创开发概念定位 概念草案概念草案 超越项目超越项目借鉴项目借鉴项目 项目开发核心定位项目开发核心定位 开发主题开发主题 市场形象市场形象 生活蓝本生活蓝本 生活方式生活方式 社区文化社区文化 定定 位位 项目产品形态定位项目产品形态定位 开发模型开发模型 方案对比方案对比 建筑类型建筑类型 面积对比面积对比 产品理念产品理念 主力户型主力户型 项目价格定位项目价格定位 项目总体规划理念项目

13、总体规划理念 地块价值地块价值 及用途及用途 初期开发初期开发 策略策略 开发主题开发主题 导入导入 总体理念总体理念 策划策划 项目景观规划理念策划项目景观规划理念策划 概念设计任务书概念设计任务书 概念设计概念设计 项目建筑规划理念策划项目建筑规划理念策划 项目公建配套理念策划项目公建配套理念策划 项目产品建议项目产品建议 详细规划设计任务书详细规划设计任务书 项目营销策划项目营销策划 营销专题市场报告营销专题市场报告 方案设计方案设计 详规设计详规设计 建筑单体设计建筑单体设计 初步设计初步设计 项目整合营销策略项目整合营销策略 项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期 价格体系制定价格体系制定 推广策略推广策略 营销执行营销执行 销售道具及物料准销售道具及物料准 备备 视觉系统设计跟进视觉系统设计跟进 施工图设计施工图设计 施工图预算施工图预算招投标招投标监理公司介入监理公司介入 确定确定 施工单